【正文】 如社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)，各種興趣班的組織和學(xué)習(xí)等。 B、內(nèi)涵：現(xiàn)代的新加坡風(fēng)情小城。 其他 天花、衣柜、儲(chǔ)物室、市內(nèi)過(guò)道、晾衣曬物等。 167。 三、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)建議 服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)不僅是建立在服務(wù)的品質(zhì)和內(nèi)容上，更重要的是建立在社區(qū)和業(yè)主之間的相互利益的基礎(chǔ)之上，考慮到社區(qū)服務(wù)和業(yè)主之間的相互依存性，所以服務(wù)費(fèi)用的收取在部分項(xiàng)目上可以盡量扣除利潤(rùn)的因素，部分項(xiàng)目可以考慮給予免費(fèi)的待遇，通過(guò)商鋪的租金來(lái)支援部分物業(yè)管理費(fèi)用，實(shí)行以業(yè)養(yǎng)業(yè)。如屋頂太陽(yáng)能設(shè)施，小區(qū)統(tǒng)一供熱供暖設(shè)施（分戶中央空調(diào)）等。 綠色生態(tài)迷宮：可與泳池或小區(qū)內(nèi)綠化相結(jié)合。 第六節(jié) 生活配套規(guī)劃 生活配套，是關(guān)于小區(qū)居民在入住后實(shí)際的生活便利的重要因素，需要精心考慮。所以絕不能把環(huán)境和居住生活分割開(kāi)來(lái)，一定要統(tǒng)一考慮，互相照應(yīng)。 餐廳：和起居室空間相對(duì)獨(dú)立，即有關(guān)聯(lián)又有分隔。 5）戶型設(shè)計(jì)更貼近人性化。它強(qiáng)調(diào)的是通風(fēng)和景觀的均好性。 ③ 從以人為本的生態(tài)環(huán)境出發(fā)，利用山地地形特征，將自然優(yōu)勢(shì)，周邊生態(tài)及長(zhǎng)江大環(huán)境為本區(qū)域所用，從而使得小區(qū)內(nèi)的“中環(huán)境”，最終產(chǎn)生出住戶文化的“微”環(huán)境，這種三級(jí)環(huán)境相連貫穿整個(gè)設(shè)計(jì)始末，從而產(chǎn)生一 個(gè)有創(chuàng)意的、合理的空間變化并具有良好視覺(jué)景觀和空間效果，宜人的生活居住空間。 D、“新家 坡”作為一個(gè)整體，與“新加坡”諧音，寓含我們的項(xiàng)目將是與新加坡相關(guān)，在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)的是新加坡的風(fēng)格，在市場(chǎng)形象上體現(xiàn)的是充滿新加坡風(fēng)情的現(xiàn)代花園小城，使人一目了然，對(duì)項(xiàng)目的特色和風(fēng)格印象深刻。 ④ 社區(qū)品位：小區(qū)中庭的綠化美化、休閑活動(dòng)空間、配合輕松的背景音樂(lè)，步入其中，心情舒緩，享受自然。）約需 30 萬(wàn)左右，首期三成約 10 萬(wàn)，30 年按揭，月供約 1500 元，這是在其經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)范圍之內(nèi)的。購(gòu)房心理以休閑享受和商品偏好為主。 2）目標(biāo)客戶細(xì)分 ––– 我們的住宅將會(huì)吸引什么人來(lái)購(gòu)買(mǎi)？ A、以購(gòu)買(mǎi)戶型分： ① 購(gòu)買(mǎi)二房以經(jīng)濟(jì)情況較好的青年夫婦和單身貴族為主，年齡在 30 歲左右，具有穩(wěn)定的收入，家庭月收入在 2500 元 /月左右，能夠承擔(dān)起 1500 元 /月以下的供樓款，面積夠用，事業(yè)已有較好基礎(chǔ)。 按一套三房建筑面積 130 平方米，均價(jià) 2500 元 / M178。 2）具體講 :： ① 目前在重慶市好銷的戶型和面積分別是二房和三 房，其面積分別為 60– 90 M178。 2）從市場(chǎng)調(diào)研分析可以清晰看到，重慶市現(xiàn)行的中高檔樓盤(pán)價(jià)位在 2000– 3000 元 / M178。 4）從沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及其它一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，成功的大盤(pán)項(xiàng)目（其建筑面積在 10 萬(wàn) M178。 C、一卡式服務(wù)，智能化大社區(qū)：小區(qū)車輛出入，超市購(gòu)物，會(huì)所服務(wù)等可實(shí)行刷卡服務(wù)，一卡在手，通行無(wú)阻。選擇定位為中高檔能滿足重慶市大多數(shù)人的要求，拓寬了目標(biāo)客戶群。恒溫泳池、健身房、兒 童天地、老年活動(dòng)室、閱覽中心、沖浪網(wǎng)吧等，盡享居家生活舒適與便利。我們的定位的基本思路具體分析如下。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量大，分期開(kāi)發(fā)只要定位準(zhǔn)確，以適度超前的規(guī)劃設(shè)計(jì) ，就有機(jī)會(huì)培育市場(chǎng)，等待在最佳時(shí)間段推出滿足市場(chǎng)的產(chǎn)品，取得良好銷售業(yè)績(jī)。項(xiàng)目所處片區(qū)相對(duì)于市中心區(qū)有一定距離，周邊環(huán)境不理想，片區(qū)認(rèn)知度有待提高。 四、從完善周邊街區(qū)功能來(lái)說(shuō)，還缺少肉菜市場(chǎng)，幼兒園、娛樂(lè)休閑、文化以及一些便民服務(wù)設(shè)施如家政中心等，因此我們應(yīng)該加強(qiáng)此方面的建設(shè)，服務(wù)我們的社區(qū)。地塊目前現(xiàn)狀為菜地，形狀近似正方形，地勢(shì)北高南低，落差較大，呈階梯狀分布。 目標(biāo)客戶定位???????????????????????????? 18 167。重慶 盈豐 小區(qū)配套功能定位?????????????????????????? 20 167。 項(xiàng)目東倚森林公園，西靠浪高制藥廠，南擁長(zhǎng)江，北臨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，可以遠(yuǎn)眺南山，視野非常開(kāi)闊，但市政配套不完善，多為工廠，人員流動(dòng)性較強(qiáng)，治安狀況堪憂。 