【正文】 頂設(shè)置避雷帶，并且利用建筑物結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主鋼筋作為引下線，避雷帶和主鋼筋可靠焊接，引下線和基礎(chǔ)底板、樁鋼筋焊接為一整體作為接地裝置，并且在地下層四周外墻適當(dāng)位置甩出熱鍍鋅扁鋼，以備將來增打接地極用。 小區(qū)內(nèi)各類弱電管線、監(jiān)控信號匯集后實行統(tǒng)一管理。 按住宅每戶 2 門計，電話總?cè)萘考s為 5610門。 住戶室內(nèi)具有按鈕式家庭緊急求助報警功能；一層、二層住戶具有紅外移動探測器、門磁防范報警等功能。 小區(qū)內(nèi)設(shè)置公共廣播系統(tǒng)，室外設(shè)置揚聲器箱，廣播設(shè)備設(shè)置在小區(qū)安防控制中心。 一層大堂出入口均設(shè)置電熱風(fēng)幕。也有緊急通道可以讓消防車直接通向城市道路。 除商業(yè)區(qū)外，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心。 室外消火栓系統(tǒng)由于市政水源當(dāng)一路給水停供，另一 路給水滿足 70%的生活用水量時，不能保證室外消防用水量 ,消防水池考慮室外消防貯水 216 m3,消防時消防車可直接取水。室內(nèi)消火栓設(shè)在明顯和易于取用處，其布置保證同層任何一點均有 2股水柱同時達到。地下車庫水泵房設(shè)噴灑加壓泵二臺，平時系統(tǒng)壓力由設(shè)在屋頂水箱維持。逐臺自動開啟消防水泵檢 查其運行情況，以使消防水泵的故障得到及時處理，從面保證收到火災(zāi)信號時消防水泵能及時地?zé)o故障運行。 建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫形式和選材意向： （ 1）平屋面（坡屋面）保溫層擬選用≥ 25 厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板（ XPS板） （ 2）居住建筑外墻墻體材料為 200厚加氣混凝土砌塊（混凝土小型空心砌塊） （ 3）居住建筑外墻擬選用外墻內(nèi)保溫構(gòu)造。 ，減少凹凸和變化以達到降低體型系數(shù)的目的。 、箱變采用低損耗干式變壓器。 安保系統(tǒng) 為提高小區(qū)的安全防范能力，設(shè)置如下系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)（包括緊急按鈕）、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外報 警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)。地下車庫部分由淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一管理對外收取停車費。 工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè) 建造費用參考同類房產(chǎn)建造成本。 建議結(jié)合周邊已有的樓盤開發(fā)銷售經(jīng)驗和了解到的客戶需求信息，以優(yōu)質(zhì)來取信于客戶，爭取較高的銷售率和銷售收入。 財務(wù)敏感性分析計算表 變動 變化率 財務(wù) 變化率 因素 凈現(xiàn)值 (NPV) 凈利潤 凈現(xiàn)值 (NPV) 凈利潤 一般工程費用 5% () % % 5% % % 銷售收入 5% % % 5% () % % 基準(zhǔn)值 第 8 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項目地處，基地周圍配套條件較完善，環(huán)境質(zhì)量較好，交通方便，是較為理想的投資居住地區(qū)。 ，本項 目的工程建設(shè)投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設(shè)其它費用，總計約 億元。 空調(diào)機座板與鄰座相鄰時，采用安全隔離措施。 （板）凈高 ，外窗窗底距樓面凈高 900以內(nèi)時設(shè)有防護措施。 ，本建筑采取遮陽措施來減少太陽輻射熱從而達到了夏季節(jié)能目的。 外窗及陽臺門的氣密性等級中高層、高層不低于Ⅱ級，多層不低于Ⅲ級。 住宅建筑的朝向基本朝南，層高舒適恰當(dāng)，日照通風(fēng)良好，符合環(huán)保要求。風(fēng)管兩側(cè)加設(shè)的噴頭裝 集熱板，集熱面積大于或等于 。 7) 管材：采用無縫鋼管，焊接連接。在地下車庫內(nèi)集中設(shè)置 396m3 消防水池一座、。 6 次 /h，利用車道自然補風(fēng)或進風(fēng)豎 井機械補風(fēng)。 