【正文】 城市負(fù)擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢在必行，衛(wèi)星城將成為最佳的人口疏散地。人均可支配收入 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 的快速增長大大增強(qiáng)了居 民的實(shí)際購買力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。 同時，房地產(chǎn)交易過程中各種費(fèi)用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將進(jìn)一步刺激居民的購房欲望，擴(kuò)大了購房的基本消費(fèi)群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場持續(xù)繁榮。 住宅價格走勢 2000 年 1 月至 2002 年 4 月成都住宅 價格指數(shù)走勢圖 2000 年 1 月至 2002 年 4 月成都住宅價格指數(shù)一覽表 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 2000 年 998 992 983 986 992 993 990 987 986 986 985 983 2001 年 981 986 988 992 993 991 991 992 993 995 995 996 2002 年 995 992 993 995 （資料來源于成都市房地產(chǎn)信息中心《成都房地產(chǎn)市場報告》） 從以上圖表可以看出： 成都市住宅價格從 2000 年 1月至 2002年 4月的 28 個月內(nèi)，價格指數(shù)浮動不大，為 17點(diǎn)，其中最高為 998點(diǎn)（ 2000年 1月），最低為 981點(diǎn)（ 2001年 1月）。 城東區(qū)域分析 市場現(xiàn) 狀分析 (1)供應(yīng)量日益增長 城東片區(qū)近 2000年以來市場發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。多數(shù)大盤都開始進(jìn)行二期開發(fā)。東區(qū)在成都市民的眼中還是一個臟亂差，環(huán)境不好的區(qū)域，要改善現(xiàn)狀，還需要時日。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價格處于中等價位。 （ 4）市場差異化加大 各發(fā)展商為規(guī)避風(fēng)險，所開發(fā)樓盤的市場形象將各有特點(diǎn)，宣傳的主題也各有側(cè)重，賦予產(chǎn)品不同的附加值。居民生活十分方便。 (2)戶型面積豐富，以中大戶型為主 經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式、別墅都有。這些有利因素必將帶動城南房地產(chǎn)業(yè)往新高發(fā)展。該片區(qū)與城南片區(qū)一樣成為近年房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。各個片區(qū)無論從風(fēng)格還是價格上都形成了自己的特色。在目前城西的眾多已建成或正在建設(shè)中樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，提出“健康”、“綠”等概念的不在少數(shù)。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也不被看好。 （ 5）商業(yè)氛圍濃厚，居家氛圍弱 城北是商品及專業(yè)市場的集散地，商業(yè)氛圍十分濃厚。他們對家的要求不僅僅是遮風(fēng)避雨，更想舒適地生活。當(dāng)然也就成為地價最貴的區(qū)域。府南河的整治工程，帶動了沿岸房地產(chǎn)的開發(fā)，大量“親水”概念的房地產(chǎn)項目應(yīng)運(yùn)而生，藍(lán)色港灣、國嘉華庭、新城俊園等樓盤形成市中心一道靚麗的風(fēng)景線。 (3)均價在 30004500元 /平方米之間 市中心由于其明顯的區(qū)位優(yōu)勢，房價較高，均價在 30004500 元 / m2 左右。在該區(qū)域不可能開發(fā)大規(guī)模的項目。 郊縣房如何獲得人們的青睞呢？主要有以下因素： （ 1）土地供應(yīng)量大 郊縣目前可供開發(fā)的土地較多，有實(shí)力的開發(fā)商可以大規(guī)模的開發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。并且在 2002年元旦，人民南路南延線正式通車。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 各大開發(fā)商紛紛進(jìn)入 早在人南延線規(guī)劃之初 ，華陽的土地就成了搶手貨，三佳房產(chǎn)、雙流向陽房產(chǎn)、宏城房產(chǎn)、森宇實(shí)業(yè)、三和房產(chǎn)等都在華陽搞開發(fā)，有的開發(fā)項目還不止一個。 郊區(qū)樓盤資料列表。 1 從產(chǎn)品本身：運(yùn)作水平較高， 1 各具特色， 1 能體現(xiàn) 目標(biāo) 1 客戶的身份和品位。社區(qū)景觀綠化空間充足，景觀系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、精致、具有層 次感，營造了清幽、浪漫的居家氛圍。但外立面顏色沉悶、中心廣場雖視野寬闊、大氣但顯空曠單調(diào)；園林顯得單調(diào)且雜亂，無層次感，觀賞性不夠；總之，整個項目的規(guī)劃設(shè)計沒有與本土文化很好的結(jié)合；物業(yè)價格相對偏高 【價格支撐點(diǎn)】規(guī)模效應(yīng)、完善的配套、名校帶動、戶用中央空調(diào) 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 項目基本狀況： 地理位置：青羊區(qū)青羊大道 8 號 發(fā)展商：成都市成都花園開發(fā)建設(shè)有限公司 建筑規(guī)模： 占地面積：總占地 1400畝 總建筑面積： 90 萬 總戶數(shù)： 6350 綠化率、 容積率： 產(chǎn)品分析： 主題概念 : 規(guī)劃設(shè)計： 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 建筑風(fēng)格 : 建筑規(guī)劃： 由 16 棟 1012 層小高層、 108 棟聯(lián)體別墅、 28 棟聯(lián)排別墅、 4 棟花園洋房組成，中央為 10000 平方中心廣場； 40— 100 米樓間距， 園林規(guī)劃： 組團(tuán)式環(huán)境規(guī)劃，設(shè)七大主題公園，各公園為不同的異域風(fēng)格 戶型供給： 91304，小高層 131— 163平方米，以三房二廳、四房二廳為主； 價格狀況： 花園洋房均價 3800元 /平方米；小高層平層 2850— 3100元，躍式均價 3600 元； Townhouse均價 5100 元 付款方式： 8 成 30 年，一次性付款 96 折 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 配套服務(wù) : 配備幼兒園 、小學(xué)、中學(xué)、購物中心、游泳池、醫(yī)療中心、 8000 平方米會所等設(shè)施；實(shí)行全智能化物業(yè)管理，功能較全；小高層配中央空調(diào) 銷售狀況： 2000 年開盤， Townhouse已銷 90%；花園洋房已銷 20— 30%；小高層剩余較多 三、置信麗都花園（ 3 期） 【項目點(diǎn)評】為置信的代表作之一，建筑水平相當(dāng)高，戶型設(shè)計有創(chuàng)意成為項目的重要支撐。