【正文】 C、樓層差確定 一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。 寫(xiě)字樓價(jià)格（ 3100/㎡ ） 全市范圍內(nèi)寫(xiě)字樓的價(jià)格在 2600～ 3500元 /㎡ 和周邊同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比較，價(jià)格要低 200 元 /㎡ 左右。根據(jù)以上幾步，最終分別計(jì)算出各單元每個(gè)單位的單價(jià)，形成項(xiàng)目?jī)r(jià)格表。 ※ 企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)企業(yè)在市場(chǎng)的地位、企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。 ※ 產(chǎn)品差異。 ※ 品牌目標(biāo) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在某一方面已轉(zhuǎn)化為品牌的競(jìng)爭(zhēng)，如何在市場(chǎng)中確立自己的品牌優(yōu)勢(shì)，塑造、鞏固、發(fā)展自己的品牌形象，為日后的發(fā)展打下基礎(chǔ)也是價(jià)格策劃的一個(gè)重要目標(biāo) 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 影響產(chǎn)品定價(jià)的因素 具體而言，影響和制約產(chǎn)品定價(jià)的因 素主要包括以下幾個(gè)方面 ※ 成本因素。 ※ 儲(chǔ)備后手 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促銷(xiāo)。 ○低開(kāi)使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。 (八 )開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位 ※ 復(fù)合優(yōu)勢(shì)； ※ 性價(jià)比優(yōu)勢(shì)； ※ 差異優(yōu)勢(shì)； 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 細(xì)處競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ※ 技戰(zhàn)術(shù)優(yōu)勢(shì)； ※ 門(mén)檻優(yōu)勢(shì)。日子過(guò)得舒心而富足。 ※ 都市小戶型的升級(jí)版； ※ 創(chuàng)新戶型，（如樓中樓） D、商場(chǎng)定位 ※ 街鋪 80150 平米。主要是在大城市更容易結(jié)交權(quán)貴人士，開(kāi)闊世面，也給自己在鄭州有個(gè)穩(wěn)定的落腳點(diǎn)，利于個(gè)人發(fā)展。 d、年青的自由職業(yè)者與 IT 一族（約占整體消費(fèi)群體的 10％） ※ 年齡層： 2535 歲 ※ 客戶特征描述： 他們是鄭州本地人，自由職業(yè)者，個(gè)人空間獨(dú)立，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)， 對(duì)未來(lái)發(fā)展有一定設(shè)想， ※ 客戶心理描述： 自己有自己的生活圈子，希望擁有獨(dú)立、自由的個(gè)人空間，對(duì)生活與工作的環(huán)境比較隨意。 在事業(yè)上有一定的基礎(chǔ)，企業(yè)已經(jīng)達(dá)到一定的規(guī)模，又處于事業(yè)快速發(fā)展階段，希望企業(yè)有屬于自己的辦公環(huán)境，更進(jìn)一步提升企業(yè)形象，同時(shí)又有一定的投資價(jià)值。 b、企業(yè)中高層管理者（約占整體消費(fèi)群體的 21％） ※ 年齡層： 2540 歲左右 ※ 客戶特征描述： 他 們鄭州本地人居多，或者是在鄭州工作多年的移民，工作大多在八到十年左右，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和可觀的穩(wěn)定收入，工作單位屬中大型企業(yè)公司，他們有較好的文化教育背景，較豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，事業(yè)還有一定的危機(jī)感，有想進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成為自己的負(fù)擔(dān)。 客戶描述 根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目的消費(fèi)者為 有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者和技術(shù)人員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員及另外一部份高收入者，他們購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的目的主要是“住房享受”與投資。 具體產(chǎn)品策略是 ： 住宅： —— 緊湊型兩房，三房（市場(chǎng)供應(yīng)量?。? —— 立面風(fēng)格創(chuàng)新（市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，個(gè)性樓盤(pán)少，公眾對(duì)建筑立面較在意，如英協(xié)高層） —— 入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型（市場(chǎng)空缺） —— 空中 TOWNHOUS（首層，頂層）（市場(chǎng)供應(yīng)量?。? 