【正文】 性建筑。 三、項(xiàng)目價值發(fā)現(xiàn) （ SWOT分析） S 、 優(yōu)勢分析 ※ 緊臨 107國道（未來東環(huán)路）與農(nóng)業(yè)路，交通比較暢通； ※ 項(xiàng)目處于老城與鄭東 CBD的過渡地段，依托 CBD，區(qū)域發(fā)展前景看好； ※ 項(xiàng)目屬于行政中心區(qū)，金水區(qū)又是近年的置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，市政配套設(shè)施比較齊全 ； ※ 項(xiàng)目周邊的汽車貿(mào)易及汽車修配業(yè)發(fā)達(dá)，這對本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)帶來機(jī)會； ※ 臨街面廣，利于商服物業(yè)的發(fā)展； ※ 新拆遷擴(kuò)建的常砦小學(xué)，對本項(xiàng)目的銷售有利； ※ 項(xiàng)目的展示面好，利于項(xiàng)目的形象建設(shè)； ※ 項(xiàng)目地型比較平整、整齊，同時還處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，提升了項(xiàng)目適應(yīng)市場的靈活性； ※ 開發(fā)商享有政策優(yōu)勢，具備專業(yè)的開發(fā)理念。 O 、 機(jī)會分析 ※ 鄭東 CBD不斷升溫，提升項(xiàng)目區(qū)域的市場知名度； ※ 規(guī)?；_發(fā)漸成主流，大盤優(yōu)勢明顯； ※ 房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度增強(qiáng)，開發(fā)門檻抬高； ※ 市場競爭，促使性價比； ※ 項(xiàng)目還處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，增強(qiáng)了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； ※ 鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，增強(qiáng)了本項(xiàng)目區(qū)域的市場知名度； ※ 金水區(qū)是置業(yè)熱點(diǎn)，農(nóng)業(yè)路段更被看好； ※ 周邊大盤的造勢、造市 ，使項(xiàng)目區(qū)域具備一定知名度； ※ 項(xiàng)目周邊有被評為國家 2A級康居工程的 “德億時代城 ”、鑫苑名家等大型項(xiàng)目，使該片區(qū)在城市內(nèi)有一定 的知名度，這對以后的項(xiàng)目推廣帶來方便。 ※ 周邊其他樓盤的競爭。 總結(jié)論： 綜上所述 ,雖然所處位置是在未來 的城市發(fā)展區(qū)域 ,但項(xiàng)目地塊的綜合環(huán)境較為復(fù)雜，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的綜合素質(zhì) ,所以在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與項(xiàng)目的營銷中還要重點(diǎn)在于保證項(xiàng)目物業(yè)的品牌及形象的基礎(chǔ)上，還要加強(qiáng)以下方面： ※ 改善項(xiàng)目周邊綜合環(huán)境，提高項(xiàng)目地的整體形象； ※ 提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，進(jìn)一步塑造高品質(zhì)項(xiàng)目形象及開發(fā)商自身品牌。 四、項(xiàng)目開發(fā)策略原則 （一）復(fù)合原則： 避免單一產(chǎn)品（如住宅類產(chǎn)品）所可能帶來的市場壓力， “不把全部的雞蛋放在一個藍(lán)子里 ”，應(yīng)該指出，單一項(xiàng)目 10萬㎡開發(fā)量，在鄭州不算少（媒體將 5萬平方米推盤都稱為大盤）， 10萬平方米單一產(chǎn)品（如小高層住宅）供應(yīng)勢必引起市場同類產(chǎn)品價格波動，并且本項(xiàng)目周邊環(huán)視的幾個大盤都有可能視機(jī)而動，風(fēng)險(xiǎn)和競爭壓力不少。 