【正文】 片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，充分挖掘項(xiàng)目更多的賣點(diǎn)，符合極品物業(yè)的高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)要求，最終形成CBD名牌物業(yè)；機(jī)會(huì)較好：本項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境、發(fā)展水平和消費(fèi)力有利于本項(xiàng)目走高檔次、高品質(zhì)的道路。定位思考? 品位偏好風(fēng)格偏好家庭工作社會(huì)階層客戶定位區(qū)域市場(chǎng)隨著住宅發(fā)展不斷對(duì)市場(chǎng)深入的細(xì)分，來尋找目標(biāo)客戶群體?形象定位發(fā)展 主題物業(yè)風(fēng)格物業(yè)大中小戶物業(yè) 區(qū)域住宅物業(yè) 中低高檔物業(yè) 隨著市場(chǎng)的不斷細(xì)分，建造的物業(yè)逐漸發(fā)展成為適合更加細(xì)分的特定客戶人群，歷史經(jīng)過了區(qū)域特定階段、檔次特定階段、風(fēng)格特定階段，那么下一步將會(huì)如何發(fā)展呢？專家預(yù)測(cè)以后的住宅產(chǎn)品除滿足居住條件之外，更進(jìn)一步滿足的將是客戶人群某種興趣嗜好，這群人也許對(duì)自家小院情有獨(dú)鐘，也許非常喜歡品茶聊天交朋結(jié)友，也許彰顯自身的身份地位，也許喜歡和寵物相依為伴，也許只是喜歡庭院種一株充滿生命活力的綠色植物……————我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)細(xì)節(jié)才是最能打動(dòng)人的地方，是未來項(xiàng)目定位的點(diǎn)睛之筆二、項(xiàng)目定位（一） 功能定位從地塊價(jià)值研判及本地市場(chǎng)現(xiàn)狀，做亦商亦住的物業(yè)才是本項(xiàng)目最佳的功能定位，原因如下：① 空白性：目前外地大量投資客涌入武漢市是市場(chǎng)的基礎(chǔ)，而且作為有形象地標(biāo)性商住兩用物業(yè)屬于本地市場(chǎng)空白。③ 混合體：為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大購(gòu)買群體，打造商住兩用二合一高檔物業(yè)可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品最優(yōu)化及利潤(rùn)最大化。因此，本項(xiàng)目的功能定位為商住兩用二合一同時(shí)，由于考慮到本項(xiàng)目將發(fā)展成為高檔住宅，對(duì)商業(yè)面積應(yīng)合理地控制，不宜過大。即總建筑面積約116725平方米，其中商業(yè)面積為1萬(wàn)平方米，住宅面積為106725萬(wàn)平方米。他們希望能擁有輕松自由的生活空間，但又與繁華地區(qū)密切聯(lián)系；他們?cè)敢獍滋毂M情享受都市的喧囂和繁華，晚上回到屬于自己的舒適、優(yōu)美、自由的環(huán)境空間和家人共同分享生活的溫馨與快樂；他們還可以在自已的朋友與親戚面前彰顯自身的地位。 年齡：3050歲之間的中青年216。 知識(shí)結(jié)構(gòu)：多數(shù)受過高等教育216。 客戶來源：主要集中在江漢區(qū)、江岸區(qū)、橋口區(qū) 偶得客戶群 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群外資、合資和外企業(yè)長(zhǎng)期駐武漢市高層管理者員，外方雇員；公務(wù)員、事業(yè)單位（如醫(yī)生）、城市新貴武漢市實(shí)力私營(yíng)、個(gè)體經(jīng)商者金融、電信、律師、會(huì)計(jì)、證券等高收入行業(yè)人士【目標(biāo)客戶購(gòu)買心理】： 注重物業(yè)的地段及自身品質(zhì)，作為都市財(cái)知一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念對(duì)居家的便利度及周邊環(huán)境要求很高。 注重物業(yè)的形象定位及創(chuàng)新理念，物業(yè)本身的文化品位，能夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會(huì)的身份特點(diǎn)，滿足業(yè)主精神上的需求。 注重發(fā)展商形象，發(fā)展商的實(shí)力是購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房承諾可信度作出高低判斷的一個(gè)重要依據(jù)，同時(shí)也是對(duì)物業(yè)品牌形象預(yù)期的一個(gè)基本準(zhǔn)則。 注重居住身份的提升，物以類聚，人以群分，住宅物業(yè)品牌形象的最大號(hào)召力是激起消費(fèi)者的階層歸屬感和自豪感。 讓客戶有很好的感知度；216。 使客戶的個(gè)人生活品位得到提升。個(gè)性之作，掀開CBD尊貴人居新篇章帶給我們的感受： 商務(wù)中心 自然景觀與城市風(fēng)光互動(dòng)互融名宅：身份地位顯赫，是財(cái)知人士、富貴一族的聚居地定位詮釋：充分體現(xiàn)項(xiàng)目中心區(qū)地位優(yōu)勢(shì)，西湖、北湖、噴泉公園三大自然景觀與中心區(qū)的繁華完美結(jié)合；彰顯項(xiàng)目的檔次與個(gè)性；符合目標(biāo)客戶群渴望追求的便利、繁華、舒適、尊貴、高雅的名門社區(qū)。 能夠朗朗上口（至少不能拗口）216。 給人以聯(lián)想的空間命名及釋義她的名字叫—— 盛世名門 (famous house ) ————充分體現(xiàn)項(xiàng)目和業(yè)主的高貴身份及顯赫地位盛世：大唐盛世是中國(guó)歷史最鼎盛時(shí)期，也代表著人生的巔峰時(shí)刻，是不可超越的。或者我們就叫她 —— 王府世家 除此之外她可以叫 —— 國(guó)際金座 她還可以叫 —— 假日星殿舒適的家是每個(gè)人都留戀的，悠閑的日子是每個(gè)人都向往的。