【正文】 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 項目地周邊的總體衛(wèi)生狀況較差，原因有以 下四點(diǎn)： A、項目地周邊的汽車修理業(yè)比較繁榮，同時嚴(yán)重污染周邊環(huán)境。 因此，項目地塊來說，衛(wèi)生狀況將是一個較為嚴(yán)重的問題。 （四）周邊配套 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 項目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù) 據(jù)不完全統(tǒng)計，截止至 2001年年末，金水區(qū)居民家庭總戶數(shù)為 288037戶，人口總數(shù)為 914259人，是市轄區(qū)中人口最多的一個區(qū)域。 醫(yī)療衛(wèi)生 緯五路省人民醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院，東明路省老干療養(yǎng)院。 （五）交通條件 位于項目地塊東面 107國道（未來的東環(huán)路）南通京珠高速，北通連霍高速，北面農(nóng)業(yè)路直通市區(qū)；其交通較為暢通，但是，從現(xiàn)狀來看，項目地周邊的公交線路較少，路過項目的公交車只有 312路，交通雖通暢但不便利。那么本項目小區(qū)也將擔(dān)負(fù)美化市容的城市功能，也有可能成為該片區(qū)的標(biāo)志性建筑。 O 、 機(jī)會分析 ※ 鄭東 CBD 不斷升溫，提升項目區(qū)域的市場知名度； ※ 規(guī)模化開發(fā)漸成主流，大盤優(yōu)勢明顯； ※ 房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度增強(qiáng)，開發(fā)門檻抬高； ※ 市場競爭，促使性價比； ※ 項目還處于規(guī)劃設(shè)計階段，增強(qiáng)了項目的抗風(fēng)險能力； 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，增強(qiáng)了本項目區(qū)域的市場知名度； ※ 金水區(qū)是置業(yè)熱點(diǎn)，農(nóng)業(yè)路段更被看好； ※ 周邊大盤的造勢、造市，使項目區(qū)域具備一定知名度； ※ 項目周邊有被評為國家 2A 級康居工程的“德億時代城”、鑫苑名家等大型項目，使該片區(qū)在城市內(nèi)有一定 的知名度，這對以后的項目推廣帶來方便。 總結(jié)論： 綜上所述 ,雖然所處位置是在未來的城市發(fā)展區(qū)域 ,但項目地塊的綜合環(huán)境較為復(fù)雜，將嚴(yán)重影響項目的綜合 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 素質(zhì) ,所以在項目的開發(fā)建設(shè)與項目的營銷中還要重點(diǎn)在于保證項目物業(yè)的品牌及形象的基礎(chǔ)上，還要加強(qiáng)以下方面： ※ 改善項目周邊綜合環(huán)境，提高項目地的整體形象； ※ 提高項目產(chǎn)品力，進(jìn)一步塑造 高品質(zhì)項目形象及開發(fā)商自身品牌。 具體產(chǎn)品策略是 ： 住宅： —— 緊湊型兩房，三房（市場供應(yīng)量?。? —— 立面風(fēng)格創(chuàng)新（市場同質(zhì)化嚴(yán)重，個性樓盤少，公眾對建筑立面較在意，如英協(xié)高層） —— 入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型（市場空缺） —— 空中 TOWNHOUS（首層，頂層）（市場供應(yīng)量?。? 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 寫字樓： —— 80— 100 平米小戶型開放式高檔次專業(yè)化寫字樓（市場空缺） 建商務(wù)會所（會議室 /商務(wù)中心等）同時也可服務(wù) SOHO 和產(chǎn)權(quán)酒店。 