【正文】 。小高層住宅樓層差為核心均價的 5%，高層住宅樓層差為 3%。 B、戶型差的確定 考慮對比的因素主要有： 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 朝向 ※ 景觀 ※ 實用性 ※ 結構 ※ 面積 ※ 噪音或污染 在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價的 10%。 （六）價格表模擬 價格表的制定 價格表是根據(jù)己確定的核心均價為基礎，通過各項調差而制定的各單位價格明細表。 產權商場定價 (5000 元 /㎡ ) 取決于投資回報方案（略） （五 ）項目價格提升潛力分析 項目位于 CBD的邊緣。 因小面積寫字樓總價低，月供低的優(yōu)勢明顯，以 80 ㎡ 的戶型為例， 3100 元 /㎡ 計算，首付七萬元，月供僅1200 元（七成二十年計算）每月月供小于租金，租不如買。 (四 )定價分析（價格優(yōu)勢所在） 住宅價格（ 2500 元 /㎡ ） 全市范圍內小高層的價位為 2200～ 3500元 /㎡ 在全市整體樓市的價格體系屬中檔價位（全市范圍內小高層價位在 2200～ 3500 元），相對周邊（同類型）價位低 300～ 500元 /㎡ 左右，價格競爭優(yōu)勢明顯，價格上升空間在 200～ 300 元 /㎡ 。 ※ 本項目周邊項目的銷售平均價格基本在小高層住宅 2800元 /㎡ ，高層商務樓 3200元 /㎡ ，如：小高層住宅：“德億時代城”銷售均價為 3400元 /㎡ 、 “未來花園”銷售均價為 3400元 /㎡ ；高層商務樓：“綠洲商會大廈”銷售均價 3380/㎡ 、“錦江國際大廈”銷售均價為 3050元 /㎡ 、“金成國際”銷售均價為 3100元 /㎡ 。 ※ 從市場調研分析可以清晰看到，鄭州市現(xiàn)行住宅的中檔樓盤價位在 18002800 元 /平米之間、辦分樓的價位在 30003500 元 /㎡ 之間、首層商業(yè)的價格按項目所在的位置的差異其價格也在 320012000元 /㎡ 之間，這說明價位體系已然形成，定價考慮市場依據(jù)和認可度。 （二）可類比樓盤市場銷售單價 住宅物業(yè)與 SOHO 項目名稱 功能性質 價格（元 /㎡ ） 付款及優(yōu)惠折扣 錦江國際花園 商住兩用 2600（不帶裝修） 3050（帶裝修） 一次性： 3%，按揭： 1% 金成國際廣場 3100（高層公寓） 2600（多層住宅） 一次性： 4%，按揭： 2% 德億時代城 住宅 3500 一次性： 3%，按揭： 2% 青年居易 住宅 2100 一次性： 4%，按揭： 2% 建業(yè)城市花園 住宅 2950（三期） 3200（四期預售價） 一次性： 3%，按揭： 1% 華林都市家園 住宅 1900 一次性： 5%，按揭：無 未來花園 住宅 3400 一次性： 5%，按揭：無 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 兆邦花園 住宅 2600 一次性： 10%，按揭 2% 麗江水花園 住宅 2200 一次性： 3%，按揭： 1% 富田隴?；▓@ 住宅 2100 一次性： 3%，按揭 1% 辦公樓： 項目名稱 功能性質 價格（元 /㎡ ） 優(yōu)惠折扣 金成國際廣場 3100（高層公寓） 2600（多層住宅） 一次性： 4%，按揭： 2% 財富廣場 辦公 3380 一次性： 2%，按揭：無 中州都會廣場 辦公 3500 一次性： 2%，按揭：無 綠洲商務大廈 辦公 3380 一次性： 1%，按揭：無 商業(yè)物業(yè) 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 物業(yè)名稱 價格范圍（元 /㎡ ） 錦隆陽光都市 5800 富田麗景花園 4100— 6100 寶隆華庭 12000 青年居易 4950 21 世紀社區(qū) — 湖左岸 3200 華林都市家園 4000 風和日麗 4500 麗江水花園 5800 新世紀小區(qū) 4900— 5700 （三）本項目市場銷售單 價建議 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 市場依據(jù)： ※ 通常大中型項目是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 針對每個單元平層定出水平差價，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面布局、通風、私密性及風水等因素 確定。 定價程序 ※ 首先，決定項目的整體均價，也就是“平均單價” ※ 然后在對項目各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價” ※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價，主要比較各棟在朝向、景觀、通風、采光、臨路條件等因素后確定。 ※ 法律、政策因素 在經濟運行中，政府的作 用非常大，為對市場經濟活動進行必要的監(jiān)督和調控，政府通常會制定一些政策、法律和法規(guī)?？捎卸喾N定價方法。所以定價前必須認真分析消費者對產品的價值判斷。 ※ 消費者心理因素 如果消費者對企業(yè)的產品有良好的印象和偏好，定價就有較大的自由度。價格競爭也將轉化為功能競爭。 市場競爭在某種方面實際上是差異競爭。