【正文】 價(jià)格模擬表以一梯四戶的小高層，均價(jià)2800元/㎡為例，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是朝向差（10％）與層差（5％）分別計(jì)算, 層差之間又將高層(512)層差與低層（14）層層差分開計(jì)算，得出每房?jī)r(jià)格，同時(shí)以八層為標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，其價(jià)格模擬表如下：朝向 房號(hào) 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 八層 九層 十層 十一層 十二層 總價(jià) 均價(jià)東南 A 2710 2740 2770 2835 2865 2900 2950 3008 3068 3125 3185 3245 35401 2950西南 B 2690 2720 2750 2815 2845 2880 2930 2985 3045 3100 3160 3220 35160 2930西北 C 2420 2440 2470 2530 2555 2585 2630 2685 2735 2790 2840 2900 31575 2631東北 D 2470 2500 2525 2585 2615 2645 2690 2745 2820 2850 2905 2955 32305 2692整棟樓共有48套住宅，通過(guò)以上計(jì)算，每平方米單位均價(jià)為2800元。C、樓層差確定一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。A、棟間差的確定考慮對(duì)比的因素主要有：※ 朝向 ※ 高度 ※ 景觀 ※ 密度 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 噪音或污染一般情況下，棟間差不宜大于核心均價(jià)的5%。同時(shí)也有望成為未來(lái)中心的附屬功能物業(yè)，同時(shí)與類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較，本項(xiàng)目未來(lái)升值的期望值較高，售價(jià)可有一定幅度的上楊（具體上楊幅度另詳）具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：本項(xiàng)目表還處于立項(xiàng)階段，還有充足的時(shí)間和機(jī)會(huì)適應(yīng)市場(chǎng)；本項(xiàng)目位于未來(lái)城市發(fā)展新區(qū)邊緣，將有可能成為新區(qū)的附屬物業(yè)；本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合定位適中，將來(lái)對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力較強(qiáng)；本項(xiàng)目的綜合功能齊全，戶型結(jié)構(gòu)配比可以滿足各個(gè)階層的消費(fèi)群體。SOHO定價(jià)（2600元/㎡）和在售小戶型住宅比，單價(jià)總價(jià)不存在優(yōu)勢(shì)，但作為白領(lǐng)小戶型酒店公寓（目前小戶型的升級(jí)版），其價(jià)位能為市場(chǎng)所認(rèn)同，且相比商務(wù)公寓存在單價(jià)和總價(jià)優(yōu)勢(shì)，以50㎡單價(jià)2600元/㎡為例，首付2萬(wàn)元，月供僅800元，對(duì)月收入2000～3000元的白領(lǐng)族存在吸引力。寫字樓價(jià)格（3100/㎡）全市范圍內(nèi)寫字樓的價(jià)格在2600～3500元/㎡和周邊同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較，價(jià)格要低200元/㎡左右。住宅價(jià)格推論：內(nèi)容 地段 周邊配套 交通狀況 規(guī)模 景觀環(huán)境 噪音 戶型設(shè)計(jì) 建筑造型 物業(yè)管理 發(fā)展商實(shí)力 交樓時(shí)間 營(yíng)銷策劃 總計(jì) 折實(shí)均價(jià) 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 比較價(jià) 權(quán)重 加權(quán)平均值權(quán)重 15％ 15％ 10％ 15％ 5％ 5％ 10％ 5％ 5％ 5％ 5％ 5％ 100％ 相比值 住宅 德億時(shí)代城 3500 100％ 3193 30％ （取2500） 鑫苑名家 2050 100％ 1904 20％ 錦江國(guó)際 2600 100％ 2372 25％ 兆幫花園 2600 100％ 2644 5％ 未來(lái)花園 3400 100％ 3094 20％ 辦公樓價(jià)格推論：內(nèi)容 地段 周邊配套 交通狀況 規(guī)模 景觀環(huán)境 噪音 戶型設(shè)計(jì) 建筑造型 物業(yè)管理 發(fā)展商實(shí)力 交樓時(shí)間 營(yíng)銷策劃 總計(jì) 折實(shí)均價(jià) 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 比較價(jià) 權(quán)重 加權(quán)平均值權(quán)重 15％ 15％ 10％ 15％ 5％ 5％ 10％ 5％ 5％ 5％ 5％ 5％ 100％ 相比值 辦分樓 財(cái)富廣場(chǎng) 3380 100％ 3140 25％ （取3100） 中州都會(huì)廣場(chǎng) 3500 100％ 3265 25％ 綠洲商會(huì) 3380 100％ 3210 25％ 金成國(guó)際 3100 100％ 2644 25％ 建議入市售價(jià)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)類比住宅物業(yè)小區(qū)、辦公用房與首層商業(yè)的市場(chǎng)銷售價(jià)格推論，建議本項(xiàng)目的住宅與商服（均價(jià)）分別為：住宅為每平方米2500元；SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；辦公樓為3100元/㎡；（最終市場(chǎng)銷售價(jià)格將隨市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整確定）。※ 從銷售節(jié)奏來(lái)分析，為了取得剛進(jìn)入市場(chǎng)就贏得先機(jī)的良好勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目在后期有較大調(diào)價(jià)空間，樹立項(xiàng)目?jī)r(jià)格和形象整體逐步走高的市場(chǎng)印象，入市均價(jià)不宜太高；※ 根據(jù)我司調(diào)研，定位中檔價(jià)位中高檔樓盤較符合鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，目標(biāo)客戶相對(duì)最大化 市場(chǎng)承接力較強(qiáng)； ※ 項(xiàng)目所處片區(qū)是一個(gè)未來(lái)發(fā)展的區(qū)域，項(xiàng)目又是一中等規(guī)模的項(xiàng)目，市場(chǎng)配套、規(guī)劃前景、人們認(rèn)知程度還有待時(shí)間檢驗(yàn)，入市價(jià)格要留出發(fā)展空間。