【正文】 1 公共走道燈電費如何收費？業(yè)主分擔(dān)1 入住是否要交裝修押金？1 小區(qū)有幾個出入口，在何位置？1 是否是管道天然。 綠化面積多大？綠化率多少？有何特色？ 小區(qū)內(nèi)有沒有學(xué)校及幼教設(shè)施供住戶子女上學(xué)？ 小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園； 通過何種保安措施，保證住戶安全？非小區(qū)住戶，及其車輛進入小區(qū)有何限制？ 一卡通門禁系統(tǒng)，遠紅外探頭，保安巡邏。1 景觀是由哪家公司設(shè)計的？主要作品？1 物管是由哪家管理的 1 土地的使用年限？住宅70年；沿街商鋪40年1 監(jiān)理公司的名稱？資質(zhì)？1 開發(fā)商怎樣處理關(guān)于312國道的問題？離國道還有15米寬的防護林1 小區(qū)南北徑深多少？步行需多長時間？1 一期交付時間？l 小區(qū)配套 小區(qū)有哪些設(shè)施？會所何時開始營建，何時可投入使用？ 區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施是否會向小區(qū)住戶以外的人士服務(wù)？收費如何？會所不對外服務(wù) 多少機動車停車位與自行車位？收費如何（包括購買及租賃費）？ 自行車停放位置？ 哪個公司將承擔(dān)小區(qū)的物業(yè)管理？管理費多少？包括哪些服務(wù)內(nèi)容？ 服務(wù)內(nèi)容：保潔、綠化、保安、設(shè)備運行、社區(qū)文化。l 戶型設(shè)計較差，有很多浪費的地方，而且面積都偏大，西湖花苑戶型設(shè)計合理、都是全明設(shè)計、沒有浪費，面積也比較全從90180的標(biāo)準(zhǔn)層都有，可以滿足不同客戶的不同需求。2）房型不是很好，進深較大，客廳中有過道。3）三供系統(tǒng)為合肥首家。2）小區(qū)規(guī)模較大，配套成熟。開發(fā)商請了上海行家做銷售代理，但一期銷售基本結(jié)束時，就撤掉了代理公司，自行銷售了。一期推出的200套多層住宅在開盤兩個月后全部賣完，均價2500左右。銷售員自稱是合肥最大售樓處。綜合看來，產(chǎn)品處于中等水平，但體量較大。外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁單玻，陽臺形式較為特殊，南陽臺為全封陽臺，北陽臺半封，層高3m。建有多層和小高層。l 區(qū)位上沒有西湖花苑好，西湖花苑在政務(wù)文化新區(qū)，未來規(guī)劃發(fā)展空間很大，l 產(chǎn)品比較單調(diào)，全是高層，而西湖花苑多層、小高層都有，產(chǎn)品比較齊全，客戶可以有很多的選擇；l 戶型設(shè)計較差，有很多浪費和不合理的地方，西湖花苑戶型設(shè)計合理、都是全明設(shè)計、沒有浪費，面積也比較全從90180的標(biāo)準(zhǔn)層都有，可以滿足不同客戶的不同需求；l 規(guī)模較小，總建只有十一萬方，而西湖花苑的總建達到30萬方，在小區(qū)自身的配套上沒有西湖花苑全；l 車位配比也沒有我們高，他只作到1：,我們的車位配比為1：繽紛南國 （廬陽區(qū)競爭樓盤）① 地理位置濉溪路西端② 開發(fā)商合肥城建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司③ 銷售代理上海行家，現(xiàn)已撤出。不太符合合肥市場。2）無多層選擇，小區(qū)全為高層。5）境外景觀設(shè)計公司，美國北半球景觀設(shè)計顧問有限公司⑦ 劣勢及不足1）銷售形象不好，售樓處面積較小，裝修一般。4）開發(fā)商品牌。2）地理位置較好，離市中心較近。⑥ 賣點分析1）產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，主力戶型面積120150㎡。售樓處面積約80平米，裝修不很高檔，但樓書制作的較為精美，內(nèi)容細膩，在戶型上對每一個功能區(qū)域做了文字注釋。小區(qū)有24小時市政供熱供暖，綜合看來，產(chǎn)品處于中上等水平。小區(qū)有車位300個，（地上110個，地下268個）比例為1：。另有衛(wèi)生間大、房間小的房型特點，但不很受客戶歡迎。