【正文】 為其成為成都品牌樓盤提供動力。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。 第六節(jié) 營銷活動建議 一 營銷渠道及人員促銷建設(shè) 1， 營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。 第七節(jié) 媒體策略 一、 媒體目標(biāo) 1， 在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象； 2， 提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度； 3， 力求“書香門第”銷售順利，并能引起銷售高潮； 4， 使小區(qū)形成良好的口碑效應(yīng)。 四、媒體分析及選擇 平面媒體 （ 1）《成都商報》，《華西都市報》《成都居周刊》是成都影響較大的報刊媒體。時間應(yīng)是正式開始銷售前后一個月，時段是在晚 8 點左右。 這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求高。 第八節(jié) 方案說明 一、建議 1，在進(jìn)行促銷、公關(guān)活動時媒體投放必須相互照應(yīng)，以確保每次活動都能達(dá)到相關(guān)目的，人員 協(xié)調(diào)必須準(zhǔn)確，要設(shè)立活動負(fù)責(zé)人。 二、附（廣告腳本） 電視廣告文字腳本示例 廣告主題：家 在身旁，突出“書香門第”距目標(biāo)消費(fèi)群工作地之近。 （ 4） SP 活動及公關(guān)計劃廣告投人總額為 30%。故建議作為長期、高容量信息投放方式。能將信息更形象、生動地傳達(dá) 至目標(biāo)消費(fèi)者。 2， 公開強(qiáng)銷期 （ 1） 以報紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺、 DM 廣告、促銷活動和現(xiàn)場廣告，來形成強(qiáng)烈的宣傳攻勢，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次； （ 2） 在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點； （ 3） 適當(dāng)使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性； （ 4） 定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調(diào)整與更換我們的媒介組合。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。電視、報紙、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)文化修養(yǎng)。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。 公開發(fā)售期：廣告原則 給感覺 以活動與廣告塑造項目的文化品位，完成形象沉淀。 2 “文化藝術(shù)”的設(shè)計理念 （ 1）藝術(shù)就在生活中，園藝構(gòu)筑小區(qū)。 第四節(jié) 推廣策略界定 一， 目標(biāo)消費(fèi)群界定 從“書香門第”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點，界定“書香門第”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是： 1 目標(biāo)消費(fèi)者：自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。營造文化藝術(shù)概念。 2 轉(zhuǎn) 變 、減弱“ W”（劣勢） 引導(dǎo)“ O”（機(jī)會） —— 結(jié)合“ S” +“ O”占據(jù)入市先機(jī)，充分利用本項目的各種優(yōu)勢和政策、市場賦予的機(jī)會，進(jìn)行推廣宣傳，同時準(zhǔn)確所定目標(biāo)客戶群，實現(xiàn)銷售； 針對“ S+W”（優(yōu)勢 +劣勢） 針對“ S+T”（優(yōu)勢 +威脅） 綜上所述 :本項目的核心競爭力 : 以水為傍，尊貴之居，人文大家 。 O 城市經(jīng)濟(jì)形式好 —— 本市經(jīng)濟(jì)狀況的飛速發(fā)展，居民的經(jīng)T（威脅點） T 項目規(guī)模限制的威脅 —— 由于項目規(guī)模限制，不易形成大形象（主要在小環(huán)境方面），這一點將削弱項目市場影響力。 對面舊樓將進(jìn)行改造（原有建筑面臨拆遷），形象較差； W 售樓處已拆除，在一定程度上影響銷售，極不利于本項目形象的展示和銷售。 第三節(jié) “書香門第” 項目分析 一、 SWOT 分析及營銷思路提煉 SWOT 釋義 SWOT 就是對項目的優(yōu)勢 (S)、劣勢 (W)、機(jī)會點 (O)、威脅點 (T)進(jìn)行總結(jié)、歸納。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費(fèi)者對住宅 環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高； 小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等； 67%的消費(fèi)者愿意選擇多層住宅，但因為現(xiàn)今多層住宅的價格普遍比高層住宅貴。 2020 年 11 月 23日開盤， 2020 年 12 月 31 日交房，現(xiàn)基本售完，戶型為 90— 150平方米。 北門 金色家園： 位于 府青路二段，均價 3800 元 /平方米。 核心競爭力： 城市核心風(fēng)景區(qū)； 臨 浣 花風(fēng)景區(qū)、杜莆草堂； 用綠色的生活時尚來吸引白領(lǐng)、社會成功人士，市場銷售反應(yīng)良好； 其定位為社會中高階層。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動廣場、社區(qū)會所中心。建筑面積 萬 平方米，均價 4100 元 /平方米。但是由于市場不是很成熟，少數(shù)樓盤存在這樣或那樣的缺點。 特點 4：開發(fā)商的實力明顯增強(qiáng) 受國家宏觀調(diào)控繼續(xù)緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響，開發(fā)商加大了自籌資金力度，其自籌的開發(fā)資金大幅增長，進(jìn)一步減少對國內(nèi)貸款的依賴，國內(nèi)貸款持續(xù)下降，加之市外有實力的開發(fā)商的進(jìn)駐，開發(fā)的整體實力明顯增強(qiáng)。分析今年前兩個月的房地產(chǎn)發(fā)展，主要有以下幾大明顯特點： 特點 1：土地購置費(fèi)成倍增長 今年成都房市前景依然燦爛，開發(fā)商繼續(xù)看好今年成都的房市，充滿信心。 成都市“書香門第”項目營銷策劃案 二零零五年四月 執(zhí) 行 摘 要 1． 簡況 1． 1 課題：“書香門第”整合營銷策劃 1． 2 資源構(gòu)成： 項目主持 談天、晏偉、李壽進(jìn) 市場策劃 談天、晏偉、李壽進(jìn) 營銷策劃 談天、晏偉、李壽進(jìn) 銷售執(zhí)行 談天、晏偉、李壽進(jìn) 2． 執(zhí)行目標(biāo) 在執(zhí)行周期內(nèi)使“書香門第”項目的銷售率達(dá)到 100%。今年前兩月，成都市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 億元，同比凈增投資 億元，增幅高達(dá) %，實現(xiàn)良好開局。為滿足成都房市旺盛的消費(fèi)需求，保證房市供應(yīng)，開發(fā)商在增大投資的同時，明顯加大了