隨著項(xiàng)目小區(qū)的日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后期逐步提高樓價(jià)售價(jià)，獲取更高的投資回報(bào)。根據(jù)以上幾步，最終分別計(jì)算出各單元每個(gè)單位的單價(jià)，形成項(xiàng)目?jī)r(jià)格表。※ 針對(duì)每個(gè)單元先確定主價(jià)樓層，再定出垂直差價(jià)。如99年國(guó)家為消化大量的空置房而實(shí)施了對(duì)空置房取消營(yíng)業(yè)稅的政策。如果企業(yè)的目標(biāo)是成長(zhǎng)為市場(chǎng)的領(lǐng)先者，此時(shí)定價(jià)可采取低價(jià)入市的策略，占領(lǐng)鞏固市場(chǎng)份額。※ 企業(yè)發(fā)展目標(biāo)根據(jù)企業(yè)在市場(chǎng)的地位、企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。通常消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)之前會(huì)考慮產(chǎn)品能為自己提供效用的大小，發(fā)覺產(chǎn)品是否有適合自己要求的特征，從而確定自己的期望價(jià)格。此時(shí)產(chǎn)品可以提高定價(jià)。產(chǎn)品的差異化程度越高，所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也最小，價(jià)格已不再是銷售的難點(diǎn)?！? 產(chǎn)品差異。價(jià)格作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最基本的工具，受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度和狀況的影響極大?！? 競(jìng)爭(zhēng)因素。發(fā)展商在建造、發(fā)售樓盤時(shí)所投入的各種費(fèi)用構(gòu)成了樓盤的生產(chǎn)、銷售成本?！? 品牌目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在某一方面已轉(zhuǎn)化為品牌的競(jìng)爭(zhēng)，如何在市場(chǎng)中確立自己的品牌優(yōu)勢(shì)，塑造、鞏固、發(fā)展自己的品牌形象，為日后的發(fā)展打下基礎(chǔ)也是價(jià)格策劃的一個(gè)重要目標(biāo)影響產(chǎn)品定價(jià)的因素具體而言，影響和制約產(chǎn)品定價(jià)的因素主要包括以下幾個(gè)方面※ 成本因素?！? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)許多發(fā)展商對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格很敏感，但并不希望進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)?！? 最大利潤(rùn)目標(biāo)獲取最大利潤(rùn)是發(fā)展商的重要目標(biāo)，但追求最大利潤(rùn)并非追求最高價(jià)格，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的最大總利潤(rùn)。這是企業(yè)選擇定價(jià)方法的依據(jù)?！?儲(chǔ)備后手 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促銷?！?小幅頻調(diào) 價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次，形成小步快跑的態(tài)勢(shì)。價(jià)格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售?！鸱康禺a(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來(lái)愈來(lái)愈不以為然，近幾年來(lái)樓市的低迷，讓諸多購(gòu)房者持幣觀望。○低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。 ※ 理由：○低開可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。彩虹岸、金水花都、盈翠雅園、中原新城、新鄭州花園。（二）案名建議A、項(xiàng)目整體案名：世紀(jì)村 (八)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位※ 復(fù)合優(yōu)勢(shì)；※ 性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；※ 差異優(yōu)勢(shì)；※ 細(xì)處競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；※ 技戰(zhàn)術(shù)優(yōu)勢(shì)；※ 門檻優(yōu)勢(shì)。盡快進(jìn)入銷售狀態(tài)——塔樓部分具有最好的展示面，適合安設(shè)售樓處。住宅、寫字樓、小戶型物業(yè)的聯(lián)動(dòng)——寫字樓、小戶型物業(yè)的群樓是最好的展示面，同時(shí)住宅的銷售對(duì)寫字樓、小戶型銷售具有促進(jìn)作用。會(huì)所資源的共享——針對(duì)我們的產(chǎn)品分類，我們的會(huì)所資源可有選擇性的共享。日子過(guò)得舒心而富足。※老人在這里老人都有早起習(xí)慣?！?成人在步行街閑逛，在異國(guó)風(fēng)情的庭院休閑和運(yùn)動(dòng)，釋放一天的工作壓力。項(xiàng)目形象定位關(guān)鍵詞※ 和平、環(huán)保、運(yùn)動(dòng)、文明、親情……※ 時(shí)尚、熱情、陽(yáng)光、文化、健康……※ 高尚、地位、品質(zhì)、尊貴、財(cái)富……項(xiàng)目形象定位 都市中央，生活領(lǐng)袖——鄭州首席白領(lǐng)社區(qū)附：文化定位CBD白領(lǐng)生活圈——居都市中央，引領(lǐng)時(shí)尚都市生活在產(chǎn)品塑造中需要盡可能體現(xiàn)出產(chǎn)品所提倡的生活：城市的、成功的、風(fēng)尚的※ 孩子在這里，都喜歡三五成群玩騎木馬、溜滑梯、蹺蹺板等，城市里難得的玩泥巴、玩沙地也常能激發(fā)他們的創(chuàng)作的興趣?！? 都市小戶型的升級(jí)版；※ 創(chuàng)新戶型，（如樓中樓）D、商場(chǎng)定位※ 街鋪80150平米。F、具體客戶比如下：