【正文】 推出戶數(shù)980套。 餐廳實際面積較小，不方便進出廚房 過道較長，浪費面積 3/7/2023 75 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 135㎡戶型創(chuàng)新值得借鑒 B2+B3戶型（建筑面積：約 135㎡） 優(yōu)勢： 戶型所在地理位臵較好，均為臨河 或者公園附近 多處地方均有面積贈送，實得率提 高。 9月 10日 成都商報 要聞 10 半彩版 軟文 （ 9月 7日健康養(yǎng)生公園預(yù)參觀記） 9月 12日 華西都市報 房產(chǎn) 5。 9月 4日 華西都市報 文娛 15 半彩版 硬廣 特推 50套 89㎡感恩特惠房。 客廳外超大陽臺 ,采光性好。 華潤翡翠城 3/7/2023 68 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 套二五種戶型，通過項目調(diào)研，暢銷戶型為 89㎡和 135㎡（ 46㎡ +89㎡） 翡翠城 4期戶型配比 戶型 面積區(qū) 間 套數(shù) （戶） 比例 總量 總比 套一 F1 51㎡ 207 % 230 % F2 56㎡ 23 % 套二 A1 89㎡ 930 % 1964 % A2 89㎡ 930 % F3 87㎡ 46 % D2 86㎡ 29 % D3 85㎡ 29 % 套三 D4 147㎡ 28 % 392 % B2+B3 135㎡ 186 % D1 156㎡ 28 % G2 187㎡ 150 % 套四 G1 216㎡ 150 % 300 % G3 266㎡ 150 % 對躍 E（對躍） 90100㎡ 366 % 366 % 總量 51266㎡ 3252 100% 325 2 100% 東湖公園 一期 二期 三期 四期 五期 臨二環(huán)路商業(yè)區(qū) 翡翠城 4期戶型說明 暢銷戶型 A1 89㎡ A2 89㎡ B2+B3 135㎡ 滯銷戶型 G1 216㎡ G2 187㎡ G3 266㎡ 暢銷：套二及套三戶型，面積區(qū)間在 89和135㎡ 滯銷：套四及以上戶型，面積在 187㎡以上 華潤翡翠城 3/7/2023 69 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 套型 戶數(shù) 比例 面積 (㎡ ) 單價 (元 /㎡ ) 總價 (萬元 ) 暢銷戶型 (㎡ ) 套一 230 7% 5156㎡ 61007400 3141 51㎡ 套二 1964 60% 8589㎡ 56007000 4762 89㎡ 套三 392 12% 135187㎡ 67008000 90150 135㎡ 開盤時間 推出戶數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 592 572 % 580 467 % 74 4 % 614 164 % 508 290 57% 552 1 % 合 計 2920 1498 % 剩余房源需要大約 12個月的時間才能全部消化 根據(jù)項目自身銷售態(tài)勢及當(dāng)前市場形勢 從 2023年 9月 26日開始 , 共計銷售 1496套 ,庫存 1422套 ,綜合銷售率為 % 平均銷售 115套 /月 套一總價 :3141萬㎡ ,主力總價 :4760萬㎡ 數(shù)據(jù)來源 :成都房管局 華潤翡翠城 產(chǎn)品價格分析與銷售分析 3/7/2023 70 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 華潤翡翠城 翡翠城0 8 年8 1 0 月周銷售數(shù)量數(shù)據(jù)來源: 思源數(shù)據(jù)庫26 2720923 20 2019100401424020406080100120單位:套八月 九月 十月八月 26 27 20 9九月 23 20 20 19十月 100 40 14 24第一周 第二周 第三周 第四周?八、九月銷售量較平穩(wěn) (整體市場低迷 ) ?十月銷售量最大 (房交會刺激 ) 八月份銷售 82套，九月份銷售 82套，十月份銷售 178套，共計 342套，平均月銷售 114套，三月銷售套數(shù)逐漸增加 3/7/2023 71 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 高層 58008000 目前為 4期 3批次，套一、套二、套三戶型余 50% 套四大面積余 80%以上 項目共分五期開發(fā)，周期最短 9個月，最長達 19個月，每期推售量約 1000套 4期 3期 2期 1期 推出戶數(shù)972套?！