【正文】 價(jià)格模擬表以一梯四戶的小高層，均價(jià)2800元/㎡為例，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是朝向差（10％）與層差（5％）分別計(jì)算, 層差之間又將高層(512)層差與低層（14）層層差分開(kāi)計(jì)算，得出每房?jī)r(jià)格，同時(shí)以八層為標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，其價(jià)格模擬表如下：朝向房號(hào)一層二層三層四層五層六層七層八層九層十層十一層十二層總價(jià)均價(jià)東南A271027402770283528652900295030083068312531853245354012950西南B269027202750281528452880293029853045310031603220351602930西北C 242024402470253025552585263026852735279028402900315752631東北D247025002525258526152645269027452820285029052955323052692整棟樓共有48套住宅，通過(guò)以上計(jì)算，每平方米單位均價(jià)為2800元。C、樓層差確定一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。A、棟間差的確定考慮對(duì)比的因素主要有：※ 朝向 ※ 高度 ※ 景觀 ※ 密度 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 噪音或污染一般情況下，棟間差不宜大于核心均價(jià)的5%。同時(shí)也有望成為未來(lái)中心的附屬功能物業(yè)，同時(shí)與類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較，本項(xiàng)目未來(lái)升值的期望值較高，售價(jià)可有一定幅度的上楊（具體上楊幅度另詳）具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：本項(xiàng)目表還處于立項(xiàng)階段，還有充足的時(shí)間和機(jī)會(huì)適應(yīng)市場(chǎng)；本項(xiàng)目位于未來(lái)城市發(fā)展新區(qū)邊緣，將有可能成為新區(qū)的附屬物業(yè)；本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合定位適中，將來(lái)對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力較強(qiáng)；本項(xiàng)目的綜合功能齊全，戶型結(jié)構(gòu)配比可以滿足各個(gè)階層的消費(fèi)群體。SOHO定價(jià)（2600元/㎡）和在售小戶型住宅比，單價(jià)總價(jià)不存在優(yōu)勢(shì)，但作為白領(lǐng)小戶型酒店公寓（目前小戶型的升級(jí)版），其價(jià)位能為市場(chǎng)所認(rèn)同，且相比商務(wù)公寓存在單價(jià)和總價(jià)優(yōu)勢(shì)，以50㎡單價(jià)2600元/㎡為例，首付2萬(wàn)元，月供僅800元，對(duì)月收入2000～3000元的白領(lǐng)族存在吸引力。寫(xiě)字樓價(jià)格（3100/㎡）全市范圍內(nèi)寫(xiě)字樓的價(jià)格在2600～3500元/㎡和周邊同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比較，價(jià)格要低200元/㎡左右。住宅價(jià)格推論：內(nèi)容地段周邊配套交通狀況規(guī)模景觀環(huán)境噪音戶型設(shè)計(jì)建筑造型價(jià)格實(shí)現(xiàn)比較價(jià)權(quán)重加權(quán)平均值權(quán)重15％15％10％15％5％5％10％5％相比值住宅德億時(shí)代城100％319330％（取2500）鑫苑名家100％190420％錦江國(guó)際100％237225％兆幫花園100％26445％未來(lái)花園100％309420％物業(yè)管理發(fā)展商實(shí)力交樓時(shí)間營(yíng)銷策劃總計(jì)折實(shí)均價(jià)5％5％5％5％100％35002050260026003400辦公樓價(jià)格推論：內(nèi)容地段周邊配套交通狀況規(guī)模景觀環(huán)境噪音戶型設(shè)計(jì)建筑造型物業(yè)管理發(fā)展商實(shí)力交樓時(shí)間營(yíng)銷策劃折實(shí)均價(jià)權(quán)重15％15％10％15％5％5％10％5％5％5％5％5％相比值辦分樓財(cái)富廣場(chǎng)3380中州都會(huì)廣場(chǎng)3500綠洲商會(huì)3380金成國(guó)際3100建議入市售價(jià)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)類比住宅物業(yè)小區(qū)、辦公用房與首層商業(yè)的市場(chǎng)銷售價(jià)格推論，建議本項(xiàng)目的住宅與商服（均價(jià)）分別為：住宅為每平方米2500元；SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；辦公樓為3100元/㎡；（最終市場(chǎng)銷售價(jià)格將隨市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整確定）?！?從銷售節(jié)奏來(lái)分析，為了取得剛進(jìn)入市場(chǎng)就贏得先機(jī)的良好勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目在后期有較大調(diào)價(jià)空間，樹(shù)立項(xiàng)目?jī)r(jià)格和形象整體逐步走高的市場(chǎng)印象，入市均價(jià)不宜太高；※ 根據(jù)我司調(diào)研，定位中檔價(jià)位中高檔樓盤(pán)較符合鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，目標(biāo)客戶相對(duì)最大化 市場(chǎng)承接力較強(qiáng)； ※ 項(xiàng)目所處片區(qū)是一個(gè)未來(lái)發(fā)展的區(qū)域，項(xiàng)目又是一中等規(guī)模的項(xiàng)目，市場(chǎng)配套、規(guī)劃前景、人們認(rèn)知程度還有待時(shí)間檢驗(yàn)，入市價(jià)格要留出發(fā)展空間。