福州核心商圈某項目策劃報告(參考版)
2025-04-17 04:45本頁面
【正文】 費用預(yù)計 元。（二）項目市場推廣方案 營銷整體規(guī)劃方案建議書 u 營銷方式建議 u 營銷渠道建議 u 營銷策略建議 u 營銷計劃安排建議 u 促銷策略建議 價格策略執(zhí)行計劃建議書 u 整體均價建議 u 分期均價建議 u 層差和朝向差分析 u 價目表建議 u 價格特別調(diào)整方式建議 u 付款方式建議 管理模式建議書 u 招商管理模式建議 u 物業(yè)管理模式建議 u 客戶管理模式建議 u 銷售管理模式建議 銷售活動策劃建議書 針對本項目的特點，現(xiàn)僅就開盤儀式建議如下：根據(jù)預(yù)售許可證發(fā)放時間及工程進(jìn)度，預(yù)計6月1日開盤，此前可作內(nèi)部認(rèn)購。沿肅威路一層店面售價：25000—30000元/ M2。十、 營銷計劃如前所述，本項目的優(yōu)勢較為突出，體量又小，在投資氣氛仍然比較熱烈的現(xiàn)階段，計劃在30－90天內(nèi)全部去化。軟文：在項目啟動期及銷售末期，可向關(guān)系較為密切的新聞媒體，各發(fā)送一、二篇軟文及進(jìn)行相關(guān)電視媒體報道。對于客戶價值感、身份感的認(rèn)同，可提煉為：選擇羨慕別人，還是被人羨慕？鑒于本項目體量較小，樓書不宜印刷過多，以3000份為宜。樓書：以單頁為主。設(shè)計風(fēng)格注意與圍墻協(xié)調(diào)一致。營銷中心：應(yīng)位于省府路靠近省府路1號大院一側(cè)，并與工地圍墻相連。圍墻上方每隔兩米配盞200瓦的廣告燈（向下打光）。在包裝圍墻時，整體形象力求時尚、大氣，色彩明快、簡潔，賣點突出、有力，使人留下良好的印象。宣傳包裝和市場推廣的手段,也主要以如下四種為主：工地圍墻：鬧市中心工地圍墻形象本身，就是一種最好的宣傳載體。如：經(jīng)營中高檔服裝、鞋帽、飾品、化妝品、精品、家具用品、音像制品、生活用品等傳統(tǒng)商品為主。近期定位高端的世茂外灘花園及鴻運帝豪國際產(chǎn)品的熱銷，也從一定程度上印證了“兩外”客戶的購買力和投資熱情，并強化了本項目定位高端的信心。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，隨著房地產(chǎn)市場外向度提高，“兩外”（外地、境外）人士在榕購房比例上升。相對而言，機關(guān)事業(yè)人員的投資興趣相對較小。但在商業(yè)地產(chǎn)購買者中，有三類職業(yè)背景的客戶比較突出，他們分別是私營業(yè)主(個體工商戶)、自由職業(yè)者和企業(yè)中高層管理人員。從收入狀況看：統(tǒng)計數(shù)字表明，購買商業(yè)地產(chǎn)的客戶多數(shù)屬于高收入人群，%，%的受訪者家庭月收入達(dá)到了10000元以上。強調(diào)東街口城區(qū)省會中心，強調(diào)東街口唯一的核心商圈，強調(diào)省府路1號地段商鋪，強調(diào)商鋪經(jīng)營特色以及休閑購物的吸引力。 T—項目威脅周邊商場商鋪多是帶租約銷售，且價格相對不高（尤其是省府路及肅威路）；另外最近陸續(xù)推出的大型SHOPPMALL經(jīng)營規(guī)模齊全，對本項目也會形成一定壓力。 O—項目機會本項目的形成有助于該區(qū)域形象店面的提升，增強購買力，吸引多類經(jīng)營商戶進(jìn)駐經(jīng)營。（5）由于地理及交通狀況限制，停車不夠方便，這也成為制約本項目銷售及經(jīng)營的一個掣肘。（4）發(fā)票標(biāo)的與實際售價的差額問題。（2）該區(qū)域經(jīng)營形象化以中低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)業(yè)形象亂，對品牌商品戶投資經(jīng)營缺乏吸引力。216。（5）規(guī)劃及形象優(yōu)勢：由于本項目為省府路上迄今為止最新的項目，比之周邊舊的項目，形象上自然光鮮搶眼不少；加上新規(guī)劃的產(chǎn)品，在水、電、衛(wèi)的配套方面，品質(zhì)都有不小的提升。但由于甲方省直的項目系單位集資房性質(zhì)，因此成本十分低廉，其心理預(yù)期的銷售價格及利潤也可能會低于市場正常值，這就為代理公司進(jìn)行市場操作提供了空間。（4）成本及價格優(yōu)勢：根據(jù)福州市制定的2004年度城市土地級別和基準(zhǔn)地價， 商服用地一級一類600萬元/畝，一級二類400萬元/畝，一級三類330萬元/畝；二級一類240萬元/畝，二級二類220萬元/畝；三級一類170萬元/畝，三級二類150萬元/畝；四級一類110萬元/畝，四級二類90萬元/畝；五級70萬元/畝；六級50萬元/畝。從鼓樓區(qū)來看，發(fā)揮中心城區(qū)的優(yōu)勢，立足于長遠(yuǎn)的發(fā)展需要，提出了建設(shè)城區(qū)中部商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和思路。當(dāng)年五一路交通干道設(shè)立隔離欄桿之后，客流量驟然下降的歷史，除了業(yè)態(tài)落伍的原因外，也在相當(dāng)程度上印證了交通是否便于行走對于客流的重要影響。加上本項目所處道路屬于交通、生活混合型，沒有隔離護(hù)欄，寬度適中，十分適于休閑逛街購物，這一點已經(jīng)得到廣大市民的認(rèn)可。（2）交通客流優(yōu)勢：區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)，多條干道縱貫?zāi)媳?，橫接?xùn)|西。 S—項目優(yōu)勢（1）地理位置優(yōu)勢：福州一級地段繁華市中心，臨街黃金店面位置，“金角銀邊”，歷史悠久，人們的心理認(rèn)同感極強。3. 津泰新大都與本項目同屬東街商圈，但地理位置相對比前兩個項目遠(yuǎn)，整條街定位較一致走精品、高端路線，其售價及租金行情也顯得較為均衡、合理。但由于其自身售價較高，加上租金偏低（目前打聽到的一層沿街最高租金也不過290元/M2），如此算來，%，麥迪森能否長期保證所有店面回報率穩(wěn)定在67%，著實堪憂。［分析］1. 五洲商廈是五年前的項目，在售價方面相對較低，該項目定價對本案沒有參考價值，目前沿街店面租金回報率相當(dāng)可觀。其他暫且空置?，F(xiàn)一層沿街已開業(yè)三星專賣店，據(jù)說肯德基也即將入駐一層。二層售價4萬元/M2，三層售價3萬元/M2，都已全部售完。二、三層為家電巨頭永樂入駐，投資回報率為3%。西面為沿街店面經(jīng)營手機、珠寶、服裝、鞋類等知名品牌。9. 五洲商廈：2000年開始銷售，一層店面售價為3萬多元/M2，二層鋪位售價15000元/M2，三層鋪位售價8000元/M2。相關(guān)指標(biāo)如下： 征地面積：5657M2 () 總建筑面積：15780M2 其中： 商店 住宅 綠地面積：1391M2 建筑密度：% 容積率： 綠地率：％ 戶
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