【正文】 北區(qū)5% 南區(qū)15% 其他10% 客層：私營業(yè)主30% 高級白領(lǐng)25% 習慣地段者15% 國外客戶/外企客戶10% 港、澳、臺10% 投資客5% 其他5% 用途：自用80% 投資20%42 / 42。 預(yù)計來人量=總銷戶數(shù)銷售率殺傷力/（1－退戶率） =1128100%5/（1－40%） =9400組 預(yù)計來電量=來人量 =9400 =8460通 因此售樓處建議面積為1000平方米。 B、主動出擊，追蹤客戶。 B、對已購中成交比例高的地區(qū)進行橫幅宣傳，也為成長期做鋪墊。三．推案策略基于本案前一段時間的充足準備，已經(jīng)為一期開盤打下良好的伏筆。1． 本案四周均有較寬的馬路或公用設(shè)施（學校、垃圾房、變電站、幼兒園、商場等）故緊靠四周的房源6F以下單價將較低。 所以有很強的增長率及市場占有率，應(yīng)是本案的最大利潤空間所區(qū)去化應(yīng)較快。5． 總體來說，金牛產(chǎn)品是用來撥高利潤的，明星及問題是互相過渡的產(chǎn)品，是用來體現(xiàn)及穩(wěn)定利潤的，而草狗產(chǎn)品是用來鋪底的；從房型來講用修正系數(shù)提高2房的單價，控制了3房的總價是小區(qū)定價關(guān)鍵。大3房因其在一期內(nèi)的高占有率及其分布，系數(shù)應(yīng)較低3． 特別值得一提4，是本期突出品質(zhì)的賣點。因此棟系數(shù)的落差就要明顯，雖然小區(qū)目前只開南面一期，但仍要依據(jù)規(guī)劃將整個小區(qū)進行考量。比如車體、看板、燈箱、橫幅、刀旗：在開盤時以及進行大型活動時，主要路段懸掛橫幅、刀旗可以快速的發(fā)布信息、營造氣氛◆ 其他媒體根據(jù)實際情況可以添加廣播、聲訊電話等作為輔助媒體?！?充分運用電視媒體電視具有形象直觀、到達率高、形式豐富的特點，因此在本案的操作中可以作為報紙媒體的補充。舉辦“100個靜安經(jīng)典”大型征集活動等拉開公關(guān)序幕。不說規(guī)劃師，先說作品。三大“戰(zhàn)役”，環(huán)環(huán)逼近欲有驚濤之澎湃，必先蓄勢于高峽第一階段：一個與眾不同的入市——“楓葉紅了”戰(zhàn)術(shù)目標：產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，樹立世界級的品牌形象引起消費者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們接受“靜安楓景”的國際化背景不涉及具體產(chǎn)品細節(jié)，引起懸念，“蓄勢”待發(fā)運作思路：采取多種形式與消費者雙向溝通，導(dǎo)入“國際”的品牌優(yōu)勢“只說不賣”，全面宣傳產(chǎn)品幾大理念樹立“徹底國際生活”的產(chǎn)品形象，積蓄消費欲望這一階段的主要目的有二：儲蓄消費欲望，等到開盤時瞬間釋放，為開盤造勢；宣傳本案“國際生活[ 品牌形象 ]以綠為先導(dǎo)，以景為元素，將自然與都市、人與都市、自然與建筑的關(guān)系重新演繹。 [ 品牌形象 ]充分利用項目營造團隊的實力背景，用驕人的過去證明本案的未來。[ 品牌形象 ] 塑造一個兼具上海過去與未來，代表上海輝煌成就的靜安形象。廣告組團第一組團 靜安尚地楓葉之國——加拿大是享譽世界的生態(tài)之國。靜安區(qū)擁有優(yōu)厚的區(qū)位優(yōu)勢，曾是上海各區(qū)唯一不與郊縣接壤的行政區(qū)，其完全位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，在上海也是獨一無二的。 步序一：地緣市場、總價市場、海外市場 步序二：地緣市場和海外市場、全市市場和總價市場 （3）中期采用波段進攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團。綠與靜安、綠與城的對話文明與目標對象的對話發(fā)展商與國際接軌的對話歷史與未來的對話把握大盤開發(fā)的特點，將每個分期分為兩大銷售階段，開盤快速吸納客源，延長中期，保持持續(xù)旺銷的人氣。靜安楓景186。 靜安文脈和綠脈二線交匯。