【正文】 評(píng)價(jià)體系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 ?一類用地 ：外部有良好的自然環(huán)境或內(nèi)部現(xiàn)狀資源較好，昭示性良好，功能的彈性較好，無(wú)明顯負(fù)面因素影響。 ?綜合考慮上述影響因素，本項(xiàng)目最小單元大小確定為 1000畝左右。 世界頂級(jí)企業(yè) 的入駐 優(yōu)美的環(huán)境和齊備 、 一流的配套 、 高素質(zhì)的人口吸引了世界頂級(jí)企業(yè)的入駐 ， 從而促使產(chǎn)業(yè)及城市整體升級(jí) 。 ?根據(jù)新城規(guī)劃，順義的三次產(chǎn)業(yè)比例由現(xiàn)狀的 %、 %和 % 調(diào)整到2023年的一產(chǎn)低于 1％，二、三次產(chǎn)業(yè)分別為 40％、 60％左右。 人口素質(zhì)提高、城市功能完善，使得區(qū)域形象提升，城市美譽(yù)度提高。 萬(wàn)科業(yè)主 ?順義高素質(zhì)郊區(qū)化居住區(qū)沒(méi)有形成規(guī)模，造成區(qū)域發(fā)展不勻質(zhì)，從而導(dǎo)致能夠吸引高水平就地消費(fèi)的配套設(shè)施匱乏。 ? 高素質(zhì)人口涌入相應(yīng)增加對(duì)區(qū)域內(nèi)的中高端商業(yè)及休閑等城市功能的需求。 ?醫(yī)院、社區(qū)超市、體育場(chǎng)館等設(shè)施是順義迫切需要解決的生活配套設(shè)施，通過(guò)對(duì)社會(huì)各階層人士調(diào)查，對(duì)生活配套關(guān)注較高的是醫(yī)院、中小學(xué)、公園、商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所、體育設(shè)施和書店。 產(chǎn)業(yè)鏈 利潤(rùn) 電子信息產(chǎn)業(yè) 汽車制造業(yè) 后現(xiàn)代 CBD： Fairfax的指標(biāo) 順義現(xiàn)狀指標(biāo) 順義新城 城市發(fā)展目標(biāo) 本科以上學(xué)歷占總?cè)丝?2% 本科以上學(xué)歷占總?cè)丝?60% 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例為１： 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例為１： 就業(yè)率為 60% 就業(yè)率為 98% 住宅開(kāi)發(fā)強(qiáng)度小于 1 住宅開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：容積率 用地比例：居住 34%，工業(yè)50% 用地比例：居住 50%，工業(yè)1% 中等家庭年平均收入（ 萬(wàn)元） 中等家庭年平均收入（ 9萬(wàn)美元） 順義新城城市發(fā)展目標(biāo) — 新城是承擔(dān)疏解中心城人口和功能 、 集聚新的產(chǎn)業(yè) ， 帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū) 。 深圳軟件業(yè)從業(yè)人口變化 （萬(wàn)人） 深圳軟件業(yè)產(chǎn)值規(guī)劃（億元） 2023 2023 14 30 2023 560 1800 2023 2023 年均增長(zhǎng)率 27％ 通過(guò)對(duì)深圳城市發(fā)展歷程分析，總結(jié)了“先業(yè)后城”及“城優(yōu)業(yè)盛”兩種不同發(fā)展理念的特征 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)休閑生活配套發(fā)展先行 ? 政府公共服務(wù)體系的強(qiáng)勢(shì)打造 ? 先于產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)質(zhì)社區(qū)建設(shè) 城市建設(shè) ? 優(yōu)質(zhì)社區(qū) 、開(kāi)闊空間 、 豐富的城市功能吸引大量高素質(zhì)人口 ? 高質(zhì)量生活 ，高素質(zhì)人口的聚集使城市在人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化的過(guò)程中升級(jí) 人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ? 人口優(yōu)化與產(chǎn)業(yè)升級(jí)形成良性循環(huán) ? 城市建設(shè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè) ，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市健康均衡發(fā)展 城市均衡發(fā)展 ? 高素質(zhì)人口進(jìn)入置業(yè)為高端產(chǎn)業(yè)聚集提供了良好的人力資源 ? 宜居的生活環(huán)境成為CEO遷址辦公物業(yè)的首選 高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 城市以加工制造等低層次的產(chǎn)業(yè)為核心。 物流及金融中心城市 ? 