【正文】 量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 8%；農民人均可支配收入年均增長 6%。“十五”期間，要為實現這一總體目標奠定基礎，加快進程。 向東發(fā)展： 根據成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路 、南至成龍路及成仁路，范圍約 76平方公里，總體 結構為 1個副中心， 1個片區(qū)中心， 3個片區(qū)， 15個居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。成都被稱作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習慣。成都是國務院首批公布的 24 個歷史文化名城之一。隨著西部大開發(fā)的推行，成都憑借 GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實力，理所當然地成為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地。 行政區(qū)劃 目前，成都市轄 8 區(qū) 4市（縣級市） 7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。 經濟總量目標：國內生產總值年均增長 10%以上， 2020年人均國內生產總值達到 2500美元。 社會發(fā)展目標： 2020年恩格爾系數加權平均值降到 43%，其中城市為 37%，農村為 47%。 （中國統(tǒng)計出版社《 2001 成都統(tǒng)計年鑒》） 最新數據， 2001年末，全市戶籍人口 ，比上年末增加 。在第二產業(yè)和第三產業(yè)良好增長勢頭下成都市的國內生產總值將保持穩(wěn)定高速的增長，能夠完成“十五”相關目標。 成都降低住房交易手續(xù)費：成都市七委局發(fā)布正式通知，根據國家計委、建設部精神，使成都市交易稅費收取工作進一步公開化、規(guī)范化。 房策網－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 住宅總體供需情況 住宅總體供需情況一覽表 住宅開發(fā)面積情況 住宅銷售情況 年份 施工面積 （萬 m2） 新開工面積 （萬 m2） 竣工面積（萬 m2） 實際銷售面積（萬 m2） 實際銷售額（萬元） 空置面積（萬 m2） 1996 272554 1997 352990 1998 431416 1999 544288 2000 643201 2001 無數據 1052500 無數據 （中國統(tǒng)計出版社《 2001成都統(tǒng)計年鑒》 114頁， 2001年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都 2001統(tǒng)計手冊》 60頁） 房策網－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 住宅開發(fā)和銷售走勢圖 住宅空置面積和空置率走勢圖 從上圖中不難看出，成都市的住宅市場情況與房地產市場情況的走勢基本吻合。開發(fā)商為了適應居民的要求，會加大投入成本，從而會促使住宅價格進一步走高； 同時，市場供應量的不斷放大，導致市場競爭加劇，價格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。片區(qū)的樓盤開始往品質高檔化，開發(fā)規(guī)模化的方向發(fā)展。 （ 5）優(yōu)越的教育環(huán)境 房策網－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 片區(qū)內有四川師大、電子科大、成都理工大學、四川師大附屬中學、成都七中育才學校、東光實驗小學、雙林中學等大中小學，提供了良好的教育背景。 (3)價格主要在 17003000元 /平方米之間 統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在 17003000 元 / m2 左右。 （ 3）競爭加劇 未來一段時間內，該片區(qū)將出現若干個大型樓盤。 市場現狀分析 (1)供需市場穩(wěn)定 對住宅位置的選擇，城南仍是消費者的首選。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動，建立文化廣場和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網球場等休閑娛樂設施，把居住休閑以及 健康運動融入一體，體現了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念。這也能體現該區(qū)域的特征。 城南區(qū)域樓盤資料列表 城西區(qū)域分析 房策網－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 “城西是上風上水的寶地”，成都人如是說。從市場表現來看，各樓盤的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開盤半年銷售率就已攀升至 80%。而其他片區(qū)中從21003500 元 / m2 不等，屬于中高水平價位。 （ 3）購房者中，青年人和外地人不斷增加 城西現在有一個很好的依托 —— 高新西區(qū)，作為政府的“一號工程”，周圍 現在還沒有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。 （ 3）片區(qū)人文環(huán)境差 由于城北一直以來都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如 房策網－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 城西、城南的居民一 般都不會考慮在城北購房。 房策網－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 （ 3）價格在 18002300元 /平方米之間 整個區(qū)域由于開發(fā)水平及承受能力所限，其價格在 18002300 之間，均價在 2100 左右。 房策網－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 （ 3）呼喚成規(guī)模、高檔次的產品 城北的優(yōu)勢可能就在于開發(fā)量的短缺，低價位的地價，以及更容易營造環(huán)境。只要提供合適的價格和優(yōu)越的品質，相信大多數人都愿意置業(yè)于此。