其中每戶都帶有 4070平米的空中花園為其最大特色。不錯的社區(qū)品質(zhì)及優(yōu)秀的地理區(qū)位稱為項目成功的主要因素。樓盤中，緊湊實(shí)用的戶型設(shè)計得到了運(yùn)用，但是消費(fèi)者的反映并不太好，是值得借鑒的地方。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 建筑規(guī)劃： U 型半圍合讓每一戶都能夠看到內(nèi)部的大型噴 泉景觀，同時保證了樓體間的空氣流動。 規(guī)劃設(shè)計： 建筑風(fēng)格 : 造型恬淡，富有質(zhì)感，立面用材 均系天然石材，簡約、大氣又 不乏軟柔細(xì)膩；門廊、門廳設(shè)計獨(dú)特，較人性化， 建筑規(guī)劃： 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 多為 5層躍 6層住宅，共 24幢， 31個單元；其中， 14個單元安裝電梯，并局部設(shè)置疊加式 Townhouse住宅。 ? 諸如：商業(yè)街、泳池、會所， ? 一般擁有比較完善的配套設(shè)施， ? 可比擬的片區(qū)優(yōu)勢。 從價格上：均價集中在 30004500 元 /平方米。 現(xiàn)有的溫江市場呈現(xiàn)以下特征： A、需求市場以本地人為主 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 溫江房地產(chǎn)市場潛在需求較大，并與市場供給保持一定程度的同步增長。近段時間，以府河音樂花園、華陽濱河花園、綠水康城、黃金海岸、翠擁天地為代表的一批中高檔樓盤的涌現(xiàn)，將提升華陽項目的總體品質(zhì)。在城區(qū)要呼 吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價，郊區(qū)住宅的價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢便顯露出來。隨著成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施和“五路一橋”等一系列重點(diǎn)基建工程的迅速推進(jìn)，順應(yīng)四川省優(yōu)先發(fā)展“成都一個特大的城市，綿陽一個大城市，德陽、彭州、邛崍等十個中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，成都市十四個郊區(qū)（市）縣將以集約化、規(guī)模化發(fā)展的方式形成包圍成都市中心區(qū)域的環(huán)狀生態(tài)綠化走廊帶。政府對舊城改造給予了 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 很多政策上的優(yōu)惠。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 市場產(chǎn)品分析 (1)產(chǎn)品以小規(guī)模的商廈，寫字樓及電梯公寓為主 市中心具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢，其特殊的位置決定了該區(qū)域地塊資源的有限性和高昂的土地成本。 （ 2）明顯的區(qū)位優(yōu)勢 高度成熟的中心區(qū)無論在位置、配套等各方面都有不可取代的優(yōu)勢。城北環(huán)境的改善將推動該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。 （ 2）戶型以中小面積為主 該片區(qū)的戶型以二房，三房 為主，面積二房 7090，三房 100130，屬于中小戶型結(jié)構(gòu)。 (2)樓盤供應(yīng)量少 城北由于其特定的環(huán)境影響，造成該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)一直比較低迷，近段時間的供應(yīng)量相對于其他區(qū)域也比較少。因此，為分?jǐn)偟貎r，降低房價，城西住宅今后將以高層、小高層為主。 (2)戶型面積以中等為主 經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積主要集中在 100180平米之間，屬于居家型的二房、三房為主 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 (3)價格主要隨片區(qū)不同起伏較大 緊鄰風(fēng)景區(qū)的項目，特別是在浣花版塊，價格普遍偏高，幾乎為成都其他地區(qū)價格的 3倍。這些樓盤的出現(xiàn)提高了整個區(qū)域的開發(fā)水平。 （ 4）成都市其他區(qū)域的消費(fèi)者南向購房增加 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場需求趨旺，帶動其他片區(qū)客戶到城南市場。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價格處于較高價位。采用圍合式設(shè)計，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂設(shè)施。該區(qū)域開發(fā)多以中高檔樓盤為主，形成了成都著名的高檔社區(qū)。而且隨著本區(qū)域的不斷發(fā)展，置業(yè)者的目光將更多的關(guān)注本片區(qū)，市場需求趨旺，片區(qū)市場的消化能力將逐年增加。在片區(qū)內(nèi)的可選擇性大。預(yù)計在 3至 8年內(nèi)，區(qū)域?qū)⒅?漸成熟。成都許多著名開發(fā)商，如岷江新希望、冠城集團(tuán)、仁和房產(chǎn)、嘉祥地 產(chǎn)等。 隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民經(jīng)濟(jì)能力的提高，對住宅物業(yè)的要求會進(jìn)一步提高。雖然市場需求旺盛，但是未來 3 年內(nèi)市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。根據(jù)央行文件規(guī)定：五年以上住房按揭貸款利率將由 %下調(diào)為 %，五年以內(nèi)下調(diào)為 %。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長，所占比例進(jìn)一步 萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長，進(jìn)一步增大在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。全市人口密度為每平方公里 818 人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達(dá) 2370 人。 居民收入目標(biāo)：城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)