【正文】 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為萬元，全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為％，投資回收期為 4 年 (含建設(shè)期 )，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，應(yīng)計(jì)繳的有關(guān)稅、費(fèi)。本項(xiàng)目的項(xiàng)目法人為淮安 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，淮安 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、經(jīng)營、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值、增值實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。與燃?xì)庖牍苜N臨或相鄰以及下部有管道通過時(shí)，其地面以下空間與室外空氣相連通。 車庫、地下室、商場等公共場所采用 T8 細(xì)管熒光燈并配用優(yōu)質(zhì)電子鎮(zhèn)流器，筒燈采用緊湊型節(jié)能熒光燈。 公共建筑部分 ： 40mm 細(xì)石混凝 土 + 30mm擠塑聚苯板 + 60mm加氣混凝土 + 120mm鋼筋混凝土 30mm 擠塑聚苯板 +200mm 鋼筋混凝土 + 20mm 水泥砂漿 ： 5mm 水泥砂漿 +30mm擠塑聚苯板 +200mm 鋼筋混凝土 ： 斷熱鋁合金窗框 +低輻射中空玻璃窗 6mm+12Amm+6mm ： 雙層金屬門板，中間填充 15mm 的玻璃棉板 建筑群的規(guī)劃布置、建筑物的平面布置利于自然通風(fēng)。 居住建筑的朝向大部分朝南。其它地方噴頭之間距小于或等 （距形布置長邊小于），大于等于 ，噴頭距墻之距離小于或等于 ,大于或等 。 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 1) 本小區(qū)地下車庫設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)保護(hù)。 2) 消火栓系統(tǒng)采用分區(qū)供水、為保證低 區(qū)消火栓給水系統(tǒng)靜水壓力不超過 ，地庫消防泵房內(nèi)消火栓給水加壓泵兩條出水管經(jīng)消防泵房內(nèi)的比例式減壓閥減壓后再與低區(qū)管道系統(tǒng)相連。防火分區(qū)的卷簾采用特級(jí)防火卷簾。 每單元地下室自行車庫為一個(gè)防火分區(qū)，設(shè)置一個(gè)直通室外的安全出口并有一個(gè)通向相臨防火分區(qū)的出口通道。 節(jié)能： 中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置自控系統(tǒng)，以節(jié)省運(yùn)行電能； 商場在過渡季節(jié)充分利用室外空氣進(jìn)行降溫，節(jié)省空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用； 改善建筑熱工性能，減少空調(diào)負(fù)荷。地溝內(nèi)敷設(shè)的采暖管道采用 超細(xì)玻璃棉管殼保溫，采暖管井內(nèi)管道采用超細(xì)玻璃棉管殼保溫。 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)形式采用 區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)，在消防中心均設(shè)置一臺(tái)區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制器，地下車庫內(nèi)設(shè)置火災(zāi)報(bào)警探測器，屬二級(jí)保護(hù)對(duì)象。 2. 訪客系統(tǒng) 本系統(tǒng)為可視樓宇訪客對(duì)講系統(tǒng)與家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)相結(jié)合。 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一 電話機(jī)房。 弱電設(shè)計(jì)說明 小區(qū)（一、二期）內(nèi)設(shè)計(jì)內(nèi)容包括通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。小區(qū)電業(yè)站及變電站的位置、數(shù)量及面積需供 電部門確認(rèn)（總體規(guī)劃詳圖中電氣方案中，開關(guān)站及變電所設(shè)置在商業(yè)一層或單獨(dú)建設(shè)，請(qǐng)征詢 供電部門）。 管道敷設(shè)：雨水采用外排水系統(tǒng) 強(qiáng)電設(shè)計(jì)說明 1. 負(fù)荷等級(jí)及配置標(biāo)準(zhǔn) 小區(qū)內(nèi)用電負(fù)荷，主要集中在建筑物內(nèi)。立管低部的彎頭和橫管采用日標(biāo)承壓排水 PVC— U 管。洗臉盆采用陶瓷片密封水龍頭或自動(dòng)感應(yīng)式水龍頭。 