成長市場港、澳、臺同胞及海外人士隨著國際形勢的變化和中國WTO的到來，上海成為全世界矚目的安全、繁榮的國際大城市，我們可以預(yù)期即將到來的海外人士回歸潮。目標市場關(guān)于市場的鎖定一、客源構(gòu)成：主力市場1．根在靜安的財富階層靜安在上海最富有代表性，歷史悠久、人文薈萃，東西文明深植其中，不僅名人輩出，而且眾多“老貴”眷守于此，歷久以來是上海市民向往的居住地。供需平衡的破壞，會造成消費者的持幣觀望和客源的分流。上海的經(jīng)濟繁榮，在目前國際和國內(nèi)形勢下，并隨著WTO的加入，必將成為最大的收益者，上海的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一批新的購買客層……投資者和回歸者。三、機會靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。同時由于舊城改造政策優(yōu)惠，中檔次、中高檔和高檔大盤同時發(fā)售的現(xiàn)象也不可避免。集中綠化空間 高尚的規(guī)劃。 四、小區(qū)出入口分析1） 由于常德路、西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應(yīng)該安排在小區(qū)東西兩側(cè)的道路和武定路上；2） 以目前規(guī)劃來看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會影響審批；3） 由于小區(qū)的出入口處使人行和車行共同使用，因此應(yīng)在初入口處做好人行和車行的標識；4） 常德路的出入口作為主要的車行出入口，設(shè)計略顯小氣；5） 新閘路的出入口由于緊鄰開放空間和鋪地廣場、視覺效果理想，建議作為A塊的人行主要出入口和附以車行此處入口；6） 在武定路上應(yīng)增加跨街天橋，從小區(qū)內(nèi)到小區(qū)內(nèi)，將整個小區(qū)緊密相連，公共設(shè)施共享，這樣對外宣傳也能將整案的綠化、設(shè)施等指標數(shù)量累加；7） 在靠近常德路和西康路的天橋還可設(shè)計成整個小區(qū)的門樓； 五、公共綠化分析1） 與現(xiàn)代風格的建筑立面相適的是大規(guī)模的鋪地景觀和英式園林風格的綠化組團，；2） 大組團的集中綠化有利于提升本案的景觀品牌、提高綠化賣點的號召力；3） 與此綠化方式相適應(yīng)是以落地照明為主的小區(qū)燈光照明；4） 在具體綠化規(guī)劃是應(yīng)注意綠地部分的3級分化：公共的、半公共的和私家的區(qū)分和過渡；5） A塊的變電站應(yīng)緊靠紅線、減少對小區(qū)尤其是減少對3號的影響；6） 以目前的綠化景觀規(guī)劃、綠化種植和豐富的水景將會成為本案的重要買點； 六、會所設(shè)施分析1） 獨特的會所設(shè)計是本案的亮點，但是由于A地塊內(nèi)就有住戶1128戶，因此會所面積偏小，建議將整個小區(qū)的會所設(shè)施共享，以增加會所得人均占有率；2） 具體會所設(shè)施如下（整個A、B、C地塊）：3）類別項目備注運動休閑設(shè)施網(wǎng)球場34塊，露天壁球館12塊，室內(nèi)乒乓球館810桌，室內(nèi)桌球分花式和SNOOKE各34桌韻律操室健身室籃球場兼羽毛球場室內(nèi)高爾夫練習場沖淋桑那飛鏢式保齡球場娛樂交誼中心家庭視聽電影中心棋牌室、才藝教室水吧及服務(wù)空間會議中心COFFEE SHOP圖書親子世界圖書閱覽室社區(qū)幼兒園、托兒所親子游戲場可以露天兒童電腦教室少兒課后輔導(dǎo)中心社區(qū)服務(wù)設(shè)施便利店美發(fā)中心郵政服務(wù)、自動取款機社區(qū)洗衣中心社區(qū)醫(yī)療保障中心管理中心、保姆機構(gòu)小型商務(wù)中心 七、交通分析1） 本案周邊公共交通非常發(fā)達，火車站、南京路、人民廣場、靜安寺、曹家渡、徐家匯等都有直達的公交線路；2） ，；3） 規(guī)劃中的地鐵7號線也途徑本案的邊緣； 八、安保管理分析1） 本案共有8個以上的出入口，周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強保安和物業(yè)管