【正文】 連接狀態(tài)。 ?“先業(yè)后城”發(fā)展模式為后期城市發(fā)展奠定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 ?1980年 ， 在國(guó)家確定經(jīng)濟(jì)特區(qū)后 ， 深圳大力吸引簡(jiǎn)單勞動(dòng)密集型的 “ 三業(yè)一補(bǔ) ” 企業(yè) ， “ 三資企業(yè) ” 和 “ 內(nèi)聯(lián) ” 企業(yè) 。 19791984深圳工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)（億元） 此階段的經(jīng)濟(jì)規(guī)模相當(dāng)于目前國(guó)內(nèi)一般開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量。 19841989深圳人口增長(zhǎng) 82 1979 1984 年均增長(zhǎng)率：％ 19841989深圳 GDP增長(zhǎng)（億元） 1984 1989 年均增長(zhǎng)率約 37％ 此階段的人口增長(zhǎng)主要來(lái)自于加工企業(yè)的中低端從業(yè)人員及貿(mào)易人員。整體片區(qū)的局促、擠迫感強(qiáng)烈，與港九的“水泥森林”相比，無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。 深圳從城市發(fā)展的初級(jí)階段到城市發(fā)展的高級(jí)階段采用了“先業(yè)后城”和“城優(yōu)業(yè)盛”的兩種不同的發(fā)展理念 19791984年 出口加工區(qū) 綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū) 區(qū)域中心城市 現(xiàn)代化的國(guó)際性城市 19891999 1999? 19841989 “ 先業(yè)后城” “ 城優(yōu)業(yè)盛” 城市發(fā)展的初級(jí)階段： ?城市發(fā)展以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為壓倒性目標(biāo)，以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶來(lái)人口高速增長(zhǎng)，引發(fā)對(duì)城市建設(shè)的需求，帶動(dòng)城市被動(dòng)建設(shè)。 大規(guī)模的城市建設(shè)吸引高素質(zhì)人口的涌入，帶來(lái)高科技產(chǎn)業(yè)及高端服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展，形成區(qū)域中心城市 ?90年代的前五年，深圳從建設(shè)一個(gè)開(kāi)發(fā)的區(qū)域角色轉(zhuǎn)變?yōu)榱艘粋€(gè)城市，年均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速達(dá)到 33％。 ?1999年深圳完成 GDP1436億元人民幣。第三產(chǎn)業(yè)比重不斷提升，且第二產(chǎn)業(yè)中高新技術(shù)比例持續(xù)提高。 高標(biāo)準(zhǔn)的城市建設(shè)在吸引高素質(zhì)人口進(jìn)入的同時(shí)，也促進(jìn)了國(guó)際知名企業(yè)的入駐，產(chǎn)業(yè)升級(jí)和人口優(yōu)化形成良性互動(dòng) ?深圳在考察并吸取國(guó)際先進(jìn)城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)之后，擴(kuò)大城市綠化帶，在所有主干道兩側(cè)尚未建起的房屋一律從紅線后退 30m，留出綠化地帶， ?尤其是 深南大道 上海賓館至深大電話公司一線以西留出 800m寬的綠化帶，這在國(guó)內(nèi)城市中實(shí)屬罕見(jiàn)。同時(shí)，華僑城也是深圳房?jī)r(jià)最高的片區(qū)之一。隔離帶間用干道兩側(cè) 1030m綠帶串聯(lián)起來(lái)，其中鑲嵌著 22個(gè)總面積6平方公里的 城市公園 ，這樣的綠化系統(tǒng)，加上梧桐山風(fēng)景保護(hù)區(qū)，東部大鵬半島的常綠群嶺和海濱沙灘，形成山、水、海、陸相得益彰的綠色景觀。 ? 同時(shí)，深圳目前聚集了華為、中興等國(guó)內(nèi)知名的高科技企業(yè)，以此類企業(yè)為核心，又吸引了眾多小企業(yè)，形成完整地產(chǎn)業(yè)鏈。 深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到 70％以上，以軟件業(yè)為代表的高科技產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，成為低端產(chǎn)業(yè)之后名副其實(shí)的支柱業(yè)之一 ?高科技產(chǎn)業(yè) 、 金融業(yè) 、 物流及文化產(chǎn)業(yè)是深圳目前的四大支柱產(chǎn)業(yè) 。 ?根據(jù)深圳軟件業(yè)規(guī)劃 ， 至2023年 ， 產(chǎn)值目標(biāo)為 1800億元 ， 年均增長(zhǎng) 27％ ， 從業(yè)人口達(dá)到 30萬(wàn)人 。 1 . 3 2 01 . 4 8 81 . 4 5 41 . 3 4 91 . 4 4 11 . 3 9 0順義區(qū)東城區(qū)西城區(qū)崇文區(qū)海淀區(qū)朝陽(yáng)區(qū)2 0 0 4 年北京市工業(yè)總產(chǎn)值前五位區(qū)縣6 5 . 56 2 . 96 1 . 35 7 . 