開發(fā)的產(chǎn)品全是板式小高層，沿街兩幢底層為商鋪，所有產(chǎn)品無架空，無挑高，無復(fù)試，屋頂采用的是平頂。③ 銷售代理君安國際置業(yè)④ 產(chǎn)品類型及特點此項目占地60畝，總建11萬平米，共753套住宅。和本項目其主要有以下幾點劣勢：l 西湖花苑周邊有奧體中心，這是聯(lián)邦沒有的。⑦ 劣勢及不足1）智能化條件不高。5）價格適中6）開發(fā)商實力雄厚、經(jīng)驗豐富。2）二期有家樂福進駐，更加完善了商業(yè)配套3）區(qū)內(nèi)有意、德、法、英4國主題景觀大道。物管在銷售階段即已前期介入，有保安站崗開門，售樓處出入口設(shè)置成自然分開，使進出客戶分流。一期8幢已基本賣完，只剩下幾套復(fù)式大面積戶型。 ⑤ 推廣方式及特點開盤前，報廣投入較多。價格在28003500元。小區(qū)設(shè)地下地上車位400余個，比例約1：。2期2棟多層，6棟小高層，另還剩余4幢在2期后開發(fā)。② 開發(fā)商新禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司③ 銷售代理福建君安國際置業(yè)④ 產(chǎn)品類型此樓盤共有20幢多層小高層住宅。l 區(qū)位上沒有西湖花苑好，西湖花苑在政務(wù)文化新區(qū)，未來規(guī)劃發(fā)展空間很大，l 西湖花苑周邊有奧體中心，這是綠城沒有的。4）價格偏高，且戶型單位面積較大，購房總價高。2）銷售隊伍形象不好，銷售人員服務(wù)不熱情。5）物管公司為綠城物業(yè)管理公司，形象較好，著裝統(tǒng)一，接待有禮，在銷售階段已前期介入。3）有現(xiàn)房可以提供比較直觀的產(chǎn)品形象。⑥ 賣點分析1）地處高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，距離大蜀山較近，周邊環(huán)境較好，未來發(fā)展及升值空間大。銷售隊伍形象不錯，服務(wù)著裝統(tǒng)一，但業(yè)務(wù)素質(zhì)一般，服務(wù)態(tài)度也一般。 ⑤ 推廣方式廣告投放主要分布在報廣和戶外廣告牌。開發(fā)的產(chǎn)品多層與點式多層及小高層，多層一般以五層的為主，小高層為11層，屋頂采用的是坡頂類型，主力戶型基本為大戶型設(shè)計，平均面積150㎡以上，為三室兩廳兩衛(wèi)，雙臥朝南，戶型方正，通風(fēng)較好，明衛(wèi)，明廚。l 車位配比也沒有我們高，他只作到1：3,我們的車位配比為1：綠城和本項目其主要有以下幾點劣勢：l 區(qū)位上沒有西湖花苑好，西湖花苑在政務(wù)文化新區(qū)，未來規(guī)劃發(fā)展空間很大，l 該項目周邊環(huán)境較差，工廠較多，空氣質(zhì)量也較差，而西湖花苑的空氣和周邊環(huán)境就比他好很多，周邊不是工廠，而是很多綠化，主題公園等，商業(yè)配套也比金色池塘強很多；l 小區(qū)內(nèi)大面積戶型較多，導(dǎo)致總價較高，在這點上沒有西湖花苑設(shè)計的合理，在總價上控制的比較好，主力面積的總價控制在40萬左右。2）雖然水體面積很大，但水質(zhì)渾濁。7）物管公司為深圳金地公司，銷售階段已前期介入，物業(yè)形象很好，著裝、服務(wù)都與萬科物業(yè)相仿。4）境外景觀設(shè)計公司（瑞典西林）5）內(nèi)部商業(yè)氣氛較好，有商業(yè)內(nèi)街，咖啡館 6）有樣板房，樣板區(qū)，樣板景觀帶。2）花園洋房房型先進，在合肥乃至安徽都為稀缺產(chǎn)品。二期開盤之前曾采取放號申購形式，二期第一組團150套房源有190位客戶拿號，整個銷售形式十分良好。現(xiàn)一期已全部賣完。一期開盤時間為2003年7月，推出20余幢，500多套多層住宅，3幢，計36套花園洋房。目前售樓處為樓盤會所，面積較大，裝修豪華。 ⑤ 推廣方式廣告投放主要分布在報廣和戶外廣告牌。外墻采用涂料，底層部分架空，窗戶采用的是彩鋁，玻璃大部分采用的是雙層中空玻璃，供水為直供水，供電量為40A，可提供暖氣與熱水，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺半封閉，小區(qū)車位配比為多層3：1，花園洋房3：2，二期花園洋房一躍二戶型帶自家車庫，且為贈送。