【正文】 16。 從價(jià)格成長(zhǎng)看，高檔獨(dú)棟產(chǎn)品由于受到面積大、總價(jià)高的影響，價(jià)格上漲空間有限，而小獨(dú)棟、聯(lián)排產(chǎn)品產(chǎn)品性價(jià)比較高，價(jià)格成長(zhǎng)快，有一定的成長(zhǎng)空間。 市場(chǎng)供給分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 規(guī)模 容積率 價(jià)格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 交房日期納 帕溪谷大獨(dú) 棟 ： 320450（不含地下 130 ）小獨(dú) 棟 ： 200280（不含地下 80）㎡占地： 60萬(wàn)㎡建面： 20萬(wàn)㎡ 大 戶 型均價(jià) 12023元 /㎡小 戶 型地上 10000元 /㎡地下 6000元 /㎡精裝修 現(xiàn) 房溫哥 華 森林 獨(dú) 棟 ： 380450（含地下 140）㎡占地： 71萬(wàn)㎡建面： ㎡ 均價(jià)： 11000元 /㎡ 毛坯 現(xiàn) 房亞 美利加 獨(dú) 棟 、雙拼、 聯(lián) 排 占地： ㎡建面： 16萬(wàn)㎡ 未定 / /湯 House 聯(lián) 排： 180223㎡（無(wú)地下室） 疊拼 J： 140㎡，售罄 建面： 15萬(wàn)㎡ 聯(lián) 排： 6800元 /㎡ 毛坯 /麥卡 倫 地 獨(dú) 棟 280380㎡（不含地下 160㎡） 占地： 21萬(wàn)㎡建面： 8萬(wàn)㎡ 均價(jià) 約 ： 2023＄ /㎡套價(jià) 約 ： 500萬(wàn) /套 毛坯 06年上半年達(dá) 華 莊園 獨(dú) 棟 ： 205280㎡（不含 閣 樓 40㎡） 占地： ㎡ 均價(jià)： 9000元 /㎡ 毛坯 保利壟上 獨(dú)棟： 市場(chǎng)供給分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 規(guī)模 容積率 價(jià)格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 交房日期水青庭 獨(dú) 棟 、疊拼面 積 235平方米至 1070平方米 占地 ㎡ 總 建面 ㎡ 均價(jià)： 8500元 /m2 毛坯 龍灣 獨(dú) 棟 （地上 340360平米） 占地 120萬(wàn)㎡ 總 建面 35萬(wàn)㎡ 均價(jià)： 14000元 /m2 毛坯 現(xiàn) 房觀塘 獨(dú) 棟 280—450 平米 占地 48萬(wàn)㎡ 總 建面 ㎡ 均價(jià)： 20230元 /m2 毛坯 現(xiàn) 房長(zhǎng)島瀾橋獨(dú)棟別墅 566平方米，雙拼別墅 375平方米，聯(lián)排別墅 26 296平方米占地 60萬(wàn)㎡ 總 建面 11萬(wàn)㎡ 均價(jià)： 12800元 /m2 精裝修 現(xiàn) 房莫奈花園 聯(lián) 排、雙拼、雙 躍 、疊拼聯(lián) 排 210300無(wú)地下室 占地 42萬(wàn)㎡總 建面 40萬(wàn)㎡ 均價(jià)： 6200聯(lián) 排 6000 毛坯 現(xiàn) 房?jī)?yōu)山美地 獨(dú) 棟 300500平米， 聯(lián) 排 360 m2含 100 m2地下 占地 ㎡總 建面 ㎡ 均價(jià) 18800聯(lián) 排 15000（地下 贈(zèng) 送）精裝修聯(lián) 排：毛坯 現(xiàn) 房易郡獨(dú) 棟 、雙拼、 聯(lián) 排（ 210——270 ）合院： 240㎡ 左右（平層）占地 ㎡總 建面 ㎡ 合院 200萬(wàn) —400 萬(wàn)雙拼： 7800獨(dú) 棟 ：毛坯雙拼：精裝 現(xiàn) 房二、區(qū)域市場(chǎng)分析216。?項(xiàng)目銷售情況良好，簽約率達(dá) 61%，證明市場(chǎng)對(duì)三種均好型 townhouse產(chǎn)品的認(rèn)可度。西至虎峪溝，水質(zhì)較差，伴有惡臭。 昌平作為奧運(yùn)會(huì)旅游服務(wù)區(qū)，在首都率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的過(guò)程中，發(fā)揮著繁榮首都經(jīng)濟(jì)、保護(hù)首都環(huán)境、吸納市區(qū)人口等重要作用。 此外項(xiàng)目西邊的虎峪溝，水質(zhì)較差，還伴有惡臭，如不治理，將會(huì)成為本項(xiàng)目的障礙點(diǎn)之一。216。s 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) w 項(xiàng)目劣勢(shì)一、宗地分析216。八達(dá)嶺西側(cè)在售項(xiàng)目較少，存在一定的市場(chǎng)空白。WT 利用規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)彌補(bǔ)項(xiàng)目不足，充分挖掘潛在客群。