【正文】 內(nèi)生態(tài)化城區(qū)的典范，其開發(fā)建設(shè)的第一件事，是用年薪 11萬(wàn)美元聘請(qǐng)新加坡孟大強(qiáng)先生為規(guī)劃顧問(wèn)，進(jìn)行花園式規(guī)劃，規(guī)劃采取了一系列與從不同的舉措，如創(chuàng)辦的第一個(gè)企業(yè)是負(fù)責(zé)綠化設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理的園林公司；在寸土寸金的土地上，用于綠化的面積占到 43％；在東西干道兩側(cè)不是建密不透風(fēng)的商店，而是建綠帶，商業(yè)街為綠帶讓步等等。這樣做的優(yōu)點(diǎn)是既結(jié)合了深圳的自然條件，又順應(yīng)了市場(chǎng)條件下的城市開發(fā)模式，而且保證了城市具有良好的生態(tài)環(huán)境效果，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。 19891999深圳人口增長(zhǎng) 395 19891999深圳 GDP增長(zhǎng)（億元） 1436 1989 1999 年均增長(zhǎng)率約 ％ 年均增長(zhǎng)率：％ 這一時(shí)期，人口增長(zhǎng)明顯放緩，主要原因是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)萎縮，各類高素質(zhì)人口涌入。 ?90年代后期，特區(qū)原有的優(yōu)惠政策逐步消失。 ?“先業(yè)后城”發(fā)展模式為后期城市發(fā)展奠定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 市政道路讓 500年的樹木一去不復(fù)返 華強(qiáng)路南端原有一片近 4hm的自然林 ， 僅喬木就有 24種之多 ， 有的樹齡長(zhǎng)達(dá) 500年 ， 是白鶴自然棲息的地方 。 在城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中，城市規(guī)劃的失誤帶來(lái)了不可挽回的損失 ?在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度成為城市發(fā)展壓倒性的指標(biāo) ， 80年代的深圳城市建設(shè)在繁榮的背后也帶來(lái)許多遺憾 ， 造成諸多不可挽回的損失 。 ?城市發(fā)展建立了 帶狀多中心組團(tuán)式布局 結(jié)構(gòu)。 ?1984年 ， 實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ， 工業(yè)總產(chǎn)值 ，人均 GDP約 3000元人民幣 。 出口加工區(qū)階段完成了深圳發(fā)展道路上的原始積累 ?1979年的深圳 ， 是一個(gè)城區(qū)面積不足 3平方公里的小鎮(zhèn) 。 ?中產(chǎn)的生活形態(tài) ?低密度的居住環(huán)境 ?復(fù)合多樣的城市功能 馬坡組團(tuán)的發(fā)展意義一： “后郊區(qū)”城市空間狀態(tài)的創(chuàng)新通過(guò)商務(wù)、商業(yè)、居住的全方位升級(jí)充分體現(xiàn)出來(lái) 馬坡組團(tuán)的發(fā)展意義一： “后郊區(qū)”城市空間狀態(tài)的創(chuàng)新通過(guò)商務(wù)、商業(yè)、居住的全方位升級(jí)充分體現(xiàn)出來(lái) 馬坡組團(tuán)的發(fā)展意義一： “后郊區(qū)”城市空間狀態(tài)的創(chuàng)新通過(guò)商務(wù)、商業(yè)、居住的全方位升級(jí)充分體現(xiàn)出來(lái) 馬坡的發(fā)展意義 城市發(fā)展理念的創(chuàng)新 城市空間狀態(tài)的創(chuàng)新 ?傳統(tǒng)的城市發(fā)展理念 ： “先業(yè)后城” 城市發(fā)展理念的兩種類型 ?創(chuàng)新的城市發(fā)展理念 ： “ 城優(yōu)業(yè)盛 ” 典型案例：深圳 深圳從城市發(fā)展的初級(jí)階段到城市發(fā)展的高級(jí)階段采用了“先業(yè)后城”和“城優(yōu)業(yè)盛”的兩種不同的發(fā)展理念 19791984年 出口加工區(qū) 綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū) 區(qū)域中心城市 現(xiàn)代化的國(guó)際性城市 19891999 1999? 19841989 “ 先業(yè)后城” “ 城優(yōu)業(yè)盛” 城市發(fā)展的初級(jí)階段： ?城市發(fā)展以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為壓倒性目標(biāo)，以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶來(lái)人口高速增長(zhǎng)，引發(fā)對(duì)城市建設(shè)的需求，帶動(dòng)城市被動(dòng)建設(shè)。 