第二章 項(xiàng)目土地 SWOT 分析 第一節(jié) 項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)分析 一、項(xiàng)目規(guī)模較大。 二、項(xiàng)目目前周邊配套不全，生活休閑、娛樂(lè)設(shè)施缺乏。 第四節(jié) 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量大，分期開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，受未來(lái)市場(chǎng)變化影響大，不易把握，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 第一節(jié) 項(xiàng)目定位的原則、戰(zhàn)略與藍(lán)圖 一、基本原則 1．從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是從生產(chǎn)或銷售者的立場(chǎng)定位； 2．針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)； 3．充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力； 4．結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)； 5．走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出重慶市的樣板品牌。 4．物業(yè)管理由專業(yè)物管公司提供無(wú)微不至的服務(wù)，全封閉式 24 小時(shí)智能化系統(tǒng)，高素質(zhì)的保安隊(duì)伍，全心全力為住戶營(yíng)造一個(gè)親切、自然、和睦、安全的美好社區(qū)。 （ 3）從重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研分析 目前在重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多走兩個(gè)極端，非高即低，高定位和低定位樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量都很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，低定位的樓盤(pán)以經(jīng)濟(jì)適用房為主，雖然市場(chǎng)需求量較大，但此 類樓盤(pán)利潤(rùn)低；高定位的樓盤(pán)近幾年發(fā)展較快，如新東福、愛(ài)丁堡等價(jià)格都較高，在 2000 元 /M178。小區(qū)布設(shè)智能化系統(tǒng)，寬頻上網(wǎng)，遠(yuǎn)程教育，紅外線監(jiān)控，遠(yuǎn)程報(bào)警系統(tǒng)等為住戶提供安全、方便、高質(zhì)素的時(shí)尚生活。以上 ）明顯都具備一個(gè)共性，即有一個(gè)鮮明的營(yíng)銷主題理念。之間，說(shuō)明該價(jià)位市場(chǎng)已經(jīng)形成，定位這個(gè)價(jià)格的中高檔盤(pán)是有市場(chǎng)依據(jù)和認(rèn)可度的。和 110–140 M178。計(jì)算，總價(jià) ，根據(jù)市調(diào)，總價(jià)在 30 萬(wàn)左右的樓盤(pán)在重慶市屬中高檔，重慶市中高收入階層對(duì)此總價(jià)承受度較強(qiáng)，因此我們把三房作為本項(xiàng)目的主力戶型。購(gòu)買(mǎi)為自用，一次和二次置業(yè)均有。 B、按區(qū)域和職業(yè)可分 ① 本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營(yíng)企業(yè)主； ② 外地到重慶投資的私營(yíng)老板，外資企業(yè)高級(jí)管理人員； ③ 市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士，如律師、金融、保險(xiǎn)以及高科技人士； ④ 本市區(qū)中高層領(lǐng)導(dǎo) 和主管； ⑤ 本市區(qū)政府部門(mén)公務(wù)員； ⑥ 外地工作重慶籍人士為親人購(gòu)房者。 ② 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃超前，配套齊全，小區(qū)有完善的智能化系統(tǒng)，居家舒適，安全，符合中高收入階層對(duì)居家生活的較高要求。 ⑤ 文化品味：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種文化小品及開(kāi)展多種業(yè)主活動(dòng)，增強(qiáng)小區(qū)的文化內(nèi)涵，提升小區(qū)文化品味。 第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 第一節(jié) 小區(qū)整體布局規(guī)劃 一、主入口建議：設(shè)在丹龍路。 四、小區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 ① 因項(xiàng)目體量大，實(shí)行分期開(kāi)發(fā)。在建筑形體設(shè)計(jì)中采用空中花園， 270 度低臺(tái)落地觀景窗，使家不再成為封閉的城堡而是與自然環(huán)境息息相通。在廚房的設(shè)計(jì)方面除了一型、 L 型，可考慮開(kāi)放式，半開(kāi)放式的廚房設(shè)計(jì)；還應(yīng)考慮到廚房操作臺(tái)的擺放、管線安裝，通風(fēng)排氣條件，在中小戶型采用自用間隔的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)個(gè)性品味。 廚房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)，廚房宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。 一、小區(qū)綠化分為以下幾個(gè)層次 中心花園 –––– 道路綠化 –––– 院落宅旁綠化 二、發(fā)展立體綠化、營(yíng)造空中景觀