【正文】 項(xiàng)目建成后， 可實(shí) 現(xiàn)銷售收入 3876萬元，利稅 ，其中利潤 萬元，投資利潤率 %，投資利稅率 31％，經(jīng)濟(jì)效益良好 。 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。 通過以上經(jīng)濟(jì)效益分析可以看出，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效 益，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 第二節(jié) 利潤計(jì)算 利潤等于銷售收入減去投資總額、稅費(fèi)。 二、概算說明： 市配套費(fèi)（綜合開發(fā)費(fèi)）按 市現(xiàn)行規(guī)定 100 元 /m2計(jì)算； 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的 2%計(jì)算； 勞保統(tǒng)籌費(fèi)按建安工程的 ％計(jì)算； 工程咨詢監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)算； 預(yù)備費(fèi)中，基本 預(yù)備費(fèi)按建筑工程造價(jià)和裝修部分之和的 ％計(jì)列； 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)用率為 0。 第二節(jié) 節(jié)能 一、所有設(shè)備、電器等選用符合國家民用規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器 。 采暖負(fù)荷＝人口采暖面積集中采暖率采暖指標(biāo) b、供熱系統(tǒng)：熱媒采用高溫?zé)崴?采用單管制系統(tǒng)，穿河流管道實(shí)行隨橋架設(shè)，采用填 充式無溝鋪設(shè)方式，熱力管徑采用200mm、 250mm、 300mm 三種，采用 枝狀網(wǎng)系統(tǒng)。 （ 2）照明 a、設(shè)計(jì)照明：商業(yè)用房及住宅起居室等活動(dòng)區(qū)照明為3070LX；臥室、書寫閱讀為 150300LX；餐廳 50100LX；樓梯間 1530LX；公共建筑及其它場所（包括道路照明）根據(jù)有關(guān)規(guī)范實(shí)施。 基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目所有建筑均采用條型基礎(chǔ)。小區(qū)綠化空間由植被和步行小路組成，為居民提供舒適的休憩、散步、活動(dòng)場所。 第七節(jié) 道路交通系統(tǒng) 小區(qū)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃力求通而暢，這樣既可避免外部車輛穿越小區(qū)，又可使小區(qū)住宅建筑靈活布置，空間生動(dòng)而富有文化。 第四節(jié) 主要技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表： 附表 5－ 1： 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 總用地 平方米 2 總建筑密度 ％ 3 容積率 4 綠地率 ％ 38 第五節(jié) 建筑單體設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目建筑單體設(shè)計(jì)采用單元式住宅，從功能出發(fā)，以人為本。規(guī)劃設(shè)計(jì)原則為： 充分利用小區(qū)本身和自然條件，協(xié)調(diào)周圍相關(guān)地段，因 地制宜、合理布局，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。 六、工程地質(zhì)條件 工程地質(zhì) 該項(xiàng)目場址位于黃河沖積平原，土壤類型為亞沙土。 市史志辦正在建設(shè)中的地情資料庫，將通過因特網(wǎng)為各方查閱地情史料提供快捷方便的服務(wù)。 鐵路編組站是京九線上的 4大編組站之一。 第三節(jié) 建設(shè)條件 一、地理、地形、地下水 該項(xiàng)目所處地 段，地形平坦、自然地面絕對標(biāo)高約 — 米，地下水位埋深為 米，應(yīng)水位標(biāo)高為 — 米。 市轄東昌府區(qū)、臨清市和冠縣、莘縣、陽谷、東阿、茌平、高唐 6 個(gè)縣和 1 個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 。 “江北水城”是一塊古老而又神奇的土地，象一顆璀璨的明珠鑲嵌在大運(yùn)河畔。京九鐵路和濟(jì)邯鐵路及高速公路在此相交。~37 176。因此，本項(xiàng)目市場定位準(zhǔn)確，銷售前景看好。 市房地產(chǎn)綜合開發(fā)起步于1984年，特別是近兩年來，貫徹市委、市政府大開放、大招商、大發(fā)展的戰(zhàn)略思想和加快城市化進(jìn)程的總體要求，開發(fā)力度進(jìn)一步加大，隨著 市城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)業(yè)人口的大量涌入，城區(qū)人口的急劇增長，城區(qū)住房需求也在隨之增長，預(yù)計(jì)在未來35 年內(nèi) 市的房 地產(chǎn)業(yè)會(huì)高速發(fā)展，市場前景廣闊。 3）。2020 年我市商品房開發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對房地產(chǎn) 市場容量造成了一定的壓力。近幾年來，我市土地市場價(jià)格上升幅度極大，尤其是實(shí)行土地供給體制改變后，競拍價(jià)格一路走高，對商品房成本產(chǎn)生了極大的影響，帶來了極大的銷售風(fēng)險(xiǎn)。 2）、房價(jià)基本平穩(wěn)： 幾年來， 的商品房價(jià)格呈上升事態(tài)，普通住宅多在 2700元 /M2左右上下浮動(dòng)。 市位于山東省西部，臨河南、河北，地處華東、華北、華中三大行政區(qū)交界處。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，拉動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年房價(jià)上升速率過快、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、銀行房貸高速增長等現(xiàn)象，如果得不到及時(shí)調(diào)控必將成為新一輪住宅開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)積聚過程。