【正文】 北區(qū)5% 南區(qū)15% 其他10% 客層：私營(yíng)業(yè)主30% 高級(jí)白領(lǐng)25% 習(xí)慣地段者15% 國(guó)外客戶(hù)/外企客戶(hù)10% 港、澳、臺(tái)10% 投資客5% 其他5% 用途：自用80% 投資20%42 / 42。 預(yù)計(jì)來(lái)人量=總銷(xiāo)戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售率殺傷力/（1－退戶(hù)率） =1128100%5/（1－40%） =9400組 預(yù)計(jì)來(lái)電量=來(lái)人量 =9400 =8460通 因此售樓處建議面積為1000平方米。 B、主動(dòng)出擊，追蹤客戶(hù)。 B、對(duì)已購(gòu)中成交比例高的地區(qū)進(jìn)行橫幅宣傳，也為成長(zhǎng)期做鋪墊。三．推案策略基于本案前一段時(shí)間的充足準(zhǔn)備，已經(jīng)為一期開(kāi)盤(pán)打下良好的伏筆。1． 本案四周均有較寬的馬路或公用設(shè)施（學(xué)校、垃圾房、變電站、幼兒園、商場(chǎng)等）故緊靠四周的房源6F以下單價(jià)將較低。 所以有很強(qiáng)的增長(zhǎng)率及市場(chǎng)占有率，應(yīng)是本案的最大利潤(rùn)空間所區(qū)去化應(yīng)較快。5． 總體來(lái)說(shuō)，金牛產(chǎn)品是用來(lái)?yè)芨呃麧?rùn)的，明星及問(wèn)題是互相過(guò)渡的產(chǎn)品，是用來(lái)體現(xiàn)及穩(wěn)定利潤(rùn)的，而草狗產(chǎn)品是用來(lái)鋪底的；從房型來(lái)講用修正系數(shù)提高2房的單價(jià)，控制了3房的總價(jià)是小區(qū)定價(jià)關(guān)鍵。大3房因其在一期內(nèi)的高占有率及其分布，系數(shù)應(yīng)較低3． 特別值得一提4，是本期突出品質(zhì)的賣(mài)點(diǎn)。因此棟系數(shù)的落差就要明顯，雖然小區(qū)目前只開(kāi)南面一期，但仍要依據(jù)規(guī)劃將整個(gè)小區(qū)進(jìn)行考量。比如車(chē)體、看板、燈箱、橫幅、刀旗：在開(kāi)盤(pán)時(shí)以及進(jìn)行大型活動(dòng)時(shí)，主要路段懸掛橫幅、刀旗可以快速的發(fā)布信息、營(yíng)造氣氛◆ 其他媒體根據(jù)實(shí)際情況可以添加廣播、聲訊電話(huà)等作為輔助媒體。◆ 充分運(yùn)用電視媒體電視具有形象直觀、到達(dá)率高、形式豐富的特點(diǎn)，因此在本案的操作中可以作為報(bào)紙媒體的補(bǔ)充。舉辦“100個(gè)靜安經(jīng)典”大型征集活動(dòng)等拉開(kāi)公關(guān)序幕。不說(shuō)規(guī)劃師，先說(shuō)作品。三大“戰(zhàn)役”，環(huán)環(huán)逼近欲有驚濤之澎湃，必先蓄勢(shì)于高峽第一階段：一個(gè)與眾不同的入市——“楓葉紅了”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，樹(shù)立世界級(jí)的品牌形象引起消費(fèi)者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們接受“靜安楓景”的國(guó)際化背景不涉及具體產(chǎn)品細(xì)節(jié)，引起懸念，“蓄勢(shì)”待發(fā)運(yùn)作思路：采取多種形式與消費(fèi)者雙向溝通，導(dǎo)入“國(guó)際”的品牌優(yōu)勢(shì)“只說(shuō)不賣(mài)”，全面宣傳產(chǎn)品幾大理念樹(shù)立“徹底國(guó)際生活”的產(chǎn)品形象，積蓄消費(fèi)欲望這一階段的主要目的有二：儲(chǔ)蓄消費(fèi)欲望，等到開(kāi)盤(pán)時(shí)瞬間釋放，為開(kāi)盤(pán)造勢(shì)；宣傳本案“國(guó)際生活[ 品牌形象 ]以綠為先導(dǎo)，以景為元素，將自然與都市、人與都市、自然與建筑的關(guān)系重新演繹。 [ 品牌形象 ]充分利用項(xiàng)目營(yíng)造團(tuán)隊(duì)的實(shí)力背景，用驕人的過(guò)去證明本案的未來(lái)。[ 品牌形象 ] 塑造一個(gè)兼具上海過(guò)去與未來(lái)，代表上海輝煌成就的靜安形象。廣告組團(tuán)第一組團(tuán) 靜安尚地楓葉之國(guó)——加拿大是享譽(yù)世界的生態(tài)之國(guó)。靜安區(qū)擁有優(yōu)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，曾是上海各區(qū)唯一不與郊縣接壤的行政區(qū)，其完全位于內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)，在上海也是獨(dú)一無(wú)二的。 步序一：地緣市場(chǎng)、總價(jià)市場(chǎng)、海外市場(chǎng) 步序二：地緣市場(chǎng)和海外市場(chǎng)、全市市場(chǎng)和總價(jià)市場(chǎng) （3）中期采用波段進(jìn)攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團(tuán)。綠與靜安、綠與城的對(duì)話(huà)文明與目標(biāo)對(duì)象的對(duì)話(huà)發(fā)展商與國(guó)際接軌的對(duì)話(huà)歷史與未來(lái)的對(duì)話(huà)把握大盤(pán)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，將每個(gè)分期分為兩大銷(xiāo)售階段，開(kāi)盤(pán)快速吸納客源，延長(zhǎng)中期，保持持續(xù)旺銷(xiāo)的人氣。