分析顯示，在三個需求層面具備性價比競爭優(yōu)勢； 中端中價市場 —— 產(chǎn)品競爭優(yōu)勢 中價高端市場 —— 市場空缺 高端高價市場 —— 價格競爭優(yōu)勢 注：此策略執(zhí)行的兩個要點(diǎn) 要點(diǎn)一，成本控制 —— 本項目土地成本，建安成 本都存在成本優(yōu)勢； —— 商服產(chǎn)品因市場空缺，無直接競爭，而可能實(shí)現(xiàn)較高收益，有助于住宅產(chǎn)品的價格下調(diào)（即商服物業(yè)的 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 部分收益回貼住宅產(chǎn)品以保持競爭力） —— 綜合配套的成本優(yōu)勢（如會所既服務(wù)業(yè)主，又服務(wù)寫字樓和公寓住戶） 要點(diǎn)二，價值構(gòu)成： —— 區(qū)位樓價明顯偏高的價位優(yōu)勢 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢 —— 概念包裝優(yōu)勢 —— 綜合配套的服務(wù)優(yōu)勢 （六）相對效益原則： 商業(yè)，寫字樓，公寓 —— 單價提高，追求單位面積的相對最大化效益（具體定價后詳） 住宅： 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 —— 單價有競爭能力，追求性價比的最快化效益 五、項目綜合定位 （ 一）產(chǎn)品定位 根據(jù)對鄭州的房地產(chǎn)市場調(diào)研，與本項目的綜合質(zhì)素分析，安佳認(rèn)為，本項目應(yīng)做一個經(jīng)濟(jì) +美麗的復(fù)合型項目，集辦公樓、 SOHO酒店式公寓（可以含一定量的產(chǎn)權(quán)式酒店）、住宅、商場、商鋪等為一體的綜合性都市白領(lǐng) 社區(qū)，居住、商業(yè)、商務(wù)、休閑、教育， CBD 城市精英開放式社區(qū)。 客戶描述 根據(jù)消費(fèi)市場調(diào)研，本項目的消費(fèi)者為 有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者和技術(shù)人員、個體私營業(yè)主、政府公務(wù)員及另外一部份高收入者，他們購買物業(yè)的目的主要是“住房享受”與投資。 ※ 客戶心理描述： 鄭州本地普通白領(lǐng) —— 與父母同住或租房獨(dú)住，但是居住區(qū)基本是從小長大的區(qū)域，因為那里有父母、親戚、朋友、同學(xué)，是社會關(guān)系網(wǎng)的根據(jù)地，同時希望有 一個獨(dú)立的空間。 b、企業(yè)中高層管理者（約占整體消費(fèi)群體的 21％） ※ 年齡層： 2540 歲左右 ※ 客戶特征描述： 他 們鄭州本地人居多，或者是在鄭州工作多年的移民，工作大多在八到十年左右，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和可觀的穩(wěn)定收入，工作單位屬中大型企業(yè)公司，他們有較好的文化教育背景，較豐富的工作經(jīng)驗，事業(yè)還有一定的危機(jī)感，有想進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成為自己的負(fù)擔(dān)。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 需求類型： 三房、四房、投 資 SOHU或商鋪，較舒適的居家環(huán)境與有一定投資價值的物業(yè)是他們選擇的重要因素。 在事業(yè)上有一定的基礎(chǔ)，企業(yè)已經(jīng)達(dá)到一定的規(guī)模，又處于事業(yè)快速發(fā)展階段，希望企業(yè)有屬于自己的辦公環(huán)境，更進(jìn)一步提升企業(yè)形象，同時又有一定的投資價值。 ※ 需求類型： 四房以上戶型、首層商鋪、寫字樓。 d、年青的自由職業(yè)者與 IT 一族（約占整體消費(fèi)群體的 10％） ※ 年齡層： 2535 歲 ※ 客戶特征描述： 他們是鄭州本地人，自由職業(yè)者，個人空間獨(dú)立，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)， 對未來發(fā)展有一定設(shè)想， ※ 客戶心理描述： 自己有自己的生活圈子，希望擁有獨(dú)立、自由的個人空間，對生活與工作的環(huán)境比較隨意。 ※ 部分追求發(fā)展（個人或孩子）的外市人士（約占整體消費(fèi)群體的 5％） 主要為河南省內(nèi)其他城市人士，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)能力，但不滿足于現(xiàn)狀，想到鄭州發(fā)展事業(yè)；或者為了孩子能有一個更好的將來，希望能夠在鄭州讓孩子接受教育再發(fā)展。主要是在大城市更容易結(jié)交權(quán)貴人士，開闊世面，也給自己在鄭州有個穩(wěn)定的落腳點(diǎn)，利于個人發(fā)展。他們不需要奢華、不需要熱鬧，需要的寧靜的生活、人情味濃的居住氛圍和經(jīng)常能見面的子女。 ※ 都市小戶型的升級版； ※ 創(chuàng)新戶型，（如樓中樓） D、商場定位 ※ 街鋪 80150 平米。 ※ 成人 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 在步行街閑逛，在異國風(fēng)情的庭院休閑和運(yùn)動，釋放一天的工作壓力。日子過得舒心而富足。 住宅、寫字樓、小戶型物業(yè)的聯(lián)動 —— 寫字樓、小戶型物業(yè)的群樓是最好的展示面，同時住宅的銷售對寫字樓、小戶型銷售具有促進(jìn)作用。 (八 )開發(fā)競爭優(yōu)勢定位 ※ 復(fù)合優(yōu)勢； ※ 性價比優(yōu)勢； ※ 差異優(yōu)勢； 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 細(xì)處競爭優(yōu)勢； ※ 技戰(zhàn)術(shù)優(yōu)勢； ※ 門檻優(yōu)勢。彩虹岸、金水花都、盈翠雅園、中原新城、新鄭州花園。 ○低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動，有較大的策略調(diào)整空間。價格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。 ※ 儲備后手 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促銷。 ※ 最大利潤目標(biāo) 獲取最大利潤是發(fā)展商的重要目標(biāo)，但追 求最大利潤并非追求最高價格，而是追求企業(yè)長期目標(biāo)的最大總利潤。 ※ 品牌目標(biāo) 市場競爭在某一方面已轉(zhuǎn)化為品牌的競爭，如何在市場中確立自己的品牌優(yōu)勢，塑造、鞏固、發(fā)展自己的品牌形象，為日后的發(fā)展打下基礎(chǔ)也是價格策劃的一個重要目標(biāo) 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 影響產(chǎn)品定價的因素 具體而言，影響和制約產(chǎn)品定價的因 素主要包括以下幾個方面 ※ 成本因素。 ※ 競爭因素。 ※ 產(chǎn)品差異。此時產(chǎn)品可以提高定價。 ※ 企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)企業(yè)在市場的地位、企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。如 99年國家為消化大量的空置房而實(shí)施了對空置房取消營業(yè)稅的政策。根據(jù)以上幾步，最終分別計算出各單元每個單位的單價，形成項目價格表。 ※ 從銷售節(jié)奏來分析，為了取得剛進(jìn)入 市場就贏得先機(jī)的良好勢態(tài)，為項目在后期有較大調(diào)價空間，樹立項目價格和形象整體逐步走高的市場印象，入市均價不宜太高； ※ 根據(jù)我司調(diào)研，定位中檔價位中高檔樓盤較符合鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，目標(biāo)客戶相對最大化 市場承接力較強(qiáng)； 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 項目所處片區(qū)是一個未來發(fā)展的區(qū)域，項目又是一中等規(guī)模的項目，市場配套、規(guī)劃前景、人們認(rèn)知程度還有待時間檢驗，入市價格要留出發(fā)展空間。 寫字樓價格（ 3100/㎡ ） 全市范圍內(nèi)寫字樓的價格在 2600～ 3500元 /㎡ 和周邊同類競爭樓盤比較，價格要低 200 元 /㎡ 左右。同時也有望成為未來中心的附屬功能物業(yè)，同時與類比競爭項目的比較，本項目未來升值的期望值較高，售價可有一定幅度的上楊（具體上楊幅度另詳 ）具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 本項目表還處于立項階段，還有充足的時間和機(jī)會適應(yīng)市場； 本項目位于未來城市發(fā)展新區(qū)邊緣，將有可能成為新區(qū)的附屬物業(yè)； 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 本項目的市場綜合定位適中，將來對市場的應(yīng)變能力較強(qiáng)； 本項目的綜合功能齊全，戶型結(jié)構(gòu)配比可以滿足各個階層的消費(fèi)群體。 C、樓層差確定 一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況