【正文】 ........................................................................... 77 七、媒體選擇及依據(jù) .......................................................................................................................................................................................................................................... 79 八、 新聞炒作 ....................................................................................................................................................................................................................................................... 80 九、媒介策略 — 行程策略 .................................................................................................................................................................................................................................. 82 十、媒體排期計(jì)劃 ............................................................................................................................................................................................................................................... 84 十一、費(fèi)用分配 ................................................................................................................................................................................................................................................... 87 附 件 ......................................................................................................................................................................................................................................................................... 92 ? 附 件一 ........................................................................................................................................................................................................................................................ 93 ? 附件二 : ...................................................................................................................................................................................................................................................... 95 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 成都大世界商業(yè)公園是由成都大世界商業(yè)廣場開發(fā)經(jīng)營有限公司開發(fā)經(jīng)營的大型商業(yè)項(xiàng)目，并委托四川奧萊特廣告?zhèn)鞑ス煞萦邢薰緦ζ漤?xiàng)目進(jìn)行廣告?zhèn)鞑サ膽?zhàn)略規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目所在位置四周均為住宅區(qū)，北面有銀都花園、玉林小區(qū)等著名住宅小區(qū)；東面有中華園、錦繡花園、芳草地、棕北小區(qū)等大型高檔住宅區(qū)；向西向南有紫荊花園、紫竹苑、翠竹苑等項(xiàng)目，另外周邊 50 多個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 多層次的住房供應(yīng)體系正在形成，同時(shí)住宅小區(qū)對項(xiàng)目配套設(shè)施的要求也越來越高。 經(jīng)過多年的行業(yè)競爭與發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已由賣方市場變?yōu)橘I方市場。 1 房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理走向規(guī)?；?、法制 化。 四、項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 ? 位于成都市第二中心的城南高尚社區(qū)，區(qū)域消費(fèi)層次和功能較高； ? 項(xiàng)目本身所具備的綜合消費(fèi)能力突出，規(guī)模宏大； ? 如此大規(guī)模的消費(fèi)場所在周邊區(qū)域、乃至全成都都尚屬空白，棕北好又多的火爆在某種程度上印證出該區(qū)域相關(guān)目標(biāo)客戶市場遠(yuǎn)未飽和； ? 綜合消費(fèi)場所齊備，完全可以滿足消費(fèi)者的多方面需求； ? 充 足的停車位； ? 鋪面面積選擇面較大，可以滿足不同層次的目標(biāo)客戶市場的要求； ? 投資職業(yè)，升值前景巨大； ? 開發(fā)商具有一定知名度，加強(qiáng)消費(fèi)者信賴度； ? 南門高尚社區(qū)的形象亦將對本項(xiàng)目的品牌形象建設(shè)增加附加值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 沖動型 ： 有些目標(biāo)客戶屬于初始投資，由于本金到手較易，造成消費(fèi)較為沖動。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 a. 區(qū)位地段 b. 人氣 c. 項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、優(yōu)勢 d. 發(fā)展前景 e. 政策背景 ? 購買力 a. 