【正文】 3，價格是一種隨市場變化的東西，“低開高走”只是一種預見性想法，價格應該視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。其中， 80%為計劃廣告投人， 20%為機動費用。車體廣告選擇 25路， 42 路。同時，《成都商報》的房地產(chǎn)?？上鄳斗?，該?？瘜τ跐撛谫彿空邅碚f閱讀率很高。 媒體接觸習慣 —— 有固有的收視、閱讀習慣。如在目標消費者聚集的會所開展無形廣告銷售。 （ 3）廣告口號與廣告主題一脈相承，有利于相互照應。 五 廣 告主題及口號 廣告主題：自然、藝術(shù)、享受 理由： （ 1）自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出，“書香門第”的草地，數(shù)木是天然的，還符合樓盤在工業(yè)城市中無污染區(qū)的優(yōu)越位置。 精品物業(yè)，安全第一樓盤 四 分期廣告的整合策略 引導試銷期：廣告原則是 給信息 既通過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標消費者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計目的的“書香門第”正準備銷售。 （ 2） 自然入室，獨一無二臨江美景。 4 “家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠遠的家。視銷售進度加價應是本案的基本策略。 T 金融 政策波動對項目的威脅 —— 由 于 中國 自 東南 亞 金融 風 波以來，堅持低利率金融政策由時已久，根據(jù)金融規(guī)律，利息將在近年內(nèi)有大幅度提高的可能，將給消費者按揭成本帶來大幅度增加的威脅。 S 營銷方獨具的客戶資源優(yōu)勢：在以往的 住宅銷售中已累計大量客戶資源，（本項目的潛在客戶）。 S 區(qū)域交 通優(yōu)勢：臨西體路和一環(huán)路交通便利。 三、項目簡況 本項目現(xiàn)有 200 余套 120 至 200 平方米的戶型，以 米大開間的客廳和大開啟式落地景觀式玻璃景窗，把更多的空氣和陽光引入居室，以強化住宅的自然采光及景觀視野功能，令住戶在家中更容易欣賞到府河美景。 聚星城： 位于中仁路，均價： 3400 元 /平方米，建面： 萬平方米，容積率： ，綠化率： %， 2020 年 12 月 13 日開盤， 2020 年 4 月30 日交房，現(xiàn)已售完，面積從 70— 200 平方米。 售樓部裝修簡單，戶型資料不齊。主力戶型有： 85m 99m2 的兩房兩廳單衛(wèi)；120m 130m 145m2 的三房兩廳雙衛(wèi)； 150m2 的四房兩廳雙衛(wèi)和部分 150m 180m2 帶屋頂花園的躍層等 20 余種?？傮w來說，城西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。中海格林威治城 /望江觀邸首批次物業(yè)一推向市場，便受到市場的熱力追捧，現(xiàn)首批次物業(yè)即將銷售告罄，第二批精品單位即將于 4 月下旬面市。 C 、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。 特點 6：積壓商品房銷售加快 二月份，商品房總體空置面積為 萬平 米，同比減少 %，其中住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別下降%、 %和 %。前二個月，內(nèi)資完成投資 億，增長 %，所占比重明顯下降，由上年同期的 %降為 %，降低 個百分點；港澳臺完成投資 億，增長 倍，所占比重明顯提高，由上年同期的 %上升到 %，提高 個百分點；外商完成投資 億，增長 %。 第一節(jié) 市場分析 一、成 都市房地產(chǎn)市場基本狀況 1 、成都樓市趨勢 今年開年，成都房地產(chǎn)開局良好。本方案在于為“書香門第”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。由于大量購置開發(fā)土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)用地較為充足。 特點 5：商品房銷售面積下降 受去年商品房開工面積持續(xù)多月下降的影響，今年前二個月，商品房的竣工面積僅有 萬平米，同比下降%。忽視樓盤品牌的建設(shè)， 忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導致后繼開發(fā)力不足。 周邊生活配套完善，各類設(shè)施齊全，學校、醫(yī)院、超市等環(huán)布周圍，是成都市生活 較 為成熟的社區(qū)之一。 維多利亞公寓 ： 位于武侯區(qū)神仙樹南路體育公園旁，總建面 萬平方米，容積率 綠化率 45% 均價 4000 元 /平方米。竹韻天府 ： 位于成都市三環(huán)路西二段內(nèi)側(cè)、外雙楠片區(qū)；均價 3200 元 /平方米。 核心競爭力： 情景花園洋房 ； 總體規(guī)劃上，采用圍合式規(guī)劃布局 ； 在不同的空間中出現(xiàn)的聯(lián)排別墅、院落洋房、退臺式洋房、空中情景花園洋房、頂層躍式觀景洋房五種戶型形態(tài)，從而形成豐富、具有韻律感的建筑造型 。戶型從50— 180 平方米， 2020 年 4 月 26 日開盤， 2020 年 6 月 30 日交房。固越來越多消費者傾向選擇小高層、高層住宅，對于單體別墅因為涉及的資金相對較大，所以絕大多數(shù)消費者不會現(xiàn)在打算購買別墅； 消費者對物業(yè)管理的要求 a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務（如家政、訂購車票、托兒、托老服務等）； b、物業(yè)公司應與小區(qū)內(nèi)住戶 增加聯(lián)系，加強溝通。有如一場戰(zhàn)爭， SWOT分析告訴我們?nèi)绾巍爸褐恕?，當我們能夠清晰知道我們項目的各種要素，就可以揚長避短，有的放矢地制定我們 的 策 略， 如此 才 可能 在 商業(yè) 戰(zhàn)場 中 打贏 應 該獲 得 的勝利。 W 國家利率上調(diào)對銷售的影響。 T 理性消費對銷售速度的威脅 —— 由 于 近年 來 各大 媒 體加 強 了對購房知識的宣傳及消費者濟收入提高， GDP 值居全省首位，西部前茅，增強本項目營銷機會。 將項目優(yōu)勢“ S”發(fā)揮到極 至，且在優(yōu)勢部分整理出的要點，皆是賣點，是本項目區(qū)別于其他同質(zhì)項目的獨一性要素，無論在銷售執(zhí)行還是廣告推廣中，都應該以這些要素為主要訴求點，并加以深入和延展，這就形成本項目的營銷策劃總思路?！皶汩T第”是成都市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。 4 對住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。 第五節(jié) 廣告策略 一 廣告宣傳目的 1． 把項目宣傳與公司形象推廣做有機結(jié)合，適當?shù)貥淞⒐镜钠放菩蜗螅? 2． 樹立項目本身底蘊深厚的形象，與其它市中區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別； 3． 把“書香門第”塑造成品質(zhì)卓越的市中區(qū)第一樓盤； 4． 促進樓盤銷售，