【正文】 洋房市場(chǎng)潛在供應(yīng) 全市 20232023年 南城洋房競(jìng)爭(zhēng)較小 項(xiàng)目 融科檀香山 格蘭小鎮(zhèn) 郡原美村 金 科大院 鑫遠(yuǎn)和城 龍灣 洋房主要是以輔助類(lèi)產(chǎn)品出現(xiàn)在 別墅項(xiàng)目中。國(guó)際社區(qū) 板塊 麓南含浦 麓南含浦 省 府南城 武廣新城 省 府南城 省 府南城 省 府南城 雷 鋒大道 省 府南城 樓盤(pán)位置 岳麓區(qū)猴子石大橋西頭 北 側(cè) 岳麓區(qū)含浦科教產(chǎn)業(yè)園 雨花區(qū)湘府 路 與萬(wàn)家麗大道交接處的西 北 側(cè) 雨花區(qū)長(zhǎng)沙大道以南 長(zhǎng)沙暮云鎮(zhèn) 長(zhǎng)沙暮云鎮(zhèn) 時(shí)代陽(yáng)光大道 岳麓區(qū) 雷 鋒大道西側(cè) 長(zhǎng)沙暮云鎮(zhèn) 物業(yè)類(lèi)型 別墅、洋房、小高層 別墅、洋房 洋房、高層 洋房、小高層 別墅、洋房、小高層 別墅、洋房 別墅、洋房、小高層 別墅、洋房、小高層 別墅、洋房、高層 容積 率 ? 洋房分布多為二環(huán)以外，離城市中心較遠(yuǎn)，集中分布在 省 府南城板塊； ? 容積 率 大多在 ，考慮到容積 率 等因素，多為復(fù)合型項(xiàng)目，含多種物業(yè)類(lèi)型。汀湘十 里 托斯卡納 融科檀香山 格蘭小鎮(zhèn) 橘郡 市場(chǎng)供應(yīng)分析 客戶(hù)分析 洋房市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 建筑風(fēng)格分析 園 林 分析 個(gè)案分析 長(zhǎng)沙洋房市場(chǎng)分布 南山蘇迪亞諾 ★★ 金 科東方大院 卓越蔚藍(lán)海岸 ★ 藏瓏湖上國(guó)際社區(qū) ★ 鵬基諾亞山 林 ★ 建發(fā)西山匯景 ★ 東業(yè)早安新城 ★ 綠城桂花城 ★ ★ 融科檀香山 ★ 陽(yáng)光 100 郡原美村 ★ 汀湘十 里 ★ 格蘭小鎮(zhèn) ★ ★ 托斯卡納 橘郡米哈斯 龍灣國(guó)際社區(qū) 已售完 未售 在售 洋房市場(chǎng)分布格局（在售） 項(xiàng)目 陽(yáng)光 項(xiàng)目 建筑風(fēng)格 中信新城 博 林金 谷 湘府華城 湘江世紀(jì)城 現(xiàn)代 德式現(xiàn)代 新古典 現(xiàn)代 想山 星城榮域 湘府九號(hào) 奧 林 匹克花園 新古典 新古典 新古典 新古典 藏瓏 怡海星城 新城新世界 現(xiàn)代 現(xiàn)代 現(xiàn)代 無(wú) 小高層、高層分析 ——資源分析 項(xiàng)目 想山 中信新城 怡海星城 中悅領(lǐng)袖 金 都 南郡明珠 鑫天山城明珠 內(nèi)部原生資源 原生態(tài)山體、水系 中央公園、部分水系 無(wú) 無(wú) 無(wú) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套 商業(yè) 學(xué)校、商業(yè)、酒店 學(xué)校、商業(yè)、社區(qū)巴士 無(wú) 無(wú) 無(wú) 暮云區(qū)域項(xiàng)目除想山有自然資源，中信、怡海星城有配套做支撐外其余 項(xiàng)目無(wú)特別景觀、配套支撐，因此價(jià)格較低。 以周邊單位客戶(hù)為主，天心區(qū)客戶(hù)占 70%左右，雨花區(qū)客戶(hù)占 20%左 右，以鋼材大市場(chǎng)、空軍十八師， 理 工大學(xué) 老 師等為主； 南城項(xiàng)目客戶(hù)基本以周邊為主，自住型較多，客戶(hù)在 3035歲左右；投 資客戶(hù)比 例 有所增加。 