具體產(chǎn)品策略是： 住宅： ——緊湊型兩房，三房（市場供應(yīng)量?。? ——立面風(fēng)格創(chuàng)新（市場同質(zhì)化嚴(yán)重，個性樓盤少，公眾對建筑立面較在意，如英協(xié)高層） ——入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型（市場空缺） ——空中 TOWNHOUS（首層，頂層）（市場供應(yīng)量?。? 寫字樓： ——80—100平米小戶型開放式高檔次專業(yè)化寫字樓（市場空缺） 建商務(wù)會所（會議室 /商務(wù)中心等）同時也可服務(wù) SOHO和產(chǎn)權(quán)酒店。 ——建議樓中樓（市場空缺） ——建議三錯層（市場空缺） 產(chǎn)權(quán)式酒店 ——（市場空缺） 產(chǎn)權(quán)式商城 ——區(qū)域市場首個項(xiàng)目，第一個擁有自有產(chǎn)權(quán)的 “車居超市 ”（市場空缺） 底層臨街商鋪 ——略 （四）創(chuàng)新需求原則： 通過市調(diào)分析，鄭州處于 “改善居住條件 ”的置業(yè)階段，房地產(chǎn)置業(yè)以自用為主，房地產(chǎn)投資市場，尚未形成規(guī)模，市場上可供投資的產(chǎn)品有限； 本項(xiàng)目在以吸引置業(yè)自用為主的前提下，以有投資價值物業(yè)品種（具有唯一性）啟動置業(yè)投資市場，其中產(chǎn)權(quán)式商場（固定投資回報(bào)）產(chǎn)權(quán)式酒店（固定投資回報(bào)）， SOHO公寓，小戶型寫字樓（代為租賃）都具備置業(yè)投資價值 策略意義： 不僅不把全部雞蛋 放在一個藍(lán)子里，而且兩條腿走路，雙市場開發(fā)。 分析顯示，在三個需求層面具備性價比競爭優(yōu)勢； 中端中價市場 ——產(chǎn)品競爭優(yōu)勢 中價高端市場 ——市場空缺 高端高價市場 ——價格競爭優(yōu)勢 注：此策略執(zhí)行的兩個要點(diǎn) 要點(diǎn)一，成本控制 ——本項(xiàng)目土地成本，建安成本都存在成本優(yōu)勢； ——商服產(chǎn)品因市場空缺，無直接競爭，而可能實(shí)現(xiàn)較高收益，有助于住宅產(chǎn)品的價格下調(diào)（即商服物業(yè)的部分收益回貼住宅產(chǎn)品以保持競爭力） ——綜合配套的成本優(yōu)勢（如會所既服務(wù)業(yè)主，又服務(wù)寫字樓和公寓 住戶） 要點(diǎn)二，價值構(gòu)成： ——區(qū)位樓價明顯偏高的價位優(yōu)勢 ——產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢 ——概念包裝優(yōu)勢 ——綜合配套的服務(wù)優(yōu)勢 （六）相對效益原則： 商業(yè)，寫字樓，公寓 ——單價提高，追求單位面積的相對最大化效益（具體定價后詳） 住宅： ——單價有競爭能力，追求性價比的最快化效益 五、項(xiàng)目綜合定位 （一）產(chǎn)品定位 根據(jù)對鄭州的房地產(chǎn)市場調(diào)研，與本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素分析，安佳認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)做一個經(jīng)濟(jì) +美麗的復(fù)合型項(xiàng)目，集辦公樓、 SOHO酒店式公寓（可以含一定量的產(chǎn)權(quán)式酒店）、住宅、商場、商鋪等為一體的綜合性都市 白領(lǐng) 社區(qū)，居住、商業(yè)、商務(wù)、休閑、教育， CBD城市精英開放式社區(qū)。 ※ 年青的自由職業(yè)與 IT 一族 其他補(bǔ)充客戶（非主流）： ※ 鄭州市有灰色收入的 “洗灰一族 ”； ※ 部分追求發(fā)展（個人或孩子）的外省或外市人士； ※ 有錢或有權(quán)的外市人士，主要是鄭州市外的其他市； ※ 直系親屬在鄭州的外市人士。 客戶描述 根據(jù)消費(fèi)市場調(diào)研，本項(xiàng)目的消費(fèi)者為有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者和技術(shù)人員、個體私營業(yè)主、 ==公務(wù)員及另外一部份高收入者，他們購買物業(yè)的目的主要是 “住房享受 ”與投資。 A、主流客戶分析（約占整體消費(fèi)群體的 82％） a、鄭州市的白領(lǐng)（約占整體消費(fèi)群體的 36％） ※ 年齡層： 2535歲 ※ 客戶特征描述： 他們可能是鄭州本地人，也可能是本省內(nèi)其他城市人分配到鄭州工作或自由打工，大多數(shù)工作三到五年左右，幾年的拼搏，已基本找到適合自己的位置，有一份收并且比較穩(wěn)定的職業(yè)，他們有較好的文化教育背景，追求時尚品位的生活，但生活并不崇尚奢侈，在生活中逐漸走向成熟，事業(yè)處于起步階段，即將步入上升期，是城市未來發(fā)展的主力軍。 ※ 客戶心理描述： 鄭州本地普通白領(lǐng) ——與父母同住或租房獨(dú)住，但是居住區(qū)基本是從小長大的區(qū)域，因?yàn)槟抢镉懈改?、親戚、朋友、同學(xué)，是社會關(guān)系網(wǎng)的根據(jù)地，同時希望有一個獨(dú)立的空間。 ※ 需求類型： 兩房或 SOHO，既經(jīng)濟(jì)又舒適的居家環(huán)境是他們選擇的 重要因素，交通相對比較便利，不希望有太大的首期壓力，希望余留一部分發(fā)展基金，追求負(fù)擔(dān)得起的生活情調(diào)享受。 b、企業(yè)中高層管理者（約占整體消費(fèi)群體的 21％） ※ 年齡層： 2540歲左右 ※ 客戶特征描述： 他們鄭州本地人居多，或者是在鄭州工作多年的移民，工作大多在八到十年左右，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和可觀的穩(wěn)定收入，工作單位屬中大型企業(yè)公司，他們有較好的文化教育背景，較豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，事業(yè)還有一定的危機(jī)感，有想進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成為自己的負(fù)擔(dān)。 ※ 客戶心理描述： 因?yàn)椴幌肷钣胸?fù)擔(dān)，盡管可以買得起，也不想購買價格昂貴的房子，全家生活殷實(shí)、快樂、輕松、小孩子教育更重要。 ※ 需求類型： 三房、四房、投資 SOHU或商鋪，較舒適的居家環(huán)境與有一定投資價值的物業(yè)是他們選擇的重要因素。商鋪的升值空間。 在事業(yè)上有一定的基礎(chǔ)，企業(yè)已經(jīng)達(dá)到一定的規(guī)模，又處于事業(yè)快速發(fā)展階段，希望企業(yè)有屬于自己的辦公環(huán)境，更進(jìn)一步提升企業(yè)形象，同時又有一定的投資價值。父母現(xiàn)在不是負(fù)擔(dān)，關(guān)鍵是要活得有面子。 ※ 需求類型： 四房以上戶型、首層商鋪、寫字樓。寫字樓用來投資或改良辦公環(huán)境，做為企業(yè)發(fā)展用房。 d、年青的自由職業(yè)者與 IT 一族（約占整體消費(fèi)群體的 10％） ※ 年齡層： 2535歲 ※ 客戶特征描述： 他們是鄭州本地人，自由職業(yè)者，個人空間獨(dú)立，有一定 的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)， 對未來發(fā)展有一定設(shè)想， ※ 客戶心理描述： 自己有自己的生活圈子，希望擁有獨(dú)立、自由的個人空間，對生活與工作的環(huán)境比較隨意。 e、非主流客戶簡析（約占整體消費(fèi)群體的 18％） ※ 鄭州 “洗灰一族 ” （約占整體消費(fèi)群體的 3％） 部分 ==有灰色收入公務(wù)員為了轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，又不想過分張揚(yáng)，會選擇在離市中心不遠(yuǎn)，交通條件和環(huán)境好的地方置業(yè)，以此將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，其可能是 不以自己的名義購置房屋，在實(shí)際使用上，可能用來作為親屬居住或自己的靈活居所。 ※ 部分追求發(fā)展（個人或孩子）的外市人士（約占整體消費(fèi)群體的 5％） 主要為河南省內(nèi)其他城市人士，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)能力，但不滿足于現(xiàn)狀，想到鄭州發(fā)展事業(yè)；或者為了孩子能有一個更好的將來，希望能夠在鄭州讓孩子接受教育再發(fā)展。需求的戶型在四房以內(nèi)。主要是在大城市更容易結(jié)交權(quán)貴人士，開闊世面，也給自己在鄭州有個穩(wěn)定的落腳點(diǎn)，利于個人發(fā)展。 ※ 直系親屬在鄭州的外省或外市人士（約占整體消費(fèi)群體的 5％） 部分非鄭州人士由于直系親屬在鄭州，主要是子女。他們不需要奢華、不需要熱鬧，需要的寧靜的生活、 人情味濃的居住氛圍和經(jīng)常能見面的子女。 F、具體客戶比如下：