多層屋頂采用的是平頂帶平臺或閣樓的類型，主力戶型為80、100、120平方米，房型為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)與三室兩廳兩衛(wèi)。一期花園洋房基本為照抄萬科戶型，二期在戶型上做了一些更改，但一、二期花園洋房均為兩層復(fù)式戶型。l 規(guī)劃設(shè)計無特點，整個小區(qū)景觀毫無特色，而西湖花苑請的是名家香港何顯毅傾力之做，大小圍合的設(shè)計充分體現(xiàn)了人性化的設(shè)計l 景觀設(shè)計無特點，小區(qū)沒有自己的景觀，而西湖花苑里有大面積的水景和綠化，這是他無法比擬的；l 規(guī)模較小，總建只有十萬方，而西湖花苑的總建達到30萬方，在小區(qū)自身的配套上沒有西湖花苑全；金色池塘 （高新區(qū)競爭樓盤）① 地理位置地處蜀山區(qū)樊洼路與蜀鑫路交匯處，距離合肥植物園較近② 開發(fā)商安徽合肥英泰地產(chǎn)③ 銷售代理開發(fā)公司自銷④ 產(chǎn)品類型此樓盤總建面積35萬平米，分期開發(fā)。目前已經(jīng)定了80套，具體套數(shù)為： 150㎡左右 共36套 剩余13套 銷售23套 135㎡左右 共58套 剩余2套 銷售56套 150㎡的頂樓復(fù)式 共4套 剩余4套 銷售0套 135㎡的頂樓復(fù)式 共5套 剩余4套 銷售1套總套數(shù)103套，已銷售約80套， 另小區(qū)共有150㎡左右的標(biāo)準(zhǔn)層共80套左右，全部沿街，其余除了復(fù)式全是135㎡左右的戶型放號采用兩萬抵三萬的形式，第一批推出的價格為2380元/㎡起售，最高價為2860元/㎡，均價為2600元/㎡，層差為5080元/㎡，一期的第二批放號具體時間未定，大概時間為2004年8月中，但是價格要漲100元/㎡，估計均價為2700元/㎡。丹青花園① 地理位置合肥政務(wù)區(qū)合作化南路和東至路之間② 開發(fā)商合肥市騰凱房地產(chǎn)有限公司③ 建筑設(shè)計合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計研究院④ 園林設(shè)計清華大學(xué)景觀設(shè)計研究院深圳分院⑤ 營銷策劃顧問深圳源泉地產(chǎn)⑥ 整和推廣深圳卓品廣告⑦ 產(chǎn)品類型此項目總建面積10萬平方米，共678戶，開發(fā)產(chǎn)品全是小高層和高層，主力面積為135㎡左右，主力戶型為三房兩廳兩衛(wèi)，屋頂形式為平頂，頂層全部是復(fù)式，沒有做露臺；外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁，供水為變頻加壓供水，陽臺形式為半封，車位全地下車庫，車位配比為1：，產(chǎn)品處于中等水平。l 西湖花苑周邊有奧體中心，這是繁華沒有的。3）靠近312國道，過往車流量較大，外部環(huán)境比較嘈雜。⑦ 劣勢及不足1）地處合肥的最南邊，距離市中心較遠，周邊的商業(yè)配套還不是很完善，購物還是比較麻煩。6）戶型好，一期設(shè)計時帶入戶花園，二期設(shè)計的戶型面積比較小。4）價格便宜，開發(fā)商不賣高價。2）地段好，地處經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)黃金地段，北面是經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，西邊是會展中心。項目一期制作了160平米戶型的樣板房，裝修較豪華，對銷售起到很大的幫助作用。售樓處設(shè)在小區(qū)沿街的商鋪內(nèi)，裝修較考究。供水小高層為變頻加壓供水，多層為直供水，供電量為8KW，陽臺形式為半封部分全封出售，小區(qū)車位為490個，整個小區(qū)采用電子巡更系統(tǒng)單元采用可視對講，綜合看來，產(chǎn)品處于中等偏上水平。二期為110130平方米。主力戶型一期為140150平方米、戶型為南北兩段式。l 項目緊挨著安居房，人員素質(zhì)較差，而西湖花苑里的業(yè)主都是素質(zhì)較高的人群，l 沒有會所為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主只能通過周邊的配套來滿足生活需求，而西湖花苑設(shè)計中的三重洗禮會所是綠怡的業(yè)主怎么也享受不到的；4．