某項(xiàng)目的總體策劃方案(參考版)
2025-04-28 12:02本頁面
【正文】 附一：居民問卷分析附二：商戶問卷分析。XXX商業(yè)區(qū)的外地客戶是最多的，目前的狀況會嚴(yán)重影響到某市在全國人民心目中的形象。XXX北區(qū)的改造可以使得該商業(yè)區(qū)形成規(guī)模效應(yīng)，南北商業(yè)樓相互呼應(yīng)，產(chǎn)品經(jīng)營互補(bǔ)，能夠恢復(fù)XXX過去的輝煌，并極大地帶動區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，居民生活水平的提高。五、項(xiàng)目社會效益分析XXX作為聞名全國的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，近年來由于各方面原因日漸沒落。要解決項(xiàng)目的這些問題，建議從如下幾個方面進(jìn)行：（1）爭取減免土地出讓金XXXX萬元，作為招商引資的優(yōu)惠政策；（2）經(jīng)四路沿邊拆遷工作由XXX北區(qū)改造辦負(fù)責(zé)，拆遷補(bǔ)償由市財(cái)政承擔(dān)，約為XXXX萬元；（3）北區(qū)范圍內(nèi)房管局產(chǎn)權(quán)建筑XXXX平米，無償劃轉(zhuǎn)給我公司，可以減少投入XXXX萬元；（4）北區(qū)內(nèi)XXX產(chǎn)權(quán)、其他單位產(chǎn)權(quán)和私人產(chǎn)權(quán)可以采用商鋪置換或參股方式解決拆遷問題，這樣可以減少直接投入XXXX萬元；（5）政府提供低息貸款，減少公司的利息支出。評價由以上分析可以得出如下結(jié)論：本項(xiàng)目在市場上是可行的，但在經(jīng)濟(jì)上卻是沒有效益的。動態(tài)投資回收期%計(jì)算，假設(shè)現(xiàn)金在每年的年末流入，則：期數(shù)01234…16171819凈現(xiàn)金流量10000170071700744194419…4419441944194419貼現(xiàn)系數(shù)1…凈現(xiàn)值10000168201527237653566…1878177616841600累計(jì)凈現(xiàn)值1000026820420923832734761…399322175331067可以計(jì)算出項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期為：X = XX + 533/1600 = XX可見，項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期為XX年。四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析靜態(tài)投資回收期按照項(xiàng)目的建設(shè)期為兩年計(jì)算，項(xiàng)目建成后當(dāng)年實(shí)現(xiàn)收益，則：XXXXX萬元247。除去超市超市大約占XXXX平米外，本項(xiàng)目可出租面積為XXXX平米，平均出租率設(shè)定為XX%，則本項(xiàng)目的年租金收益為：XXXX平米XX%X元/平米/天360天 = XXXX萬元超市的經(jīng)營收益按照正常年數(shù)值，估計(jì)超市的年經(jīng)營凈收益大約為XXXX萬元。四、項(xiàng)目收益預(yù)測項(xiàng)目收益主要包括以下兩個部分：商鋪?zhàn)饨鹗找姘凑諈^(qū)域內(nèi)同類商場的租金水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目一層的租金水平能夠達(dá)到XX元/平米/天；二、三層為超市超市，不計(jì)算租金收益；預(yù)計(jì)四層的租金能夠達(dá)到XX元/平米/天；五、六層的租金每平米每天能夠達(dá)到依次為XX元和XX元。按建筑面積計(jì)算，單方建筑面積成本達(dá)到XXXX元；除去地下停車場不能帶來收益之外，商場單方建筑面積的成本達(dá)到XXXX元。為從區(qū)域的灰色中脫穎而出，建議本項(xiàng)目主色調(diào)使用淡黃色，既能與XXX商場相協(xié)調(diào)，又能體現(xiàn)出特有的現(xiàn)代氣息。