隨著項(xiàng)目小區(qū)的日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后期逐步提高樓價(jià)售價(jià)，獲取更高的投資回報(bào)。（二）可類比樓盤(pán)市場(chǎng)銷售單價(jià)住宅物業(yè)與SOHO項(xiàng)目名稱功能性質(zhì)價(jià)格（元/㎡）付款及優(yōu)惠折扣錦江國(guó)際花園商住兩用2600（不帶裝修）3050（帶裝修）一次性：3%，按揭：1%金成國(guó)際廣場(chǎng)3100（高層公寓）2600（多層住宅）一次性：4%，按揭：2%德億時(shí)代城住宅3500一次性：3%，按揭：2%青年居易住宅2100一次性：4%，按揭：2%建業(yè)城市花園住宅2950（三期）3200（四期預(yù)售價(jià)）一次性：3%，按揭：1%華林都市家園住宅1900一次性：5%，按揭：無(wú)未來(lái)花園住宅3400一次性：5%，按揭：無(wú)兆邦花園住宅2600一次性：10%，按揭2%麗江水花園住宅2200一次性：3%，按揭：1%富田隴?；▓@住宅2100一次性：3%，按揭1%辦公樓：項(xiàng)目名稱功能性質(zhì)價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠折扣金成國(guó)際廣場(chǎng)3100（高層公寓）2600（多層住宅）一次性：4%，按揭：2%財(cái)富廣場(chǎng)辦公3380一次性：2%，按揭：無(wú)中州都會(huì)廣場(chǎng)辦公3500一次性：2%，按揭：無(wú)綠洲商務(wù)大廈辦公3380一次性：1%，按揭：無(wú)商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱價(jià)格范圍（元/㎡）錦隆陽(yáng)光都市5800富田麗景花園4100—6100寶隆華庭12000青年居易495021世紀(jì)社區(qū)—湖左岸3200華林都市家園4000風(fēng)和日麗4500麗江水花園5800新世紀(jì)小區(qū)4900—5700鑒于本項(xiàng)目位置位于老城區(qū)，周邊雖然有一定的商業(yè)氛圍，但都是比較舊的物業(yè)，與本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)沒(méi)有可比性，根據(jù)商業(yè)物業(yè)的定價(jià)慣例，首層商鋪的價(jià)格一般是住宅物業(yè)均價(jià)的二倍，那么按照慣例，本項(xiàng)目的一層商業(yè)定價(jià)5000元/㎡，也基本符合市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)也給項(xiàng)目的市場(chǎng)留有很大的升值空間?！?針對(duì)每個(gè)單元平層定出水平差價(jià)，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面布局、通風(fēng)、私密性及風(fēng)水等因素確定。定價(jià)程序※ 首先，決定項(xiàng)目的整體均價(jià)，也就是“平均單價(jià)” ※ 然后在對(duì)項(xiàng)目各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價(jià)”※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價(jià)，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定?！? 法律、政策因素在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，政府的作用非常大，為對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行必要的監(jiān)督和調(diào)控，政府通常會(huì)制定一些政策、法律和法規(guī)?？捎卸喾N定價(jià)方法。所以定價(jià)前必須認(rèn)真分析消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值判斷?！? 消費(fèi)者心理因素如果消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價(jià)就有較大的自由度。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)也將轉(zhuǎn)化為功能競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在某種方面實(shí)際上是差異競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)者銷售策略的改變對(duì)生產(chǎn)者的產(chǎn)品定價(jià)有著極大的制約作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可能沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)。一般而言成本是進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)的下限，是影響和制約產(chǎn)品定價(jià)的重要因素。在建筑物的價(jià)值構(gòu)成中，成本占有重要的地位。都有意識(shí)的通過(guò)定價(jià)來(lái)應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng)，避免在競(jìng)爭(zhēng)中失利?！? 銷售目標(biāo)這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)銷售額達(dá)到最大。一般，樓盤(pán)的價(jià)格策略的目標(biāo)無(wú)外乎以下幾點(diǎn)。價(jià)格策劃的目標(biāo)在制定價(jià)格策略、進(jìn)行價(jià)格定位之前，首先必須確定價(jià)格策略的目標(biāo)。