【正文】 為其成為成都品牌樓盤提供動(dòng)力。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。 第六節(jié) 營(yíng)銷活動(dòng)建議 一 營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè) 1， 營(yíng)銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道，“雙點(diǎn)”指開(kāi)發(fā)商和潛在購(gòu)房者，“兩線”指銷售明線和暗線。 第七節(jié) 媒體策略 一、 媒體目標(biāo) 1， 在公眾心目中樹(shù)立樓盤的品牌形象； 2， 提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度； 3， 力求“書香門第”銷售順利，并能引起銷售高潮； 4， 使小區(qū)形成良好的口碑效應(yīng)。 四、媒體分析及選擇 平面媒體 （ 1）《成都商報(bào)》，《華西都市報(bào)》《成都居周刊》是成都影響較大的報(bào)刊媒體。時(shí)間應(yīng)是正式開(kāi)始銷售前后一個(gè)月，時(shí)段是在晚 8 點(diǎn)左右。 這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求高。 第八節(jié) 方案說(shuō)明 一、建議 1，在進(jìn)行促銷、公關(guān)活動(dòng)時(shí)媒體投放必須相互照應(yīng)，以確保每次活動(dòng)都能達(dá)到相關(guān)目的，人員 協(xié)調(diào)必須準(zhǔn)確，要設(shè)立活動(dòng)負(fù)責(zé)人。 二、附（廣告腳本） 電視廣告文字腳本示例 廣告主題：家 在身旁，突出“書香門第”距目標(biāo)消費(fèi)群工作地之近。 （ 4） SP 活動(dòng)及公關(guān)計(jì)劃廣告投人總額為 30%。故建議作為長(zhǎng)期、高容量信息投放方式。能將信息更形象、生動(dòng)地傳達(dá) 至目標(biāo)消費(fèi)者。 2， 公開(kāi)強(qiáng)銷期 （ 1） 以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、 DM 廣告、促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)廣告，來(lái)形成強(qiáng)烈的宣傳攻勢(shì)，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次； （ 2） 在銷售的同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時(shí)宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點(diǎn)； （ 3） 適當(dāng)使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性； （ 4） 定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。以充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評(píng)。電視、報(bào)紙、廣播、戶外、車體的視聽(tīng)設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)文化修養(yǎng)。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級(jí)、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。 公開(kāi)發(fā)售期：廣告原則 給感覺(jué) 以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀。 2 “文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念 （ 1）藝術(shù)就在生活中，園藝構(gòu)筑小區(qū)。 第四節(jié) 推廣策略界定 一， 目標(biāo)消費(fèi)群界定 從“書香門第”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn)，界定“書香門第”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是： 1 目標(biāo)消費(fèi)者：自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。營(yíng)造文化藝術(shù)概念。 2 轉(zhuǎn) 變 、減弱“ W”（劣勢(shì)） 引導(dǎo)“ O”（機(jī)會(huì)） —— 結(jié)合“ S” +“ O”占據(jù)入市先機(jī)，充分利用本項(xiàng)目的各種優(yōu)勢(shì)和政策、市場(chǎng)賦予的機(jī)會(huì)，進(jìn)行推廣宣傳，同時(shí)準(zhǔn)確所定目標(biāo)客戶群，實(shí)現(xiàn)銷售； 針對(duì)“ S+W”（優(yōu)勢(shì) +劣勢(shì)） 針對(duì)“ S+T”（優(yōu)勢(shì) +威脅） 綜上所述 :本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 : 以水為傍，尊貴之居，人文大家 。 O 城市經(jīng)濟(jì)形式好 —— 本市經(jīng)濟(jì)狀況的飛速發(fā)展，居民的經(jīng)T（威脅點(diǎn)） T 項(xiàng)目規(guī)模限制的威脅 —— 由于項(xiàng)目規(guī)模限制，不易形成大形象（主要在小環(huán)境方面），這一點(diǎn)將削弱項(xiàng)目市場(chǎng)影響力。 對(duì)面舊樓將進(jìn)行改造（原有建筑面臨拆遷），形象較差； W 售樓處已拆除，在一定程度上影響銷售，極不利于本項(xiàng)目形象的展示和銷售。 第三節(jié) “書香門第” 項(xiàng)目分析 一、 SWOT 分析及營(yíng)銷思路提煉 SWOT 釋義 SWOT 就是對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) (S)、劣勢(shì) (W)、機(jī)會(huì)點(diǎn) (O)、威脅點(diǎn) (T)進(jìn)行總結(jié)、歸納。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來(lái)，現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)住宅 環(huán)境的要求已經(jīng)越來(lái)越高； 小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館、棋牌室等； 67%的消費(fèi)者愿意選擇多層住宅，但因?yàn)楝F(xiàn)今多層住宅的價(jià)格普遍比高層住宅貴。 2020 年 11 月 23日開(kāi)盤， 2020 年 12 月 31 日交房，現(xiàn)基本售完，戶型為 90— 150平方米。 北門 金色家園： 位于 府青路二段，均價(jià) 3800 元 /平方米。 核心競(jìng)爭(zhēng)力： 城市核心風(fēng)景區(qū)； 臨 浣 花風(fēng)景區(qū)、杜莆草堂； 用綠色的生活時(shí)尚來(lái)吸引白領(lǐng)、社會(huì)成功人士，市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好； 其定位為社會(huì)中高階層。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場(chǎng)、大型中心園林、大型活動(dòng)廣場(chǎng)、社區(qū)會(huì)所中心。建筑面積 萬(wàn) 平方米，均價(jià) 4100 元 /平方米。但是由于市場(chǎng)不是很成熟，少數(shù)樓盤存在這樣或那樣的缺點(diǎn)。 特點(diǎn) 4：開(kāi)發(fā)商的實(shí)力明顯增強(qiáng) 受國(guó)家宏觀調(diào)控繼續(xù)緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響，開(kāi)發(fā)商加大了自籌資金力度，其自籌的開(kāi)發(fā)資金大幅增長(zhǎng)，進(jìn)一步減少對(duì)國(guó)內(nèi)貸款的依賴，國(guó)內(nèi)貸款持續(xù)下降，加之市外有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)的整體實(shí)力明顯增強(qiáng)。分析今年前兩個(gè)月的房地產(chǎn)發(fā)展，主要有以下幾大明顯特點(diǎn)： 特點(diǎn) 1：土地購(gòu)置費(fèi)成倍增長(zhǎng) 今年成都房市前景依然燦爛，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)看好今年成都的房市，充滿信心。 成都市“書香門第”項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案 二零零五年四月 執(zhí) 行 摘 要 1． 簡(jiǎn)況 1． 1 課題：“書香門第”整合營(yíng)銷策劃 1． 2 資源構(gòu)成： 項(xiàng)目主持 談天、晏偉、李壽進(jìn) 市場(chǎng)策劃 談天、晏偉、李壽進(jìn) 營(yíng)銷策劃 談天、晏偉、李壽進(jìn) 銷售執(zhí)行 談天、晏偉、李壽進(jìn) 2． 執(zhí)行目標(biāo) 在執(zhí)行周期內(nèi)使“書香門第”項(xiàng)目的銷售率達(dá)到 100%。今年前兩月，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資 億元，同比凈增投資 億元，增幅高達(dá) %，實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局。為滿足成都房市旺盛的消費(fèi)需求，保證房市供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商在增大投資的同時(shí)，明顯加大了