18層高層住宅每單元設(shè) 2部電梯和 1個封閉樓梯，其中一部電梯兼作消防電梯。（防火閥的設(shè)置、防火風(fēng)管的使用） 環(huán)保： 所有空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備均采用相應(yīng)的避震，減震措施； 進、排風(fēng)口的位置，高度設(shè)置符合環(huán)保要求； 空調(diào)通風(fēng)設(shè)備進出口風(fēng)管上均設(shè)消聲器。 、低兩個區(qū)，其中低區(qū)為 115 層，高區(qū)為1630 層，采暖熱媒均為 5545℃ 熱水，由小區(qū)換熱站直接供給。 5. 車輛管理系統(tǒng) 對出入小區(qū)的機動車輛通過智能卡形式進行管理與計費，并將信息實時送至小區(qū)安保中心。 在小區(qū)（一、二期）內(nèi)設(shè)置消防安保中心，對小區(qū)周界、重點部位、住戶室內(nèi)采取安 全防范措施，并由消防安保中心統(tǒng)一管理。 小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心及電話機房。 各建筑物內(nèi)均采用等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間等部分場所設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。 本工程住宅及配套區(qū)建筑面積為 451397m2，則估算常用電裝接容量為 32914KW 室外照明 250KW，總計 34164KW。雨水泵設(shè)兩臺，一用一備，交替運行，當(dāng)一臺泵來不及排水達到報警水位時 ，兩臺泵同時啟動并報警。污水集水坑均設(shè)通氣管 排水附件：采用直通式地漏加存水彎，存水彎水封深度大于等于 50mm，坐便器應(yīng)具有沖洗后延時補水（封）功能。 潔具選擇：座便器采用 兩檔沖水量水箱。 i 住宅每戶設(shè)分戶水表，配套公建單設(shè)水表計量，避免浪費。 b. 鋼筋 HRB400級： fy=360N/mm2，主要用于上部結(jié)構(gòu)的梁、板、剪力墻的分布鋼筋及框架柱。 抗震設(shè)防 本工程建筑結(jié)構(gòu)的地震作用和抗震措施按照抗震設(shè)防烈度 6度設(shè)計，設(shè)計地震分組為第一組，設(shè)計基本地震加速度值為 。 設(shè)計依據(jù)： a. 基本風(fēng)壓：多層多層及高度 =60m 的高層 :， 60m高層：；地面粗糙度類別為 c 類。采用地上停車和地下停車相結(jié)合的方式。 居住空間 住宅空間布局以線形空間為主，局部穿插開敞空間。同時國家宏觀調(diào)控在進一步細化和 落實中，出臺任何一項舉措都將對本案開發(fā)、銷售產(chǎn)生巨大影響，國家貸款利率的進一步上調(diào)，將會對本案成本增加造成直接影響。目前該地塊土地先期拆遷已基本完成。 2020 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，人均國民生產(chǎn)總值 1378 美元，財政收入 75 億元。占地 424 畝，將建成超過 60 萬平米高檔樓盤，也將是本案未來最有可比性的競爭樓盤。當(dāng)日住宅成交套數(shù) 33套，當(dāng)日住宅成交均價 2442 元 / m2，從淮安網(wǎng)上樓市 2020 年度（ 110月中旬）全市納入網(wǎng)上銷售項目前十名統(tǒng)計表可以看出，前十名銷售面積累計為 252,062m2，銷售套數(shù) 2,252 套，銷售金額 67,222萬元，平均銷售均 價 2666元 /m2，市場容量及承接力有一定的局限性。 “十五”時期 ，淮安市房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積同步增長。項目建設(shè)全部資金由項目法人通過自籌及銀行貸款解決。規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容為高層住宅、風(fēng)情商業(yè)街及相關(guān)配套設(shè)施。（涉及許可經(jīng)營的憑許可證經(jīng)營）?；窗?XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與淮安市土地管理局簽訂了 “淮安市國有土地使用權(quán)出讓合同 ”；根據(jù)規(guī)劃，基地面積為 平方米?；乜傉嫉孛娣e 。 投資估算、資本金及資金籌措 經(jīng)估算，本項目建設(shè)投資為 146957 萬元（詳見附表 1）。 