【正文】 款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 西南 B 2690 2720 2750 2815 2845 2880 2930 2985 3045 3100 3160 3220 35160 2930 西北 C 2420 2440 2470 2530 2555 2585 2630 2685 2735 2790 2840 2900 31575 2631 東北 D 2470 2500 2525 2585 2615 2645 2690 2745 2820 2850 2905 2955 32305 2692 整棟樓共有 48套住宅，通過(guò)以上計(jì)算，每平方米單位均價(jià)為 2800 元。 A、棟間差的確定 考慮對(duì)比的因素主要有： ※ 朝向 ※ 高度 ※ 景觀 ※ 密度 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 噪音或污染 一般情況下，棟 間差不宜大于核心均價(jià)的 5%。 住宅價(jià)格推論： 內(nèi)容 地段 周邊配套 交通狀況 規(guī)模 景觀環(huán)境 噪音 戶型設(shè)計(jì) 建筑造型 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 比較價(jià) 權(quán)重 加權(quán)平均值 權(quán)重 15％ 15％ 10％ 15％ 5％ 5％ 10％ 5％ 相比值 住宅 德億時(shí)代城 100％ 3193 30％ （取2500） 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 鑫苑名家 100％ 1904 20％ 錦江國(guó)際 100％ 2372 25％ 兆幫花園 100％ 2644 5％ 未來(lái)花園 100％ 3094 20％ 物業(yè)管理 發(fā)展商實(shí)力 交樓時(shí)間 營(yíng)銷(xiāo)策劃 總計(jì) 折實(shí)均價(jià) 5％ 5％ 5％ 5％ 100％ 3500 2050 2600 2600 3400 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 辦公樓價(jià)格推論： 內(nèi)容 地段 周邊配套 交通狀況 規(guī)模 景觀環(huán)境 噪音 戶型設(shè)計(jì) 建筑造型 物業(yè)管理 發(fā)展商實(shí)力 交樓時(shí)間 營(yíng)銷(xiāo)策劃 折實(shí)均價(jià) 權(quán)重 15％ 15％ 10％ 15％ 5％ 5％ 10％ 5％ 5％ 5％ 5％ 5％ 相比值 辦分樓 財(cái)富廣場(chǎng) 3380 中州都會(huì)廣場(chǎng) 3500 綠洲商會(huì) 3380 金成國(guó)際 3100 建議入市售價(jià) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)類(lèi)比住宅物業(yè)小區(qū)、辦公用房與首層商業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格推論，建議本項(xiàng)目的住宅與商服（均價(jià)）分別為：住宅為每平方米 2500元； SOHO為 2600元 /㎡ ；商業(yè)為 5000元 /㎡ ；辦公樓為 3100 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 元 /㎡ ；（最終市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格將隨市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整確定）。 ※ 針對(duì)每個(gè)單元先確定主價(jià)樓層，再定出垂直差價(jià)。通常消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之前會(huì)考慮 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 產(chǎn)品能為自己提供效用的大小，發(fā)覺(jué)產(chǎn)品是否有適合自己要求的特征，從而確定自己的期望價(jià)格。價(jià)格作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最基本的工具，受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度和狀況的影響極大。 ※ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo) 許多發(fā)展商對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格很敏感，但并不希望進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 ※ 小幅頻調(diào) 價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次，形成小步快跑的態(tài)勢(shì)。 ※ 理由： ○低開(kāi)可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。 盡快進(jìn)入銷(xiāo)售狀態(tài) —— 塔樓部分具有最好的展示面，適合安設(shè)售樓處。 ※ 老人 在這里老人都有早起習(xí)慣。 F、具體客戶比如下： （三）產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)整體市場(chǎng)狀況、區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)、項(xiàng)目自身?xiàng)l件的綜合分析，以實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)、回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)為原則。需求的戶型在四房以內(nèi)。寫(xiě)字樓用來(lái)投資或改良 辦公環(huán)境，做為企業(yè)發(fā)展用房。商鋪的升值空間。 ※ 需求類(lèi)型： 兩房或 SOHO，既經(jīng)濟(jì)又舒適的居家環(huán)境是他們選擇的重要因素，交通相對(duì)比較便利，不希望有太大的首期 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 壓力，希望余留一部分發(fā)展基金，追求負(fù)擔(dān)得起的生活情調(diào)享受。 ※ 年青的自由職業(yè)與 IT 一族 其他補(bǔ)充 客戶（非主流）： ※ 鄭州市有灰色收入的“洗灰一族”； ※ 部分追求發(fā)展（個(gè)人或孩子）的外省或外市人士； ※ 有錢(qián)或有權(quán)的外市人士，主要是鄭州市外的其他市； ※ 直系親屬在鄭州的外市人士。 