【正文】 是重慶市的中高收入階層。 ③ 四房及四房以上的房子，總價(jià)較高，客戶來源較為復(fù)雜，也更為狹小，可能來自中年夫婦家庭結(jié)構(gòu)和極少數(shù)青年夫妻，甚至是單身貴族。 ③ 考慮中高收入家庭人口較多，或有的家庭需住得舒適，因此戶型定位為一部分的四房，對(duì)項(xiàng)目客戶群做有益的補(bǔ)充，復(fù)式或躍復(fù)合體主要是考慮有一部分人群有更高的要求，設(shè)計(jì)成躍復(fù)合體的三錯(cuò)層，有利于提升小區(qū)的品質(zhì)和檔次。 3）現(xiàn)對(duì)開發(fā)的戶型面積配比定位如下： 以三房為主，二、四房為輔，配以少量五房。 5）項(xiàng)目所處片區(qū)是一個(gè)正在發(fā)展的區(qū)域，市場(chǎng)配套、規(guī)劃前景，人們認(rèn)知程度還有待時(shí)間檢驗(yàn)，而且本項(xiàng)目又是一個(gè)大盤，如果一期定價(jià)太高，不僅對(duì)一期住宅銷售壓力加大，而且造成項(xiàng)目后期開發(fā)的住宅面臨更大的銷售壓力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。 價(jià)格定位 ––– 我們的住宅能賣到什么價(jià)格？ 一期均價(jià)： 2300– 2500 元 / M178。從它城市的建筑特點(diǎn)和歷史發(fā)展來看，是受巴渝文化和三峽文化影響的結(jié)果。 167。 定位釋由： （ 1）從項(xiàng)目所處大環(huán)境分析：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展階段，人們對(duì)樓盤的理解和要求相對(duì)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和北京等來說還有較大距離，人們的購房消費(fèi)往往還不理解，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，人們對(duì)住房的要求越來越多，對(duì)樓盤的戶型設(shè)計(jì)、朝向、景觀、規(guī)劃等都有要求，消費(fèi)也會(huì)越趨理性，選擇樓盤將不僅僅是住的含義，還將是體現(xiàn)的一種美好生活，是對(duì)生活的選擇和享受。 2．總體規(guī)劃設(shè)計(jì)充分利用自然江景和生態(tài)環(huán)境資源，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置一個(gè)東西向軸線為主題景觀，以山體為依托，以長(zhǎng)江、生態(tài)公園為對(duì)景，將建筑融入自然山水之中。 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 “成功的營(yíng)銷應(yīng)從好的產(chǎn)品開始”。 六、項(xiàng)目所在地的江對(duì)岸，景觀欠佳，且有兩個(gè)高聳入云的煙囪，整日冒煙，使項(xiàng)目的自然環(huán)境大打折扣。 四、項(xiàng)目的地形比較復(fù)雜，可以充分利用地勢(shì)的高低進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) ，營(yíng)造項(xiàng)目建筑特色。 第三節(jié) 街區(qū)功能分析 一、與丹龍路相平行的海峽路，左與鵝公巖大橋相通，右與未來的渝黔高速公路相連，交通位置非常重要，麥德隆座落于此，相信不久的將來，此路的商業(yè)氣氛將十分濃厚。北臨丹龍路，東為龍回路。 形象定位?????????????????????????????? 13 167。 功能定位?????????????????????????????? 13 167。 室外環(huán)境細(xì)節(jié)???????????????????????????? 34 第十節(jié) 社區(qū)人文環(huán)境的營(yíng)造規(guī)劃??????????????????????? 35 第一章 項(xiàng)目地塊整體情況分析 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于重慶市南岸區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi) ，屬于城市次中心地段。但項(xiàng)目周邊未有公交車經(jīng)過，對(duì)以后居民出行帶來不便。 三、項(xiàng)目東邊為森林公園，可以遠(yuǎn)眺南山，自然景觀較好。 五、項(xiàng)目北邊為南岸區(qū)供電局，地塊上有高 壓線通過，給人造成一種心理上的不安全因素。 四、項(xiàng)目的地形復(fù)雜，設(shè)計(jì)難度大，如規(guī)劃設(shè)計(jì)不好，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成很大的影響 。 三、小區(qū)藍(lán)圖 1．這是重慶市第一家最適合居住的，超大規(guī)模、配套齊全、規(guī)劃超前、設(shè)計(jì)合理、環(huán)境優(yōu)美的中高檔住宅小區(qū)，是實(shí)現(xiàn)美好幸福生活的理想家園，是重慶市所有熱愛生活、享受生活的人向往的家園。 項(xiàng)目整體定位 ––– 我們的項(xiàng)目是什么樣的住宅？ 項(xiàng)目整體定位描述：針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)充分挖掘地塊自身優(yōu)勢(shì)，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，配以豐富的文化健康設(shè)施，把項(xiàng) 目建成以居住為主，兼具休閑、健身功能的配套完善、規(guī)劃超前，擁有私家公園的高尚的大型濱江智能化生態(tài)社區(qū)。 （ 4）從開發(fā)商的實(shí)力分析 金山集團(tuán)是沿海實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，每年開發(fā)面積都在 100 萬平方米以上，在珠海和中山有著良好的聲譽(yù)和市場(chǎng)形象，作為金山集團(tuán)的子公司，盈豐創(chuàng)展憑借其金山集團(tuán)的實(shí)力和良好的業(yè)績(jī)，具備開發(fā)中高檔項(xiàng)目的能力。 2）美麗的重慶市是一個(gè)有著幾千年歷史的老城，歲月滄桑，風(fēng)彩依舊。 167。 4）根據(jù)我司對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，定位上述均價(jià) 的中高檔樓盤較符合重慶市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，目標(biāo)客戶相對(duì)最大化，市場(chǎng)承接力較強(qiáng)，而且能夠保證發(fā)展商取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。 ④ 對(duì)于目前在深圳、廣州、北京、上海等房地產(chǎn)發(fā)展程度較成熟的城市中，各種概念戶型的出現(xiàn)，我司認(rèn)為，只有在結(jié)合市場(chǎng)和當(dāng)?shù)鼐唧w情況方能決定是否采用，可以在項(xiàng)目的分期開發(fā)中，適當(dāng)推出諸如聯(lián)體住宅，躍復(fù)合體三錯(cuò)層等較為前衛(wèi)戶型。左右的三房，此類戶型廳房配比合理，功能分區(qū)明確，空間使用率高，我們定位略高于目前市場(chǎng)上的熱銷戶型，既不影響空間布局，使房間內(nèi) 空間布置更加合理，總價(jià)又不高，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。二次置業(yè)為主，購房心理多以地段偏好（交通便利），偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚 社區(qū)，整體規(guī)劃好）和休閑享受（各類休閑設(shè)施比較齊全）為主。 ①②③④⑤中有部分會(huì)購買四房，躍復(fù)式單位。 小區(qū)配套功能的定位 ––– 如何體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值？ 本項(xiàng)目定位于中高檔樓盤，體現(xiàn)高尚品位的生活，但如何在眾多的競(jìng)爭(zhēng)樓盤中脫穎而出，營(yíng)造樓盤個(gè)性，形成較強(qiáng)的差異性，我們應(yīng)在以下幾個(gè)方面突出特色： ① 居家品位：環(huán)境獨(dú)特、格調(diào)高雅、舒適溫馨居家空間。新家坡 案名說明： 1）案名含“盈豐”兩字，寓意盈豐創(chuàng)展將要通過開發(fā)一系列房地產(chǎn)商品，樹立自己的品牌，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。 ③ 主入口作為起點(diǎn)的軸線，成為聯(lián)系項(xiàng)目周邊東西兩大居民區(qū)的紐帶，有利于高效地利用社區(qū)的公共配套。第二期開發(fā)景觀中軸線南邊，時(shí)間為 2001 年 12 月至 2002 年 12 月。 2）按三個(gè)空間理念設(shè)計(jì)戶型 第一空間：建筑面積層高 第二空間：景觀空間 第三空間：智慧、信息空間，注入高科技技術(shù)?？砂础?I”字、 T”字、蝶形設(shè)計(jì)、景觀、視野、采光互不遮檔。 二、利用地勢(shì)高差，采用各種實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀的處理方法，合理組織平面、立體交通流線，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)真正的人車分流，提高居住環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 三、充分利用小區(qū)地勢(shì)的高低，現(xiàn)有的園林，進(jìn)行合理的規(guī)劃，設(shè)置臺(tái)階式分段中心花園，作為統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)的靈魂和核心。 二、會(huì)所規(guī)劃 引入“泛會(huì)所”的概念，將部分室內(nèi)會(huì)所的功能延伸室外，使整個(gè)社區(qū)就是一個(gè)大會(huì)所。 三、商業(yè)項(xiàng)目的配置 社區(qū)里應(yīng)該配備一定規(guī)模的小型超級(jí)市場(chǎng)、凈菜市場(chǎng)、便利店、藥店以及餐飲和茶社等輔助生活服務(wù)設(shè)施，來滿足社區(qū)生活的基本需要，同時(shí)可彌補(bǔ)所處街區(qū)功能的不足。 二、服務(wù)內(nèi)容建議 物業(yè)管理公司接管物業(yè)以后，實(shí)行對(duì)社區(qū)的全面化的關(guān)于物業(yè)安全，防火防盜，清潔衛(wèi)生以及其他社區(qū)設(shè)施的管理等等。智能小區(qū)綜合管理中心既是小區(qū)智能網(wǎng)絡(luò)的管理中心，又是將小區(qū)局域同廣域網(wǎng)連接起來的通道。 墻身 墻身涂料、顏色、電源、電話、電視插口或開關(guān)位置； 飾物、飾品的擺放位置；壁柜、空調(diào)洞口以及其他足夠充分位置預(yù)留。 B、住宅小區(qū)大門、單元入戶大堂和電梯廳，凡是眼睛能夠看到的都做好，讓每個(gè)回家的業(yè)主從進(jìn)入小區(qū)大門、進(jìn)單元門、電梯廳和入戶門這中間的每個(gè)環(huán)節(jié)都能得到溫馨的享受，處處顯示了發(fā)展商“以人為本”的理念。設(shè)施的建造要注意功能的復(fù)雜性，充分結(jié)合項(xiàng)目背后所包含的文化氣息，營(yíng)造出