【正文】 1:58:15 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/3/242023/3/24Friday, March 24, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/242023/3/242023/3/242023/3/24 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 2023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/242023/3/242023/3/24Friday, March 24, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/242023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 24日星期五 2023/3/242023/3/242023/3/24 1比不了得就不比，得不到的就不要。 案例 1：泰華君逸世家（寶安體育館站） C座公寓 B座住宅 社區(qū)入口 新 湖 路 羅田路 地下商業(yè) A座住宅 中心花園 1. 商業(yè)形式： 地上商業(yè) —— 集中式商業(yè)（ C座 2層群樓、 A座 1層群樓）、街鋪環(huán)繞；地下商業(yè) —— “ 街鋪”、沃爾瑪?shù)呢?fù)一層； 2. 招商情況： 現(xiàn)已經(jīng)招進(jìn)主力店沃爾瑪（地上 1F＋地下 1F），將來會有中西餐廳各一間； 3. 商業(yè)定位： 圍繞沃爾瑪，構(gòu)建一個中高檔的商業(yè)中心。 1 住宅 /辦公對于商業(yè)：利好 商業(yè)與住宅 /辦公間的關(guān)系 大型商業(yè)為辦公的商務(wù)人流提供高質(zhì)量的商業(yè)配套 服務(wù)，商務(wù)、商業(yè)市場共同繁榮。 深圳 機(jī)場 西鄉(xiāng)中心站 寶安體 育館站 【 西部輻射 】 —— 機(jī)場圈 （福永、西鄉(xiāng)北） 【 本片區(qū)輻射 】 —— 新中心區(qū) （中心區(qū)、碧海中心區(qū)） 寶安 中心站 【 東部輻射 】 —— 關(guān)內(nèi) （南山為主） 深大 北站 科技 園站 白石 洲站 世界 之窗站 …… …… …… 本項目主要輻射站點 本項目 地鐵沿線其他站點 目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源） 科技園 IT產(chǎn)業(yè)園區(qū) 【 本項目輻射區(qū)示意圖 】 本項目的重點輻射區(qū)域包括：自身所處的新中心區(qū)、地鐵西行方向的深圳機(jī)場片區(qū)、地鐵東行方向的高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)（科技園）。 本項目發(fā)展思路 合正項目 區(qū)域關(guān)聯(lián) 住宅為主要價值構(gòu)成，獨立看待缺乏驅(qū)動力 區(qū)域中心商業(yè)核心驅(qū)動； 帶動項目住宅價值提升 開發(fā)啟動 可借鑒“華潤中心”等大多數(shù)商業(yè)驅(qū)動型綜合體成功案例，結(jié)合項目啟動策略，以區(qū)域性、 廣義綜合體 眼光發(fā)展本項目，發(fā)揮最佳 “價值鏈” 作用 產(chǎn)品打造 可借鑒“華潤中心”等大多數(shù)綜合體成功案例中住宅部分的打造，及與商業(yè)、辦公部分的交通組織等各功能間關(guān)聯(lián)處理 資料來源： 《 合正碧海項目專題研究報告－城市綜合體分析 》 通過對城市中心區(qū)舊城改造案例的研究，發(fā)現(xiàn)此類項目開發(fā)的關(guān)鍵是： 【 小結(jié) 】 ?重新定義項目區(qū)域價值，重新定義人們對區(qū)域核心的認(rèn)知 ?通過區(qū)域增值帶動項目價值的持續(xù)增加 ?復(fù)合功能體系，聚集能量和人氣 ?創(chuàng)造新的區(qū)域市場，最大化挖掘潛在的商業(yè)價值 跳出原有區(qū)域范疇，走 “主動 中心化” 道路，成為城市新中心區(qū)域，形成城市生活新的一極 羅湖－萬象城 華強(qiáng)北－中航城 羅湖金三角商圈 華強(qiáng)北商圈重心與標(biāo)志 項目價值平臺 價值總結(jié) 價值體系構(gòu)成分析 碧海中心區(qū)區(qū)位核心 地鐵物業(yè) /綜合體 項目價值平臺分析架構(gòu) 區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)（地鐵物業(yè)） 合正碧海項目 坪洲新村項目 君逸世家 宏發(fā)領(lǐng)域 地鐵一號線 【 開發(fā)特點小結(jié) 】 1. 充分利用地鐵資源，形成區(qū)域交通核心，提高項目整體價值； 2. 與項目周邊相關(guān)地鐵物業(yè)形成關(guān)聯(lián)，充分利用區(qū)域商業(yè)資源，以提高項目自身的商業(yè)競爭力。