【正文】 由于近幾 年 一直提 出融城概 念 但又無實際動作 熱點區(qū)域 市府麓谷 ② ⑤ 中心 金 鷹月湖 ⑦ 經開星沙 ⑩ ⑧ 尚 熱點區(qū)域 因此此區(qū)域逐漸被埋沒在新 興區(qū)域中。今 年 一季 度 ，長 沙地鐵 2號線的拆遷工程將全面鋪開，二 季 度 長沙地鐵 1號線啟動建設，三季 度 2 號線將進入實質性建設階段。 項目名稱 住 宅 類型 建筑面積 總棟數(shù) 總套數(shù) 容積 率 銷售 率 均價 （萬方） （棟） （套） （元 /平） 中信新城青 年 社區(qū) 中信新城城市廣場 夏威夷碧水春城 公爵歐洲城 戛納時光 星城榮域 小高層 小高層 小高層 小高層、高層 小高層 小高層 29 22 43 33 7 28 15 7 20 19 5 14 1943 540 2480 2072 780 1875 2 3湘府文苑 錢 隆 樽品 保 利 花園三期 星城榮域 公爵 3 093 10 小高層、高層分析 2023年 南城放 量 ? 南城 2023年 推貨項目 眾多，且大部分集中 在下半 年 推出，將加 劇下半 年 的市場競爭。住 宅 小區(qū) 鑫遠 10 105 10 市場供應分析 客戶分析 洋房市場分析 產品分析 建筑風格分析 園 林 分析 個案分析 長沙洋房市場分布 南山蘇迪亞諾 ★★ 金 科東方大院 卓越蔚藍海岸 ★ 藏瓏湖上國際社區(qū) ★ 鵬基諾亞山 林 ★ 建發(fā)西山匯景 ★ 東業(yè)早安新城 ★ 綠城桂花城 ★ ★ 融科檀香山 ★ 陽光 100 郡原美村 ★ 汀湘十 里 ★ 格蘭小鎮(zhèn) ★ ★ 托斯卡納 橘郡米哈斯 龍灣國際社區(qū) 已售完 未售 在售 洋房市場分布格局（在售） 項目 陽光 洋房市場潛在供應 全市 20232023年 南城洋房競爭較小 項目 融科檀香山 格蘭小鎮(zhèn) 郡原美村 金 科大院 鑫遠和城 龍灣 國際社區(qū) 板塊 麓南含浦 麓南含浦 省 府南城 武廣新城 省 府南城 省 府南城 省 府南城 雷 鋒大道 省 府南城 樓盤位置 岳麓區(qū)猴子石大橋西頭 北 側 岳麓區(qū)含浦科教產業(yè)園 雨花區(qū)湘府 路 與萬家麗大道交接處的西 北 側 雨花區(qū)長沙大道以南 長沙暮云鎮(zhèn) 長沙暮云鎮(zhèn) 時代陽光大道 岳麓區(qū) 雷 鋒大道西側 長沙暮云鎮(zhèn) 物業(yè)類型 別墅、洋房、小高層 別墅、洋房 洋房、高層 洋房、小高層 別墅、洋房、小高層 別墅、洋房 別墅、洋房、小高層 別墅、洋房、小高層 別墅、洋房、高層 容積 率 ? 洋房分布多為二環(huán)以外，離城市中心較遠，集中分布在 省 府南城板塊； ? 容積 率 大多在 ，考慮到容積 率 等因素，多為復合型項目，含多種物業(yè)類型。 以周邊單位客戶為主，天心區(qū)客戶占 70%左右，雨花區(qū)客戶占 20%左 右，以鋼材大市場、空軍十八師， 理 工大學 老 師等為主； 南城項目客戶基本以周邊為主，自住型較多，客戶在 3035歲左右；投 資客戶比 例 有所增加。5 10南雅名居 天城 .湘江印象 湘江雅頌居 萬科 金 域華府 49000 300000 20230 356700 100075 89308 33945 100000 100000 320230 560000 104 2023 2023 2023 鑫遠 1 101 10 同時南城樓盤眾多，同質化嚴重競爭激 烈 ，政府又無有效支持所 以未來 12年 南城競爭將進入白熱化階段。 暮云區(qū)域分析 ——交通、教育 目前暮云主要 路 網已形成， 理 工大學、暮云中學等教育機構聚集，公交配套尚欠缺。 2023年 3月 《 長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃 》 正式出臺 核心區(qū) 到 2023年 長株潭的三市總人口約 為 1435萬人 主城區(qū)城市人口約為 580萬人 長株潭三市市域 約 里 ? ? ? 