物流 ：深圳是與香港連體的內(nèi)地城市，具有成為香港擴(kuò)充物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的有利條件，深圳目前和將來(lái)的具備的交通、通訊、及其他區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施，可直接為香港擴(kuò)展其已包括的各種功能服務(wù)，且城市環(huán)境及比較成本方面，深圳更具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為國(guó)際性的物流中心城市。良好的生態(tài)環(huán)境是華僑城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。 深圳城市規(guī)劃注重對(duì)自然生態(tài)的保護(hù)和建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展 ?深圳總體規(guī)劃構(gòu)筑了自然生態(tài)和人工生態(tài)兩個(gè)層次的空間構(gòu)架：一是城市建設(shè)發(fā)展用地，呈 “ W” 字型；二是保護(hù)與保護(hù)型發(fā)展用地，以山體、水系、植被和組團(tuán)分隔用地為因素聯(lián)成系統(tǒng)，呈 “ M” 字型。同時(shí)，進(jìn)行了大規(guī)模的城市建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)和特區(qū)中的的城市功能得到彌補(bǔ)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，科教文衛(wèi)事業(yè)同步建設(shè)，使深圳真正具備了適合人們居住、工作的環(huán)境。 此片區(qū)只是羅湖區(qū)的縮影，由于羅湖是深圳最早開(kāi)發(fā)的行政區(qū)，高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)導(dǎo)致居住環(huán)境相對(duì)惡化， 羅湖目前的發(fā)展已相對(duì)衰落，財(cái)富人群外移，城市向西發(fā)展，中心區(qū)定位于福田區(qū) 。 1979 1984 年均增長(zhǎng)率約 89％ 綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)階段完成了產(chǎn)業(yè)初步的升級(jí) ?1984年深圳基本完成初創(chuàng)階段，開(kāi)始轉(zhuǎn)入開(kāi)拓外向型的新時(shí)期，城市功能開(kāi)始增強(qiáng)， 1986年完成深圳總體規(guī)劃，確定了深圳以 “ 工業(yè)為主，工貿(mào)并舉 ” 的 綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū) 的城市性質(zhì)。 城市發(fā)展的高級(jí)階段： ?在城市發(fā)展具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，通過(guò)良好的城市規(guī)劃，改善城市環(huán)境，加大城市配套的建設(shè) ?城市環(huán)境的改善和配套的豐富吸引高素質(zhì)人口入住，帶來(lái)高附加值產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，如高科技、金融、物流等產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)，最終達(dá)到共同繁榮。 特色功能發(fā)展 城市功能的延伸 后現(xiàn)代 CBD 重點(diǎn)發(fā)展以體育文化為主題的休閑娛樂(lè)等配套功能，提供類型多樣的休閑娛樂(lè)設(shè)施打造區(qū)域特色，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 充足的休閑娛樂(lè)設(shè)施和多樣化的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口入住，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商務(wù)區(qū)的雛形成，隨著商務(wù)區(qū)的不斷成熟，形成產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級(jí)的良性循環(huán)。 整個(gè)水上運(yùn)動(dòng)賽事將持續(xù)14天 ， 在比賽舉辦期 ， 假設(shè)每場(chǎng)比賽場(chǎng)館都席滿 ， 共能吸引 51萬(wàn)名觀眾 ， 所能夠帶來(lái)即時(shí)的經(jīng)濟(jì)收入有限 ， 而且缺乏可持續(xù)性 。 ?空港城組團(tuán)： 承當(dāng)?shù)闹饕鞘新毮転闀?huì)展和臨空產(chǎn)業(yè) ， 城鎮(zhèn)人口規(guī)?？刂圃?22萬(wàn)人 。 《 馬坡組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 順義新城文化發(fā)展規(guī)劃： “ 促進(jìn)城市文化發(fā)展 ， 打造具有鮮明特色的新城文化 ， 打造以馬坡組團(tuán)為核心 、輻射整個(gè)新城的現(xiàn)代文化中心區(qū) ， 提升城市文化功能 。 