【正文】 愛(ài)嬰坊 直營(yíng) 意向較差 40~50㎡ N/A N/A N/A N/A 兒童街 直營(yíng) 意向較好 40~50㎡ 興趣一般 N/A N/A N/A 華嬰陽(yáng)光 直營(yíng) 意向較好 30~40㎡ 興趣一般 N/A N/A N/A 品牌化妝品： 品牌 商家類(lèi)型 未來(lái)在秦皇島市場(chǎng)拓 展的策略 物業(yè)條件 對(duì)本 項(xiàng)目的興趣度 對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看法 對(duì)本項(xiàng)目的看法 對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的建議 建東日化 連鎖 有好位置可以考慮 25~30㎡ 需要考察 N/A N/A N/A 雅芳 直營(yíng) 有好位置可以考慮 40~50㎡ 興趣較好 N/A N/A N/A 添美化 N/A 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 美程化妝品 N/A 有好位置可以考慮 N/A N/A N/A N/A N/A 品牌眼鏡 品牌 商家類(lèi)型 未來(lái)在秦皇島市場(chǎng) 拓展的策略 物業(yè)條件 對(duì)本項(xiàng)目的興趣 度 對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看 法 對(duì)本項(xiàng)目的看法 對(duì)本項(xiàng)目發(fā) 展商業(yè)的建議 精明眼睛 直營(yíng) 有興趣開(kāi)分店 100㎡以上 一般 位置較偏 N/A N/A 明可眼鏡 連鎖 開(kāi)店意向不強(qiáng)烈 100㎡以上 N/A N/A N/A N/A 慧之眼眼鏡 自營(yíng) 開(kāi)店意向較好 100㎡以上 一般 位置較偏 N/A N/A 亨利眼睛 自營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 王斌眼鏡 N/A 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 附件 2：社區(qū)商家訪談表 ? 列入附件的為社區(qū)商戶 品牌 商家類(lèi)型 未來(lái)在秦皇島市場(chǎng) 拓展的策略 物業(yè)條件 對(duì)本項(xiàng)目的興趣 度 對(duì)區(qū)域市 場(chǎng)的看法 對(duì)本項(xiàng)目的看法 對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的建議 彩票 加盟 有拓展意愿 2060㎡ 一般 N/A N/A N/A 干洗店 加盟 有拓展意愿 30~40㎡ 一般 N/A N/A N/A 小劉國(guó)際形象設(shè)計(jì) 自營(yíng) 有拓展意愿 70㎡ 一般 比較偏 N/A 超市主力店引進(jìn)很重要 禾家慕花店 自營(yíng) 意愿較差 30~40㎡ 較差 N/A N/A N/A 汪氏蜂蜜園 加盟 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 好運(yùn)來(lái)蛋糕店 自營(yíng) 興趣一般 30~40㎡ 較差 N/A N/A N/A 名煙名酒 自 營(yíng) 興趣一般 30~40㎡ 較差 N/A N/A N/A 碧春園名茶 加盟 有較好意愿 100㎡以上 N/A N/A N/A N/A 尊至染燙 自營(yíng) 有較好意愿 100㎡以上 較差 比較偏 N/A N/A 龍騰煙酒 自營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 華魯醫(yī)藥商場(chǎng) 加盟 有拓展意愿 N/A 一般 N/A N/A N/A 正康藥店 自營(yíng) 有拓展意愿 30~50㎡ 一般 N/A N/A 本行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不能太激烈 民樂(lè)醫(yī)藥 加盟 有拓展意愿 N/A 一般 N/A N/A 超市主力店引進(jìn)很重 要 德信醫(yī)藥 自營(yíng) 有拓展意愿 N/A 一般 N/A N/A 超市主力店引進(jìn)很重要 安建醫(yī)藥 自營(yíng) 針對(duì)小區(qū) N/A N/A N/A N/A N/A 天福名茶 加盟 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A 家樂(lè)福沃爾瑪有合作 黃山茶莊 自營(yíng) 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A 跟秦新合作過(guò) 八馬茶葉 自營(yíng) 有拓展意愿 N/A 一般 比較偏 N/A 超市主力店引進(jìn)很重要 新華書(shū)店 書(shū)店 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A 超市主力店引進(jìn)很重要 金鑰匙書(shū)店 自營(yíng) 無(wú) N/A N/A N/A N/A N/A 富達(dá)書(shū)店 自營(yíng) 無(wú) N/A N/A N/A N/A N/A 秦大干洗店 自營(yíng) 無(wú) N/A N/A N/A N/A N/A 意大利特麗潔洗染 自營(yíng) 有拓展意愿 30~40㎡ 一般 N/A N/A 要有良好的停車(chē)位 橄欖干洗店 自營(yíng) 無(wú) N/A N/A N/A N/A N/A 雅維干洗 自營(yíng) 有拓展意愿 30~40 一般 N/A N/A 租金不能太高 福奈特干洗 加盟 無(wú) N/A N/A N/A N/A N/A 華僑商店 自營(yíng) 無(wú) N/A N/A N/A N/A N/A 大地服飾 自營(yíng) 無(wú) N/A N/A N/A N/A N/A 中都商店 自營(yíng) 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A 租金不能太高 凱利服飾 自營(yíng) 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A 租金不能太高 無(wú)名服裝 自營(yíng) 有拓展意愿 20~30 N/A N/A N/A 超市主力店引進(jìn)很重要 農(nóng)業(yè)銀行 自營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 建設(shè)銀行 自營(yíng) 有 意愿 回遷 N/A N/A N/A N/A N/A 工商銀行 自營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 交通 銀行 自營(yíng) 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A N/A 中國(guó)銀行 自營(yíng) 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A N/A 附件 3：次主力店商戶訪談 ? 