合正碧海項目市場定位報告 深圳中原二級市場事業(yè)四部 2023年 10月 前 言 —— 尋求激烈市場競爭下的發(fā)展方向 根據(jù)市場研究報告結(jié)論，在項目開發(fā)期內(nèi)，同片區(qū)樓盤的集中供應(yīng)，導(dǎo)致市場競爭激烈 ，因此，尋求項目的差異化并形成項目的競爭力，將成為項目開發(fā)前期策劃工作的重點。 項目名稱 合正碧海 坪洲新村 君逸世家 宏發(fā)領(lǐng)域 圣淘沙 住 宅 162023 125258 65347 97576 106401 商 業(yè) 85000 19088 16703 16798 公 寓 17513 38077 區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)分析 項目位置與發(fā)展方向 物業(yè)功能性 輻射范圍 單一 復(fù)合 區(qū)域內(nèi) 跨區(qū)域 泰華陽光海 圣陶沙 合正碧海項目 富通城 檳城西岸 生活型項目 生活商務(wù)項目 綜合性項目 君逸世家 中航城 萬象城 宏發(fā)領(lǐng)域 小結(jié)： 聯(lián)合同片區(qū)地鐵物業(yè)，形成區(qū)域內(nèi)地鐵綜合物業(yè)，充分提高物業(yè)價值。 目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源） 30％ 55％ 5％ 10％ 片區(qū)后市客戶構(gòu)成 40％ 50％ 10％ 本項目目標(biāo)客戶構(gòu)成 由于本項目屬于地鐵物業(yè)，對地鐵沿線站點所在的區(qū)域亦有著輻射能力，地鐵一號線途經(jīng)的關(guān)內(nèi)站點區(qū)域的有置業(yè)需求的客戶群體，也將成為本項目的目標(biāo)客戶群；因此， 本項目的關(guān)內(nèi)客戶比例將高于片區(qū)平均水平。 2 商業(yè)對于辦公：利好 大型商業(yè)為小戶型或公寓類住宅提供了便利的商業(yè)、生活配套 ，對于小戶型客戶而言，便利的資源是一大利好。 案例 1：泰華君逸世家（寶安體育館站） 地下商業(yè) 裙樓商業(yè) 地鐵口 地下街鋪（扶梯下） 社區(qū)入口（較小） 外立面 沃爾瑪 宏發(fā)領(lǐng)域 地鐵一號線 案例 2：宏發(fā)領(lǐng)域（寶安中心站） 案例 2：宏發(fā)領(lǐng)域（寶安中心站） 【 基本指標(biāo) 】 ? 項目占地 :㎡ ? 建筑面積 :168000㎡ ? 住宅面積 :㎡ ? 其中商務(wù)公寓面積： 38077㎡ ? 商業(yè)面積 :㎡ ? 容積率 : ? 綠化率 :% ? 總戶數(shù) :1354套 項目位于寶安中心區(qū)，新湖路和創(chuàng)業(yè)路交匯處，社區(qū)門口就是地鐵站寶安中心站，項目擁有約 29972平方米的商業(yè)，依附中心區(qū)的商務(wù)辦公發(fā)展需求。 2023年 3月 2023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 24日星期五 2023/3/242023/3/242023/3/24 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 24日星期五 2023/3/242023/3/242023/3/24 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/242023/3/24March 24, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/242023/3/242023/3/242023/3/24 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/242023/3/24Friday, March 24, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 4 商業(yè)對于大戶型：利空 商業(yè)與住宅 /辦公的關(guān)系 —— 規(guī)劃布局建議 4）于大型商業(yè)上布 “商務(wù)公寓”（辦公導(dǎo)向），商務(wù)商業(yè)市場共同繁榮 5）小戶型布局靠近商業(yè) 6）大戶型布局遠(yuǎn)離商業(yè) 地鐵與商業(yè) /住宅 /辦公間的關(guān)系 地鐵物業(yè)帶來的城市連通后的滾滾人潮，不可避免的造就新的商業(yè)中心，大型商業(yè)必將 “借地鐵之手打開利潤之門” 。 40％ 目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源細(xì)分） —— 關(guān)內(nèi)客戶 40％的關(guān)內(nèi)客戶 （南山為主） 區(qū)域 來源構(gòu)成 細(xì)分 40％ 50％ 10％ 本項目 目標(biāo)客戶構(gòu)成 20％ 科技園高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) （深大北站、科技園站、白石洲站） 5％ 康佳集團(tuán)、車公廟等辦公區(qū) （僑城東站、竹子林站、車公廟站） 10％ 南頭、前海