【正文】 說明河南水資源利用的可靠性不大。 水資源狀況 鄭州位于黃河的中下游，水量季節(jié)分配不均，年際變化較大。 D、位于項目地南部的果菜批發(fā)市場，衛(wèi)生狀況極差。 B、項目地西部的常砦村住宅檔次較低。 社會治安狀況 本項目位于鄭州市的城市邊緣，靠近 107國道（未來的東環(huán)路）來往過境的車輛繁多，以及項目地南邊的果菜市場，項目地西面是常砦村的特殊位置，形成特殊的綜合環(huán)境，從而導致項目的周邊比較復雜的社會治安環(huán)境。 B、空氣污染：項目緊臨 107 國道與果菜批發(fā)市場，天氣晴朗時的公路揚塵與果菜批發(fā)市場的廢棄物，污染項目地空氣質(zhì)量。（見下圖：） 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 環(huán)境景觀綜述：地塊缺少良好的自然景觀，景觀資源評判幾乎為零。（見下圖：） D、西面，常砦村。其自然資源的具體表現(xiàn)為： 周圍環(huán)境景觀 A、項目地現(xiàn)狀 B、東面， 107 國道。 道路面積： 平方米； 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 容積率：約 ； 覆蓋率： 40％； 綠化率： 40％。 (具體位置見下圖 ) （二）技術(shù)資料 項目總占地面積： 平方米 。 二、項目總體評價 （一）項目概況 項目位于鄭州市金水區(qū)， 107國道以西與農(nóng)業(yè)路以南的交匯處，屬于鄭州老的中心城區(qū)的邊緣區(qū)域，與新規(guī)劃的鄭東新區(qū)僅一路（ 107 國道）之隔。明確廣告定位，尋找最佳廣告訴求和信息（軟廣告及硬廣告）傳播方式，進行有效的廣告定位及媒體組合。 項目的市場營銷策略定位 通過對該項目所在社區(qū)的宏觀市場調(diào)研，政策法規(guī)調(diào)研，購買行為、購買習慣、消費觀念、消費意識、收入及消費能力調(diào)研，研究周邊項目和本 項目的優(yōu)、劣勢及周邊項目的營銷策略，為項目營銷決策提供依據(jù)。 項目營銷推廣的主題定位 調(diào)查該項目環(huán)境的習慣文化、心理趨向 以及開發(fā)商的商號（投資商、開發(fā)商的企業(yè)品牌）、品牌（小區(qū)或花 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 園命名）、信息傳播內(nèi)容和手段等并研究其優(yōu)劣勢，為項目銷售推廣的包裝、形象、訴求內(nèi)容等以及項目的傳播策略和定位提供依據(jù)。 (二）定位推導思路 項目的目標市場定位 了解潛在市場消費群的特征、年齡、分布，以之尋找消費群體的構(gòu)成和可能購買本項目的消費群體，并通過對這個群體的描述，為項目基礎定位提供依據(jù)。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 目 錄 一、 市場定位前言… …………………………………………………… 4 定位策略…………………………………………………………………………… 5 定位推導思路 ……………………………………………………………………… 5 定位原則 ………………………………………………………………………… 7 二、 項目總體評價 …………………………………………………………… 8 項目概況…………………………………………………………………………… 9 技術(shù)資料…………………………………………………………………………… 9 地塊資源… ………………………………………………………………………… 10 周邊配套…………………………………………………………… 17 交通條件………………………………………………………………………… 19 街區(qū)功能……………………………………………………………………… 19 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 三、 項目價值發(fā)現(xiàn)（ SWOT 分析）……………………………………………… 21 S 優(yōu)勢分析………………………………………………………………………… 22 W 劣勢分析……………………………………………………………………… 23 O 機會分析…………………………… …………………………………………… 24 T 威脅分析………………………………………………………………………… 25 四、 項目開發(fā)策略原則……………………………………………………… 26 復合原則 ………………………………………………… 27 適量原則 ……………………………………………………… 29 空缺差異原則…………………………………………… 30 創(chuàng)新需求原則……………………………………………………………… 33 經(jīng)濟 +美麗………………………………………………………… 34 相對效益原則………………………………… ……………………… 36 五、 項目綜合定位……………………………………………………… 37 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 產(chǎn)品定位…………………………………………………………… 38 項目目標對象定位………………………………………………………………… 38 產(chǎn)品定位………………………………………………………… 50 價格定位……………………………………………………………… 54 形象定位………………………………………………………………… 55 建筑風格定位…………………………………………………………… 60 項目發(fā)模式定位………………………………… ………………………… 61 開發(fā)競爭優(yōu)勢定位…………………………………………………………… 63 六、 項目案名 /主題口號（項目競爭力分析）…………………………… 64 命名方式…………………………………… 65 命名建議…………………………………………………… 