【正文】 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 白領(lǐng)一族年齡層定位在 27— 35 歲； ※ 小戶型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價(jià)優(yōu)勢吸引投資型消費(fèi)者； ※ 以全市范圍目標(biāo)客戶為主，周邊換房客戶為輔。他們大多已厭倦漂泊的生活，他們已結(jié)婚或許已有了非常穩(wěn)定的戀愛關(guān)系，他們已對生活、愛情充滿責(zé)任感，他們希望安定，真正的安定，希望有一個(gè)家來使生活穩(wěn)定下來。 ※ 購買決定因素： 單位價(jià)格，價(jià)格滿意下的較高性價(jià)比，如產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、配套、交通條件等。同時(shí)希望自己和家人能有個(gè)比較舒適居住環(huán)境，讓生活更自由輕松些。 c、企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主（約占整體消費(fèi)群體的 15％） ※ 年齡層： 3345 歲 ※ 客戶特征描述： 他們是“真正”的鄭州本地人，是鄭州的中堅(jiān)力量，家庭穩(wěn)定，以三口之家為主，事業(yè)比較成功，但生活并不崇尚奢侈但需要張揚(yáng)，錢是自己辛苦賺來的，雖然有房有車，但是還是不甘心，需要更體面點(diǎn)，在圈子里要讓別人能夠知道自己是成功人士，而成功需要表現(xiàn)出 來。在城區(qū)內(nèi)購買物業(yè)，可以用來自己居住或購買辦公樓用來投資或自己使用。商鋪的商業(yè)氛圍與升值潛力。他們關(guān)心的是物業(yè)的品質(zhì)與投資價(jià)值，對價(jià)格不太敏感，購買的物業(yè)類型為大面積住宅或辦公用房，面積需求相對較大。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 有錢或有權(quán)的外市人士（約占整體消費(fèi)群體的 5％） 在鄭州是個(gè)中原城市，與東北人在大連買房相同。老人希望能夠相互照應(yīng)，經(jīng)常見面；子女希望孝敬老人、方便照顧；鄭州又是個(gè)生活比較方便的城市，因此會有部分人士選擇來鄭州養(yǎng)老。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 各類物業(yè)檔次建議 如下： 辦公樓 —— 智能化寫字樓（最好 5A 級） SOHO 酒店式公寓 —— 商務(wù)型酒店式白領(lǐng)公寓 住宅 —— 中檔偏高居住型住宅 酒店 —— 產(chǎn)權(quán)式準(zhǔn) 3星級 商場 —— 產(chǎn)權(quán)式主題商城 商鋪 —— 底商街鋪和步行街街鋪（兩層） 產(chǎn)品定位分析： ※ 塑造產(chǎn)品高附加值，價(jià)值 價(jià)格； ※ 市場空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品 A、小高層住宅定位 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 本項(xiàng)目的住宅戶型結(jié)構(gòu)以緊湊型的二房、三房為主；大戶型（ 4房）和 Townhouse（首層、頂層）物業(yè)為補(bǔ)充 ※ 創(chuàng)新戶型，如：空中庭院、入戶花園、空中 Townhouse 等； B、高層寫字樓定位 ： ※ 寫字樓的戶型結(jié)構(gòu)以緊縮型 80120 平方米左右為單位戶型 (可自由組合 )， ※ 提供公眾商務(wù)設(shè)施配套； C、高層 SOHO 定位 ※ SOHO 的面積以 4060 平方米（一房一廳、二房一廳、二房二廳）為標(biāo)準(zhǔn)。社區(qū)為他們提供課堂，讓孩子們通過參加音樂、繪畫、舞蹈學(xué)習(xí)班或其他形式，培養(yǎng)廣泛的興趣愛好。日子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球 ,帶著小孩在庭院里散步。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 物業(yè)形象的整體性 —— 由于項(xiàng)目的物業(yè)類型包括寫字樓、商業(yè)、公寓、住宅，開發(fā)模式需要顧及整體形象。 綜合考慮以上因素，開發(fā)模式定位為： 整體開發(fā)，商服先行 定位分析： 加大前期投入，填補(bǔ)品牌劣勢，抬高競爭門檻，以較好的形象展示。彩虹岸、中原陽光、世紀(jì)春城、大世紀(jì)花園、美麗 365花城、鳳凰新城、城市中央花園、陽光國際村、水晶之城、金領(lǐng)港灣、金色文城、綿緞濱 ○低開意味著價(jià)格路線會逐步走高 ，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 作為高價(jià)消費(fèi)品，許多購房者是窮其一生積蓄購買，他們在決定購房時(shí)必然要貨比三家、慎之又慎。 ※ 靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇。一般， 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 樓盤的價(jià)格策略的目標(biāo)無外乎以下幾點(diǎn)。都有意識的通過定價(jià)來應(yīng)付競爭或防止競爭，避免在競爭中失利。一般而言成本是進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)的下限，是影響和制約產(chǎn)品定價(jià)的重要因素。市場供求關(guān)系的變動、競爭者銷售策略的改變對生產(chǎn)者的產(chǎn)品定價(jià)有著極大的制約作用。價(jià)格競爭也將轉(zhuǎn)化為功能競爭。所以定價(jià)前必須認(rèn)真分析消費(fèi)者對產(chǎn)品的價(jià)值判斷。 ※ 法律、政策因素 在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，政府的作 用非常大，為對市場經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行必要的監(jiān)督和調(diào)控，政府通常會制定一些政策、法律和法規(guī)。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 針對每個(gè)單元平層定出水平差價(jià)，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面布局、通風(fēng)、私密性及風(fēng)水等因素 確定。 ※ 從市場調(diào)研分析可以清晰看到，鄭州市現(xiàn)行住宅的中檔樓盤價(jià)位在 18002800 元 /平米之間、辦分樓的價(jià)位在 30003500 元 /㎡ 之間、首層商業(yè)的價(jià)格按項(xiàng)目所在的位置的差異其價(jià)格也在 320012000元 /㎡ 之間，這說明價(jià)位體系已然形成，定價(jià)考慮市場依據(jù)和認(rèn)可度。 (四 )定價(jià)分析（價(jià)格優(yōu)勢所在） 住宅價(jià)格（ 2500 元 /㎡ ） 全市范圍內(nèi)小高層的價(jià)位為 2200～ 3500元 /㎡ 在全市整體樓市的價(jià)格體系屬中檔價(jià)位（全市范圍內(nèi)小高層價(jià)位在 2200～ 3500 元），相對周邊（同類型）價(jià)位低 300～ 500元 /㎡ 左右，價(jià)格競爭優(yōu)勢明顯，價(jià)格上升空間在 200～ 300 元 /㎡ 。 產(chǎn)權(quán)商場定價(jià) (5000 元 /㎡ ) 取決于投資回報(bào)方案（略） （五 ）項(xiàng)目價(jià)格提升潛力分析 項(xiàng)目位于 CBD的邊緣。 B、戶型差的確定 考慮對比的因素主要有： 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 朝向 ※ 景觀 ※ 實(shí)用性 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 面積 ※ 噪音或污染 在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價(jià)的 10%。 。小高層住宅樓層差為核心均價(jià)的 5%，高層住宅樓層差為 3%。 （六）價(jià)格表模擬 價(jià)格表的制定 價(jià)格表是根據(jù)己確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)格明細(xì)表。 因小面積寫字樓總價(jià)低，月供低的優(yōu)勢明顯，以 80 ㎡ 的戶型為例， 3100 元 /㎡ 計(jì)算，首付七萬元，月供僅1200 元（七成二十年計(jì)算）每月月供小于租金，租不如買。 ※ 本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的銷售平均價(jià)格基本在小高層住宅 2800元 /㎡ ，高層商務(wù)樓 3200元 /㎡ ，如：小高層住宅：“德億時(shí)代城”銷售均價(jià)為 3400元 /㎡ 、 “未來花園”銷售均價(jià)為 3400元 /㎡ ；高層商務(wù)樓：“綠洲商會大廈”銷售均價(jià) 3380/㎡ 、“錦江國際大廈”銷售均價(jià)為 3050元 /㎡ 、“金成國際”銷售均價(jià)為 3100元 /㎡ 。 （二）可類比樓盤市場銷售單價(jià) 住宅物業(yè)與 SOHO 項(xiàng)目名稱 功能性質(zhì) 價(jià)格（元 /㎡ ） 付款及優(yōu)惠折扣 錦江國際花園 商住兩用 2600（不帶裝修） 3050（帶裝修） 一次性： 3%，按揭： 1% 金成國際廣場 3100（高層公寓） 2600（多層住宅） 一次性： 4%，按揭： 2% 德億時(shí)代城 住宅 3500 一次性： 3%，按揭： 2% 青年居易 住宅 2100 一次性： 4%，按揭： 2% 建業(yè)城市花園 住宅 2950（三期） 3200（四期預(yù)售價(jià)） 一次性： 3%，按揭： 1% 華林都市家園 住宅 1900 一次性： 5%，按揭：無 未來花園 住宅 3400 一次性： 5%，按揭：無 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 兆邦花園 住宅 2600 一次性： 10%，按揭 2% 麗江水花園 住宅 2200 一次性： 3%，按揭： 1% 富田隴?；▓@ 住宅 2100 一次性： 3%，按揭 1% 辦公樓： 項(xiàng)目名稱 功能性質(zhì) 價(jià)格（元 /㎡ ） 優(yōu)惠折扣 金成國際廣場 3100（高層公寓） 2600（多層住宅） 一次性： 4%，按揭： 2% 財(cái)富廣場 辦公 3380 一次性： 2%，按揭：無 中州都會廣場 辦公 3500 一次性： 2%，按揭：無 綠洲商務(wù)大廈 辦公 3380 一次性： 1%，按揭：無 商業(yè)物業(yè) 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 物業(yè)名稱 價(jià)格范圍（元 /㎡ ） 錦隆陽光都市 5800 富田麗景花園 4100— 6100 寶隆華庭 12000 青年居易 4950 21 世紀(jì)社區(qū) — 湖左岸 3200 華林都市家園 4000 風(fēng)和日麗 4500 麗江水花園 5800 新世紀(jì)小區(qū) 4900— 5700 （三）本項(xiàng)目市場銷售單 價(jià)建議 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 市場依據(jù)： ※ 通常大中型項(xiàng)目是以相對低價(jià)入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。 定價(jià)程序 ※ 首先，決定項(xiàng)目的整體均價(jià)，也就是“平均單價(jià)” ※ 然后在對項(xiàng)目各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價(jià)” ※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價(jià)，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定?？捎卸喾N定價(jià)方法。 ※ 消費(fèi)者心理因素 如果消費(fèi)者對企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價(jià)就有較大的自由度。 市場競爭在某種方面實(shí)際上是差異競爭。 市場經(jīng)濟(jì)不可能沒有競爭。 在建筑物的價(jià)值構(gòu)成中，成本占有重要的地位。 ※ 銷售目標(biāo) 這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)銷售額達(dá)到最大。 價(jià)格策劃的目標(biāo) 在制定價(jià)格策略、進(jìn)行價(jià)格定位之前，首先必須確定價(jià)格策略的目標(biāo)。 ※ 價(jià)格透明 樓價(jià)一經(jīng)定出， 即完全公平公開，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。 ※ 留有余地 ○不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