市場(chǎng)廣泛支持 100萬(wàn)左右的 Townhouse和 200萬(wàn)左右的小獨(dú)棟產(chǎn)品?！　　《?280——380 平米每戶的建筑面積亦不利于控制總價(jià)，與市場(chǎng)定位 “ 經(jīng)濟(jì)性 ” 相持。216。 產(chǎn)品類型三、產(chǎn)品定位216。小獨(dú)棟戶型示意二層面積： 90平米北入口南入口中心綠地三、產(chǎn)品定位小獨(dú)棟沿西邊線交錯(cuò)式布置，以便于戶戶都能享有改造后虎峪溝的水景院落別墅兵營(yíng)式矩陣排列，以期用足容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 在內(nèi)部，在每個(gè)細(xì)節(jié)，每一幢建筑，每一個(gè)景觀處，都注重空間的布局、景觀與休閑的緊密結(jié)合。216。 林蔭小道三、產(chǎn)品定位216。四、客群定位五、價(jià)格定位 由于項(xiàng)目位于不成熟的居住區(qū)域，建議采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略，以提高市場(chǎng)占有率為其主要目標(biāo)，低開(kāi)的主要目的是吸引市場(chǎng)視線，其路線是提升價(jià)格。，最后得出本案的市場(chǎng)比較價(jià)格。找出項(xiàng)目收益指標(biāo)影響較大的敏感因素，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%。 快 速 回 款216。 完成置業(yè)顧問(wèn)案前培訓(xùn)。 完成現(xiàn)場(chǎng)接待中心設(shè)計(jì)、建造及布置。完成銷售總量的 60%。加強(qiáng)對(duì)來(lái)訪、來(lái)電客戶的追蹤、過(guò)濾?！　　　〈汗?jié)前后一般是房地產(chǎn)銷售淡季，所以在這一階段主要是銷售收尾期，采取適當(dāng)促銷方法爭(zhēng)取利用春節(jié)時(shí)機(jī)完成最后的 20%，使住宅達(dá)到100%銷售。麓鳴花園 2023年 6月 14日開(kāi)盤，一期認(rèn)購(gòu)短短 3個(gè)月內(nèi)完成，回籠資金 8000多萬(wàn)元大雄城市花園接手前代理商業(yè)績(jī)一直不高， 2023年 1月、 2月僅 100200萬(wàn)的銷售額。 1998年 12月 22日開(kāi)盤，在開(kāi)盤后不到三個(gè)月時(shí)間內(nèi)銷售超過(guò)95%。對(duì)已購(gòu)房客戶進(jìn)行親情慰問(wèn)。對(duì)本案已在市場(chǎng)上建立的熱效應(yīng)，通過(guò)品牌的深化提升，確立本案牢不可破的形象，該階段主要工作策略如下：著重推出 “TCS” （客戶滿意）戰(zhàn)略。根據(jù)試銷、公開(kāi)兩階段的銷售情況，作出相應(yīng)修正方案。 完成銷售部表格化、數(shù)據(jù)化、管理化的設(shè)計(jì)系統(tǒng)?？梢哉f(shuō)，策劃力奠定項(xiàng)目的基礎(chǔ)，而銷售力則直接成就一個(gè)成功的樓盤。投資活動(dòng)的直接目的，就是依靠投入的資源和勞動(dòng)，來(lái)?yè)Q取未來(lái)的收益，投資效益的高低，便成為評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資成敗的關(guān)鍵，成為衡量投資方案好壞的重要依據(jù)。 （ 2）不同產(chǎn)量所發(fā)生的固定成本相等。1. 價(jià)格策略五、價(jià)格定位 選取核心區(qū)域以及相關(guān)區(qū)域內(nèi)具有可比性的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，并確定評(píng)估參數(shù)，進(jìn)行評(píng)估參數(shù)的合理修正以期確定具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)價(jià)格。崛起的中堅(jiān)階層216。 景觀設(shè)計(jì)方式三、產(chǎn)品定位 整個(gè)社區(qū)采用可供居民停留的 “ 廣場(chǎng) ” 概念組織兩側(cè)線性景觀，即道路兩側(cè)種植形態(tài)各異、高低錯(cuò)落、色彩繽紛的喬木、灌木、花草植物，通過(guò)綠色植被遮擋及道路形狀的變化等手法構(gòu)成可供居民“ 駐足、小坐、游戲 ” 的半私密空間，讓主人隨時(shí)隨地與自然陽(yáng)光親密接觸。 項(xiàng)目現(xiàn)主要以北邊為主入口，但北邊入口狹窄，進(jìn)入后又突然開(kāi)闊，不利于項(xiàng)目規(guī)劃以及提高項(xiàng)目門面，建議預(yù)留南邊入口，待北邊的市政路修好后，將入口設(shè)在具有景觀優(yōu)勢(shì)的南入口；216。 