潮白河森林公園 ?北京市最大的平原型京郊森林公園 ?南北長(zhǎng) 38公里，總面積 ，其中生態(tài)風(fēng)景林面積 。 中心城 S6線 濱河路 L1線 M15線 京順路 白馬路 京承高速 京密公路 馬坡 綜合交通系統(tǒng)的規(guī)劃將在未來(lái)大大提高區(qū)域的可達(dá)性 ， 增強(qiáng)了馬坡組團(tuán)與北京城市中心區(qū)及順義其他組團(tuán)的聯(lián)系 現(xiàn)狀交通 : ? 馬坡組團(tuán)現(xiàn)狀主要通過(guò)京順路 、京密路與北京市區(qū)建立交通聯(lián)系 ，這條路車流量大 ， 擁堵情況時(shí)有發(fā)生 。 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 ， 三產(chǎn)比例為 ： ： ，三產(chǎn)就業(yè)人口比例為 8： 26： 66。 建筑設(shè)計(jì)靈活、多變 182。 ? 城市形態(tài) : 城市化的景觀和郊區(qū)化城市的完美結(jié)合體 歐文的現(xiàn)代化、精心修剪的植被、大面積的公共空間和以及正在不斷發(fā)展的復(fù)合功能區(qū)，將城市的多元、活力、便捷和郊區(qū)的自然、舒適、開(kāi)闊完美結(jié)合。 ? 塔斯延統(tǒng)一學(xué)區(qū) (TUSD) 為住在歐文北部和西部的學(xué)生提供服務(wù) 。s Teppan Sushi； Maizuru Japanese Restaurant； Taifoon, Taste of Asia 意大利風(fēng)味 Buca di Beppo Florence Italian Cuisine Macaroni Grill Pasta Pomodoro Prego Ristorante Vessia Ristorante 墨西哥風(fēng)味 Chevy39。 ? 歐文歷年的失業(yè)率在橘郡都比較低 ， 特別是2023年的失業(yè)率僅為 %， 就業(yè)狀況良好 。 第四部分：功能分區(qū)及開(kāi)發(fā)策略 制定整體定位的思路 發(fā)現(xiàn)方向 驗(yàn)證機(jī)會(huì) 把握機(jī)遇 本體分析 后奧運(yùn) 經(jīng)濟(jì)分析 案例研究 項(xiàng)目 整體 定位 我們的工作目標(biāo) 以創(chuàng)新的發(fā)展模式 ， 將馬坡組團(tuán)打造成以休閑為特色 ， 以商務(wù)辦公為核心 ， 集商務(wù) 、 休閑 、 商業(yè) 、 居住為一體的功能復(fù)合的新中心 ?；盍? 第二部分：整體定位 182。 第三部分：功能物業(yè)研究 182。新城 世聯(lián)工作平臺(tái)之二：馬坡組團(tuán)控制性規(guī)劃 濱水度假區(qū) ——奧運(yùn)休閑度假及可規(guī)模化開(kāi)發(fā)的高檔低密度居住區(qū)； 綠茵別墅區(qū) ——以?shī)W運(yùn)馬術(shù)比賽場(chǎng)為中心的高檔別墅區(qū)，整合現(xiàn)狀別墅用地，開(kāi)發(fā)高檔低密度住宅； 花園市鎮(zhèn)區(qū) ——舊村改造、村民拆遷安置區(qū)和可規(guī)模化開(kāi)發(fā)的中檔住宅區(qū)用地 特色居住區(qū) ——結(jié)合新城整體開(kāi)發(fā)時(shí)序，逐步激活與城市相配套的公共、商業(yè)及服務(wù)功能，靈活安排混合用地及其規(guī)模。 我們對(duì)世界各地類似地區(qū)的案例進(jìn)行了廣泛的研究，并著重參考了其中一個(gè)標(biāo)桿性案例 初步考慮案例 – Irvine, 美國(guó) – Buena Park, 美國(guó) – 多摩 ,日本 – Columbia, 美國(guó) – La D233。 后現(xiàn)代 CBD的商務(wù) —— 歐文提供了大量和多樣化的辦公物業(yè)，滿足處于不同發(fā)展階段的不同類型的公司的辦公需求 歐文商務(wù)花園 （ Irvine spectrum business park)始建于1985年 ， 占地 5000英畝 ， 是世界上最大規(guī)劃的研究 、 科技以及商業(yè)中心 。s Mexican El Cholo Cantina La Salsa Taco Factory 世界各地風(fēng)味的餐館 ?歐文擁有加利福尼亞最著名的目的地式購(gòu)物中心 Irvine Spectrum Center, 總建筑面積達(dá)到 110萬(wàn)平方英尺 ， 是集零售和娛樂(lè)為一體的購(gòu)物者的天堂 。 學(xué)區(qū)有悠久的歷史 ， 在學(xué)生 ，教師和社區(qū)的努力下 ， 學(xué)區(qū)持續(xù)表現(xiàn)了優(yōu)秀的成績(jī) 。 后現(xiàn)代 CBD VS 城市 CBD 182。 自給自足的復(fù)合體 時(shí)尚消費(fèi) 多元休閑 齊備、高質(zhì)量的生活配套設(shè)施 182。 ?以 CBD、 中關(guān)村 、 金融街 、 奧林匹克中心區(qū)等產(chǎn)業(yè)帶為主的多中心格局以及三大重點(diǎn)新城的啟動(dòng)促進(jìn)了網(wǎng)絡(luò)式大都市的進(jìn)程 。 未來(lái)交通 : ?