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 寫(xiě)字樓： —— 80— 100 平米小戶型開(kāi)放式高檔次專(zhuān)業(yè)化寫(xiě)字樓（市場(chǎng)空缺） 建商務(wù)會(huì)所（會(huì)議室 /商務(wù)中心等）同時(shí)也可服務(wù) SOHO 和產(chǎn)權(quán)酒店。 O 、 機(jī)會(huì)分析 ※ 鄭東 CBD 不斷升溫，提升項(xiàng)目區(qū)域的市場(chǎng)知名度； ※ 規(guī)?；_(kāi)發(fā)漸成主流，大盤(pán)優(yōu)勢(shì)明顯； ※ 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)門(mén)檻抬高； ※ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促使性價(jià)比； ※ 項(xiàng)目還處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，增強(qiáng)了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，增強(qiáng)了本項(xiàng)目區(qū)域的市場(chǎng)知名度； ※ 金水區(qū)是置業(yè)熱點(diǎn)，農(nóng)業(yè)路段更被看好； ※ 周邊大盤(pán)的造勢(shì)、造市，使項(xiàng)目區(qū)域具備一定知名度； ※ 項(xiàng)目周邊有被評(píng)為國(guó)家 2A 級(jí)康居工程的“德億時(shí)代城”、鑫苑名家等大型項(xiàng)目，使該片區(qū)在城市內(nèi)有一定 的知名度，這對(duì)以后的項(xiàng)目推廣帶來(lái)方便。 （五）交通條件 位于項(xiàng)目地塊東面 107國(guó)道（未來(lái)的東環(huán)路）南通京珠高速，北通連霍高速，北面農(nóng)業(yè)路直通市區(qū)；其交通較為暢通，但是，從現(xiàn)狀來(lái)看，項(xiàng)目地周邊的公交線路較少，路過(guò)項(xiàng)目的公交車(chē)只有 312路，交通雖通暢但不便利。 （四）周邊配套 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 項(xiàng)目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù) 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止至 2001年年末，金水區(qū)居民家庭總戶數(shù)為 288037戶，人口總數(shù)為 914259人，是市轄區(qū)中人口最多的一個(gè)區(qū)域。 衛(wèi)生狀況 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況較差，原因有以 下四點(diǎn)： A、項(xiàng)目地周邊的汽車(chē)修理業(yè)比較繁榮，同時(shí)嚴(yán)重污染周邊環(huán)境。（見(jiàn)下圖：） C、南面，常砦果菜批發(fā)市場(chǎng)。 （三）定位基本原則： 從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售者的立場(chǎng)來(lái)確定； 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)； 充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力，以及發(fā)展商資金壓力； 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)； 走自己的路，走別人尚未走或不能 走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出鄭州市的樣板品牌。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 （一）定位策略 本次市場(chǎng)調(diào)研深入了解了鄭州市場(chǎng)環(huán)境，根據(jù)市場(chǎng)制 定合適的，差異化優(yōu)化產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。 項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略定位 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在社區(qū)的宏觀市場(chǎng)調(diào)研，政策法規(guī)調(diào)研，購(gòu)買(mǎi)行為、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)、收入及消費(fèi)能力調(diào)研，研究周邊項(xiàng)目和本 項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)及周邊項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略，為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)。 道路面積： 平方米； 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 容積率：約 ； 覆蓋率： 40％； 綠化率： 40％。 