列入附件的次主力店商戶 ，含餐飲、電玩、兒童樂(lè)園、休閑娛樂(lè)等 一、餐飲類(lèi)商戶訪談 商家名稱(chēng) 商家類(lèi)型 未來(lái)在秦皇島市場(chǎng)拓展的策略 物業(yè)條件 對(duì)本項(xiàng)目的興趣度 對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看法 對(duì)本項(xiàng)目的看法 對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的建議 西餐、咖啡店 KFC 直營(yíng) 拓展意向比較強(qiáng) 300500㎡ 興趣較好 興趣較好 比較認(rèn)可 N/A 麥當(dāng)勞 直營(yíng) 拓展意向比較 強(qiáng) 根據(jù)項(xiàng)目情 況確定 興趣一般 不了解，需要調(diào)查 N/A N/A 德克士 直營(yíng) 拓展意向比較強(qiáng) 根據(jù)項(xiàng)目情 況確定 興趣一般 不了解，需要調(diào)查 N/A N/A 上島咖啡 直營(yíng) 拓展意向比較強(qiáng) 根據(jù)項(xiàng)目情 況確定 興趣一般 不了解，需要調(diào)查 N/A N/A 綠茵閣 直營(yíng) 拓展意向比較強(qiáng) 根據(jù)項(xiàng)目情 況確定 興趣一般 不了解，需要調(diào)查 N/A N/A 名典咖啡 直營(yíng) 拓展意向較差 根 據(jù) 項(xiàng)目 情況確定 N/A N/A N/A N/A 樂(lè)美佳 直營(yíng) 拓展意向較差 根 據(jù) 項(xiàng)目 情況確定 N/A N/A N/A N/A 味好家 直營(yíng) 拓展意向較差 根 據(jù) 項(xiàng)目 情況確定 N/A N/A N/A N/A 豪客來(lái) 直營(yíng) 拓展意向比較強(qiáng) 根據(jù)項(xiàng)目情 況確定 興趣一般 不了解，需要調(diào)查 N/A N/A 必勝客 直營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 棒約翰 直營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 中式餐飲 味千拉面 直營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 永和大王 直營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 永和豆?jié){ 直營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 李先生 直營(yíng) 拓展意向比較強(qiáng) 根據(jù)項(xiàng)目情 況確定 興趣一般 不了解，需要調(diào)查 N/A N/A 鼎香坊火鍋 直營(yíng) 拓展意向比較強(qiáng) 1000㎡ 興趣較強(qiáng) 比較看好 項(xiàng)目地塊具備發(fā)展大型餐飲的條件，看好項(xiàng)目發(fā)展 多種餐飲業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)，保證停車(chē)位數(shù)量 雜糧家常菜 直營(yíng) 拓展意向比較強(qiáng) 1000㎡ 興趣較強(qiáng) 比較看好 N/A 保證停車(chē)位數(shù)量 北京東來(lái)順 直營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 肥牛海鮮火鍋 直營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 小肥羊 直營(yíng) 拓展意向比較強(qiáng) 1200㎡ 興趣較 強(qiáng) 不了解，需要調(diào)查 N/A N/A 都市莊園 直營(yíng) 拓展意向較差 N/A N/A N/A N/A N/A 八大碗 直營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 二、電玩、兒童樂(lè)園 商家名稱(chēng) 商家類(lèi)型 進(jìn)駐秦皇島市場(chǎng)情況 未來(lái)在秦皇島市場(chǎng)拓展的策略 所需面積 進(jìn)駐意向 對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看 法 對(duì)本項(xiàng)目的看法 對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的建議 金都娛樂(lè)廣場(chǎng) 直營(yíng) 有一家店 拓展意向比較強(qiáng) 3000㎡ 需要項(xiàng)目詳細(xì)資料 需要考察后再定 還不知道具體規(guī)劃的，物業(yè)條件具不具備 多種經(jīng)營(yíng)成功機(jī)會(huì)大 城市之星 直營(yíng) 沒(méi)有店 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 城市英雄 直營(yíng) 沒(méi)有店 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 三、休閑娛樂(lè) 商家名稱(chēng) 商家類(lèi)型 未來(lái)在秦皇島市場(chǎng) 拓展的策略 物業(yè)條件 對(duì)本項(xiàng)目的興趣度 對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看 法 對(duì)本項(xiàng)目的看法 對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的建議 麥樂(lè)迪 KTV 直營(yíng) 拓展意向一般 1000㎡以上 調(diào)查后，再定 N/A N/A N/A 水晶之戀量販KTV 直營(yíng) 拓展意向較差， 09年不考慮開(kāi)設(shè)分店。