繁華世家① 地理位置地處合安路與繁華大道的交匯處② 開發(fā)商合肥繁華投資發(fā)展有限公司③ 銷售代理深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司④ 產(chǎn)品類型此樓盤總用地面積12萬㎡，總建面積為16萬平方米，總戶數(shù)為970戶，開發(fā)的產(chǎn)品比較全，有多層、小高層、別墅。5）小區(qū)內(nèi)無車位，車輛只能停放在安居房內(nèi)。3）項目北面即為安居房，人員素質(zhì)較差。⑦ 劣勢及不足1）所有房屋全部臨街，噪音污染嚴(yán)重。4）靠近商業(yè)街和綠地項目，未來生活配套齊全。3）政務(wù)區(qū)的奧體中心，也使項目具有奧體概念。⑥ 賣點分析1）價格優(yōu)勢，價格比周邊樓都盤要低，如與國際花都比，均價低了約20%。目前售樓處所在位置為東流路上的常青花園中的一幢別墅內(nèi)，因其小區(qū)無會所配套所以不會在現(xiàn)場設(shè)售樓處，但售樓處設(shè)有看房車。外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁，玻璃采用的是雙層中空玻璃，屋頂采用的是坡頂帶露臺的類型，供水為變頻加壓供水，供電量為20A或40A，陽臺形式為北陽臺目前暫未定封或不封，南陽臺半封閉，小區(qū)沒有配備車位，整個小區(qū)采用電子巡更系統(tǒng)單元采用電子對講（可視對講也有可能采用），10幢房屋各自分開管理，每幢房屋互不干擾，綜合看來，產(chǎn)品處于中等水平。主力房型為三室兩廳兩衛(wèi)。3．綠怡且價格受到周圍樓盤如生活地帶、綠怡匯林等樓盤相對低價的沖擊。3）目前該項目交通不便利，周邊配套尚不完善。⑦ 劣勢及不足1）樓盤賣點在銷講中提煉不精，解說不詳細。7）售樓處銷售設(shè)施較先進，利用三維動畫可直接從電腦中看房選房。5）有主題公園景觀。但項目實際離奧體中心較遠。2）政務(wù)區(qū)未來商業(yè)配套較為集中在此樓盤附近。二期開盤時間為2004年6月中旬，均價約3200元，一組團推出200多套，開盤前采取內(nèi)部放號的的形式首批150號在放號當(dāng)天放完，每號10000元。目前售樓處所在位置為地處東流路與潛山路交匯處樓盤現(xiàn)場，面積約300㎡，裝修簡約。 ⑤ 推廣方式廣告投放主要分布在報紙廣告，電視廣告和戶外廣告牌。外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁，玻璃采用的是雙層中空玻璃，供水為變頻加壓供水，供電量為20A或40A，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺半封閉，小區(qū)車位配比為3：1，整個小區(qū)采用紅外二十四小時監(jiān)控和單元采用可視對講，產(chǎn)品處于中上等水平。屋頂采用的是平頂帶平臺的類型，主力戶型為80、120平方米，房型為二室二廳一衛(wèi)與三室兩廳兩衛(wèi)。④ 產(chǎn)品類型此樓盤總建面積將達70萬平米。② 開發(fā)商上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司。l 車位配比也沒有我們高，他只作到1：,我們的車位配比為1：。功能區(qū)面積不合理，使用性較差。3）從整個案場的主管到銷售員專業(yè)性較差，銷講隨意，銷售能力一般，管理也較為混亂。2）產(chǎn)品先進性在政務(wù)區(qū)顯得不強，如車位配比過低，約1：。3）境外景觀設(shè)計公司（加拿大潤楓國際）。⑥ 賣點分析1）地處政務(wù)區(qū)，未來發(fā)展及升值空間大。目前售樓處所在位置為東流路上的常青花園中的一幢別墅內(nèi)，為臨時售樓處，正式售樓處正在建設(shè)中，面積較大。房屋層高3米，外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁，玻璃大部分采用的是雙層中空玻璃，屋頂采用的是平頂帶平臺的類型，供水為變頻加壓供水，供電量為20A或40A，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺不給封閉，小區(qū)車位為560個，整個小區(qū)采用電子巡更系統(tǒng)單元采用可視對講，綜合看來，產(chǎn)品處于中