備選名：尊皇天下 金玉豪園 景秀名庭 水岸新都 （五） 物業(yè)類型定位 選擇類型方案結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)和地塊的實(shí)際情況，項(xiàng)目有兩種開發(fā)方案可供選擇，分別是：全部高層、小高層+高層。 成本因素216。 景觀利用216。 營(yíng)銷推廣因素方案選擇216。 “小高層+高層”考慮的是：第一，可以減少小區(qū)空間的飽合度，增加區(qū)內(nèi)通透感，使更多部分單位可以無(wú)遮擋地領(lǐng)略西北湖、噴泉公園的景觀；第二，部分物業(yè)為小高層可降低成本、推廣容易，市場(chǎng)可接受程度更高；第三，可以充分發(fā)揮高層建筑的優(yōu)勢(shì)和有效的表現(xiàn)項(xiàng)目俊朗飄逸的氣質(zhì)，形成層次感、立體感更強(qiáng)的獨(dú)特的城市景觀；第四，具有巨大的價(jià)值提升空間。 根據(jù)前期市場(chǎng)分析，三房、四房仍是中心區(qū)需求的主體，因此我們的項(xiàng)目預(yù)計(jì)80%——90%的戶型為三和四房；216。 對(duì)于一些多人口家庭且經(jīng)濟(jì)實(shí)力更濃厚的客戶來說，可以適當(dāng)增加五房，但所占比例不超過20%；216。 三房和四房以面積在120—180M2戶型的為主；216。戶型面積比例如下表：戶型面積（M2）所占比例3*212014035%3+1*213015025%4*214016015%4+1*215018015%5*2190220 10%（七） 價(jià)格定位 確定最后的價(jià)格考慮影響定價(jià)的因素分析競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品和價(jià)格估計(jì)成本和需求選擇定價(jià)目標(biāo) 制定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格需考慮的重要因素 v整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 v市場(chǎng)的供需狀況 v物業(yè)的地理位置v物業(yè)的整體定位v物業(yè)的質(zhì)素、包裝v宣傳推廣效果v建筑工程進(jìn)度v項(xiàng)目的開發(fā)建造成本和宣傳推廣成本v發(fā)展商的期望銷售率和期望利潤(rùn)樓盤權(quán)重本項(xiàng)目世紀(jì)華庭元辰國(guó)際福星城市花園萬(wàn)豪花園XABCD100%40%15%15%30%按揭均價(jià)（元）權(quán)重4300350034004100位置131111910交通1188777周邊環(huán)境866．555商服配套106667公共教育設(shè)施867規(guī)模11865107．5景觀119．510878．5戶型結(jié)構(gòu)1511118．510內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施1513111312工程進(jìn)度8發(fā)展知名度533333合計(jì)100QXQAQBQCQD1008681．5A世紀(jì)華庭IA：40%PA：4425MA：1770B元辰國(guó)際IB：15%PB：4103MB：615C福星城市花園IC：15%PC：3692MC：554D萬(wàn)豪花園ID：30%PD：4346MD：1304X本項(xiàng)目100%ΣM：4243通過對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)比較可知，本項(xiàng)目住宅部分的均價(jià)為4200元/平方米注明：P=(QX/Qi)Pi Mi=PiIIP—修正后樓盤的價(jià)格PI—樓盤按揭價(jià)格 第 五 篇把 握 商 機(jī)、價(jià) 值 無(wú) 限商 業(yè) 部 分 定 位一、業(yè)態(tài)定位（一）常規(guī)業(yè)態(tài)定位綜合性百貨商場(chǎng)。 主題性商場(chǎng)。 超市。 A、大型超市。 B、便民式超市。 C、百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)。 D、連鎖專賣（專業(yè)）店。 E、個(gè)體經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立街鋪。銀行：因項(xiàng)目周邊主要以國(guó)外知名的銀行機(jī)構(gòu)為主，外資銀行在武漢市尚未正式進(jìn)駐，本項(xiàng)目可通過引入一些有實(shí)力的外資銀行如東亞銀行、匯豐銀行、花旗銀行等來體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次及價(jià)值。從以上分析可以看出，目前武漢尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城、深圳中信廣場(chǎng)這種真正意義上的大型SHOPPING MALL，同時(shí)外資銀行在武漢市還是個(gè)空白。因此，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑為一體的大規(guī)模商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所或大型外資金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的辦公場(chǎng)所。二、商業(yè)功能定位項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題應(yīng)緊扣家庭式購(gòu)物消費(fèi)，通過主力店、精品店、特色店的設(shè)置協(xié)調(diào)商業(yè)功能的組合，突出項(xiàng)目的購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的新型消費(fèi)模式，同時(shí)應(yīng)與本項(xiàng)目消費(fèi)者的地位形象相匹配，創(chuàng)造良好的適宜中高層次消費(fèi)群的購(gòu)物環(huán)境，讓更多的消費(fèi)者了解本項(xiàng)目擁有更優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境和高品質(zhì)的商品。大眾化的經(jīng)營(yíng)定位與特色化的