靜安楓景186。 靜安文脈和綠脈二線(xiàn)交匯。成長(zhǎng)市場(chǎng)港、澳、臺(tái)同胞及海外人士隨著國(guó)際形勢(shì)的變化和中國(guó)WTO的到來(lái)，上海成為全世界矚目的安全、繁榮的國(guó)際大城市，我們可以預(yù)期即將到來(lái)的海外人士回歸潮。目標(biāo)市場(chǎng)關(guān)于市場(chǎng)的鎖定一、客源構(gòu)成：主力市場(chǎng)1．根在靜安的財(cái)富階層靜安在上海最富有代表性，歷史悠久、人文薈萃，東西文明深植其中，不僅名人輩出，而且眾多“老貴”眷守于此，歷久以來(lái)是上海市民向往的居住地。供需平衡的破壞，會(huì)造成消費(fèi)者的持幣觀望和客源的分流。上海的經(jīng)濟(jì)繁榮，在目前國(guó)際和國(guó)內(nèi)形勢(shì)下，并隨著WTO的加入，必將成為最大的收益者，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一批新的購(gòu)買(mǎi)客層……投資者和回歸者。三、機(jī)會(huì)靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。同時(shí)由于舊城改造政策優(yōu)惠，中檔次、中高檔和高檔大盤(pán)同時(shí)發(fā)售的現(xiàn)象也不可避免。集中綠化空間 高尚的規(guī)劃。 四、小區(qū)出入口分析1） 由于常德路、西康路的車(chē)流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車(chē)輛出入口應(yīng)該安排在小區(qū)東西兩側(cè)的道路和武定路上；2） 以目前規(guī)劃來(lái)看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會(huì)影響審批；3） 由于小區(qū)的出入口處使人行和車(chē)行共同使用，因此應(yīng)在初入口處做好人行和車(chē)行的標(biāo)識(shí)；4） 常德路的出入口作為主要的車(chē)行出入口，設(shè)計(jì)略顯小氣；5） 新閘路的出入口由于緊鄰開(kāi)放空間和鋪地廣場(chǎng)、視覺(jué)效果理想，建議作為A塊的人行主要出入口和附以車(chē)行此處入口；6） 在武定路上應(yīng)增加跨街天橋，從小區(qū)內(nèi)到小區(qū)內(nèi)，將整個(gè)小區(qū)緊密相連，公共設(shè)施共享，這樣對(duì)外宣傳也能將整案的綠化、設(shè)施等指標(biāo)數(shù)量累加；7） 在靠近常德路和西康路的天橋還可設(shè)計(jì)成整個(gè)小區(qū)的門(mén)樓； 五、公共綠化分析1） 與現(xiàn)代風(fēng)格的建筑立面相適的是大規(guī)模的鋪地景觀和英式園林風(fēng)格的綠化組團(tuán)，；2） 大組團(tuán)的集中綠化有利于提升本案的景觀品牌、提高綠化賣(mài)點(diǎn)的號(hào)召力；3） 與此綠化方式相適應(yīng)是以落地照明為主的小區(qū)燈光照明；4） 在具體綠化規(guī)劃是應(yīng)注意綠地部分的3級(jí)分化：公共的、半公共的和私家的區(qū)分和過(guò)渡；5） A塊的變電站應(yīng)緊靠紅線(xiàn)、減少對(duì)小區(qū)尤其是減少對(duì)3號(hào)的影響；6） 以目前的綠化景觀規(guī)劃、綠化種植和豐富的水景將會(huì)成為本案的重要買(mǎi)點(diǎn)； 六、會(huì)所設(shè)施分析1） 獨(dú)特的會(huì)所設(shè)計(jì)是本案的亮點(diǎn)，但是由于A地塊內(nèi)就有住戶(hù)1128戶(hù)，因此會(huì)所面積偏小，建議將整個(gè)小區(qū)的會(huì)所設(shè)施共享，以增加會(huì)所得人均占有率；2） 具體會(huì)所設(shè)施如下（整個(gè)A、B、C地塊）：3）類(lèi)別項(xiàng)目備注運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)34塊，露天壁球館12塊，室內(nèi)乒乓球館810桌，室內(nèi)桌球分花式和SNOOKE各34桌韻律操室健身室籃球場(chǎng)兼羽毛球場(chǎng)室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)沖淋桑那飛鏢式保齡球場(chǎng)娛樂(lè)交誼中心家庭視聽(tīng)電影中心棋牌室、才藝教室水吧及服務(wù)空間會(huì)議中心COFFEE SHOP圖書(shū)親子世界圖書(shū)閱覽室社區(qū)幼兒園、托兒所親子游戲場(chǎng)可以露天兒童電腦教室少兒課后輔導(dǎo)中心社區(qū)服務(wù)設(shè)施便利店美發(fā)中心郵政服務(wù)、自動(dòng)取款機(jī)社區(qū)洗衣中心社區(qū)醫(yī)療保障中心管理中心、保姆機(jī)構(gòu)小型商務(wù)中心 七、交通分析1） 本案周邊公共交通非常發(fā)達(dá)，火車(chē)站、南京路、人民廣場(chǎng)、靜安寺、曹家渡、徐家匯等都有直達(dá)的公交線(xiàn)路；2） ，；3） 規(guī)劃中的地鐵7號(hào)線(xiàn)也途徑本案的邊緣； 八、安保管理分析1） 本案共有8個(gè)以上的出入口，周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強(qiáng)保安和物業(yè)管