進(jìn)入城市全方位均衡發(fā)展的階段 ， 成為特色突出 、 以商務(wù)辦公為核心 、 功能復(fù)合 、 環(huán)境優(yōu)美的后現(xiàn)代 CBD。 ?啟動(dòng)總占地為 230萬(wàn)平方米的 8個(gè)地塊用于商業(yè) 、 休閑 、 教育 、 零售 、旅店 、 辦公機(jī)構(gòu)的開發(fā) 。 北京奧運(yùn)會(huì)比賽日程總表 奧運(yùn)會(huì)舉辦城市的成功案例表明，賽后可以充分利用奧運(yùn)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)奧運(yùn)場(chǎng)館和周邊區(qū)域重新開發(fā)建設(shè)，突出休閑娛樂(lè)功能，以延長(zhǎng)奧運(yùn)的利好效應(yīng)，形成經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 巴塞羅那 巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，奧運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)者將該體育場(chǎng)變?yōu)樾蓍e娛樂(lè)物業(yè)，現(xiàn)在成為了入境游客的必游之地，不斷為巴塞羅那帶來(lái)豐厚的收入。 距離機(jī)場(chǎng) 10分鐘車程； 橫貫地塊的白馬路 ，與京順路 、 京承高速相聯(lián)接 ， 構(gòu)成更為便捷的通達(dá)中心城的交通網(wǎng)絡(luò)； 輕軌 S6線貫穿整個(gè)馬坡組團(tuán) ， 將進(jìn)一步增強(qiáng)了地塊的公交可達(dá)性 。 ?機(jī)場(chǎng)組團(tuán)： 承當(dāng)?shù)闹饕鞘新毮転閲?guó)際樞紐機(jī)場(chǎng) 、 空港商務(wù) 、物流 。 軌道交通 S6線貫穿組團(tuán)南北 。 ” 《 順義新城總體規(guī)劃 》 規(guī)劃指向 體育文化和行政辦公也是馬坡與新城其他主要組團(tuán)差異化發(fā)展的基點(diǎn) 會(huì)展與臨空產(chǎn)業(yè) 國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)、 空港商務(wù)和物流 綜合服務(wù) 與先進(jìn)制造 體育文化、 行政辦公 教育科研 規(guī)劃指向 ?牛欄山組團(tuán)： 承擔(dān)的主要城市職能為教育科研 ， 城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在 9萬(wàn)人 。 奧運(yùn)水上運(yùn)動(dòng)中心 ?占地面積 ，總建筑面積 28961平方米。 北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng) ?按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)興建的全國(guó)大型現(xiàn)代賽馬場(chǎng) ,占地面積２６萬(wàn)平方米 ,設(shè)有兩條橢園形跑道 ,外圈為競(jìng)賽用跑道 , ；內(nèi)圈為訓(xùn)練跑道 ,。 交通資源 馬坡組團(tuán)擁有豐富的休閑設(shè)施資源和良好的自然資源 鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部 ?占地面積 3600畝。 未來(lái)交通 : ?橫貫地塊的白馬路 （ 道路紅線 60米 ） ， 是聯(lián)系奧運(yùn)場(chǎng)館最主要的城市級(jí)主干道 ， 其與京順路 、 京承高速以及濱河路相聯(lián)接 ， 構(gòu)成更為便捷的通達(dá)中心城的交通網(wǎng)絡(luò) 。擔(dān)負(fù)起疏散北京中新城人口的主要功能 。 ?以 CBD、 中關(guān)村 、 金融街 、 奧林匹克中心區(qū)等產(chǎn)業(yè)帶為主的多中心格局以及三大重點(diǎn)新城的啟動(dòng)促進(jìn)了網(wǎng)絡(luò)式大都市的進(jìn)程 。 ? 產(chǎn)業(yè)以附加值低、粗放型發(fā)展的工業(yè)為核心，結(jié)構(gòu)單一，處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端。 自給自足的復(fù)合體 時(shí)尚消費(fèi) 多元休閑 齊備、高質(zhì)量的生活配套設(shè)施 182。 快節(jié)奏 182。 后現(xiàn)代 CBD VS 城市 CBD 182。 案例借鑒：后現(xiàn)代 CBD的特征 ? 