65 案名推薦…………………………………………………… 66 主題口號…………………………………………… 67 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 賣點梳理……………………………………………………… 68 七、價格策略……………………………………………… 70 定價原則……………………………………… …… 71 可類比樓盤銷售單價……………………………………………………… 83 本項目市場銷售單價建議………………………………………………… 88 定價分析………………………………………………………………… 90 項目價格提升潛力分析………………………………………………………… 91 價格表模擬………………………………………………………… 50 一、市場定位前言 本報告立志在了解研究鄭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，預測未來發(fā)展趨勢，由市場反映的訊息定位本項目。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 （一）定位策略 本次市場調(diào)研深入了解了鄭州市場環(huán)境，根據(jù)市場制 定合適的，差異化優(yōu)化產(chǎn)品，填補市場空白。 建筑產(chǎn)品定位 通過對該項目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項目區(qū)域的人文習慣、生活方式以及項目地塊的交通、配套等基礎因素，并輔以對周邊環(huán)境的地產(chǎn)項目實態(tài)、競爭勢態(tài)及建筑文化的研究，為本項目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。 項目的銷售價格定位 通過對該項目所在社區(qū)的商品房發(fā)展趨勢，市場現(xiàn)狀的調(diào)查，周邊項目的產(chǎn)品品質(zhì)及價格，對消費心理，購買行為的影響程度，為本項目的價格定位以及營銷組合提供依據(jù)。 推廣通路定位 了解該社區(qū)消費群接觸媒體的習慣、文化層次，了解他們對媒體 —— 廣告的心理反映。 （三）定位基本原則： 從消費者的心理謀求定位，而不是以開發(fā)或銷售者的立場來確定； 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 針對特定目標市場，而非整個市場； 充分考慮市場風險和市場潛力，以及發(fā)展商資金壓力； 結(jié)合本項目區(qū)位特點，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢； 走自己的路，走別人尚未走或不能 走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出鄭州市的樣板品牌。項目總建筑面積 10 萬平方米。 總建筑面積： 10 萬平方米 。 （三）地塊資源 項目地東臨 107國道，南面是果菜批發(fā)市場，西面是 常砦村，北臨農(nóng)業(yè)路，項目地自然資源較為貧乏，它現(xiàn)在展示在人們面前的是一片嘈雜之地，其它資源（列如樹木、河道等）基本缺乏。（見下圖：） C、南面，常砦果菜批發(fā)市場。（見下圖：） E、北面，農(nóng)業(yè)路。 污染狀況 A、工業(yè)污染：該地塊處于鄭州東區(qū)，距離市中心區(qū)近，周邊無廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染。 C、噪音污染：地塊的東面的 107 國道，未來規(guī)劃中的立交橋也在本項目前面，二面環(huán)路，常砦果菜市場距離本 項目很近，因交通與市場而產(chǎn)生的噪音影響較為嚴重。 衛(wèi)生狀況 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 項目地周邊的總體衛(wèi)生狀況較差，原因有以 下四點： A、項目地周邊的汽車修理業(yè)比較繁榮，同時嚴重污染周邊環(huán)境。 C、周邊的道路車流量繁多，容易揚起塵土。 因此，項目地塊來說，衛(wèi)生狀況將是一個較為嚴重的問題。一年之內(nèi)，往往夏秋暴雨成災，水量過多，而冬春則往往長期干旱，全省多年平均降水量為 785毫米，相當于 1296億立方米的水量。 （四）周邊配套 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 項目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù) 據(jù)不完全統(tǒng)計，截止至 2001年年末，金水區(qū)居民家庭總戶數(shù)為 288037戶，人口總數(shù)為 914259人，是市轄區(qū)中人口最多的一個區(qū)域。提供居家生活配套，距離本項目最近的步行十五分鐘。 醫(yī)療衛(wèi)生 緯五路省人民醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院，東明路省老干療養(yǎng)院。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 金融服務 周邊的銀行較多，如光大、中行、農(nóng)行等大中型銀行，距離本項目五分鐘路程，相對比較方便。 （五）交通條件 位于項目地塊東面 107國道（未來的東環(huán)路）南通京珠高速，北通連霍高速，北面農(nóng)業(yè)路直通市區(qū)；其交通較為暢通，但是，從現(xiàn)狀來看，項目地周邊的公交線路較少，路過項目的公交車只有 312路，交通雖通暢但不便利。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 未來發(fā)展 由于項目地塊位于鄭州城區(qū)的東部，緊靠未來的東環(huán)路，與規(guī)劃中 的鄭東新城僅一路之隔。那么本項目小