河?xùn)|其他區(qū)域 河西客戶(hù)出于地 緣位置的考慮， 一般 不 會(huì)到河?xùn)| 購(gòu)房 河西區(qū)域 新南城 區(qū)域內(nèi) —河 東 長(zhǎng)沙人大部分呈現(xiàn)較強(qiáng)區(qū)域內(nèi)置業(yè)傾向 強(qiáng)，主要是河?xùn)|客戶(hù)為主，特別是接近新 南城河?xùn)|客戶(hù)，普通河西客戶(hù)一般 不 太愿 意跨越到河西置業(yè)，主要是心 理 距離 外地客戶(hù)一般為株洲、 廣東、浙江客戶(hù) 童話(huà) 里 小高層、高層分析 ——客戶(hù)分析 名稱(chēng) 湘府 9號(hào) 星城榮域 和莊 長(zhǎng)城國(guó)際 長(zhǎng)大彩虹都 客戶(hù)來(lái)源 兩房為主，外地在本地讀書(shū) 留 長(zhǎng)沙占 20%； 市州客戶(hù)比 例 在 30%，比其他項(xiàng)目偏多； 天心、雨花區(qū)、南站客戶(hù)在 30%，以周邊為主； 為 了 小孩讀書(shū)買(mǎi)房 15%； 市中心區(qū)域投資客戶(hù) 5%； 年 齡在 35歲以上，周邊群眾占 60%； 靠近市中心改善型住房占 20%； 外地客戶(hù)占 15%； 市中心投資 5%； 本身定位較高端，均價(jià)在 4900； 比較 年 輕 ，多是輕 年 居家，占 30%； 有一定 量 的投資客戶(hù)客戶(hù)區(qū)域占 20%； 周邊教師、公務(wù)員、職員、拆遷戶(hù)占 35%； 市中心客戶(hù)占 5%； 戶(hù)型以小戶(hù)為主； 周邊的拆遷戶(hù)、教師、普通職員以及公務(wù)員占比較大，在 50%左右； 市中心的白領(lǐng)占 25%； 地市客戶(hù) 15%； 20—35較多南城韶山 路 、芙蓉 路 客戶(hù)占 55%； 本地投資客 15%； 外地投資客 10%； 韶山 路 、芙蓉 路 占 30%； 新南城客戶(hù)占 55%； 由于沒(méi)有做廣告，外地客戶(hù)比 不 到 2%； 市內(nèi)其他區(qū)投資客 10%左右； 想山 小高層、高層分析 ——客戶(hù)分析 項(xiàng)目 天城湖光山色 浪 漫滿(mǎn)屋 中信新城 客戶(hù)來(lái)源 明德中學(xué)教師 ,普通公務(wù)員占 40%；拆遷戶(hù)占 10%；市區(qū)客戶(hù)達(dá) 30%； 地市客戶(hù) 5% 其他區(qū)域客戶(hù)占 15% 周邊的拆遷戶(hù) 30%；教師、普通職員以及公務(wù)員占比較大，在 30%左 右；；市中心的白領(lǐng)占 25%；；地市客戶(hù) 15%； 以中低收入人群為主， 年 齡在 3550歲左右，屬于改善居住客戶(hù)。5 1010 105 105 1010 1010 09南雅名居 天城 .湘江印象 湘江雅頌居 萬(wàn)科 金 域華府 49000 300000 20230 356700 100075 89308 33945 100000 100000 320230 560000 10湘府嘉城 華天苑小區(qū) 天城 .榕園 遠(yuǎn)大 住 宅 小區(qū) 鑫遠(yuǎn) 10 ?競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供貨 量 預(yù)測(cè) : 按已批用地計(jì)算 ,未來(lái) 供貨 量 達(dá) 460萬(wàn)平米 ,如 按每項(xiàng)目平均 年 開(kāi)發(fā)面 積 5萬(wàn)方計(jì)算 ,2023年 可 供應(yīng)面積達(dá) 200萬(wàn)平米 以上；主 力 推出戶(hù)型集 中在兩房、三房 80130 平米之間，均價(jià)在 4500 元 /平米之間，競(jìng)爭(zhēng)壓 力 巨大。