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣會上，兩個總計 7000 余平方米的地塊拍出了 1524 萬元／畝和 1240 萬元／畝的驚人天價。開發(fā)商降低了開發(fā)成本，直接效應就是商品房的價格降下來了，普通市民也買得起市中區(qū)的房子。許多大的發(fā)展商早已關注到這個市場。所以，在郊區(qū)買個好風景，買個閑暇的好心情，成為城區(qū)購房者的新理念 （ 4）城市規(guī)劃的優(yōu)越性 政府出臺了一系列優(yōu)惠政策措施以及市政的規(guī)劃，如人民南路南延線將正式通車，撤消溫江縣，設立成都市 房策網－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 溫江區(qū)等。 房價不斷提升 商品房和土地的價格上升幅度都比較明顯。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢良好，空置率很低。少數運作水平和開發(fā)成本較高的精品豪宅價格在 4500元以上如錦繡家園、銀都花園。此片區(qū)的樓盤本身的質素都普遍較高， ? 具有不 ? 城南片區(qū)是傳統(tǒng)意義上的高尚住宅區(qū)、富人聚居地， ? 府南河沿岸項目以臨河自然風景作為項目優(yōu)勢吸引客戶。 園林規(guī)劃： （ 1）興建以銀杏等珍貴喬木為主的項目專用的林木基地形成綠色生態(tài)社區(qū)，以提升和完善人居生活環(huán)境，并體現生活的品質感； （ 2）設計由日本著名的園林規(guī)劃大師擔綱，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風格； （ 3）社區(qū)由山水等園林與外部空間有機結合，有水景系列貫通；多種樹木高低錯落有致，襯托出園區(qū)內層次豐富的緩坡狀 起伏地面。 園林規(guī)劃： 采用中式園林的造景方法， 20 畝的中庭水景園林，采用中心會所與全齡化時尚泛會所結合的新穎方式，散點布局： 1）氣勢宏大的噴泉及梯級瀑布組成的大型水體景觀； 2）花木竹林栽種了多種喬木，配合毛竹林烘托出自然生態(tài)景觀。 【價格支撐點】 品牌優(yōu)勢、概念設計、產品的品質、兩大公園環(huán)抱、完美的配套 項目基本狀況： 地理位 置：成都市高新區(qū)神仙樹南路 8號 發(fā)展商：中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司 建筑規(guī)模： 占地面積：約 460 畝，分三期開發(fā)， 建筑面積： 450000 平米， 總戶數： 3900 戶， 綠化率： 49% 房策網－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 產品分析： 主題概念：城南歐洲小鎮(zhèn) 規(guī)劃設計： 建筑風格： 采用歐洲小鎮(zhèn)主題，配合現代的建筑手法，塑造出帶有歐洲風味的現代立面。 建筑規(guī)劃： 規(guī)劃將分為法國“楓丹園”、荷蘭“千色園”、西班牙“賽樂園”等四期 園林規(guī)劃： 歐陸風情的居住建筑與自然環(huán) 境交融，營造出現代歐陸風情的生活空間和社區(qū)文化 房策網－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 戶型供給： 60239 平米 價格分析： 多層、小高層， 31004200，均價 3500，花園洋房均價 5000 配套服務： 商業(yè)街、運動健身休閑會所、幼兒園、小學、網球場、游泳池 銷售狀況： 六、 雅典國際社區(qū) 【項目點評】 利用羅馬雕塑，主打雅典風格概念，臨府南河具有較佳的景觀優(yōu)勢。 戶型供給： 從 + 平米的 4房，到 + 平米的躍式單位，共 5種戶型。 銷售狀況： 二、 成都花園 【項目點評】項目為開發(fā)商與政府聯手運作，具規(guī)模效應， 配套優(yōu)越，產品的質素較好。 ? 1 主要價格支撐因素： 靠近城市中心的區(qū)位 片區(qū)人文環(huán)境 臨河自然風景 高品質的建筑 有品位的園林 房策網－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 完善的社區(qū)配套 成熟的市政配套 優(yōu)質的物業(yè)管理服務 三、典型樓盤分析 一、 春天花園 【項目點評】 項目處在歷史文化旅游景區(qū)浣花地塊，自然環(huán)境較好，具人文氛圍且交通方便；樓盤的綜合素質較高，細部處理精致恰當，較好地體現了項目的品質和格調。 從戶型上：基本集中在較寬松的中大戶型， 有少量小戶型；戶型供給多樣， 1 有平層、錯層、躍層； 1 從規(guī)模上：一環(huán)路以內的樓盤相當部分為小規(guī)模項目；二環(huán)外則較大。 B、項目品質不斷提升 2002 年后，溫江境內的大盤已有建信奧林匹克花園、置信 芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀幾個項目公開亮相，此舉提升了溫江房地產開發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競爭的門檻，促使市場更加規(guī)范，加速了區(qū)域版塊市場的形成 C、水景及田園特色成主流 幾個亮相的項目，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀都各具特色．邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營造的是一種的親水生態(tài)主題等。土地價格也上漲了 2倍左右。 區(qū)域分析 華陽 國務院 1999年 6月 22日批準的成都市 7個衛(wèi)星城中，華陽便是其中之一。置 信實業(yè)、新希望房產、交大房產、合力達集團等等紛紛進軍郊縣。 （ 2）中心區(qū)土地資源有限，城市開發(fā)的中心逐步外移 雖然有舊城改造工程，但是中心區(qū)的土地資源還 是很有限的。這樣攤低成本后房價才易被接受。 府南河改造工程總投資大大改善了城市中心區(qū)的居住環(huán)境。 城北區(qū)域樓盤資料列表 市 中心區(qū)域分析 中心區(qū)是成都市的 ***、經濟、金融、科技、文化中心，是國務院確定的“商貿繁華區(qū)”，轄區(qū)內駐有省人大、省政府、省政協(xié)及眾多省、市新聞媒體機構，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿企業(yè)，集聚了成千上萬的中、小商家和店鋪，五星級酒店及冠城廣場等豪華商務樓，是成都市最繁華、最重要的區(qū)域。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回