排水量 最高日生活污水排水量 m3 最大時(shí)生活污水排水量 暴雨強(qiáng)度公式 (1+) q = ——————————— (t+) q:設(shè)計(jì)降雨強(qiáng)度（ L/） 重現(xiàn)期 P=1 年 雨水量計(jì)算：徑流系數(shù)取 ，基地面積為 163583M2。 e. 填充墻 小型混凝土空心砌塊。 b. 1~2 層的會(huì)所、幼兒園、商業(yè)擬采用采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu)。 c. 抗震設(shè)防烈度： 7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。 ，戶戶均有舒適安靜的環(huán)境，并共享小區(qū)中央花園與周邊生態(tài)景觀，住宅樓的戶內(nèi)空間充分體現(xiàn)出優(yōu)良的視覺和功能的環(huán)境。注意空間的高低、疏密、舒展與緊湊的效果。 自行車位： 8610個(gè) 建筑設(shè)計(jì) 總平面布局 本工程的總體設(shè)計(jì)注意周圍城市景觀資源的利用和營造恬靜優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境相結(jié)合。 因淮安市區(qū)目前僅 85 萬人口， 10 年增長到 110 萬人，購買本項(xiàng)目的潛在業(yè)主三分之二應(yīng)該在市區(qū)，故市場容量是一個(gè)比較大的瓶頸。 城市規(guī)模的擴(kuò)容提速 淮安規(guī)劃 5 年內(nèi)中心城市人口突破 100 萬，建成區(qū)面積達(dá)到120平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 250 萬，城市化水平達(dá)到 45％，城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá) 9350元； 10年內(nèi)，中心城市人口達(dá)到 110萬，建成區(qū)面積達(dá)到 140 平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 300 萬，城市化水平達(dá)到 55％以上。根據(jù)淮安市最新總體規(guī)劃，開發(fā)區(qū)內(nèi)廠房將統(tǒng)一外 遷至東側(cè)新園區(qū)，原廠房可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 南側(cè)一路之隔為“ XX花城 ” ， 45 萬 m2多層住宅社區(qū)，容積率， 2020年土地出讓，價(jià)格不超過 65萬 /畝，目前銷售均價(jià) 2500元 /m2，一期七幢多層 200余套房屋已售完。而 2020 年一季度 ,全市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積 萬 m2,同比增長 %，竣工面積 萬 m2，同比增長%。 第 2 章 市場分析 、淮安土地市場現(xiàn)狀 2020 年土地市場招標(biāo)拍賣進(jìn)入規(guī)范階段，價(jià)格較之前有較大提高，全市平均出讓價(jià)格 45 萬 /畝； 2020 年隨市場發(fā)展及長三角影響，上漲到均價(jià) 65 萬 /畝， 2020 年受新政影響土地市場也進(jìn)入冷潮期，價(jià)格跌回均價(jià) 60 萬 /畝； 2020 年淮安市區(qū)成交房地產(chǎn)開發(fā)用地 34宗，計(jì) ； 2020年 19月淮安市區(qū)共成交土地50宗，合計(jì) 畝，合同價(jià)款 220,375萬元，平均價(jià)格 67萬 /畝。同時(shí)，本項(xiàng)目的規(guī)劃在一定程度上將配合未來淮安的地標(biāo)建筑國際會(huì)展中心的風(fēng)格，從而形成相得益彰的效果，提升住宅項(xiàng)目的品味和價(jià)值，并使項(xiàng)目上市后即產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊力，形成購買熱潮。 2020 年月日經(jīng)淮安市管理局批準(zhǔn)取得暫定二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。房地產(chǎn)公司可研報(bào)告 類別 :我的文章 評(píng)論 (0) 瀏覽 (527) 20201106 12:15 標(biāo)簽： 房地產(chǎn)報(bào)告 目 錄 前 言 第 1 章 項(xiàng)目概況 第 2 章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 第 3 章 市場分析 第 4 章 建設(shè)方案 第 5 章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營管理 第 6 章 工程建設(shè)進(jìn)度 第 7 章 投資估算、資本金與資金籌措 第 8 章 財(cái)務(wù)效益分析 第 9 章 結(jié)論與建議 前 言 為加快淮安市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，改善地區(qū)環(huán)境，配合淮安市的城市整體規(guī)劃，淮安 xxXxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬對(duì) 位于淮安市經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū) XX 以北、 XX 以東地塊 地塊進(jìn)行開發(fā) ,在大學(xué)城建立一個(gè)集商業(yè)、休閑、美食和居住于一體的高檔社區(qū)，以填補(bǔ)大學(xué)城地區(qū)商業(yè)空白。