其用地 西 側(cè)為新開發(fā)的 二干渠 ，是 市的主要景觀地區(qū)。 二、市場需求與建設(shè)規(guī)模。 住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 總占地面積 14446平方米，總建筑面積 26000平方米。冠縣金世紀(jì)物業(yè)管理有限公司是冠縣唯一具有三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，注冊資金 50 萬元，擁有物業(yè)管理師4 名。 住宅 小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 申請報(bào)告 工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 二 00 八年 十 月 住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 編 制 人 員： 梁兆臣 徐 濤 劉廣厚 許 娜 工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 二 00 八年十月 第一章 總論 第一節(jié) 公司簡介 冠縣 由冠縣城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)公司改制而來，隸屬于冠縣建設(shè)局，成立于 1989 年 2 月，屬三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，其主 要經(jīng)營范圍：建設(shè)征地、拆遷、勘察設(shè)計(jì)、統(tǒng)建工業(yè)與民用建筑、水電暖安裝等?，F(xiàn)承擔(dān)著我公司開發(fā)的世紀(jì)花園、天和麗苑、西苑小區(qū)和建設(shè)局家屬院的物業(yè)管理。規(guī)劃布局采用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的風(fēng)格，確定該項(xiàng)目建設(shè)為單元式住宅。 三、場址選擇及建設(shè)條件。因此， 市政府提出大 力實(shí)施綜合開發(fā)工程，發(fā)展現(xiàn)代化城市功能，改善市民的居住環(huán)境與條件的要求，急需按照《 市總體規(guī)劃》的要求開發(fā)建設(shè)鑫東小區(qū)住宅 項(xiàng)目，以造 福于 人民，改善城區(qū)人民的居住環(huán)境。樓價(jià)的上升應(yīng)該是盤整式或呈波浪式、螺旋式緩慢上升，不經(jīng)過小幅盤整而直線上升是不扎實(shí)的，否則樓價(jià)的大起必然隱含巨大的風(fēng)險(xiǎn)，況且房價(jià)的對比要考慮通貨膨脹、科技含量、裝修成本（全裝修）、公建市政文化教育 配套、生態(tài)環(huán)境改善及利息（貸款）等因素。房子是百年大計(jì)，關(guān)乎消費(fèi)者的切身利益。 素有“漕 挽之咽喉、天都之肘腋、 江北一都會(huì)”之美譽(yù)。僅 2020年上升比例就達(dá)到 30%， 2020年商品房價(jià)格應(yīng)該不會(huì)呈現(xiàn)大幅上升。而商品房價(jià)格由于市場供求關(guān)第比較寬裕，商品房價(jià)格一直處于平緩的上升趨勢，為了消化土地價(jià)格上升所占用成本的比重，開發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營業(yè)用房售價(jià)來賺錢，長期下去，將會(huì)對 市商業(yè)房產(chǎn)帶來極為不利的影響。 3． 2020年 市房地產(chǎn)市場預(yù)測： 1）、 市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房為業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。 2020年商品房價(jià)格預(yù)計(jì)將與 2020年保持平衡。市政府有開發(fā)建設(shè)的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)綠化建設(shè)從而保證綠化大道通、透、亮、綠的實(shí)現(xiàn)。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 市鑫東岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鑫東小區(qū)住宅開發(fā) 項(xiàng)目 規(guī)劃布局采用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的風(fēng)格，確定 本項(xiàng)目建設(shè)為單元式住宅布局。0239。 市總?cè)丝? 萬人，人口密度每平方公里 644 人 , 其中非農(nóng)業(yè)人口 。碧波千頃，處處春水鬧古城。 第二節(jié) 項(xiàng)目選址 市鑫東岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鑫東小區(qū)住宅開發(fā)項(xiàng)目位于 市區(qū)魯化路以東， 交運(yùn)集團(tuán)職工居住小區(qū)以北，是 市城區(qū)的風(fēng)景地段。 二、地質(zhì)結(jié)構(gòu) 該項(xiàng)目場址位于魯西北黃泛平原，土層共 分為五層： 填土：上部為雜填土，下部為素填土厚 — 米。從 出發(fā)，1 小時(shí) 50分鐘到達(dá)濟(jì)南， 3 小時(shí) 58分鐘可到達(dá)北京。 五、公用工程條件 市供水、供熱、供氣、治污等市政建設(shè)取得重大進(jìn)展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強(qiáng)，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步加強(qiáng)。地層為第四紀(jì)全新統(tǒng)黃河沖擊層，第四系沉積較厚。濱水空間的營造、綠化空間的流動(dòng)，是現(xiàn)階段改善居住地生態(tài)