月，二層為 50 元 /平米 項(xiàng)目銷(xiāo)售和保留物業(yè)面積 項(xiàng)目即時(shí)銷(xiāo)售收 益測(cè)算 方案一： 12020+8500+7000 價(jià)格測(cè)算 樓層 建筑 面積 (㎡ ) 售價(jià)（元 /㎡） 銷(xiāo)售額(萬(wàn)元 ) 返租額(萬(wàn)元 ) 即時(shí)銷(xiāo)售收益（萬(wàn)元） 商業(yè)街方案 一層 8175 12020 二層 8175 8500 三層 6526 7000 合計(jì) 22876 方案二： 18000+10000+8000 價(jià)格測(cè)算 樓層 建筑面積 (㎡ ) 售價(jià)（元 /㎡） 銷(xiāo)售額(萬(wàn) 元 ) 返租額(萬(wàn)元 ) 即時(shí)銷(xiāo)售收益（萬(wàn)元） 商業(yè)街方案 一層 8175 18000 二層 8175 10000 三層 6526 8000 合計(jì) 22876 購(gòu)物中心 +商業(yè)一層 11132 18000 二層 6075 10000 街方案 合計(jì) 17207 二、項(xiàng)目租金收益估算 ? 租金體系一： 若引進(jìn)本地超市，面積為 5000平米左右，項(xiàng)目一層平均租金為 80元 /平米 方案二： 18000+10000+8000 本方案在秦皇島無(wú)參照項(xiàng)目，需取相對(duì)應(yīng)唐山錦州社區(qū)商業(yè)中心租金情況來(lái)確定本項(xiàng)目定價(jià)，以唐山華巖北路社區(qū)商業(yè)和錦州古塔商業(yè)中心租金都在 100—110 元 /平米左右，租金 反 推后項(xiàng)目一層售價(jià)為 18000 元 /平米，二層為 10000 元 /平米 ，三層為 8000 元 /平米。 定位難點(diǎn)分析： ? 由于項(xiàng)目位置以及周邊環(huán)境一般，導(dǎo)致主力店對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)有顧慮，給招商帶來(lái)一定的障礙； ? 從銷(xiāo)售來(lái)分析，社區(qū)商業(yè)中心的輻射力有限，對(duì)投資客吸引力欠佳 。 二、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)突破口 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ,綜合項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì) ， 認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)從以下幾面尋求突破口： 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（ Opportunities ） 項(xiàng)目現(xiàn)為一社區(qū)商業(yè)中心位置所在地，周邊居民在此消費(fèi)的習(xí)慣已經(jīng)形成； 品牌服飾商戶訪談分析 通過(guò) 對(duì)秦皇島商業(yè)中心部分品牌商戶進(jìn)行了訪談，從 商戶的角度出發(fā)， 是否確定項(xiàng)目商業(yè)街的零售業(yè)態(tài)定位方向。 第四部分：商戶訪談 說(shuō)明：具體訪談商戶見(jiàn)商戶訪談附件。 ? 從受訪者的購(gòu)物頻率來(lái)看，每周至去商業(yè)中心進(jìn)行一次購(gòu)物的消費(fèi)者的比例達(dá)到 30%以下，反映出本區(qū)域日常消費(fèi)大多在住宅區(qū)周邊完成。 ? 根據(jù)目前品牌商戶的 反饋的情況，進(jìn)駐意向較大的主要集中在運(yùn)動(dòng)休閑服裝、童裝等業(yè)態(tài)，其中運(yùn)動(dòng)休閑服裝老板均認(rèn)為多家品牌商戶同時(shí)入駐，最好以統(tǒng)一管理，統(tǒng)一收銀，延長(zhǎng)日經(jīng)營(yíng)時(shí)間至晚上，以優(yōu)于目前商業(yè)中心的購(gòu)物環(huán)境。 北京華聯(lián) 超市 一般 10000 以上 N/A 大潤(rùn)發(fā) 超市 一般 20200 以上 N/A 京客隆 超市 無(wú) N/A N/A 小結(jié)： ? 外地國(guó)際知名品牌超市對(duì)進(jìn)駐秦皇島意向強(qiáng)烈； ? 外地知名品牌超市需求面積均在 10000 平米以上，單層面積在 7000 平米以上； ? 部分超市對(duì)本項(xiàng)目位置較為了 解，肯定項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值； ? 部分超市對(duì)經(jīng)營(yíng)樓層有要求。 秦新大世界 (商場(chǎng) )商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 多向定位 研究 報(bào)告 第一部分、商戶資源分析 ............................................................................................................................4 一、主力店商戶資源分析 ........................................................................................................................4 主力店商戶資源