15 3 . 9海淀區(qū)朝陽(yáng)區(qū)順義區(qū)房山區(qū)石景山區(qū)2023年北京市人均可支配收入排名 前六位的區(qū)縣（單位：萬(wàn)元） 2023年北京市工業(yè)總產(chǎn)值排名前五位的區(qū)縣 2023年北京市工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)率排名前五位的區(qū)縣 ? 電子信息產(chǎn)業(yè)和汽車制造業(yè)是順義區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，但是其基本為組裝加工，處于產(chǎn)業(yè)鏈的最低端，產(chǎn)業(yè)附加值低。 順義新城“業(yè)強(qiáng)城弱”的趨勢(shì)明顯，已經(jīng)成為阻礙新城可持續(xù)發(fā)展的突出障礙。 《 順義新城總體規(guī)劃 》 馬坡組團(tuán)的發(fā)展意義二：承擔(dān) “ 疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)”的重任，通過(guò)“城優(yōu)帶動(dòng)業(yè)盛” 的城市發(fā)展理念，改善順義“業(yè)強(qiáng)城弱”的現(xiàn)狀，促進(jìn)城市向“健康新城”的目標(biāo)邁進(jìn)。娛樂(lè)消費(fèi)基本符合 “ 娛樂(lè)＝公園 ” 這一等式 公共設(shè)施的調(diào)查反映了順義目前的“城弱”的情況，商業(yè)及娛樂(lè)功能缺失嚴(yán)重 ?世聯(lián)研究表明，空港組團(tuán)的郊區(qū)化中高收入人群，其月家庭支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于順義本地居民，但是除了其較低端的日常生活必需消費(fèi)發(fā)生在居住地附近外，其耐用品消費(fèi)以及休閑消費(fèi)均在北京市區(qū)完成。喜歡萬(wàn)科社區(qū)的融洽與交流，從來(lái)沒(méi)去過(guò)順義老城區(qū)。 裕祥花園業(yè)主 退休干部 月家庭支出 日常消費(fèi) 耐用品消費(fèi) 休閑消費(fèi) 子女教育消費(fèi) 別墅區(qū)的高收入人群 〉 1萬(wàn)元 住所附近 北京城區(qū) 北京城區(qū) 區(qū)域內(nèi) 主動(dòng)郊區(qū)化的中產(chǎn)階級(jí) 50001萬(wàn)元 北京城區(qū) 北京城區(qū) 北京城區(qū) 北京城區(qū) 被動(dòng)郊區(qū)化的中低收入人群 10002023元 區(qū)域內(nèi) 北京城區(qū) 北京城區(qū) 北京城區(qū) 機(jī)場(chǎng)及工業(yè)區(qū)的中等收入人群 10002023元 區(qū)域內(nèi) 順義老城區(qū) 順義老城區(qū) 順義老城區(qū) 資料來(lái)源：世聯(lián)訪談 “ 城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展理念可以促進(jìn)區(qū)域商業(yè)及娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展，彌補(bǔ)城市功能缺失 ? 高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃、優(yōu)美的環(huán)境和相應(yīng)的生活配套將吸引大量人口尤其是高素質(zhì)人口的入駐，區(qū)域內(nèi)的人均收入及財(cái)富總量增加。 萬(wàn)科業(yè)主 中法夫婦 萬(wàn)科城市花園現(xiàn)在貶值的重要原因是由于規(guī)模不夠，周邊區(qū)域人口復(fù)雜導(dǎo)致同質(zhì)消費(fèi)減弱，從而導(dǎo)致整體配套的弱化。 裕祥花園業(yè)主 退休干部 平時(shí)買菜在后沙峪菜場(chǎng)，外出吃飯去日祥廣場(chǎng)，在附近沒(méi)有太多其它消費(fèi)，沒(méi)去過(guò)順義老城。 到順義就去那幾個(gè)滑雪場(chǎng)、高爾夫這些地方，其他沒(méi)什么可去的地方了，也沒(méi)什么特色。 高素質(zhì)人口涌入引發(fā)對(duì)高檔次、多樣化商業(yè)及休閑娛樂(lè)等城市功能的需求，促進(jìn)城市功能的完善。 順義區(qū)歷年三次產(chǎn)業(yè)比重變化趨勢(shì)0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)順義區(qū)第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1 2 . 4 8 %2 . 4 7 %1 4 . 3 1 %6 . 1 9 %1 4 . 9 2 %1 4 . 0 8 %1 2 . 9 4 %2 2 . 6 1 %2 3 . 6 8 %2 . 2 7 %1 4 . 2 1 %4 . 8 3 %9 . 5 1 %1 5 . 1 7 %1 2 . 2 1 %1 8 . 1 2 %交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐飲業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)其他行業(yè)2023年2023年?順義第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主；信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)所占比重很小，且有下降趨勢(shì)。 這三個(gè)產(chǎn)業(yè)的附加值遠(yuǎn)高于順義目前的支柱產(chǎn)業(yè) （ 電子信息產(chǎn)業(yè)和汽車制造業(yè) ） 。 