室內(nèi)空間設(shè)計(jì)院落別墅 “室內(nèi)空間 ”布局 （地上面 積 ） 150200平米的 戶 型功能 設(shè)計(jì) 參考 標(biāo) 準(zhǔn)功能空 間 設(shè)計(jì) 要求 參考面 積 （平米）首 層 門廳 滿 足基本的禮 儀 要求 35客 廳 靠近主入口 15－ 20廚房 開(kāi)放布置 10－ 15家庭 廳 可與后院和廚房 聯(lián) 系 20－ 30餐 廳 可與廚房、家庭 廳聯(lián) 系 12－ 16洗衣房 3－ 5衛(wèi) 生 間 3件布置 3－ 5次臥室 2間 14－ 18書(shū) 房 12－ 16二 層 主臥室 包括 “ 步入式更衣 間 ” 和主 衛(wèi) 35－ 45次臥 衛(wèi) 生 間 4件布置 4－ 6其它 樓梯 凈寬 控制在 1米以上 －－車 位 室外 －－三、產(chǎn)品定位三、產(chǎn)品定位216。 戶型的功能三、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品類型也應(yīng)該 “ 因地制宜 ” 地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn) “ 多類型 ” 和 “多樣性 ” ，提倡產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新。216。項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，項(xiàng)目必須用足容積率，同時(shí)盡可能提高性價(jià)比，在保證總價(jià)范圍的基礎(chǔ)上最大程度的提高項(xiàng)目品質(zhì)吸引客群二、市場(chǎng)定位“ 主題消費(fèi) ” 的 “ 特色別墅產(chǎn)品 ”通過(guò)前期市場(chǎng)研究，可以排除： “ 完全投資性消費(fèi) ” 的 “ 旅游、度假的別墅產(chǎn)品 ”“ 最高端消費(fèi) ” 的 “ 大獨(dú)棟別墅產(chǎn)品 ”過(guò)分強(qiáng)調(diào)特色產(chǎn)品易走入誤區(qū)，如 “other 渡上 ”沒(méi)有旅游資源支持，區(qū)域居住氛圍不成熟區(qū)域不認(rèn)可，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大別墅的衍生態(tài) “ 聯(lián)排、疊拼 ”沒(méi)有周邊配套支持無(wú)法作為第一居所，品質(zhì)不強(qiáng)二、市場(chǎng)定位 在充分考慮上述因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合 SWOT分析的結(jié)果及對(duì)市場(chǎng)的判斷，本案最終市場(chǎng)定位為：塑造產(chǎn)品高附加值，價(jià)值 價(jià)格 市場(chǎng)空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品“郊區(qū)型、低密度 ”產(chǎn)品 “休閑生活居住 ”的第二居所經(jīng)濟(jì)性小獨(dú)棟、類獨(dú)棟社區(qū)方案一：（完全 “別墅型 ”的定位方式）：? “容積率 ”低于 ；? 280——380 平米 “獨(dú)棟別墅 ”；? “上等風(fēng)險(xiǎn)、高收益 ”三、產(chǎn)品定位方案二：（集合型社區(qū)的定位方式）：? “容積率 ”保持在 ；? 180250平米小獨(dú)棟、類獨(dú)棟。它依據(jù)產(chǎn)品的消費(fèi)對(duì)象、消費(fèi)對(duì)象對(duì)產(chǎn)品的需求特征及其競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品、替代產(chǎn)品的狀況而為產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)、塑造的區(qū)別與其他產(chǎn)品的個(gè)性和形象，它最終要向消費(fèi)者闡明 本產(chǎn)品與其它產(chǎn)品的區(qū)別 。項(xiàng)目還處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，增強(qiáng)了項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力 .216。216。216。大區(qū)域上風(fēng)上水，內(nèi)有豐富的景觀資源，216。 一、宗地分析216。擁有豐富的自然生態(tài)環(huán)境，是北方的著名旅游勝地。 順馳林溪產(chǎn)品類別：雙拼、獨(dú)棟物業(yè)地址：昌平區(qū)，百善鎮(zhèn)開(kāi) 發(fā) 商：順池支第（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積： 52萬(wàn)平米建筑面積： 19萬(wàn)平米 總 套 數(shù)： 508戶開(kāi)盤時(shí)間： 20231018 入住時(shí)間：二期 05年 7月 31 套 數(shù)：一期 698套價(jià) 格：均價(jià) 5300元 /平米成交均價(jià)： 735元 /平米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯主力戶型： 300400平米總 價(jià)： 260580萬(wàn) /套