市場供求關系的變動、競爭者銷售策略的改變對生產者的產品定價有著極大的制約作用。 市場經濟不可能沒有競爭。一般而言成本是進行產品定價的下限，是影響和制約產品定價的重要因素。 在建筑物的價值構成中，成本占有重要的地位。都有意識的通過定價來應付競爭或防止競爭，避免在競爭中失利。 ※ 銷售目標 這一目標不僅包括產品能全部銷售，而且包括產品能在最短的時間內銷售額達到最大。一般， 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 樓盤的價格策略的目標無外乎以下幾點。 價格策劃的目標 在制定價格策略、進行價格定位之前，首先必須確定價格策略的目標。 ※ 靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財需要多設計幾種付款方式以供選擇。 ※ 價格透明 樓價一經定出， 即完全公平公開，絕不搞討價還價和人情折扣。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 作為高價消費品，許多購房者是窮其一生積蓄購買，他們在決定購房時必然要貨比三家、慎之又慎。 ※ 留有余地 ○不把價格做得太滿，給客戶預留一定的升值空間。 ○低開意味著價格路線會逐步走高 ，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 B、 SOHO 商住公寓命名： CBD 左岸、都市 E 站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會 100 C 寫字樓命名： 創(chuàng)富時代廣場、 CBD 城市廣場 D 小高層社區(qū)命名： 翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景 （三）推薦案名： 中原新城： —— 希望與夢想之地 （四）主題口號： A、整體 ※ CBD 城市精英社區(qū) 可引入“精生活”主題（精致、精品、精華、精彩、精英） ※ 國際人文居住社區(qū) . 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 風尚生活人居坐標 B、公寓 ※ CBD 第一居所 ※ 城市中央生活圈 C、小高層住宅 ※ 瑞士風情特區(qū) ※ 從容 CBD，閑情瑞士園 （五）賣點梳理： A、 地段優(yōu)越 — 0 距離 CBD 中心，盡享城市繁華與便捷 B、 10 萬平方米園林數(shù)碼社區(qū) C、規(guī)劃設計 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 水的俱樂部：游泳池、水幕電影廣場、噴泉廣場等 ※ 超過 40%的綠化率 ※ 瑞士風情園林設計 ※ 百花齊放，園內鮮花品種眾多，有極高的鮮花率 ※ 泛會所（步行徑、運動健身中心、美容中心、 IQ 俱樂部、露天茶吧等） ※ 休閑商業(yè)步行街 ※ 空中花園、入戶花園 ※ 豪華住戶大堂 ※ 時尚小戶型、舒適中大戶型設計 ※ 歐陸建筑風格 ※ 后期導入先進、體貼的物業(yè)管理服務等 七、 價格策略 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 （一）定價原則 定價考慮因素 ※ 低開高走 在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高。彩虹岸、中原陽光、世紀春城、大世紀花園、美麗 365花城、鳳凰新城、城市中央花園、陽光國際村、水晶之城、金領港灣、金色文城、綿緞濱 七、項目案名推介 /主題口號 （項目競爭力分析） （一）命名方式： 項目整體命名，不同產品線（如寫字樓、 SOHO）單獨命名，（統(tǒng)一在整體命名下），以體現(xiàn)大盤風范。 綜合考慮以上因素，開發(fā)模式定位為： 整體開發(fā)，商服先行 定位分析： 加大前期投入，填補品牌劣勢，抬高競爭門檻，以較好的形象展示。 商業(yè)街資源 的利用 —— 利用小區(qū)內部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展示。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 物業(yè)形象的整體性 —— 由于項目的物業(yè)類型包括寫字樓、商業(yè)、公寓、住宅，開發(fā)模式需要顧及整體形象。 (六 )建筑風格定位 簡約歐陸風格建筑風格 ,首個瑞士峰景小城 (七 )項目開發(fā)模式定位 考慮因素： 充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢 —— 10 萬平米規(guī)模，在市場中的有強的號召力。日子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球 ,帶著小孩在庭院里散步。愛靜則泡泡書吧，在 “新天地”般步行街啖一客 HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛動則喜歡健身類運動。社區(qū)為他們提供課堂，讓孩子們通過參加音樂、繪畫、舞蹈學習班或其他形式，培養(yǎng)廣泛的興趣愛好。 ※ 產權商場（略） 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 具體戶型比例建議如下： 類別