【正文】 水資源狀況 鄭州位于黃 河的中下游，水量季節(jié)分配不均，年際變化較大。 D、位于項(xiàng)目地南部的果菜批發(fā)市場，衛(wèi)生狀況極差。 B、項(xiàng)目地西部的常砦村住宅檔次較低。 社會(huì)治安狀況 本項(xiàng)目位于鄭州市的城市邊 緣，靠近 107國道（未來的東環(huán)路）來往過境的車輛繁多，以及項(xiàng)目地南邊的果菜市場，項(xiàng)目地西面是常砦村的特殊位置，形成特殊的綜合環(huán)境，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的周邊比較復(fù)雜的社會(huì)治安環(huán)境。 B、空氣污染：項(xiàng)目緊臨 107國道與果菜批發(fā)市場，天氣晴朗時(shí)的公路揚(yáng)塵與果菜批發(fā)市場的廢棄物，污染項(xiàng)目地空氣質(zhì)量。（見下圖：） 環(huán)境景觀綜述：地塊缺少良好的自然景觀，景觀資源評判幾乎為零。（見下圖：） D、西面，常砦村。其自然資源的具體表現(xiàn)為： 周圍環(huán)境景觀 A、項(xiàng)目地現(xiàn)狀 B、東面， 107國道。 道路面積： ； 容積率：約 ； 覆蓋率： 40％； 綠化率： 40％。 (具體位置見下圖 ) （二）技術(shù)資料 項(xiàng)目總占地面積： 。 二、項(xiàng)目總體評價(jià) （一）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于鄭州市金水區(qū)， 107國道以西與農(nóng)業(yè)路以南的交匯處，屬于鄭州老的中心城區(qū)的邊緣區(qū)域，與新規(guī)劃的鄭東新區(qū)僅一路（ 107國道）之隔。明確廣告定位，尋找最佳廣告訴求和信息（軟廣告及硬廣告）傳播方式，進(jìn)行有效的廣告定位及媒體組合。 項(xiàng)目的 市場營銷策略定位 通過對該項(xiàng)目所在社區(qū)的宏觀市場調(diào)研，政策法規(guī)調(diào)研，購買行為、購買習(xí)慣、消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識、收入及消費(fèi)能力調(diào)研，研究周邊項(xiàng)目和本項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢及周邊項(xiàng)目的營銷策略，為項(xiàng)目營銷決策提供依據(jù)。 項(xiàng)目營銷推廣的主題定位 調(diào)查該項(xiàng)目環(huán)境的習(xí)慣文化、心理趨向以及開發(fā)商的商號（投資商、開發(fā)商的企業(yè)品牌）、品牌（小區(qū)或花園命名）、信息傳播內(nèi)容和手段等并研究其優(yōu)劣勢，為項(xiàng)目銷售推廣的包裝、形象、訴求內(nèi)容等以及項(xiàng)目的傳播策略和定位提供依據(jù)。 (二）定位推導(dǎo)思路 項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位 了解潛在市場消費(fèi)群的特征、年齡、分布，以之尋找消費(fèi)群體的構(gòu)成和可能購買本項(xiàng)目的消費(fèi)群體，并通過對這個(gè)群體的描述，為項(xiàng)目基礎(chǔ)定位提供依據(jù)。地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位核心策劃（全） 地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位核心策劃（全） 市場定位核心策劃 目 錄 一、 市場定位前言 … ……………………………………………………4 定位策略 ……………………………………………………………………………5 定位推導(dǎo)思路 ………………………………………………………………………5 定位原則 …………………………………………………………………………7 二、 項(xiàng)目總體評價(jià) ……………………………………………………………8 項(xiàng)目概況 ……………………………………………………………………………9 技術(shù)資料 ……………………………………………………………………………9 地塊資源 ……………………………………………………………………………10 周邊配套 ……………………………………………………………17 交通條件 …………………………………………………………………………19 街區(qū)功能 ………………………………………………………………………19 三、 項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)（ SWOT分析） ………………………………………………21 S優(yōu)勢分析 …………………………………………………………………………22 W劣 勢分析 ………………………………………………………………………23 O機(jī)會(huì)分析 …………………………………………………………………………24 T威脅分析 …………………………………………………………………………25 四、 項(xiàng)目開發(fā)策略原則 ………………………………………………………26 復(fù)合原則 …………………………………………………27 適量原則 ………………………………………………………29 空缺差異原則 ……………………………………………30 創(chuàng)新需求原則 ………………………………………………………………33 經(jīng) 濟(jì) +美麗 …………………………………………………………34 相對效益原則 …………………………………………………………36 五、 項(xiàng)目綜合定位 ………………………………………………………37 產(chǎn)品定位 ……………………………………………………………38 項(xiàng)目目標(biāo)對象定位 …………………………………………………………………38 產(chǎn)品定位 …………………………………………………………50 價(jià)格定位 ………………………………………………………………54 形象定位 …………………………………………………………………55 建筑風(fēng)格定 位 ……………………………………………………………60 項(xiàng)目發(fā)模式定位 ……………………………………………………………61 開發(fā)競爭優(yōu)勢定位 ……………………………………………………………63 