發(fā)展模式：吸引高素質(zhì)人口進(jìn)入置業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)聚集 發(fā)展過(guò)程中 ， 一直堅(jiān)持 “ 高素質(zhì)人口帶動(dòng)高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ” 的理念 ， 通過(guò)區(qū)域內(nèi)優(yōu)美的自然環(huán)境 、 高強(qiáng)度的公共設(shè)施 、 豐富的休閑娛樂(lè)設(shè)施和多樣化的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口 ， 形成產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級(jí)的良性循環(huán) 。 學(xué)區(qū)有悠久的歷史 ， 在學(xué)生 ，教師和社區(qū)的努力下 ， 學(xué)區(qū)持續(xù)表現(xiàn)了優(yōu)秀的成績(jī) 。 后現(xiàn)代 CBD的教育配套 —— 擁有齊備的、高質(zhì)量的教育設(shè)施 ? 歐文統(tǒng)一學(xué)區(qū) (IUSD) 一貫被評(píng)為美國(guó)的最佳教育系統(tǒng)之一 。s Mexican El Cholo Cantina La Salsa Taco Factory 世界各地風(fēng)味的餐館 ?歐文擁有加利福尼亞最著名的目的地式購(gòu)物中心 Irvine Spectrum Center, 總建筑面積達(dá)到 110萬(wàn)平方英尺 ， 是集零售和娛樂(lè)為一體的購(gòu)物者的天堂 。 大學(xué)研究中心 （ university research center)毗鄰大學(xué)醫(yī)學(xué)院和生物研究中心，占地 184英畝。 后現(xiàn)代 CBD的商務(wù) —— 歐文提供了大量和多樣化的辦公物業(yè)，滿足處于不同發(fā)展階段的不同類型的公司的辦公需求 歐文商務(wù)花園 （ Irvine spectrum business park)始建于1985年 ， 占地 5000英畝 ， 是世界上最大規(guī)劃的研究 、 科技以及商業(yè)中心 。 ?7條主要高速公路 （ 州際 40 收費(fèi)高速 5 7 13 24 261） 把歐文與橘郡內(nèi)的其他城市相連接 ?歐文是作為美國(guó)最安全 、 規(guī)劃完善 、便于開展商務(wù)商業(yè)活動(dòng)的最佳區(qū)域 ，吸引了大量的居民和企業(yè)進(jìn)入 ， 已經(jīng)成為橘郡的重要高科技產(chǎn)業(yè)中心 歐文 (Irvine）概況 在經(jīng)歷了以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的起步階段，歐文充分利用自然資源，并不斷建設(shè)和完善各類配套設(shè)施，最終形成以高科技為主導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元、功能復(fù)合的后現(xiàn)代 CBD 起步階段 發(fā)展階段 成熟階段 階段 1： 1960年以前 階段 2： 1960s1980s 階段 3： 1980s至今 ?農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主 ， 盛產(chǎn)橘子 、胡桃 ， 鱷梨 ， 利馬豆 ， 和綿羊 ?快速城市化階段 ， 接納中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化人口以級(jí)分擔(dān)城市功能 ? 后現(xiàn)代 CBD的形成 ， 城市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)以高科技為核心的多元化發(fā)展階段 歐文農(nóng)場(chǎng)因其廣闊的巴倫西亞橘子林和豐富的物產(chǎn)而聞名 住宅建設(shè)陸續(xù)開始 ， 規(guī)模不斷擴(kuò)大 引入加利福尼亞大學(xué)分校 ， 建成 “ 大學(xué)社區(qū) ” 。 我們對(duì)世界各地類似地區(qū)的案例進(jìn)行了廣泛的研究，并著重參考了其中一個(gè)標(biāo)桿性案例 初步考慮案例 – Irvine, 美國(guó) – Buena Park, 美國(guó) – 多摩 ,日本 – Columbia, 美國(guó) – La D233。 第一部分：研究前提 182。新城 世聯(lián)工作平臺(tái)之二：馬坡組團(tuán)控制性規(guī)劃 濱水度假區(qū) ——奧運(yùn)休閑度假及可規(guī)模化開發(fā)的高檔低密度居住區(qū)； 綠茵別墅區(qū) ——以?shī)W運(yùn)馬術(shù)比賽場(chǎng)為中心的高檔別墅區(qū)，整合現(xiàn)狀別墅用地，開發(fā)高檔低密度住宅； 花園市鎮(zhèn)區(qū) ——舊村改造、村民拆遷安置區(qū)和可規(guī)模化開發(fā)的中檔住宅區(qū)用地 特色居住區(qū) ——結(jié)合新城整體開發(fā)時(shí)序，逐步激活與城市相配套的公共、商業(yè)及服務(wù)功能，靈活安排混合用地及其規(guī)模?！? 