橫貫地塊的白馬路 （ 道路紅線 60米 ） ， 是聯(lián)系奧運(yùn)場(chǎng)館最主要的城市級(jí)主干道 ， 其與京順路 、 京承高速以及濱河路相聯(lián)接 ， 構(gòu)成更為便捷的通達(dá)中心城的交通網(wǎng)絡(luò) 。 北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng) ?按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)興建的全國(guó)大型現(xiàn)代賽馬場(chǎng) ,占地面積２６萬(wàn)平方米 ,設(shè)有兩條橢園形跑道 ,外圈為競(jìng)賽用跑道 , ；內(nèi)圈為訓(xùn)練跑道 ,。 ” 《 順義新城總體規(guī)劃 》 規(guī)劃指向 體育文化和行政辦公也是馬坡與新城其他主要組團(tuán)差異化發(fā)展的基點(diǎn) 會(huì)展與臨空產(chǎn)業(yè) 國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)、 空港商務(wù)和物流 綜合服務(wù) 與先進(jìn)制造 體育文化、 行政辦公 教育科研 規(guī)劃指向 ?牛欄山組團(tuán)： 承擔(dān)的主要城市職能為教育科研 ， 城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在 9萬(wàn)人 。 ?機(jī)場(chǎng)組團(tuán)： 承當(dāng)?shù)闹饕鞘新毮転閲?guó)際樞紐機(jī)場(chǎng) 、 空港商務(wù) 、物流 。 北京奧運(yùn)會(huì)比賽日程總表 奧運(yùn)會(huì)舉辦城市的成功案例表明，賽后可以充分利用奧運(yùn)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)奧運(yùn)場(chǎng)館和周邊區(qū)域重新開(kāi)發(fā)建設(shè)，突出休閑娛樂(lè)功能，以延長(zhǎng)奧運(yùn)的利好效應(yīng)，形成經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 巴塞羅那 巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，奧運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)者將該體育場(chǎng)變?yōu)樾蓍e娛樂(lè)物業(yè)，現(xiàn)在成為了入境游客的必游之地，不斷為巴塞羅那帶來(lái)豐厚的收入。 進(jìn)入城市全方位均衡發(fā)展的階段 ， 成為特色突出 、 以商務(wù)辦公為核心 、 功能復(fù)合 、 環(huán)境優(yōu)美的后現(xiàn)代 CBD。 出口加工區(qū)階段完成了深圳發(fā)展道路上的原始積累 ?1979年的深圳 ， 是一個(gè)城區(qū)面積不足 3平方公里的小鎮(zhèn) 。 ?城市發(fā)展建立了 帶狀多中心組團(tuán)式布局 結(jié)構(gòu)。 市政道路讓 500年的樹(shù)木一去不復(fù)返 華強(qiáng)路南端原有一片近 4hm的自然林 ， 僅喬木就有 24種之多 ， 有的樹(shù)齡長(zhǎng)達(dá) 500年 ， 是白鶴自然棲息的地方 。 ?90年代后期，特區(qū)原有的優(yōu)惠政策逐步消失。這樣做的優(yōu)點(diǎn)是既結(jié)合了深圳的自然條件，又順應(yīng)了市場(chǎng)條件下的城市開(kāi)發(fā)模式，而且保證了城市具有良好的生態(tài)環(huán)境效果，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。 ?深圳城市規(guī)劃呈多中心組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。 ? 金融 ：深圳目前除了國(guó)家的銀行的分行外，還有 4家區(qū)域性股份制銀行、 1家證券交易所及 50余家外資金融機(jī)構(gòu)。 低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引低素質(zhì)人口進(jìn)入 人口低素質(zhì)增長(zhǎng) ? 城市發(fā)展以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為壓倒性目標(biāo) ， 服從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈被動(dòng)性規(guī)劃； ?財(cái)富外溢 ，部分區(qū)域逐步走向衰落 。 — 新城應(yīng)建設(shè)成為 相對(duì)獨(dú)立 、 功能完善 、 環(huán)境優(yōu)美 、 交通便捷 、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá) 的健康新城 。調(diào)查顯示順義地區(qū)居民娛樂(lè)活動(dòng)相對(duì)匱乏，商業(yè)配套中的大中型超市是急需增加的設(shè)施。 “ 城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展理念在城市建設(shè)方面可以彌補(bǔ)城市功能缺失，提升區(qū)域美譽(yù)度及吸引高素質(zhì)人口的入駐 ?彌補(bǔ)城市功能缺失：促進(jìn)高檔次、多樣化的商業(yè)和休