耙怀敲郎埔患胰恕? 景觀設(shè)計： 根據(jù)地塊形狀，翡翠長汀安排了四片葉子形狀的景觀，每個景觀分別對應(yīng)四葉草每片葉子的寓意，共同組成其㎡觀景視野。 3/7/2023 59 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 項 目 開盤時間 推出戶數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 月銷售套數(shù) 月銷售面積 剩余消化月數(shù) 華潤翡翠城（四期） 2920套 1498套 % 115套 ㎡ 12 瑞升望江橡樹林 2408套 812套 % 100套 ㎡ 16 MOMA摩瑪城 未開盤 約 396 套（一批次） 天府長城 2574套 1481套 % 82套 ㎡ 13 凱麗香江 未開盤 約 588套（一批次） 萬達錦華城 2023. 2566套 2416套 % 120套 ㎡ 1 競品項目市場消化速度分析 ?競品項目月均銷售套數(shù)最少為 82套，最多為 120套； ?競品項目剩余消化月數(shù)最少為 1月，最多為 16月， 剩余量消化周期較長 。 55= 重點板塊供銷情況表 3/7/2023 50 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 板塊 項目 供應(yīng)面積 (萬㎡ ) 供應(yīng)戶數(shù) (戶 ) 銷售面積 (萬㎡ ) 已售套數(shù) (戶 ) 剩余面積 (萬㎡ ) 剩余套數(shù) (戶 ) 望江片區(qū) 瑞升望江橡樹林 80 2407 10 812 70 1595 七彩空間 130 130 0 0 外灘 1182 870 312 MOMA摩瑪城 16 1500 0 0 16 1500 東湖片區(qū) 華潤翡翠城 (四期 ) 3252 1498 22 1754 凱麗香江 2023 0 0 2023 萬達錦華城 40 2566 15 2248 2 318 桐梓林片區(qū) 桐梓林歐城 1492 652 840 紫檀 28 104 26 78 首座 17 1044 17 939 0 105 站南片區(qū) 南城都匯 250 15000 1513 13487 天府長城 112（ 1到 4期） 6702 44 2884 68 3818 中海翠屏灣 24 2046 1227 819 中天盈項目 604 0 0 604 時代晶科名苑 53 470 0 0 53 470 原筑 427 403 24 望江，東湖庫存： 128萬㎡，桐梓林庫存 40萬㎡，站南庫存：370萬㎡ 重點板塊供項目銷情況表 3/7/2023 51 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 受國家宏觀調(diào)控政策、汶川地震、消費市場觀望情緒等諸多因素綜合影響，成房從 07年超高溫進入到 08年的市場極度低靡狀態(tài)，當(dāng)前國家及地方政府相繼出臺救市政策，但對于現(xiàn)階段來講成房起色不大，加之國際金融市場震蕩等因素，成房后市向好預(yù)期依然需要較長時間 成都商品房住宅市場小結(jié) 1 2 3 3/7/2023 52 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 宏觀小結(jié) 3/7/2023 53 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 第四（ 1）部分目錄 市場競爭環(huán)境研究 金色海蓉 3/7/2023 54 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 紅色為重點競品 藍色為直接競品 競爭態(tài)勢示意 萬科金色海蓉 均價：未開盤 凱麗香江 面積 :71135㎡ 均價：未開盤 華潤翡翠城 面積 :50267㎡ 價格： 6400元 /㎡ 望江橡樹林 面積 :50300㎡ 均價： 6800/㎡ 摩瑪城 面積 :50130㎡ 均價：未開盤 萬達錦華城 面積 : 均價： 7500元 /㎡ 龍湖三千城 面積 :86270㎡ 均價： 8000元 /㎡ 天府長城 面積 :46150㎡ 均價： 6500元 /㎡ 各競品項目盤居 6大重點板塊 桐梓林 板塊 新希望板塊 站南板塊 望江板塊 建設(shè)路板塊 東湖板塊 本案 3/7/2023 55 