現(xiàn)代國(guó)際空港、區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎、綠色宜居城市 對(duì)馬坡的定位 世聯(lián)工作平臺(tái)之二：馬坡組團(tuán)控制性規(guī)劃 功能定位 以?shī)W運(yùn)為主題，濱水風(fēng)貌為特色的北京東北部體育健身、休閑度假、旅游服務(wù)核心區(qū)；北京市新興的特色衛(wèi)星城市組團(tuán)，北京市區(qū)人口擴(kuò)散的重要接納地之一；順義區(qū)以文體娛樂(lè)、商務(wù)辦公、國(guó)際交往為主要功能的新中心；城鎮(zhèn)地區(qū)具有健康人居環(huán)境的中高檔居住地。 第三部分：功能物業(yè)研究 182。順義馬坡項(xiàng)目 整體定位與功能研究報(bào)告 謹(jǐn)呈：北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 第二部分：整體定位 182。” 新城發(fā)展目標(biāo) ―主要承擔(dān)體育文化和行政辦公，城鎮(zhèn)人口規(guī)?？刂圃?13萬(wàn)人?；盍? 在已經(jīng)引入的少數(shù)金融機(jī)構(gòu)總部的基礎(chǔ)上希望強(qiáng)化商務(wù)商業(yè)功能，并主張商務(wù)先行 在功能分區(qū)的層面上，具體探討規(guī)劃相關(guān)的每種功能的市場(chǎng)可行性，并結(jié)合國(guó)外同類型區(qū)域先進(jìn)案例，探討不同功能的開發(fā)時(shí)序規(guī)律 規(guī)劃 /市場(chǎng)現(xiàn)實(shí) 政府主張 /設(shè)想 解決問(wèn)題途徑 匯報(bào)議程 182。 第四部分：功能分區(qū)及開發(fā)策略 制定整體定位的思路 發(fā)現(xiàn)方向 驗(yàn)證機(jī)會(huì) 把握機(jī)遇 本體分析 后奧運(yùn) 經(jīng)濟(jì)分析 案例研究 項(xiàng)目 整體 定位 我們的工作目標(biāo) 以創(chuàng)新的發(fā)展模式 ， 將馬坡組團(tuán)打造成以休閑為特色 ， 以商務(wù)辦公為核心 ， 集商務(wù) 、 休閑 、 商業(yè) 、 居住為一體的功能復(fù)合的新中心 。 ?歐文南面瀕臨大平洋 ， 擁有著名的Laguna海濱 、 Long Beach海濱 ， 這里陽(yáng)光充沛 ， 以加州的陽(yáng)光聞名世界 。 ? 歐文歷年的失業(yè)率在橘郡都比較低 ， 特別是2023年的失業(yè)率僅為 %， 就業(yè)狀況良好 。 歐文科技中心 （ Irvine technology center)適當(dāng)?shù)刈钚碌纳虅?wù)公園，定位于創(chuàng)業(yè)期的高科技企業(yè)，整體設(shè)計(jì)風(fēng)格采用校園風(fēng)格，預(yù)計(jì)總建筑面積為 130萬(wàn)平方英尺。s Teppan Sushi； Maizuru Japanese Restaurant； Taifoon, Taste of Asia 意大利風(fēng)味 Buca di Beppo Florence Italian Cuisine Macaroni Grill Pasta Pomodoro Prego Ristorante Vessia Ristorante 墨西哥風(fēng)味 Chevy39。 ? 歐文 80%以上的社區(qū)都規(guī)劃良好 ， 大多數(shù)擁有網(wǎng)球場(chǎng) 、 小公園 、 游泳池 、 甚至有人工湖 ， 讓居民在湖上泛舟以及進(jìn)行其他水上活動(dòng) 。 ? 塔斯延統(tǒng)一學(xué)區(qū) (TUSD) 為住在歐文北部和西部的學(xué)生提供服務(wù) 。 兩所小學(xué)被評(píng)為國(guó)家模范學(xué)校；一所初中和一所高中被評(píng)為國(guó)家藍(lán)絲帶學(xué)校；其他 5所學(xué)校 ， 一所小學(xué) ， 兩所初中和兩所高中 ， 分別因其在學(xué)術(shù) ， 視覺和表演藝術(shù) ， 以及體育特色 ， 被評(píng)為加州優(yōu)秀學(xué)校 。 ? 城市形態(tài) : 城市化的景觀和郊區(qū)化城市的完美結(jié)合體 歐文的現(xiàn)代化、精心修剪的植被、大面積的公共空間和以及正在不斷發(fā)展的復(fù)合功能區(qū)，將城市的多元、活力、便捷和郊區(qū)的自然、舒適、開闊完美結(jié)合。 城市符號(hào) 182。 建筑設(shè)計(jì)靈活、多變 182。 單一的辦公功能 有業(yè)無(wú)城 依賴于城市核心區(qū) 缺乏商業(yè)休閑等配套設(shè)施 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展的態(tài)勢(shì) ， 以高附加 、 集約型的產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) ， 其他各類相關(guān)產(chǎn)業(yè)并行均衡的發(fā)展 。 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 ， 三產(chǎn)