【正文】 。小高層住宅樓層差為核心均價的5%，高層住宅樓層差為3%。噪音或污染在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價的10%。 ※ ※ 面積 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 實(shí)用性 ※ 景觀B、戶型差的確定考慮對比的因素主要有：※ 朝向 （六）價格表模擬價格表的制定價格表是根據(jù)己確定的核心均價為基礎(chǔ)，通過各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價格明細(xì)表。產(chǎn)權(quán)商場定價(5000元/㎡)取決于投資回報方案（略）（五 ）項(xiàng)目價格提升潛力分析項(xiàng)目位于CBD的邊緣。因小面積寫字樓總價低，月供低的優(yōu)勢明顯，以80㎡的戶型為例，3100元/㎡計(jì)算，首付七萬元，月供僅1200元（七成二十年計(jì)算）每月月供小于租金，租不如買。(四)定價分析（價格優(yōu)勢所在）住宅價格（2500元/㎡）全市范圍內(nèi)小高層的價位為2200～3500元/㎡在全市整體樓市的價格體系屬中檔價位（全市范圍內(nèi)小高層價位在2200～3500元），相對周邊（同類型）價位低300～500元/㎡左右，價格競爭優(yōu)勢明顯，價格上升空間在200～300元/㎡。 ※ 本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的銷售平均價格基本在小高層住宅2800元/㎡，高層商務(wù)樓3200元/㎡，如：小高層住宅：“德億時代城”銷售均價為3400元/㎡、 “未來花園”銷售均價為3400元/㎡；高層商務(wù)樓：“綠洲商會大廈”銷售均價3380/㎡、“錦江國際大廈”銷售均價為3050元/㎡、“金成國際”銷售均價為3100元/㎡。※ 從市場調(diào)研分析可以清晰看到，鄭州市現(xiàn)行住宅的中檔樓盤價位在18002800元/平米之間、辦分樓的價位在30003500 元/㎡之間、首層商業(yè)的價格按項(xiàng)目所在的位置的差異其價格也在320012000元/㎡之間，這說明價位體系已然形成，定價考慮市場依據(jù)和認(rèn)可度。通常大中型項(xiàng)目是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。3100（高層公寓）2600（多層住宅） 一次性：4%，按揭：2%財富廣場 辦公 3380 一次性：2%，按揭：無中州都會廣場 辦公 3500 一次性：2%，按揭：無綠洲商務(wù)大廈 辦公 3380 一次性：1%，按揭：無商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱 價格范圍（元/㎡）錦隆陽光都市 5800富田麗景花園 4100—6100寶隆華庭 12000青年居易 495021世紀(jì)社區(qū)—湖左岸 3200華林都市家園 4000風(fēng)和曰麗 4500麗江水花園 5800新世紀(jì)小區(qū) 4900—5700（三）本項(xiàng)目市場銷售單價建議市場依據(jù)：※3100（高層公寓）2600（多層住宅） 一次性：4%，按揭：2%德億時代城 住宅 3500 一次性：3%，按揭：2%青年居易 住宅 2100 一次性：4%，按揭：2%建業(yè)城市花園 住宅 2950（三期）3200（四期預(yù)售價） 一次性：3%，按揭：1%華林都市家園 住宅 1900 一次性：5%，按揭：無未來花園 住宅 3400 一次性：5%，按揭：無兆邦花園 住宅 2600 一次性：10%，按揭2%麗江水花園 住宅 2200 一次性：3%，按揭：1%富田隴海花園 住宅 2100 一次性：3%，按揭1%辦公樓：項(xiàng)目名稱 功能性質(zhì) 價格（元/㎡） 優(yōu)惠折扣金成國際廣場（二）可類比樓盤市場銷售單價住宅物業(yè)與SOHO項(xiàng)目名稱 功能性質(zhì) 價格（元/㎡） 付款及優(yōu)惠折扣錦江國際花園 商住兩用 2600（不帶裝修）3050（帶裝修） 一次性：3%，按揭：1%金成國際廣場※ 針對每個單元平層定出水平差價，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面布局、通風(fēng)、私密性及風(fēng)水等因素確定。定價程序※ 首先，決定項(xiàng)目的整體均價，也就是“平均單價” ※ 然后在對項(xiàng)目各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價”※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定。法律、政策因素在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，==的作用非常大，為對市場經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行必要的監(jiān)督和調(diào)控，==通常會制定一些政策、法律和法規(guī)?！捎卸喾N定價方法。所以定價前必須認(rèn)真分析消費(fèi)者對產(chǎn)品的價值判斷。消費(fèi)者心理因素如果消費(fèi)者對企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價就有較大的自由度。※價格競爭也將轉(zhuǎn)化為功能競爭。市場競爭在某種方面實(shí)際上是差異競爭。市場供求關(guān)系的變動、競爭者銷售策略的改變對生產(chǎn)者的產(chǎn)品定價有著極大的制約作用。