【正文】 ?1989年，深圳人均 GDP為。 1984年修路時(shí) ， 頃刻間將其推去一半 ， 白鶴自此一去不返 ， 給尤其缺乏歷史積淀的深圳城市建設(shè)造成無法挽回的遺憾 。這一時(shí)期，深圳主要發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)及高端服務(wù)業(yè)，如金融、咨詢、審計(jì)等。 規(guī)劃提出了以特區(qū)為中心，東、中、西三條軸線放射發(fā)展， 3個(gè)圈層梯度推進(jìn)， 3級(jí)城市中心帶動(dòng) 9個(gè)功能組團(tuán)，形成軸帶結(jié)全、整體推進(jìn)的城市空間結(jié)構(gòu)。在深圳北部群山綿延的綠化大背景下，南部沿海精心保護(hù)了 300公頃的紅樹林與之呼應(yīng)，各組團(tuán)間嵌入若干綠化隔離帶，城為城市的 “ 肺葉 ” ，把大自然的新鮮空氣注入到城市的家家戶戶。針對(duì)香港高成本的運(yùn)營，深圳可以創(chuàng)造條件吸引香港金融業(yè)務(wù)的作業(yè)轉(zhuǎn)移到深圳、引進(jìn)大金融機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，使深圳成為區(qū)域性金融中心。 城市發(fā)展 先業(yè)后城 城優(yōu)業(yè)盛 2 0 0 4 年工業(yè)總產(chǎn)值前五位區(qū)縣工業(yè)增長率8 . 5 0 %1 4 . 8 0 %61%3 4 . 7 0 %3 4 . 4 0 %海淀區(qū)朝陽區(qū)順義區(qū)房山區(qū)石景山區(qū)順義目前的發(fā)展遵循“先業(yè)后城”的發(fā)展理念，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是“業(yè)強(qiáng)城弱”的現(xiàn)狀已經(jīng)成為阻礙順義新城可持續(xù)發(fā)展的突出障礙。 — 2023年人均 GDP突破２萬美元；第三產(chǎn)業(yè)比重超過 60%。 —— 順義新城規(guī)劃 空港片區(qū)居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查 已經(jīng)在此居住十年，喜歡周邊的環(huán)境。喜歡萬科社區(qū)的融洽與交流，從來沒去過順義老城區(qū)。 ?區(qū)域外的客戶對(duì)于順義的認(rèn)知還僅停留在自然資源較好，有幾個(gè)好的旅游項(xiàng)目的低端層次上。第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)拉動(dòng) GDP增長 ，第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP增長 。 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)狀 2023 現(xiàn)狀 2023 現(xiàn)狀 2023 ?環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施配套因素； ?人力資源供給因素； ?政策優(yōu)惠因素； ?成本因素。 ?根據(jù)現(xiàn)狀市政道路及規(guī)劃的道路作為地塊劃分的主要依據(jù)，對(duì)每個(gè)地塊的內(nèi)部及外部資源進(jìn)行評(píng)價(jià)，以指導(dǎo)馬坡區(qū)域項(xiàng)目整體啟動(dòng)的地塊選擇。 ?對(duì)于地塊內(nèi)的現(xiàn)狀建成區(qū)占地比例較大的地塊，由于地塊的規(guī)模及完整性已較差，不符合啟動(dòng)區(qū)對(duì)于地塊完整及昭示性要求，因此，對(duì)于上述性質(zhì)地塊，不進(jìn)行地塊資源評(píng)價(jià)。 ?三類用地 ：無突出自然資源，昭示性及功能彈性較差。 ?外部鄰接狀況：主要指外部道路等級(jí)、景觀資源等。 規(guī)劃實(shí)施要求所確定的門檻 ：對(duì)于區(qū)域開發(fā)應(yīng)保證對(duì)外標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一性及有序性，所以區(qū)域開發(fā)的目標(biāo)開發(fā)商的資金及市場運(yùn)作能力是考核企業(yè)的重要指標(biāo)，地塊的規(guī)模是驗(yàn)證企業(yè)的重要門檻。 高 層次產(chǎn)業(yè) 聚集效應(yīng) 高層次產(chǎn)業(yè)吸納高素質(zhì)人口 ，產(chǎn)業(yè)升級(jí)與人口優(yōu)化形成良性互動(dòng) ， 引導(dǎo)了高層次產(chǎn)業(yè)的聚集 。 