某項目總體策劃思路概述(參考版)
2025-02-09 14:59本頁面
【正文】 考慮本項目的地形的復雜、市場的初級形態(tài)、地塊區(qū)域形象較差等原因，還需進行更深入的市場調(diào)研和產(chǎn)品研析。住宅區(qū) ：１００畝，其中，中央綠化廣場１０畝，為純住宅和社區(qū)商業(yè)； 如燃氣管道的預留問題、建筑戶型設計的彈性問題，前瞻性問題如車位比等問題的統(tǒng)籌考慮。 居住人文景觀與自然景觀和諧 充分挖掘小區(qū)周邊景觀與小區(qū)建筑、區(qū)內(nèi)庭院景觀的價值互補與滲透，提升社區(qū)環(huán)境價值，使物業(yè)增值。 規(guī)劃原則與依據(jù) 該項目的修建性詳細規(guī)劃應依據(jù)項目用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃設計要點并滿足政府正在完善編制的該區(qū)域控制性詳細規(guī)劃的有關要求。 我們把這批客戶，定義為： 城 市 新 貴 （ 2）核心客戶群 核心客戶群 重點客戶群 游離客戶群 偶得客戶群 ?本區(qū)域政府機關公務員、周邊企業(yè)單位員工，如永州天之果企業(yè)主及員工 ?經(jīng)濟富裕的本地居民、教師 ?其他中高收入人群 ?冷水灘 中心市區(qū)的公務員、高級白領、私企老板、早期置業(yè)的中產(chǎn)以上階層，芝山區(qū)部分高收入者等 ?外地在此經(jīng)商的高級管理人員、私企老板等 冷水灘市內(nèi)高級白領、私企老板等 他們有著一定生活積累，是社會的中堅力量； 他們相信每一份收獲都是靠自己的雙手創(chuàng)造，并且開始 小有成就 ， 四、五千的收入談 不上很高，但比一般人還是多出不少，初始的積累萌發(fā)了改善生活的愿望； 家庭經(jīng)濟還不算寬裕，他們精打細算著過日子，有時也會斤斤計較， 性價比高 的東西 最能打動他們； 他們有可能來自不同的家鄉(xiāng)，但是他們都渴望有自己的安身之所，渴望自立于這座城 市，渴望擁有 身份、地位的認同 ； 他們?nèi)諒鸵蝗盏刂貜椭环N勞動， 無暇享受生活 ； 由于他們本身可能并不屬于這個城市，他們重視旁人對他們的評價，也容易被引導， 特別是對 鄉(xiāng)屬 表現(xiàn)出從眾的羊群心理。 職業(yè)特征多為政府機關公務員、企業(yè)的中層管理者，小型企業(yè)主，專業(yè) 市場個體業(yè)主、教師等。桂苑 ◆ 優(yōu)雅 醇正 ◆ 健康 純粹 ◆ 互動 交流 ◆ 品位 品質(zhì) 備選案名：江南雅苑 或 江南 二、項目形象定位 尊享醇正小鎮(zhèn)生活 演繹純粹江南風情 —— 醇正都市生活： 切換寧靜與繁華，享受都市繁華，坐擁內(nèi)部住區(qū)寧靜優(yōu)雅生活，外部配套齊全，工作交通方便，現(xiàn)代的建筑風格展現(xiàn)都市特色； —— 純粹江南風情： 項目區(qū)域即將形成未來城市新的居住區(qū)，優(yōu)美的江南園林意境，健全的社區(qū)配套，成熟的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)環(huán)境，使居住成為一種生活格調(diào)的體現(xiàn)，使置業(yè)舒展居住情懷。如果想做出鮮明的特色和實現(xiàn)更好的利益回報 ,必須對項目進行深入研究和專業(yè)系統(tǒng)的策劃和營銷。河東受區(qū)政府配套的利好性，居住環(huán)境非常好，湘江風光帶的建設使周邊樓盤價格上漲速度快。政府對公建配套設施的大力投入為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定基礎，但城鎮(zhèn)人口量少制約著發(fā)展速度。 據(jù)預測，土地增值稅清算，將大大縮減開發(fā)商利潤空間；利潤越高，稅收越高。 通知指出，從 2023年 2月 1日起開始，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進行土地增值稅的清算工作。 化解： 自建房在品質(zhì)與物業(yè)服務上的弊病日益呈現(xiàn)，商品房可從產(chǎn)品與服務上著力打造。 項目機會（ 0） —— 入市時機 目前冷水灘正處于房地產(chǎn)發(fā)展階段，市面上產(chǎn)品較為落后，項目可發(fā)揮空間大，且項目周邊可競爭對手少。 劣勢化解： 可順勢打造坡地形建筑，形成錯落有致的居住小區(qū)格局。 項目劣勢（ W） —— 人氣不旺，配套不完善 項目所在地塊目前位于較荒僻位置，人氣不旺，區(qū)域內(nèi)有三所中小學與一所即將投入使用的大型醫(yī)院，但項目邊缺乏超市、便利店等生活配套，項目規(guī)劃中需要對配套進行考慮。價格偏低，有較大提升空間。 ? 房地產(chǎn)格局“西商東居”，河西開發(fā)熱度高于河東，商業(yè)體量較大，河東以住宅為主； ? 商品房的建設規(guī)模不大，大多數(shù)在 40畝以下，但也有少量幾個樓盤在 160畝左右。綠化率 30%，由 9棟高層電梯建筑樓群組成，一、二層
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