理智型的投資者一旦考察顯示有利，即會果斷出手或者選擇與自身資金實(shí)力相匹配的面積進(jìn)行投資。至于國際知名的好又多、家樂福、萬 客隆、普爾斯馬特，更是雄心萬丈地已經(jīng)在此建立自己的江山。 定位的意義 開發(fā)項(xiàng)目前期論證，既是開發(fā)商價(jià)值取向的問題，也是目標(biāo)確定的問題 ?；旧线@可從該地區(qū)的就業(yè)市場、公共配套設(shè)施、人口統(tǒng)計(jì)、收入及消費(fèi)水平、交通狀況及商業(yè)發(fā)展趨勢得知。因?yàn)榻煌ńㄔO(shè)有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，充分掌握商圈人 口的數(shù)量，對于決定項(xiàng)目規(guī)模而言，是一件很重要的事情。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 緊接著，我們必須進(jìn)一步地從商圈的分析工作來確認(rèn)這些初步的設(shè)想。目前項(xiàng)目所存在的競爭對手其實(shí)并不多，更可以說只要項(xiàng)目開發(fā)成功，大世界商業(yè)公園在短期內(nèi)應(yīng)該不會存在什么同類別的競爭對手。 鋪面的熱炒需要口岸、人氣、項(xiàng)目特色等等因素作為支撐，這些條件對于本項(xiàng)目而言都已具備，前景可以預(yù)見。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商場能否旺租旺銷與商場的功能定位直接相關(guān)。問題是，零售業(yè)究竟會朝何處走呢？ 一言以蔽之，就是專業(yè)化。 當(dāng)情勢對你不利時(shí)，就算你原先的市場聲譽(yù)再卓著也無濟(jì)于事。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。不同凡響的做法出奇制勝！無怪乎《 Forbes》雜志稱反斗城的創(chuàng)始人查理斯最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 前車之鑒，后事之師。 尤為重要的一點(diǎn)是，這里尚未有相同項(xiàng)目產(chǎn)生，遠(yuǎn)未飽和的市場潛量等待引發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 以下，我們就從店鋪的配置、街道、公共空間與后勤空間的規(guī)劃，來幫助開發(fā)商共同了解作為大型購物中心的空間特性及其與營運(yùn)需求的關(guān)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因?yàn)楦鶕?jù)美國市場調(diào)查資料顯示，到 MALL中消費(fèi)的客人當(dāng)中，有 80%的人一定會到美食廣場消費(fèi)。 （ 3） 搭配組合原則 完成商品區(qū)域劃分后，接下來的第二個(gè)步驟是針對主要不同特性的專賣店，作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才拧? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。所以，我們 建議將部分店鋪在劃得小一些，以增強(qiáng)首層的營業(yè)氣氛，更有利于營造“旺場”局面。 從目前的規(guī)劃上來說，為了更好的發(fā)揮每條街的作用，首要是在鋪面搭配上多下功夫。 后勤空間規(guī)劃 （ 1）裝卸貨場 一般像大世界商業(yè)公園這一 類屬于近郊的大型購物中心，根據(jù)其核心店的要求，常有多處裝卸貨場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 有人說：“廣場就有如 MALL 的面孔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)現(xiàn)在大世界商業(yè)公園店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于 20 平方米至 200 多平方米之間，基本上能夠滿足各類商家的需要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。所以當(dāng)我們在決定餐飲行業(yè)的位置時(shí)，理論上必須考慮能讓購物中心中每一個(gè)角落的顧客，都可以很方便地來到美食廣場才行。這一點(diǎn)，可以在查看發(fā)展商提供的《街區(qū)功能劃分建議案》時(shí)得到印證。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。原因在于他們可能遺忘、甚至忽略了“做生意”的基本立場，因而鑄下錯(cuò)誤而不能自知。 綜上所述，“大世界”商業(yè)廣場 —— 真正意義的“摩”（ MALL） —— 商業(yè)公園已然呼之欲出。 作為著名高尚社區(qū)集中地，城南的消費(fèi)能力亦毋庸置言。于此，城中之城，即微縮市中心的概念已初步形成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。拉察索〔 Charles Lazarus〕舍棄了家具經(jīng)營，開設(shè)了一家只賣打折玩具、規(guī)模更大的商場。目前，全美國玩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。不管你從事的行業(yè)是什么，這個(gè)原則是普遍適用的。 市場中，沒有哪個(gè)行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢的變化?？傊鳛橄M(fèi)者來說，由于生活節(jié)奏越來越快，誰也不愿意漫無目標(biāo)地尋找自己想買的商品，總希望在同一地點(diǎn)、同一時(shí)間能得到最集中的選擇對象和最大范 圍的選擇自由；作為商場經(jīng)營者來說，誰也不希望被淹沒在商品的海洋里，總希望將自己的商場扮演成一個(gè)最醒目的場所，一個(gè)人們第一選擇要來的場所，在信息的汪洋大海中，這里是一個(gè)島嶼而不是一小片浪花。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 商圈內(nèi)購買力的分析 前面已經(jīng)談到，由于本項(xiàng)目所在商圈的主要居民都屬于成都市較富裕的消費(fèi)階層，因此在本項(xiàng)目 所在地建立大型購物中心應(yīng)該是具有強(qiáng)勁的購買力支持的。 詳細(xì)的市場調(diào)查應(yīng)該在日后的工作中不斷補(bǔ)充完善。具體比例可參見下圖： ? 商業(yè)發(fā)展趨勢 大世界商業(yè)公園所在區(qū)域消費(fèi)性支出構(gòu)成生活用品及其他38%衣著12%食品50%食品 衣著 生活用品及其他 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此我們建議開發(fā)商在這一問題上應(yīng)該引起高度的重視，并爭取采取措施引入或新開辟更多的交通線路，以完善項(xiàng)目的不足之處。另外，隨著 成都市規(guī)劃向東向南發(fā)展的新措施，使本項(xiàng)目更具發(fā)展前景。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 雖然在 99年，成都的會展中心已經(jīng)“包裝”了一個(gè)自稱是“第一個(gè)成都造的本土摩（ MALL）”，但是從其實(shí)際功能配套乃至其規(guī)模都尚未真正達(dá)到摩的標(biāo)準(zhǔn)。 目標(biāo)客戶鎖定 ： 專業(yè)房產(chǎn)炒 家（含專業(yè)炒股者、專業(yè)炒幣者） ： 周轉(zhuǎn)資金較充足，