【正文】 價格模擬表以一梯四戶的小高層，均價2800元/㎡為例，定價標(biāo)準(zhǔn)是朝向差（10％）與層差（5％）分別計算, 層差之間又將高層(512)層差與低層（14）層層差分開計算，得出每房價格，同時以八層為標(biāo)準(zhǔn)定價，其價格模擬表如下：朝向房號一層二層三層四層五層六層七層八層九層十層十一層十二層總價均價東南A271027402770283528652900295030083068312531853245354012950西南B269027202750281528452880293029853045310031603220351602930西北C 242024402470253025552585263026852735279028402900315752631東北D247025002525258526152645269027452820285029052955323052692整棟樓共有48套住宅，通過以上計算，每平方米單位均價為2800元。C、樓層差確定一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。A、棟間差的確定考慮對比的因素主要有：※ 朝向 ※ 高度 ※ 景觀 ※ 密度 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 噪音或污染一般情況下，棟間差不宜大于核心均價的5%。同時也有望成為未來中心的附屬功能物業(yè)，同時與類比競爭項目的比較，本項目未來升值的期望值較高，售價可有一定幅度的上楊（具體上楊幅度另詳）具體體現(xiàn)在以下幾點：本項目表還處于立項階段，還有充足的時間和機會適應(yīng)市場；本項目位于未來城市發(fā)展新區(qū)邊緣，將有可能成為新區(qū)的附屬物業(yè)；本項目的市場綜合定位適中，將來對市場的應(yīng)變能力較強；本項目的綜合功能齊全，戶型結(jié)構(gòu)配比可以滿足各個階層的消費群體。SOHO定價（2600元/㎡）和在售小戶型住宅比，單價總價不存在優(yōu)勢，但作為白領(lǐng)小戶型酒店公寓（目前小戶型的升級版），其價位能為市場所認(rèn)同，且相比商務(wù)公寓存在單價和總價優(yōu)勢，以50㎡單價2600元/㎡為例，首付2萬元，月供僅800元，對月收入2000～3000元的白領(lǐng)族存在吸引力。寫字樓價格（3100/㎡）全市范圍內(nèi)寫字樓的價格在2600～3500元/㎡和周邊同類競爭樓盤比較，價格要低200元/㎡左右。住宅價格推論：內(nèi)容地段周邊配套交通狀況規(guī)模景觀環(huán)境噪音戶型設(shè)計建筑造型價格實現(xiàn)比較價權(quán)重加權(quán)平均值權(quán)重15％15％10％15％5％5％10％5％相比值住宅德億時代城100％319330％（取2500）鑫苑名家100％190420％錦江國際100％237225％兆幫花園100％26445％未來花園100％309420％物業(yè)管理發(fā)展商實力交樓時間營銷策劃總計折實均價5％5％5％5％100％35002050260026003400辦公樓價格推論：內(nèi)容地段周邊配套交通狀況規(guī)模景觀環(huán)境噪音戶型設(shè)計建筑造型物業(yè)管理發(fā)展商實力交樓時間營銷策劃折實均價權(quán)重15％15％10％15％5％5％10％5％5％5％5％5％相比值辦分樓財富廣場3380中州都會廣場3500綠洲商會3380金成國際3100建議入市售價根據(jù)市場調(diào)研，通過對競爭類比住宅物業(yè)小區(qū)、辦公用房與首層商業(yè)的市場銷售價格推論，建議本項目的住宅與商服（均價）分別為：住宅為每平方米2500元；SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；辦公樓為3100元/㎡；（最終市場銷售價格將隨市場發(fā)展進行調(diào)整確定）?！?從銷售節(jié)奏來分析，為了取得剛進入市場就贏得先機的良好勢態(tài)，為項目在后期有較大調(diào)價空間，樹立項目價格和形象整體逐步走高的市場印象，入市均價不宜太高；※ 根據(jù)我司調(diào)研，定位中檔價位中高檔樓盤較符合鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，目標(biāo)客戶相對最大化 市場承接力較強； ※ 項目所處片區(qū)是一個未來發(fā)展的區(qū)域，項目又是一中等規(guī)模的項目，市場配套、規(guī)劃前景、人們認(rèn)知程度還有待時間檢驗，入市價格要留出發(fā)展空間。