順義主要產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值和增加值占全區(qū)比重（ 2023） 馬坡組團(tuán)未來主導(dǎo)發(fā)展高附加值的第三產(chǎn)業(yè)，將大大提高第三產(chǎn)業(yè)在順義所占比重，促進(jìn)順義產(chǎn)業(yè)升級(jí) 537 50214502433135005001000150020232500汽車制造業(yè) 電子信息制造業(yè) 金融后臺(tái)服務(wù) 信息技術(shù)服務(wù) 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)馬坡組團(tuán)主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè) ?馬坡組團(tuán)未來主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)主要集中于金融后臺(tái)服務(wù)業(yè) 、 信息技術(shù)服務(wù)業(yè)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 。 區(qū)域內(nèi)的財(cái)富人群聚集，城市人均收入提高。一周進(jìn)城 1－ 2次。一周進(jìn)城 1－ 2次。 大專及以上 高中及中專 初中及以下 8% 19% 73% 新城現(xiàn)狀人口結(jié)構(gòu) 大專及以上 高中及中專 初中及以下 35% 54% 11% 新城 2023年人口結(jié)構(gòu) “ 城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展理念在城市建設(shè)方面可以彌補(bǔ)城市功能缺失，提升區(qū)域美譽(yù)度及吸引高素質(zhì)人口的入駐 ?彌補(bǔ)城市功能缺失：促進(jìn)高檔次、多樣化的商業(yè)和休閑娛樂業(yè)的發(fā)展； ?提高區(qū)域美譽(yù)度及知名度 ?吸引高素質(zhì)人口入駐區(qū)域 集中在中心片區(qū)的商業(yè)以滿足居民基本消費(fèi)需求的中低檔購物為特點(diǎn)，區(qū)域娛樂設(shè)施主要以公園為主，較為單調(diào) ?商業(yè)消費(fèi)地 ?中檔：集中在國泰廣場，西單商場和蘇寧電器 ?低檔：便民街，石圓市場等 西單商場： 8000平米 業(yè)態(tài)分布 一層：超市 、 食品 、 煙酒 二層：化妝品 、 鞋 三層：女裝 四層：男裝 、 休閑裝 五層：家電 、 手機(jī) 、 數(shù)碼產(chǎn)品 六層：兒童用品 、 床上用品 公園 建成時(shí)間 占地面積（公頃） 順義公園 2023年重修 臥龍公園 2023年擴(kuò)建 怡園公園 1987年 合計(jì) 順義公園 臥龍公園 怡園公園 國泰廣場： 27000平米 業(yè)態(tài)分布 一層：超市 、 食品 、 煙酒 二層：化妝品 、 鞋 三層：女裝 四層：男裝 、 休閑裝 五層：家電 、 手機(jī) 、 數(shù)碼產(chǎn)品 六層：兒童用品 、 床上用品 ?娛樂消費(fèi)地 —— 公園 ?順義公園；臥龍公園和怡園公園。已經(jīng)生活在順義的高素質(zhì)人群普遍對(duì)順義缺乏認(rèn)知和歸屬感，因此對(duì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展未能有進(jìn)一步的貢獻(xiàn)和推動(dòng)。 從業(yè)人員由 2023年的 2023年的14萬人 。深圳已吸引了一些著名跨國集團(tuán) RD機(jī)構(gòu)、國內(nèi)外一流研究機(jī)構(gòu)、世界級(jí)科技人才爭相進(jìn)入特區(qū)，使深圳成為我國現(xiàn)有科技開發(fā)力量與國際科技前沿的接軌區(qū)，成為國內(nèi)外著名大學(xué)和研究院的密集區(qū)。 ?正是因?yàn)橛辛肆己玫沫h(huán)境，才吸引沃爾瑪、康柏等國際著名企業(yè)落戶。 三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ：。 城市發(fā)展的高級(jí)階段： ?在城市發(fā)展具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，通過良好的城市規(guī)劃，改善城市環(huán)境，加大城市配套的建設(shè) ?城市環(huán)境的改善和配套的豐富吸引高素質(zhì)人口入住，帶來高附加值產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，如高科技、金融、物流等產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)，最終達(dá)到共同繁榮。 