南城區(qū)域分析 ——地鐵規(guī)劃 根據(jù)長沙市軌道交通建設規(guī)劃，一 號線工程起于汽車 北 站，沿芙蓉 路 由 北 向南，至終點站萬家麗 路 站，線 路 全長 ，設站 17座。 09年 的銷售火爆使得很多面臨資 金 鏈斷 裂 的開發(fā)商又起死回生，并且手 里 還 掌握 了 大把現(xiàn) 金 ，因此在新一輪的開工建設中又多 了 一絲警惕。長沙經濟正處于快速發(fā)展期，城市建設如火如荼，地鐵、武廣、 大范圍棚改、融城等等各項國家級、 省 級、市級重點工程，對于消費者的購房 增值、保值、居住需求都起大大的 刺 激作用。 2023年 長沙樓市預測 ——客戶 購買者特征： 剛性需求為主，改善型需求為輔，投資型受抑 u 改善型客戶特征： 長沙自 2023年 房地產大興之前，大部分人所居住的單位房、自建房、定向房等居住 條件都已經非常 落 后，而其中的大 量 人群已經具備改善居住條件的能 力 ，購買 力 較 強，這撥人群也是長沙市購房隊伍中 不 容忽視的重要一支。 u 盡管 2023年 需求市場火爆，但受 累 于 2023年冷 市中大 量 余貨的存在，造成 2023年 仍然供大于求，目前余貨尚有約 340萬平方左右。 n 購房者仍以自住型為主，自住比 例 占到整個置業(yè)目的的 8成；投資型比 例 呈現(xiàn)上升趨勢。位于第二位的則是兩 房，比 例 達 %。 而從銷售來看， 120140平米仍然是長沙市需求最為旺盛的面積區(qū)間。 濱江新城 n n n 長沙樓市研究 長沙市總體規(guī)劃 09年 長沙樓市概況 10年 長沙樓市預測 ? ? 09年 長沙樓市概況 ——供應 商品房需求市場火爆，但仍 不 能逆轉長沙供大于求的嚴峻形勢 1200 900 純商品房供求關系 單位：萬㎡ 1200 900 純商品住宅供求關系 單位：萬㎡ 600 300 600 300 0 批準預售 銷售面積 供 /銷 2023 2023 2023 2023 0 批準預售 銷售面積 供 /銷 2023 2023 2023 2023 1018 數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產研究中心 需求市場火爆：從 2023年 長沙的商品房、住 宅 ，預售與銷售數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積已大于 預售面積近 25%。 通貨膨脹壓 力 的加大，信貸政策將逐步收緊。 p 2023年 全國樓市走勢預判 ——政策 2023年 保障性住房建設 力度 加大 增加保障房供應 n 2023年 中央預算安排的保障性住房建設進 度 緩慢，截至 8月底僅完成投資 ，完 成 率 為 %， 2023年 國家將大 力 推動保障 性住房建設。 因此房地產政策趨緊將是明 年 重要動向。 u土地交 易 ： 12月 17日，土地出讓 金 首付款 不 得低于“ 50%＂ u二套房貸款： 12月 21日，“二次房貸首付比 例 或提高至五成＂ u首套房 利率 ： 11月 11日，“銀監(jiān)會要求收緊房貸 各 行 擬中止七折 利率 政策＂ 策 2023年 全國樓市走勢預判 ——政策 09年 政策特征： 年 初松、 年 末緊 支持 年 初“松＂ u積極的財政稅收政策 、適 度 寬松的貨幣政 u四部委鼓勵房企進 行 促銷 u福建 18條舉措促房產發(fā)展 u福建 省 放寬直系親屬戶口登記遷移條件 VS 年 末“緊＂ 警示 u6月 19日銀監(jiān)會下發(fā) 《 關于進一步加強按揭貸 款風險管 理 的通知 》 ，堅守二套房貸政策 不 動搖 u11月住建部發(fā)出 了 《 關于進一步規(guī)范房地產銷 售有關問題的通知 》 ，嚴打開發(fā)商捂盤 u12月國務院要求遏制部分城市房價過快上漲勢 頭 u12月個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由 2年 恢復 到 5年 u國四條：土地出讓 金 首期款繳納最低 50% 在大基調為政策適 度 松綁的 09年 ，下半 年 政策的“緊＂ 更 多的是抑制房價的警示作 用，其象征意義大于實際作用 。 