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 淮安 XXXX 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 基地位于淮安市水渡口中心商務(wù)區(qū)的核心地帶。另外， XX 房產(chǎn)項(xiàng)目將在沿里運(yùn)河一帶打造特色主題商業(yè)街，并在沿街邊建造商業(yè)區(qū)，從而服務(wù)全區(qū)，輻射全市 。成交地塊面積較小， 60 畝以下地塊居多。其中市區(qū)施工面積 m2，同比增長 %，竣工面積 萬 m2，同比增長 %。 北側(cè)為今年年底開盤的“ XXXXX” 高層社區(qū)，號(hào)稱打造淮安最高檔大型公園美宅，占地 538 畝，容積率 ，總建筑面積 100萬平方，以 28 幢高層建筑為主。未來幾年內(nèi)該地塊房屋上市量將明顯增長，但未來幾年消費(fèi)需求增長將無法超過現(xiàn)在可預(yù)計(jì)供應(yīng)量。 本案獨(dú)特性 地理位置的獨(dú)特性和不可復(fù)制性。另一方面本項(xiàng)目在淮安屬超級(jí)大盤，總建筑面積大，須一定時(shí)間才能消化，如與購買力限制和市場容量限制形成合力，對(duì)項(xiàng)目的成功開發(fā)經(jīng)營具有一定的影響。在總平面設(shè)計(jì)中，充分尊重基地和城市環(huán)境的關(guān)系。展現(xiàn)自由的空間形態(tài)。 ，空間布局緊湊合理，以明確清晰的流線確保生活私密和減少行為干擾。 d．抗震設(shè)防類別：丙類。 ，樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu)。 設(shè)計(jì)范圍 本次設(shè)計(jì)包括本小區(qū)紅線內(nèi)的室內(nèi)外給排水系統(tǒng)和消防系統(tǒng) 紅線內(nèi)總水表及其紅線以外與城市給水管的連接管段；建筑紅線以內(nèi)最后一個(gè)接合井以外的雨、污水管道，均由有關(guān)部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。室外道路雨水經(jīng)水口收集至管道，排至市政道路雨水管網(wǎng)。 于廚房設(shè)置煤氣電熱水器。壓力排水管采用焊接鋼管，焊接或法蘭連接。 18層高層住宅電梯、生活泵、安保系統(tǒng)、電話機(jī)房及人防地下室用電均為二級(jí)負(fù)荷， 19 層以上高層住宅電梯、生活泵、消防設(shè)施均為二，其它負(fù)荷均為三級(jí)負(fù)荷。 4. 設(shè)計(jì)分工 小區(qū)的室外配電線路由供電局設(shè)計(jì)，室內(nèi)由我方設(shè)計(jì)，分界點(diǎn)為各單體電源進(jìn)戶點(diǎn)。 本工程弱電系統(tǒng)，運(yùn)用 通信、計(jì)算機(jī)和自控等技術(shù)通過有效的信息、傳輸網(wǎng)絡(luò)、各系統(tǒng)的優(yōu)化配置和綜合應(yīng)用，向住戶提供先進(jìn)的安全防范、信息服務(wù)等方面的功能。由市話網(wǎng)引市話光纜至電話機(jī)房，小區(qū)內(nèi)部管網(wǎng)均接入電話機(jī)房，機(jī)房內(nèi)設(shè)置光電轉(zhuǎn)換，交接設(shè)備與窄帶網(wǎng)，寬帶網(wǎng)連接，每戶起居室內(nèi)設(shè)置一個(gè)家庭通訊配線盒 ,每個(gè)可分居住空間內(nèi)均設(shè)置雙孔信息插座。 在住宅單元入口處裝置具有電控門鎖的安全防盜門和門口機(jī)，小區(qū)主要出入口設(shè)置門口機(jī)，安保中心設(shè)置管理機(jī)，電控鎖除具有鑰匙開鎖功能外，有非接觸式智能卡或密碼開鎖的功能。 集中火災(zāi)報(bào)警器能顯示火災(zāi)報(bào)警部位信號(hào)和控制信號(hào)，可進(jìn)行聯(lián)動(dòng)控制，系統(tǒng)消防泵、噴淋泵、防煙排煙風(fēng)機(jī)的啟、停、顯示工作故障狀態(tài)能控制，顯示消防泵啟動(dòng)按鈕，水流指示器、報(bào)警閥的狀態(tài)能控制防火卷下降，并接收其反饋信號(hào)。 采暖系統(tǒng)設(shè)置分戶熱計(jì)量和室溫控制裝置，以達(dá)到節(jié)能效果。 消防設(shè)計(jì)說明 消防車可由小區(qū)主要出入口進(jìn)入小區(qū)，順著整個(gè)小區(qū)的環(huán)線主干道，消防 車在小區(qū)內(nèi)部可完全環(huán)通，并可直達(dá)各棟高層建筑下，每棟高層住宅均留出足夠的消防登高面和相應(yīng)消防登高場地。 4000平方米，每區(qū)設(shè)有 2個(gè)以上的安全出口，地下車庫防煙分區(qū)采用不燃材料作擋煙垂壁，高度 500。 消防水源 本小區(qū)消防水源為城市自來水，供水水源為兩