羅湖火車站的“水泥森林” —— 羅湖衰敗的縮影 羅湖火車站片區(qū)在 2平方公里的范圍內(nèi)，規(guī)劃居住 11萬人口，人口密度達(dá) /平方公里，建設(shè) 200多幢高層建筑，面積超過 300萬平米。 19791984深圳人口增長 31 82 1979 1984 年均增長率：22％ 此階段的人口增長主要為加工企業(yè)的中低端從業(yè)人員。 ?以經(jīng)濟(jì)增長為主要目標(biāo)的城市規(guī)劃，忽略了對(duì)環(huán)境的建設(shè)，出現(xiàn)、財(cái)富外流的現(xiàn)象，城市發(fā)展可持續(xù)性減弱。 2025年的發(fā)展計(jì)劃： ?強(qiáng)化悉尼奧林匹克花園作為國內(nèi)和國際賽事、大型文藝演出以及文化藝術(shù)展覽的主辦場地的功能； ?大量投入建設(shè)奧林匹克花園核心區(qū)，以打造功能復(fù)合、集休閑、購物、辦公、居住為一體的充滿活力的城市中心； ?對(duì)奧運(yùn)運(yùn)動(dòng)場館多樣化的利用以確保悉尼奧林匹克花園終年都充滿活力； ?對(duì)于大量低密度開發(fā)的用地進(jìn)行改造，提高其開發(fā)強(qiáng)度以保證土地的集中利用； ?保持奧林匹克花園城市設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)，創(chuàng)造高質(zhì)量、高水平的建筑設(shè)計(jì)和城市景觀設(shè)計(jì)； ?不斷創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境以延續(xù)奧林匹克花園在環(huán)境上取得的成就； ?加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)部以及與其他區(qū)域的交通聯(lián)系 ,以更便捷的到達(dá)任何地方。 臨近潮白河的最寬段； 東鄰潮白河綠色森林公園； 現(xiàn)狀的綠地資源極其豐富 ， 規(guī)劃的 綠化 率達(dá) 到50%以上 根據(jù)馬坡組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 用地性質(zhì)包括商務(wù) 、 商業(yè) 、 休閑娛樂 、居住等復(fù)合功能 根據(jù)馬坡組團(tuán)本體條件對(duì)位分析，我們判定馬坡組團(tuán)未來可以發(fā)展成后現(xiàn)代 CBD 后現(xiàn)代 CBD形成 KPI 良好的 自然資源 多種便捷的 交通方式 規(guī)劃用地功能復(fù)合 位于大都市邊緣，所在都市經(jīng)濟(jì)輻射力強(qiáng)，城市化程度高 本體對(duì)位 制定整體定位的思路 發(fā)現(xiàn)方向 驗(yàn)證機(jī)會(huì) 把握機(jī)遇 本體分析 后奧運(yùn) 經(jīng)濟(jì)分析 案例研究 項(xiàng)目 整體 定位 奧運(yùn)水上項(xiàng)目比賽在舉辦期所能帶來的經(jīng)濟(jì)收入有限，而且缺乏可持續(xù)性 ? 奧林匹克水上公園項(xiàng)目占地面積約 170公頃 ， 建成后將作為北京 2023年奧運(yùn)會(huì)水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的比賽場地 。 ?新城中心組團(tuán)： 承擔(dān)的主要城市職能為綜合服務(wù)和先進(jìn)制造 ，城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在 36萬人 。它將成為北京規(guī)模最大、功能最完善的水上運(yùn)動(dòng)中心，并成為順義地區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性建筑。始建于 1988年底， 1990年投入營業(yè)，共 54個(gè)球道，是我國北方最大的高爾夫球場，開業(yè)以來接待客戶已經(jīng)超過200萬人次。 ?城市發(fā)展目標(biāo)：現(xiàn)代國際空港 、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎 、 綠色宜居新城 ?重點(diǎn)引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè) ， 以及空港物流 、 會(huì)展 、國際交往 、 體育休閑等功能 。 182。 高樓林立 182。