世界 500強(qiáng)企業(yè)選址一般考慮因素： ?在企業(yè)選址因素中，環(huán)境及人力資源供給因素與“城優(yōu)”直接相關(guān)，高層次的企業(yè)必然要求高素質(zhì)的人口及高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境與配套。 環(huán)境的優(yōu)化，相關(guān)配 套豐富化、檔次化 高層次產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的高素質(zhì)人口的大量聚集導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化 、 休閑配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套不斷豐富化 、多元化 、 檔次化 。 地塊網(wǎng)絡(luò)分析法 網(wǎng)絡(luò)單元確定 ?網(wǎng)格圖的基本分析單元由出讓地塊的最小單位決定。按規(guī)劃目標(biāo)實(shí)施能力標(biāo)準(zhǔn)，門檻過(guò)低，眾多實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，增加區(qū)域整體規(guī)劃實(shí)施協(xié)調(diào)的難度及實(shí)施效果，進(jìn)而影響區(qū)域的整體形象。 ?對(duì)每個(gè)基本地塊進(jìn)行評(píng)價(jià)，并對(duì)地塊內(nèi)的所有基本地塊進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，以指導(dǎo)區(qū)域的啟動(dòng)區(qū)域選擇。 ?功能彈性：根據(jù)馬坡區(qū)域定位為北京市級(jí)的 Resort，功能包括居住、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)等，因此對(duì)于各地塊的功能要求具有復(fù)合化，功能要求具有一定彈性。 分類標(biāo)準(zhǔn) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 網(wǎng)格資源評(píng)價(jià) —— 14號(hào)地塊 網(wǎng)格編號(hào) 地塊內(nèi)部狀況 外部鄰接狀況 功能彈性 分類 “ 奧運(yùn)之心 ”公園，居住村落較少 西側(cè)臨近市政主干路，與潮白河距離較近 強(qiáng) 一類 地塊內(nèi)無(wú)特殊資源 臨近市政主干路，無(wú)特殊外部資源 強(qiáng) 二類 地塊內(nèi)無(wú)特殊資源，建成區(qū)包括金寶花園和阿奇公司 東西側(cè)均與市政主干道相連。 ?二類用地 ：自然資源良好，昭示性及功能彈性一般，無(wú)明顯負(fù)面因素影響。 ?地塊內(nèi)部狀況：主要指地塊內(nèi)部資源、附著物現(xiàn)狀等。 網(wǎng)格的形成 ?根據(jù)現(xiàn)狀及規(guī)劃市政道路，地塊共劃分為三個(gè)大地塊， 13個(gè)基礎(chǔ)地塊。地塊出讓是通過(guò)招拍掛方式，規(guī)模大小確定要在目標(biāo)企業(yè)的可承受范圍之內(nèi)。 產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，隨著高層次產(chǎn)業(yè)的聚集，導(dǎo)致區(qū)域環(huán)境和配套進(jìn)一步優(yōu)化，將吸引世界頂級(jí)企業(yè)入駐，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展 2400畝地塊整體定位 馬坡組團(tuán)地塊 資源評(píng)價(jià) 2400畝地塊 現(xiàn)狀解析 2400畝地塊的定位 運(yùn)用“地塊網(wǎng)格” 法對(duì)馬坡組團(tuán)分地塊資源進(jìn)行分析，以尋找挖掘地塊價(jià)值的途徑 ?對(duì)地塊進(jìn)行重新劃分，以期找出地塊內(nèi)部資源的特征與地塊價(jià)值差異性。 打造優(yōu)美的環(huán)境 ，并提供齊備的生活配套 、 高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口的進(jìn)入 ， 從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí) 。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)接近接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。 電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車工業(yè)增加值比率2 0 . 1 7 %7 . 4 1 %2 5 . 8 3 %2 1 . 9 9 %汽車工業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)全國(guó)平均順義區(qū)2023年順義電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于全國(guó)平均水平，說(shuō)明這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的工作，產(chǎn)業(yè)鏈條比較短。 “ 城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展理念在產(chǎn)業(yè)層次方面通過(guò)產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)，逐步替換粗放型、低層次的產(chǎn)業(yè)，最終形成以附加值高的第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?在“城優(yōu)”的基礎(chǔ)上，不斷提升順義區(qū)高端服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重 ?在“城優(yōu)”的基礎(chǔ)上，升級(jí)目前的第二產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)附加值 目前順義的第三產(chǎn)業(yè)所占比重還較低，增長(zhǎng)速度也低于第二產(chǎn)業(yè)，且以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主，附加值低 順義區(qū)各產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率（20 0 4 年）1 . 8 0 %5 2 . 9 0 %8 . 6 0 %3 6 . 7 0 %第一產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2023年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為 1： 。 棕櫚泉業(yè)主 優(yōu)化城市功能及人口結(jié)構(gòu)，提高了城市美譽(yù)度，形成可持續(xù)的良性循環(huán) 高素質(zhì)人口入駐 城市功能完善 美譽(yù)度提高 高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃 \優(yōu)美的環(huán)境 \住宅產(chǎn)品及配套 高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃、優(yōu)美的環(huán)境以及滿足需求的高質(zhì)的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)的人口入駐，人口素質(zhì)提高。 ?配套設(shè)施的匱乏，造成高素質(zhì)人群就業(yè)與消費(fèi)均在區(qū)域外進(jìn)行，對(duì)順義缺乏認(rèn)知和歸屬感，進(jìn)而對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。日常用品也要到望京的超市買。 “ 城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展理念在城市建設(shè)方面可以彌補(bǔ)城市功能缺失，提升區(qū)域美譽(yù)度及吸引高素質(zhì)人口的入駐 ?彌補(bǔ)城市功能缺失：促進(jìn)高檔次、多樣化的商業(yè)和休閑娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展； ?提高區(qū)域美譽(yù)度及知名度 ?吸引高素質(zhì)人口入駐區(qū)域 “ 城弱”的局面導(dǎo)致順義區(qū)內(nèi)現(xiàn)在居住客戶的缺乏歸屬感，區(qū)域美譽(yù)度低 已經(jīng)在此居住十年，喜歡周邊的環(huán)境。日常用品也要到望京的超市買。調(diào)查顯示順義地區(qū)居民娛樂(lè)活動(dòng)相對(duì)匱乏，商業(yè)配套中的大中型超市是急需增加的設(shè)施。 ? 區(qū)域內(nèi)的財(cái)富聚集，提高人均收入。 — 新城應(yīng)建設(shè)成為 相對(duì)獨(dú)立 、 功能完善 、 環(huán)境優(yōu)美 、 交通便捷 、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá) 的健康新城 。 ? 從萬(wàn)科城市花園的案例來(lái)看，盡管擁有良好的資源條件，但高水準(zhǔn)的生活配套和公共服務(wù)的缺乏已經(jīng)成為阻止郊區(qū)化高素質(zhì)人口大規(guī)模進(jìn)入的主要障礙。 低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引低素質(zhì)人口進(jìn)入 人口低素質(zhì)增長(zhǎng) ? 城市發(fā)展以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為壓倒性目標(biāo) ， 服從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈被動(dòng)性規(guī)劃； ?財(cái)富外溢 ，部分區(qū)域逐步走向衰落 。 100 50 9 總計(jì) 高科技 金融業(yè) 物流業(yè) 文化產(chǎn)業(yè) 深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP貢獻(xiàn)率（ %） ?深圳高科技業(yè)中 ， 其中軟件產(chǎn)業(yè)占電子信息產(chǎn)業(yè)比例為 34％ 。 ? 金融 ：深圳目前除了國(guó)家的銀行的分行外，還有 4家區(qū)域性股份制銀行、 1家證券交易所及 50余家外資金融機(jī)構(gòu)。政府并為發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)制定諸多如稅收、土地、金融等優(yōu)惠政策。 ?深圳城市規(guī)劃呈多中心組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。 ?深圳 華僑城 堪稱國(guó)