隨著項目小區(qū)的日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后期逐步提高樓價售價，獲取更高的投資回報。（二）可類比樓盤市場銷售單價住宅物業(yè)與SOHO項目名稱功能性質(zhì)價格（元/㎡）付款及優(yōu)惠折扣錦江國際花園商住兩用2600（不帶裝修）3050（帶裝修）一次性：3%，按揭：1%金成國際廣場3100（高層公寓）2600（多層住宅）一次性：4%，按揭：2%德億時代城住宅3500一次性：3%，按揭：2%青年居易住宅2100一次性：4%，按揭：2%建業(yè)城市花園住宅2950（三期）3200（四期預(yù)售價）一次性：3%，按揭：1%華林都市家園住宅1900一次性：5%，按揭：無未來花園住宅3400一次性：5%，按揭：無兆邦花園住宅2600一次性：10%，按揭2%麗江水花園住宅2200一次性：3%，按揭：1%富田隴?；▓@住宅2100一次性：3%，按揭1%辦公樓：項目名稱功能性質(zhì)價格（元/㎡）優(yōu)惠折扣金成國際廣場3100（高層公寓）2600（多層住宅）一次性：4%，按揭：2%財富廣場辦公3380一次性：2%，按揭：無中州都會廣場辦公3500一次性：2%，按揭：無綠洲商務(wù)大廈辦公3380一次性：1%，按揭：無商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱價格范圍（元/㎡）錦隆陽光都市5800富田麗景花園4100—6100寶隆華庭12000青年居易495021世紀(jì)社區(qū)—湖左岸3200華林都市家園4000風(fēng)和日麗4500麗江水花園5800新世紀(jì)小區(qū)4900—5700鑒于本項目位置位于老城區(qū)，周邊雖然有一定的商業(yè)氛圍，但都是比較舊的物業(yè)，與本項目的商業(yè)物業(yè)沒有可比性，根據(jù)商業(yè)物業(yè)的定價慣例，首層商鋪的價格一般是住宅物業(yè)均價的二倍，那么按照慣例，本項目的一層商業(yè)定價5000元/㎡，也基本符合市場規(guī)律，同時也給項目的市場留有很大的升值空間?！?針對每個單元平層定出水平差價，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面布局、通風(fēng)、私密性及風(fēng)水等因素確定。定價程序※ 首先，決定項目的整體均價，也就是“平均單價” ※ 然后在對項目各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價”※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定?！? 法律、政策因素在經(jīng)濟運行中，政府的作用非常大，為對市場經(jīng)濟活動進行必要的監(jiān)督和調(diào)控，政府通常會制定一些政策、法律和法規(guī)?？捎卸喾N定價方法。所以定價前必須認(rèn)真分析消費者對產(chǎn)品的價值判斷。※ 消費者心理因素如果消費者對企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價就有較大的自由度。價格競爭也將轉(zhuǎn)化為功能競爭。市場競爭在某種方面實際上是差異競爭。市場供求關(guān)系的變動、競爭者銷售策略的改變對生產(chǎn)者的產(chǎn)品定價有著極大的制約作用。市場經(jīng)濟不可能沒有競爭。一般而言成本是進行產(chǎn)品定價的下限，是影響和制約產(chǎn)品定價的重要因素。在建筑物的價值構(gòu)成中，成本占有重要的地位。都有意識的通過定價來應(yīng)付競爭或防止競爭，避免在競爭中失利?！? 銷售目標(biāo)這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時間內(nèi)銷售額達到最大。一般，樓盤的價格策略的目標(biāo)無外乎以下幾點。價格策劃的目標(biāo)在制定價格策略、進行價格定位之前，首先必須確定價格策略的目標(biāo)。