【正文】 。小高層住宅樓層差為核心均價(jià)的 5%，高層住宅樓層差為 3%。 B、戶型差的確定 考慮對比的因素主要有： ※ 朝向 ※ 景觀 ※ 實(shí)用性 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 面積 ※ 噪音或污染 在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價(jià)的 10%。 （六）價(jià)格表模擬 價(jià)格表的制定 價(jià)格表是根據(jù)己確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)格明細(xì)表。 產(chǎn)權(quán)商場定價(jià) (5000元 /㎡ ) 取決于投資回報(bào)方案（略） （五 ）項(xiàng)目價(jià)格提升潛力分析 項(xiàng)目位于 CBD的邊緣。 因小面積寫字樓總價(jià)低，月供低的優(yōu)勢明顯，以 80㎡的戶型為例， 3100元 /㎡計(jì)算，首付七萬元，月供僅 1200元（七成二十年計(jì)算）每月月供小于租金，租不如買。 (四 )定價(jià)分析（價(jià)格優(yōu) 勢所在） 住宅價(jià)格（ 2500元 /㎡） 全市范圍內(nèi)小高層的價(jià)位為 2200～ 3500元 /㎡ 在全市整體樓市的價(jià)格體系屬中檔價(jià)位（全市范圍內(nèi)小高層價(jià)位在 2200～ 3500元），相對周邊（同類型）價(jià)位低 300～ 500元 /㎡左右，價(jià)格競爭優(yōu)勢明顯，價(jià)格上升空間在 200～ 300元 /㎡。 ※ 本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的銷售平均價(jià)格基本在小高層住宅 2800元 /㎡，高層商務(wù)樓3200元 /㎡，如：小高層住宅： “德億時代城 ”銷售均價(jià)為 3400元 /㎡、 “未來花園 ”銷售均價(jià)為 3400元 /㎡；高 層商務(wù)樓： “綠洲商會大廈 ”銷售均價(jià) 3380/㎡、 “錦江國際大廈 ”銷售均價(jià)為 3050元 /㎡、 “金成國際 ”銷售均價(jià)為 3100元 /㎡。 ※ 從市場調(diào)研分析可以清晰看到，鄭州市現(xiàn)行住宅的中檔樓盤價(jià)位在18002800元 /平米之間、辦分樓的價(jià)位在 30003500 元 /㎡之間、首層商業(yè)的價(jià)格按項(xiàng)目所在的位置的差異其價(jià)格也在 320012021元 /㎡之間，這說明價(jià)位體系已然形成，定價(jià)考慮市場依據(jù)和認(rèn)可度。 （二）可類比樓盤市場銷售單價(jià) 住宅物業(yè)與 SOHO 項(xiàng)目名稱 功能性質(zhì) 價(jià)格（元 /㎡） 付款及優(yōu)惠折扣 錦江國際花園 商住兩用 2600（不帶裝修） 3050（帶裝修） 一次性： 3%，按揭： 1% 金成國際廣場 3100（高層公寓） 2600（多層住宅） 一次性： 4%，按揭： 2% 德億時代城 住宅 3500 一次性： 3%，按揭： 2% 青年居易 住宅 2100 一次性： 4%，按揭： 2% 建業(yè)城市花園 住宅 2950（三期） 3200（四期預(yù)售價(jià)） 一次性： 3%，按揭：1% 華林都市家園 住宅 1900 一次性： 5%，按揭：無 未來花園 住宅 3400 一次性： 5%，按揭：無 兆邦花園 住宅 2600 一次性： 10%，按揭 2% 麗江水花園 住宅 2200 一次性： 3%，按揭： 1% 富田隴?；▓@ 住宅 2100 一次性： 3%，按揭 1% 辦公樓： 項(xiàng)目名稱 功能性質(zhì) 價(jià)格（元 /㎡） 優(yōu)惠折扣 金成國際廣場 3100（高層公寓） 2600（多層住宅） 一次性： 4%，按揭： 2% 財(cái)富廣場 辦公 3380 一次性： 2%，按 揭：無 中州都會廣場 辦公 3500 一次性： 2%，按揭：無 綠洲商務(wù)大廈 辦公 3380 一次性： 1%，按揭：無 商業(yè)物業(yè) 物業(yè)名稱 價(jià)格范圍（元 /㎡） 錦隆陽光都市 5800 富田麗景花園 4100—6100 寶隆華庭 12021 青年居易 4950 21世紀(jì)社區(qū) —湖左岸 3200 華林都市家園 4000 風(fēng)和曰麗 4500 麗江水花園 5800 新世紀(jì)小區(qū) 4900—5700 （三）本項(xiàng)目市場銷售單價(jià)建議 市場依據(jù)： ※ 通常大中型項(xiàng)目 是以相對低價(jià)入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。 ※ 針對每個單元平層定出水平差價(jià)，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面布局、通 風(fēng)、私密性及風(fēng)水等因素確定。 定價(jià)程序 ※ 首先，決定項(xiàng)目的整體均價(jià)，也就是 “平均單價(jià) ” ※ 然后在對項(xiàng)目各區(qū)分別定出 “分區(qū)平均單價(jià) ” ※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價(jià)，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定。 ※ 法律、政策因素 在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中， ==的作用非常大，為對市場經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行必要的監(jiān)督和調(diào)控，==通常會制定一些政策、法律和法規(guī)?？捎卸喾N定價(jià)方法。所以定價(jià)前必須認(rèn)真分析消費(fèi)者對產(chǎn)品的價(jià)值判斷。 ※ 消費(fèi)者心理因素 如果消費(fèi)者對企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價(jià)就有較大的自由度。價(jià)格競爭也將轉(zhuǎn)化為功能競爭。 市場競爭在某種方面實(shí)際上是差異競爭。市場供求關(guān)系的變動、競爭者銷售策略的改變對生產(chǎn)者的產(chǎn)品定價(jià)有著極大的制約作用。 市場經(jīng)濟(jì)不可能沒有競爭。一般而言成本是進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)的下限，是影響和制約產(chǎn)品定價(jià)的重要因素。 在建筑物的價(jià)值構(gòu)成中，成本占有重要的地位。都有意識的通過定價(jià)來應(yīng)付競爭或防止競爭，避免在競爭中失利。 ※ 銷售目標(biāo) 這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時間內(nèi)銷售額達(dá)到最大。一般，樓盤的價(jià)格策略的目標(biāo)無外乎以下幾點(diǎn)。 價(jià)格策劃的目標(biāo) 在制定價(jià)格策略、進(jìn)行價(jià)格定位之前，首先必須確定價(jià)格策略的目標(biāo)。 ※ 靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇。 ※ 價(jià)格透明 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情 折扣。作為高價(jià)消費(fèi)品，許多購房者是窮其一生積蓄購買，他們在決定購房時必然要貨比三家、慎之又慎。 ※ 留有余地 ○不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。 ○低開意味著價(jià)格路線會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良 好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。 B、 SOHO商住公寓命名： CBD左岸、都市 E站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會 100 C寫字樓命名： 創(chuàng)富時代廣場、 CBD城市廣場 D小高層社區(qū)命名： 翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景 （三）推薦案名： 中原新城： ——希望與夢想之地 （四）主題口號： A、整體 ※ CBD城市精英社區(qū) 可引入 “精生 活 ”主題（精致、精品、精華、精彩、精英） ※ 國際人文居住社區(qū) . ※ 風(fēng)尚生活人居坐標(biāo) B、公寓 ※ CBD第一居所 ※ 城市中央生活圈 C、小高層住宅 ※ 瑞士風(fēng)情特區(qū) ※ 從容 CBD，閑情瑞士園 （五）賣點(diǎn)梳理： A、 地段優(yōu)越 —0距離 CBD中心，盡享城市繁華與便捷 B、 10萬平方米園林?jǐn)?shù)碼社區(qū) C、規(guī)劃設(shè)計(jì) ※ 水的俱樂部：游泳池、水幕電影廣場、噴泉廣場等 ※ 超過 40%的綠化率 ※ 瑞士風(fēng)情園林設(shè)計(jì) ※ 百花齊放，園內(nèi)鮮花品種眾多，有極高的鮮花率 ※ 泛會所（步行徑、運(yùn)動健 身中心、美容中心、 IQ俱樂部、露天茶吧等） ※ 休閑商業(yè)步行街 ※ 空中花園、入戶花園 ※ 豪華住戶大堂 ※ 時尚小戶型、舒適中大戶型設(shè)計(jì) ※ 歐陸建筑風(fēng)格 ※ 后期導(dǎo)入先進(jìn)、體貼的物業(yè)管理服務(wù)等 七、 價(jià)格策略 （一）定價(jià)原則 定價(jià)考慮因素 ※ 低開高走 在樓盤開售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。彩 虹岸、中原陽光、世紀(jì)春城、大世紀(jì)花園、美麗 365花城、鳳凰新城、城市中央花園、陽光國際村、水晶之城、金領(lǐng)港灣、金色文城、綿緞濱 七、項(xiàng)目案名推介 /主題口號 （項(xiàng)目競爭力分析） （一）命名方式： 項(xiàng)目整體命名，不同產(chǎn)品線（如寫字樓、 SOHO）單獨(dú)命名，（統(tǒng)一在整體命名下），以體現(xiàn)大盤風(fēng)范。 綜合考慮以上因素，開發(fā)模式定位為： 整體開發(fā)，商服先行 定位分析： 加大前期投入，填補(bǔ)品牌劣勢，抬高競爭門檻，以較好的形象展示。 商業(yè)街資源的利用 ——利用小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展示。 物業(yè)形象的整體性 ——由于項(xiàng)目的物業(yè)類型包括寫字樓、商業(yè)、公寓、住宅，開發(fā)模式需要顧及整體形象。 (六 )建筑風(fēng)格定位 簡約歐陸風(fēng)格建筑風(fēng)格 ,首 個瑞士峰景小城 (七 )項(xiàng)目開發(fā)模式定位 考慮因素： 充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢 ——10萬平米規(guī)模，在市場中的有強(qiáng)的號召力。曰子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球 ,帶著小孩在庭院里散步。愛靜則泡泡書吧，在 “新天地 ”般步行街啖一客 HALY 咖啡，體味那難得的悠閑；愛動則喜歡健身類運(yùn)動。社區(qū)為他們提供課堂，讓孩子們通過參加音樂、繪畫、舞蹈學(xué)習(xí)班或其他形式，培養(yǎng)廣泛的興趣愛好。 ※ 產(chǎn)權(quán)商場（略） 具體戶型比例建議如下： 類別 住宅：比 例 100% 比 例 100% 結(jié)構(gòu)名稱 二房二廳 二房二廳 三房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi) 復(fù)式 SOHO 面 積