4 2023 2023 2023 鑫遠(yuǎn) 10 103 10 小高層、高層分析 2023年 南城放 量 ? 南城 2023年 推貨項(xiàng)目 眾多，且大部分集中 在下半 年 推出，將加 劇下半 年 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。11 2023(主推戶(hù)型） 兩房、三房、洋房、別墅 兩房、三房（ 80120） 兩房、三房（ 80130) 兩房、三房 (80140) 兩房、三房 兩房、三房（ 50130） 兩房、三房（ 80120） 兩房、三房（ 90130） 兩房、三房 三房、四房（ 100150） 三房（ 120130） 兩房、三房（ 75114） 兩房、三房（ 72129） 兩房、三房（ 80130） 兩房、三房（ 68125） 預(yù)計(jì)均價(jià) 4500 3300 4500 4700 4600 4400 5100 5000 —— 4800 4500 3600 5200 4100 4600 4700 2023 2023 銀杏嘉園 福邸雅苑 香溢豪庭 70000 12023 101 103 093 0910 101 106 09湘府文苑 錢(qián) 隆 樽品 保 利 花園三期 星城榮域 公爵 小高層、高層分析 2023年 南城放 量 樓盤(pán)名稱(chēng) 中信新城 想山 長(zhǎng)盛 .嵐庭 博 林金 谷 長(zhǎng)大 同時(shí)南城樓盤(pán)眾多，同質(zhì)化嚴(yán)重競(jìng)爭(zhēng)激 烈 ，政府又無(wú)有效支持所 以未來(lái) 12年 南城競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化階段。 項(xiàng)目名稱(chēng) 住 宅 類(lèi)型 建筑面積 總棟數(shù) 總套數(shù) 容積 率 銷(xiāo)售 率 均價(jià) （萬(wàn)方） （棟） （套） （元 /平） 鑫天山城明珠 中悅領(lǐng)袖 金 都 怡海星城 想山 保 利 閬鋒云墅 南郡明珠 五礦龍灣國(guó)際 橘郡 格蘭小鎮(zhèn) 御邦 小高層 小高層 小高層、高層 小高層、高層、別墅 別墅 小高層 小高、獨(dú)棟、聯(lián)排 別墅、住 宅 別墅、住 宅 別墅、住 宅 17 10 198 30 17 14 120 38 30 12 13 6 160 48 372 14 120 161 —— 88 1326 733 20230 2907 372 922 11090 278 4089 665 3 —— 60% 50% 70% 99% 85% 70% 90% 99% 90% 85% 3000 2750 3300 3300 10000 2480 總價(jià) 74萬(wàn)起 總價(jià) 160萬(wàn)起 700015000 5000 2023年 南城樓市預(yù)判 雖然南城區(qū)域?qū)偃腥诔前l(fā)展的方向，并且 省 府搬遷至此，地鐵、 城際鐵 路拉 通會(huì)給區(qū)域帶來(lái)質(zhì)的飛躍，但目前看來(lái)南城發(fā)展并未走向 高速化，無(wú)任何實(shí)際項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。 項(xiàng)目名稱(chēng) 住 宅 類(lèi)型 建筑面積 總棟數(shù) 總套數(shù) 容積 率 銷(xiāo)售 率 均價(jià) （萬(wàn)方） （棟） （套） （元 /平） 中信新城青 年 社區(qū) 中信新城城市廣場(chǎng) 夏威夷碧水春城 公爵歐洲城 戛納時(shí)光 星城榮域 小高層 小高層 小高層 小高層、高層 小高層 小高層 29 22 43 33 7 28 15 7 20 19 5 14 1943 540 2480 2072