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以高科技類的產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 歐文是以高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，服務(wù)業(yè)、服裝業(yè)、物流、制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)都有大規(guī)模的公司進(jìn)駐歐文，使得整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)得以快速平穩(wěn)的發(fā)展。 歐文的學(xué)校提供創(chuàng)新的教育計(jì)劃 ， 開放的教室 ， 團(tuán)隊(duì)教學(xué) ， 和優(yōu)秀的社區(qū)合作 ， 除此外 ， 有些學(xué)校甚至還提供年度循環(huán)學(xué)期 。這里是企業(yè)與大學(xué)研究機(jī)構(gòu)合作的重要基地，誕生眾多前沿技術(shù)，擁有辦公和適合高科技加工的物業(yè)共 240萬平方英尺。 規(guī)劃總用地 1500英畝 ， 居民 5萬人 ， 高素質(zhì)人口開始進(jìn)入置業(yè)； 四大核心區(qū)域形成 ?歐文商貿(mào)區(qū) (Irvine Business Complex) ?歐文商務(wù)花園 （ Irvine spectrum business park) ?歐文科技中心 （ Irvine technology center) ?大 學(xué) 研 究 中 心（ university research center) ?階段特征 ?發(fā)展結(jié)果 ?發(fā)展舉措 ?建設(shè)歐文農(nóng)場 ?優(yōu)美的自然環(huán)境 ?科學(xué)宜人的城市規(guī)劃 ?完備的休閑娛樂和居住配套設(shè)施 ?社區(qū)環(huán)境的保護(hù) ?完善的教育機(jī)構(gòu)的建立 ?辦公設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)政策推出 后現(xiàn)代 CBD的產(chǎn)業(yè) —— 歐文被譽(yù)為 “ 加州的科技海岸 ” ，吸引了包括生物醫(yī)學(xué)、電腦硬件和軟件、汽車設(shè)計(jì)等高科技公司的進(jìn)入 公司名稱 塔可鐘（ Taco Bell Corp.） 福特汽車（ Ford Motor Company） 集團(tuán) 埃樂峻（ Allergan Inc.） 馬自達(dá)，美國公司（ Mazda Motor of America Inc.） 豐田材料處理，美國公司（ Toyota Material Handling, USA Inc.） 圣約翰（ St. John） 起亞汽車，美國公司（ Kia Motors America Inc.） 戴姆樂 克萊斯樂（ Daimler Chrysler Corporation） 布勞德康姆（ Broad Corporation） 密地機(jī)械（ Meade Instruments Corporation） 康阿戈拉食品零售（ ConAgra Foods Retail Products Co.） 愛德華（ Edwards Lifesciences Corporation） 極可意渦流浴缸（ Jacuzzi Whirlpool Bath） 第一選擇抵押貸款（ Option One Mortgage Corporation） 總部在歐文的大公司 歐文頂尖的生物科學(xué)公司 公司名稱 雇員 Allergan Inc. 2,200 Edwards Lifesciences Corporation 1,600 B. Braun Medical 1,221 Sicor Pharmaceuticals 665 Alcon Laboratories 578 Newport Corporation 514 Meade Instruments 496 Tyco Healthcare/Mallinckrodt 250 Advanced Sterilization Products (Johnson Johnson) 233 3M Dental Products Division 225 公司名稱 產(chǎn)業(yè) 雇員 Verizon Wireless 電信 2,129 Option One Mortgage Corp. 抵押中介 1,800 Pacific Building Care 建筑，維修 950 Best Software 軟件 560 Quest Software 商用軟件 540 伊爾文 Regional Hospital Medical Center 醫(yī)院 497 Price Waterhouse Coopers LLP 會(huì)計(jì)服務(wù) 490 Nextel Communications 電信 443 伊爾文 Marriott Hotel 接待 425 歐文頂尖的服務(wù)類公司 歐文銷售類公司 公司名稱 行業(yè) 雇員 Hines Nurseries 護(hù)