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 競品樣本選取原則 選取原則 : 原則一：板塊因素 原則二：價格因素 原則三：產(chǎn)品因素 3/7/2023 56 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 競品項目基本數(shù)據(jù)對比分析 項目名稱 占地面積（畝） 建筑面積 （萬 ㎡ ） 容積率 綠化率 建筑密度 總戶數(shù) (套 ) 車位比 華潤翡翠城（四期） 113 41 36% % 3252 1: 望江橡樹林 160 84 25% 20% 4916 1: 摩瑪城 23 16 25% 35% 1500 1: 萬達錦華城 120 40 4 20% 23% 2566 1:1 凱麗香江 50 32 30% 20% 2800 1: 天府長城 500 112 30% % 6701 ?競品項目占地最小 23畝，最大 1245畝， 規(guī)模差異較大； ?競品項目容積率最小為 4，最大為 ， 城市高密發(fā)展趨勢明顯。 ? 2023年 5月份成交量因受汶川地震的影響下跌 08年成都房地產(chǎn)商品房住宅（月）成交量分析 3/7/2023 45 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 08年成房單日交易走勢低位運行，最高波峰為 9月 19日成交330套， ㎡；最低波谷為 2月 28日與 6月 29日成交為 0。 0708年成都房地產(chǎn)市場商品房住宅（月）供應(yīng)量分析 3/7/2023 43 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 08年成交走勢低靡，月均成交面積為 ㎡，較 07年月均㎡萎縮 %，后市不容樂觀。以每次降息 計算，相當(dāng)于連續(xù)降息 4次 彈性政策 —— 地方政府可指定鼓勵住房消費的收費減免政策 為地方政府出臺后續(xù)政策預(yù)留空間 —— 成都市房地產(chǎn)市場政策分析 3/7/2023 37 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 救市政策的出發(fā)點是民生，不是救高房價。 成都社會消費品零售總額與外貿(mào)進出口總額 3/7/2023 32 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 城市人口持續(xù)增長拉動成都城市化進程，其年均人口增幅保持在 %，人口增幅 /年，城市人均可支配收入年均增幅 ，農(nóng)村人均可支配收入年均增幅 點 ? 截止 2023年年末成都市總?cè)丝跒?，較 1998年增長%，年均增幅為 %，人口增幅為 /年。按國際慣例，正處于經(jīng)濟快速增長和快速城市化的發(fā)展階段。因此本案產(chǎn)品品類界定為 G3，客群介于 G3為主、 G2為輔 本案產(chǎn)品品類的界定 3/7/2023 26 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 本案產(chǎn)品界定樹狀圖 G1 XXX路 XX號 萬科 X號 G2 金 XXX G3 XX匯 C XXX園 T1 XXX城 T2 自然資源命名 TOP1\TOP2 占有稀缺資源 3/7/2023 27 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 本案審視與思考 1 2 3 4 3/7/2023 28 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 第二（ 3）部分目錄 成都房地產(chǎn)市場研究 金色海蓉 3/7/2023 29 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 10年內(nèi) GDP年均增速 % ，人均可支配收入西部第一，接近天津 08年因受汶川地震的影響，前三季度增速為 %，增速比去年同期回落 。 宗地 500米 3公里區(qū)域配套狀況 萬達廣場商業(yè)圈 3KM 2KM 1KM 500M 本案 3/7/2023 17 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— ? 500M區(qū)域配套 安琪兒婦產(chǎn)醫(yī)院 高攀農(nóng)貿(mào)市場 7322廠 東湖公園 百聯(lián)天府 百安居 川大附中 伊藤洋