六、 項(xiàng)目案名 /主題口號（項(xiàng)目競爭力分析） ……………………………64 命名方式 ……………………………………65 命名建議 ……………………………………………………65 案名推薦 ……………………………………………………66 主題口號 ……………………………………………67 賣點(diǎn)梳理 ………………………………………………………68 七、價(jià)格策略 ………………………………………………70 定價(jià)原則 ……………………………………………71 可類比樓盤銷售單價(jià) ………………………………………………………83 本項(xiàng)目市場銷售單價(jià)建議 …………………………………………………88 定價(jià)分析 …………………………………………………………………90 項(xiàng)目價(jià)格提升潛力分析 …………………………………………………………91 價(jià)格表模擬 …………………………………………………………50 一、市場定位前言 本報(bào)告立志在了解研究鄭州市房地產(chǎn) 市場現(xiàn)狀，預(yù)測未來發(fā)展趨勢，由市場反映的訊息定位本項(xiàng)目。 （一）定位策略 本次市場調(diào)研深入了解了鄭州市場環(huán)境，根據(jù)市場制定合適的，差異化優(yōu)化產(chǎn)品，填補(bǔ)市場空白。 建筑產(chǎn)品定位 通過對該項(xiàng)目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項(xiàng)目區(qū)域的人文習(xí)慣、生活方式以及項(xiàng)目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對周邊環(huán)境的地產(chǎn)項(xiàng) 目實(shí)態(tài)、競爭勢態(tài)及建筑文化的研究，為本項(xiàng)目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。 項(xiàng)目的銷售價(jià)格定位 通過對該項(xiàng)目所在社區(qū)的商品房發(fā)展趨勢，市場現(xiàn)狀的調(diào)查，周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格，對消費(fèi)心理，購買行為的影響程度，為本項(xiàng)目的價(jià)格定位以及營銷組合提供依據(jù)。 推廣通路定位 了解該社區(qū)消費(fèi)群接觸媒體的習(xí)慣、文化層次，了解他們對媒體 ——廣告的心理反映。 （三）定位基本原則： 從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以開發(fā)或銷售者的立場來確定； 針對特定目標(biāo)市 場，而非整個(gè)市場； 充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)和市場潛力，以及發(fā)展商資金壓力； 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢； 走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出鄭州市的樣板品牌。項(xiàng)目總建筑面積 10萬平方米。 總建筑面積： 10萬平 方米 。 （三）地塊資源 項(xiàng)目地東臨 107國道，南面是果菜批發(fā)市場，西面是常砦村，北臨農(nóng)業(yè)路，項(xiàng)目地自然資源較為貧乏，它現(xiàn)在展示在人們面前的是一片嘈雜之地，其它資源（列如樹木、河道等）基本缺乏。（見下圖：） C、南面，常砦果菜批發(fā)市場。（見下 圖：） E、北面，農(nóng)業(yè)路。 污染狀況 A、工業(yè)污染：該地塊處于鄭州東區(qū)，距離市中心區(qū)近，周邊無廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染。 C、噪音污染：地塊的東面的 107國道，未來規(guī)劃中的立交橋也在本項(xiàng)目前面，二面環(huán)路，常砦果菜市場距離本 項(xiàng)目很近，因交通與市場而產(chǎn)生的噪音影響較為嚴(yán)重。 衛(wèi)生狀況 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況較差，原因有以下四點(diǎn)： A、項(xiàng)目地周邊的汽車修理業(yè)比較繁榮，同時(shí)嚴(yán)重污染周邊環(huán)境。 C、周邊的道路車流量繁多，容易揚(yáng)起塵土。 因此，項(xiàng)目地塊來說，衛(wèi)生狀況將是一個(gè)較為嚴(yán)重的問題。一年之內(nèi)，往往夏秋暴雨成災(zāi)，水量過多，而冬春則往往長期干旱，全省多年平均降水量為 785毫米，相當(dāng)于 1296億立方米的水量。 （四）周邊配套 項(xiàng)目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù) 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止至 2021年年末，金水區(qū)居民家庭總戶數(shù)為 288037戶，人口總數(shù)為 914259人，是市轄區(qū)中人口最多的一個(gè)區(qū)域。提供居家生活配套，距離本項(xiàng)目最近的步行十五分鐘。 醫(yī)療衛(wèi)生 緯五路省人民醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院，東明路省老干療養(yǎng)院。 金融服務(wù) 周邊的銀行較多，如光大、中行、農(nóng)行等大中型銀行，距離本項(xiàng)目五分鐘路程，相對比較方便。 （五）交通條件 位于項(xiàng)目地塊東面 107國道（未來的東環(huán)路）南通京珠高速，北通連霍高速，北面農(nóng)業(yè)路直通市區(qū)；其交通較為暢通，但是，從現(xiàn)狀來看，項(xiàng)目地周邊的公交線路較少，路過項(xiàng)目的公交車只有 312路，交通雖通暢但不便利。 未來發(fā)展 由于項(xiàng)目地塊位于鄭州城區(qū)的東部，緊靠未來的東環(huán)路，與規(guī)劃中的鄭東新城僅一路之隔。那么本項(xiàng)目小區(qū)也將擔(dān)負(fù)美化市容的 城市功能，也有可能成為該片區(qū)的標(biāo)志