建筑風(fēng)格：后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，以粗線條勾畫為主，細(xì)部處理可以充分體現(xiàn)文化內(nèi)涵，內(nèi)部裝修可以注重文化的含量。功能要點(diǎn)：購物、休閑、娛樂、民俗展示等；形象要點(diǎn)：商業(yè)性建筑、文化性建筑、現(xiàn)代化建筑；設(shè)計(jì)主題：人氣、財(cái)氣、喜氣、鬧氣。（二）總體設(shè)計(jì)要點(diǎn)與設(shè)計(jì)主題XXX商業(yè)區(qū)作為某傳統(tǒng)文化商業(yè)區(qū)的核心，在總體設(shè)計(jì)要點(diǎn)及設(shè)計(jì)主題上要準(zhǔn)確、大膽及突破。在招商過程中，嚴(yán)格把握對項(xiàng)目的市場定位，防止為了盡快回籠資金而隨意引進(jìn)，導(dǎo)致項(xiàng)目形象的模糊，使得項(xiàng)目的定位失去意義。在該區(qū)域甚至于整個城市中，中等收入的消費(fèi)者都是最大的顧客群體，這部分顧客也是最有消費(fèi)潛力的部分。在經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇上，避開與強(qiáng)大競爭對手的直接競爭，以經(jīng)營大型超市、風(fēng)味小吃和大眾化的服裝服飾為主，主推大眾化消費(fèi)。三、競爭策略建議本項(xiàng)目的總體競爭策略為差別化競爭戰(zhàn)略。地下兩層為停車場，地上部分為商場。二、項(xiàng)目功能策劃本項(xiàng)目的整體功能定位是集大型超市、風(fēng)味小吃、休閑娛樂等為一體的綜合商城。因此，本項(xiàng)目一旦推向市場，必須全面改變?nèi)藗儗XX商場的落后形象，樹立起全新的現(xiàn)代化商場的形象。第三，本項(xiàng)目的風(fēng)格定位是現(xiàn)代化商城。無論從歷史經(jīng)驗(yàn)還是對區(qū)域商戶的調(diào)查都可以認(rèn)定，該區(qū)域做綜合商城最為合適。對本項(xiàng)目而言，沒有必要改變原來的市場細(xì)分和競爭格局，將目標(biāo)市場定位在大眾市場也符合對項(xiàng)目的功能定位。首先，本項(xiàng)目的目標(biāo)市場是大眾市場。總的來說，該區(qū)域比較適合開發(fā)含大型超市在內(nèi)的綜合商城，但在具體的開發(fā)過程中有諸多的問題需要注意和解決?？梢酝ㄟ^如下的途徑降低劣勢帶來的負(fù)作用：與天上人間聯(lián)合炒作XXX商業(yè)區(qū)，提升區(qū)域的“人氣”；完善區(qū)域的商業(yè)配套設(shè)施，提高顧客的滿意度；采用靈活的拆遷方式，降低拆遷的阻力和成本；采用靈活的開發(fā)方式，降低我公司單獨(dú)開發(fā)商場和寫字樓的風(fēng)險；實(shí)施現(xiàn)代化的經(jīng)營管理方式，提高商業(yè)運(yùn)作的效率和商場的活力等。對于本項(xiàng)目而言，潛在的威脅和不可預(yù)見因素的威脅可以通過快速開發(fā)來降低，政府部門的關(guān)系需要通過公關(guān)手段來加以解決。ST對策（最大對最小對策）即最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢，弱化威脅。對本項(xiàng)目來講，要抓住XXX商場的改造之際，迅速介入XXX北部區(qū)域的改造，南北呼應(yīng)，以建立巨大的XXX改造效應(yīng)，聚集人氣。政府政策的變化，競爭環(huán)境的變化，以及其他一些不可預(yù)見的因素都會有可能對本項(xiàng)目形成威脅。目前某市已經(jīng)有不少頗有實(shí)力的商業(yè)公司在競爭，并伺機(jī)擴(kuò)張；同時還有許多外地的公司準(zhǔn)備進(jìn)軍某，其中也不乏國際知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)，如法國的毆尚、泰國的易初蓮花等。
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