B、空氣污染：項(xiàng)目緊臨 107 國(guó)道與果菜批發(fā)市場(chǎng)，天氣晴朗時(shí)的公路揚(yáng)塵與果菜批發(fā)市場(chǎng)的廢棄物，污染項(xiàng)目地空氣質(zhì)量。 水資源狀況 鄭州位于黃河的中下游，水量季節(jié)分配不均，年際變化較大。都是省內(nèi)有名的醫(yī)院，離本項(xiàng)目較近，驅(qū)車(chē)在 510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。 互動(dòng)功能 本項(xiàng)目位于鄭州城東區(qū)，與 2A 級(jí)國(guó)家康居工程的德億時(shí)代城、鑫苑名家、圣地?cái)?shù)碼商務(wù)樓等項(xiàng)目位置距離較近，在本項(xiàng)目小區(qū)建成后可與這些小區(qū)聯(lián)合互補(bǔ) ，從而形成一個(gè)大而集中的 新興高尚住宅區(qū)群。 ※ 利用營(yíng)銷(xiāo)包裝，鄭州市地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平較低這一最大機(jī)會(huì)，運(yùn)用合理、適度超前的營(yíng)銷(xiāo)手段，促使項(xiàng)目成功。 （二）項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)象定位 客戶定位 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析和整理，本項(xiàng)目的主力客戶定位為： 都市白領(lǐng)階層 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 主流客戶： ※ 鄭州市的白領(lǐng)； ※ 企業(yè)中高層管理者； ※ 企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主。 鄭州移民白領(lǐng) —— 不是鄭州本地人，不管有沒(méi)有戶口，畢業(yè)后一直在鄭州工作，鄭州是河南省城，城市發(fā)達(dá)，生活又舒適，發(fā)展機(jī)會(huì)也很大。 ※ 購(gòu)買(mǎi)決定因素： 單位價(jià)格、合理舒適的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，教育條件。 ※ 購(gòu)買(mǎi)決定因素： 單位價(jià)格適中，居住用房的面積和物業(yè)類(lèi)型上有可炫耀的資本。離鄭州越近，離美好前景越近。需求的物業(yè)類(lèi)型隨經(jīng)濟(jì)情況不同而定，一般會(huì)需求面積適中的戶型。愛(ài)靜則泡泡書(shū)吧，在 “新天地”般步行街啖一客 HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛(ài)動(dòng)則喜歡健身類(lèi)運(yùn)動(dòng)。 商業(yè)街資源 的利用 —— 利用小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展示。 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 B、 SOHO 商住公寓命名： CBD 左岸、都市 E 站、麗陽(yáng)天下、蘋(píng)果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會(huì) 100 C 寫(xiě)字樓命名： 創(chuàng)富時(shí)代廣場(chǎng)、 CBD 城市廣場(chǎng) D 小高層社區(qū)命名： 翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景 （三）推薦案名： 中原新城： —— 希望與夢(mèng)想之地 （四）主題口號(hào)： A、整體 ※ CBD 城市精英社區(qū) 可引入“精生活”主題（精致、精品、精華、精彩、精英） ※ 國(guó)際人文居住社區(qū) . 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 風(fēng)尚生活人居坐標(biāo) B、公寓 ※ CBD 第一居所 ※ 城市中央生活圈 C、小高層住宅 ※ 瑞士風(fēng)情特區(qū) ※ 從容 CBD，閑情瑞士園 （五）賣(mài)點(diǎn)梳理： A、 地段優(yōu)越 — 0 距離 CBD 中心，盡享城市繁華與便捷 B、 10 萬(wàn)平方米園林?jǐn)?shù)碼社區(qū) C、規(guī)劃設(shè)計(jì) 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ※ 水的俱樂(lè)部：游泳池、水幕電影廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)等 ※ 超過(guò) 40%的綠化率 ※ 瑞士風(fēng)情園林設(shè)計(jì) ※ 百花齊放，園內(nèi)鮮花品種眾多，有極高的鮮花率 ※ 泛會(huì)所（步行徑、運(yùn)動(dòng)健身中心、美容中心、 IQ 俱樂(lè)部、露天茶吧等） ※ 休閑商業(yè)步行街 ※ 空中花園、入戶花園 ※ 豪華住戶大堂 ※ 時(shí)尚小戶型、舒適中大戶型設(shè)計(jì) ※ 歐陸建筑風(fēng)格 ※ 后期導(dǎo)入先進(jìn)、體貼的物業(yè)管理服務(wù)等 七、 價(jià)格策略 房 策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535