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略原則 （一）復(fù)合原則： 避免單一產(chǎn)品（如住宅類(lèi)產(chǎn)品）所可能帶來(lái)的市場(chǎng)壓力，“不把全部的雞蛋放在一個(gè)藍(lán)子里”，應(yīng)該指出，單一項(xiàng)目 10 萬(wàn) ㎡ 開(kāi)發(fā)量，在鄭州不算少（媒體將 5 萬(wàn)平方米推盤(pán)都稱(chēng)為大盤(pán)）， 10 萬(wàn)平方米單一產(chǎn)品（如小高層住宅）供應(yīng)勢(shì)必引起市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)，并且本項(xiàng)目周邊環(huán)視的幾個(gè)大盤(pán)都有可能視機(jī)而動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn) 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 和競(jìng)爭(zhēng)壓力不少。 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn) （ SWOT 分析） 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 S 、 優(yōu)勢(shì)分析 ※ 緊臨 107 國(guó)道（未來(lái)東環(huán)路）與農(nóng)業(yè)路，交通比較暢通； ※ 項(xiàng)目處于老城與鄭東 CBD的過(guò)渡地段，依托 CBD，區(qū)域發(fā)展前景看好； ※ 項(xiàng)目屬于行政中心區(qū)，金水區(qū)又是近年的置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，市政配套設(shè)施比較齊全； ※ 項(xiàng)目周邊的汽車(chē)貿(mào)易及汽車(chē)修配業(yè)發(fā)達(dá)，這對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)帶來(lái)機(jī)會(huì)； ※ 臨街面廣，利于商服物業(yè)的發(fā)展； ※ 新拆遷擴(kuò)建的常砦小學(xué)，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售有利； ※ 項(xiàng)目的展示面好，利于項(xiàng)目的形象建設(shè)； ※ 項(xiàng)目地型比較 平整、整齊，同時(shí)還處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，提升了項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)的靈活性； ※ 開(kāi)發(fā)商享有政策優(yōu)勢(shì)，具備專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)理念。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 金融服務(wù) 周邊的銀行較多，如光大、中行、農(nóng)行等大中型銀行，距離本項(xiàng)目五分鐘路程，相對(duì)比較方便。一年之內(nèi)，往往夏秋暴雨成災(zāi)，水量過(guò)多，而冬春則往往長(zhǎng)期干旱，全省多年平均降水量為 785毫米，相當(dāng)于 1296億立方米的水量。 C、噪音污染：地塊的東面的 107 國(guó)道，未來(lái)規(guī)劃中的立交橋也在本項(xiàng)目前面，二面環(huán)路，常砦果菜市場(chǎng)距離本 項(xiàng)目很近，因交通與市場(chǎng)而產(chǎn)生的噪音影響較為嚴(yán)重。 （三）地塊資源 項(xiàng)目地東臨 107國(guó)道，南面是果菜批發(fā)市場(chǎng)，西面是 常砦村，北臨農(nóng)業(yè)路，項(xiàng)目地自然資源較為貧乏，它現(xiàn)在展示在人們面前的是一片嘈雜之地，其它資源（列如樹(shù)木、河道等）基本缺乏。 推廣通路定位 了解該社區(qū)消費(fèi)群接觸媒體的習(xí)慣、文化層次，了解他們對(duì)媒體 —— 廣告的心理反映。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 目 錄 一、 市場(chǎng)定位前言… …………………………………………………… 4 定位策略…………………………………………………………………………… 5 定位推導(dǎo)思路 ……………………………………………………………………… 5 定位原則 ………………………………………………………………………… 7 二、 項(xiàng)目總體評(píng)價(jià) …………………………………………………………… 8 項(xiàng)目概況…………………………………………………………………………… 9 技術(shù)資料…………………………………………………………………………… 9 地塊資源… ………………………………………………………………………… 10 周邊配套…………………………………………………………… 17 交通條件………………………………………………………………………… 19 街區(qū)功能……………………………………………………………………… 19 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 三、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)（ SWOT 分析）……………………………………………… 21 S 優(yōu)勢(shì)分析………………………………………………………………………… 22 W 劣勢(shì)分析……………………………………………………………………… 23 O 機(jī)會(huì)分析…………………………… …………………………………………… 24 T 威脅分析………………………………………………………………………… 25 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略原則……………………………………………………… 26 復(fù)合原則 ………………………………………………… 27 適量原則 ……………………………………………………… 29 空缺差異原則…………………………………………… 30 創(chuàng)新需求原則……………………………………………………………… 33 經(jīng)濟(jì) +美麗………………………………………………………… 34 相對(duì)效益原則………………………………… ……………………… 36 五、 項(xiàng)目綜合定位……………………………………………………… 37 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 產(chǎn)品定位…………………………………………………………… 38 項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)象定位………………………………………………………………… 38 產(chǎn)品定位………………………………………………………… 50 價(jià)格定位……………………………………………………………… 54 形象定位………………………………………………………………… 55 建筑風(fēng)格定位…………………………………………………………… 60 項(xiàng)目發(fā)模式定位………………