積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化。 要處 理 好保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調整經濟結構、管 理 通脹預期的關系，鞏固 和增強經濟回升向好勢頭。 ?消費方面，三季 度 居民消費意愿 略 有增長，居民投資意 愿 不 斷攀升，儲蓄意愿有所回 落 。 96 94 92 同比 環(huán)比 ? ? ? ? 09年 全國樓市概況 ——成交 各市商品住 宅 成交面積大幅 拉 升，多個城市出現(xiàn)“ 量 價齊升＂的局面 2023年 在多項好政策的 刺 激下，全國商品住 宅 市場成交 量 一片大好，重點城市成交 量 同比 上 年 增幅基本都超過 50%，貴陽 更 是達到 了 驚人的 229%； 在成交價格方面，大部分城市都呈現(xiàn) 了 “價 量 齊升＂的局面，重點城市中僅有貴陽、廣州、 中山和武漢的成交均價同比下跌。 而作為擁有 15年 發(fā)展歷史的合富輝煌集團，在房地產開發(fā)、代 理 及相關領域都頗有建樹。湖南 合富輝煌房地產代 理 公司作為進入湖南最早，代 理 湖南大盤及地標樓盤最多的專業(yè)機構，在湖南地 區(qū)積 累了 豐富的實戰(zhàn)經驗和客戶資源。 成交均價升幅最明顯的是南寧、鄭州和西安，漲幅分別達 17%、 %和 %，中部 省 會城 市領漲； 相對而言，價格漲幅越大的城市，成交 量 上升幅 度 越小。消費者信心一 路 走強， 顯示出消費 者對未來經濟走勢的樂觀預期。 要繼續(xù)實施積極的財政政策和適 度 寬松的貨幣政策，把握好政策實施的 力度 、 節(jié)奏、重點。當前要把解決符合條件的農業(yè)轉移人口逐步在城鎮(zhèn)就 業(yè)和 落 戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。 促進 2023年 全國樓市走勢預判 ——政策 09年 政策特征：中央緊、地方松 監(jiān)管 中央“緊＂ u5月 20日國稅總局發(fā)布 《 土地增值稅清算管 理 規(guī)程 》 u9月 1日國土部下發(fā) 《 關于嚴格建設用地管 理 促進批 而未用土地 利 用的通知 》 ，加強建設用地管 理 u9月 26日，國務院發(fā)布 《 關于集約用地的通知 》 u11月 10日國土部印發(fā) 《 限制用地項目目錄 (增補本 )》 和 《 禁止用地項目目錄 (增補本 )》 ，防大開發(fā)商壟斷 u12月 24日國土資源部發(fā)布公告，開發(fā)商土地閑置滿 一 年不 滿兩 年 的，徵收 20%土地閑置費，土地閑置滿兩 年 、依法應當無償收回的，堅決無償收回。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 u u 2023年 全國樓市走勢預判 ——政策 維持適 度 寬松、有所收緊 中國人民銀 行 及多家 金 融機構 7日召開會議，研究部署貫徹 落 實中央經濟工作會議部署的具體措施。 n 住建部提出， 2023年 要通過棚戶區(qū)改造和新 建、改擴建（購置） 廉 租住房和經濟適用住 房等方式，進一步加大保障性住房建設，其 開工建設的套（戶）數(shù)比 2023年 增加三分之 一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住 房問題。 隨著資產價格的上漲，特別是房地產價格的過快上漲將再 度 引起中央的