市場經(jīng)濟(jì)不可能沒有競爭。一般而言成本是進(jìn)行產(chǎn)品定價的下限，是影響和制約產(chǎn)品定價的重要因素。在建筑物的價值構(gòu)成中，成本占有重要的地位。都有意識的通過定價來應(yīng)付競爭或防止競爭，避免在競爭中失利。銷售目標(biāo)這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時間內(nèi)銷售額達(dá)到最大。※一般，樓盤的價格策略的目標(biāo)無外乎以下幾點(diǎn)。價格策劃的目標(biāo)在制定價格策略、進(jìn)行價格定位之前，首先必須確定價格策略的目標(biāo)。 根據(jù)客戶的各種理財需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇?！?靈活付款 樓價一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價還價和人情折扣?！?價格透明作為高價消費(fèi)品，許多購房者是窮其一生積蓄購買，他們在決定購房時必然要貨比三家、慎之又慎?！?留有余地○不把價格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。的最好途徑。○低開意味著價格路線會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 低開高走在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進(jìn)提高。后期導(dǎo)入先進(jìn)、體貼的物業(yè)管理服務(wù)等七、 價格策略（一）定價原則定價考慮因素※歐陸建筑風(fēng)格※時尚小戶型、舒適中大戶型設(shè)計(jì)※豪華住戶大堂※空中花園、入戶花園※休閑商業(yè)步行街※泛會所（步行徑、運(yùn)動健身中心、美容中心、IQ俱樂部、露天茶吧等）※百花齊放，園內(nèi)鮮花品種眾多，有極高的鮮花率※瑞士風(fēng)情園林設(shè)計(jì)※超過40%的綠化率※水的俱樂部：游泳池、水幕電影廣場、噴泉廣場等※從容CBD，閑情瑞士園（五）賣點(diǎn)梳理：A、 地段優(yōu)越—0距離CBD中心，盡享城市繁華與便捷B、10萬平方米園林?jǐn)?shù)碼社區(qū)C、規(guī)劃設(shè)計(jì)※瑞士風(fēng)情特區(qū)※城市中央生活圈C、小高層住宅※CBD第一居所※風(fēng)尚生活人居坐標(biāo)B、公寓※國際人文居住社區(qū).※CBD城市精英社區(qū)可引入“精生活”主題（精致、精品、精華、精彩、精英）※B、SOHO商住公寓命名：CBD左岸、都市E站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會100C寫字樓命名：創(chuàng)富時代廣場、CBD城市廣場D小高層社區(qū)命名：翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景（三）推薦案名：中原新城：——希望與夢想之地（四）主題口號：A、整體※彩虹岸、中原陽光、世紀(jì)春城、大世紀(jì)花園、美麗365花城、鳳凰新城、城市中央花園、陽光國際村、水晶之城、金領(lǐng)港灣、金色文城、綿緞濱項(xiàng)目整體命名，不同產(chǎn)品線（如寫字樓、SOHO）單獨(dú)命名，（統(tǒng)一在整體命名下），以體現(xiàn)大盤風(fēng)范。七、項(xiàng)目案名推介/主題口號（項(xiàng)目競爭力分析）（一）命名方式：綜合考慮以上因素，開發(fā)模式定位為：整體開發(fā)，商服先行定位分析：加大前期投入，填補(bǔ)品牌劣勢，抬高競爭門檻，以較好的形象展示。商業(yè)街資源的利用——利用小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展示。物業(yè)形象的整體性——由于項(xiàng)目的物業(yè)類型包括寫字樓、商業(yè)、公寓、住宅，開發(fā)模式需要顧及整體形象。(六)建筑風(fēng)格定位簡約歐陸風(fēng)格建筑風(fēng)格,首個瑞士峰景小城(七)項(xiàng)目開發(fā)模式定位考慮因素：充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢——10萬平米規(guī)模，在市場中的有強(qiáng)的號召力。曰子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球,帶著小孩在庭院里散步。愛靜則泡泡書吧，在 “新天地”般步行街啖一客HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛動則喜歡健身類運(yùn)動。社區(qū)為他們提供課堂，讓孩子們通過參加音樂、繪畫、舞蹈學(xué)習(xí)班或其他形式，培養(yǎng)廣泛的興趣愛好。 經(jīng)濟(jì)+美麗——以中檔的價格，中高端產(chǎn)品的品質(zhì)打開市場本項(xiàng)目的建議目標(biāo)售價住宅平均均價為每平方米2500元；寫字樓的平均均價為每平方米3100元，SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；(五)形象定位：項(xiàng)目形象定位依據(jù) ※ 目標(biāo)客戶分析大多追求時尚，注重個性，樂于接受新鮮事物；認(rèn)同國際潮流、接受西方文化；※ 本項(xiàng)目定位要求全新的強(qiáng)勢概念，更新?lián)Q代的產(chǎn)品，演繹C