、淮安房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 淮安是典型二級城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市場起步較晚，房地產(chǎn)消費以本市居民為主。 從淮安網(wǎng)上樓市可以看出， 2020 年 5— 10 月份住宅類商品房近六個月平均成交價格顯示，全市入網(wǎng)項目均價為 2627元 /m2，增長為 %。一期多層均價 3000 元/m2，高層均價 2800元 / m2，有卷煙廠、銀行、國稅局等單位團購，將是本案未來 5年內(nèi)最強有力的競爭對手。 、市場機遇 城市經(jīng)濟快速發(fā)展 2020年淮安人均 GDP 已達到 1324美元，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，淮安已處于工業(yè)化初期向中期邁進的階段和快速發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。 中央商務(wù)區(qū)發(fā)展空間較大 隨著國家嚴(yán)格管理土地 政策的進一步出臺和落實，一線城市的土地市場價格必將越來越高，有發(fā)展眼光和前瞻性的房地產(chǎn)公司已經(jīng)或?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向二、三級城市市場，這必將推動這些地域土地價格的上漲；同時這些區(qū)域的土地價格本身隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和建設(shè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步升溫，也會呈上升趨勢。 因本項目占地面積較大，須相當(dāng)長的一段時間才能完成整個項目的建設(shè)和經(jīng)營，估計應(yīng)在 58 年，期間國家各項政策和標(biāo)準(zhǔn)尤其是土地政策、建筑標(biāo)準(zhǔn)等均可能發(fā)生較大的變化，在一定的程度上會增加建筑成本，從而對本項目造成影響，所以不能忽視政府未來干預(yù)的可能性。同時，總體布局采用圍合狀的總體布置，通過規(guī)整的高層住宅布局和曲線的高層住宅布局相結(jié)合，圍合形態(tài)不斷變化，形成環(huán)環(huán)相扣的內(nèi)園空 間，使本小區(qū)成為里運河沿岸的一處景觀。 環(huán)境景觀 小區(qū)在規(guī)劃布局中借鑒中國古典園林的手法，“小中見大，步移景異”空間有收有放，入口處適當(dāng)放大，成為小區(qū)的“玄關(guān)”。住宅頂層設(shè)計為躍層房型，利用屋頂平臺設(shè)置屋頂花園，既增加屋頂使用率，同時豐富建筑天際線。填充墻按按小型混凝土空心砌塊的荷重計算，容重 15 kN/m3。 會所、幼兒園 、商業(yè)擬采用柱下獨立基礎(chǔ)或柱下條形基礎(chǔ)。 a 用水量估算： b 最高日用水： c 最大時用水量 : 用水 部位 用水標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 用水時間 (h) 變化系數(shù) 最大日 （ m3/d） 最大時 （ m3/h） 平均時 （ m3/h） 住宅 200L/（人 . d） 9818人 24 停車庫地面沖（㎡ .天） 42438㎡ 12 洗水 綠化用水 L/（㎡ .天） 65435㎡ 12 不可預(yù)見按 10%計 合計 d 生活用水標(biāo)準(zhǔn)：按按 200L/日 .人，共 2805 戶，每戶按 人計 e 室外給水系統(tǒng)： 室外給水管道為生活和室外消防共用管道系統(tǒng)。室外雨水管采用雙壁波紋管，彈性密封圈承插連接。 室內(nèi)生活污水、廢水系統(tǒng) 室內(nèi)污、廢水采用合流制排水系統(tǒng)，底層單獨排放。 雨水排水系統(tǒng) 暴雨強度公式： (1+) q = ——————————— (t+) 屋面水雨重現(xiàn)期 P=5 年 屋頂女兒墻設(shè)溢流口，屋面雨水排水與溢流口總排水能力按 50年重現(xiàn)期的雨水量設(shè)計。 2. 電源 本工程一期 10kV高壓電源由山翔變電所引來，一期工程設(shè)置一個開關(guān)站。 接地 本工程接地系統(tǒng)統(tǒng) 一設(shè)置，即：利用建筑物的基礎(chǔ)作為共同接地系統(tǒng)，故要求實測總接地電阻 R≤ 1歐姆。核心筒內(nèi)設(shè)置弱電豎井，用于放置樓層分線箱。 與市有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，系統(tǒng)采用 862MHz 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計施工。報警時除住戶室內(nèi)發(fā)出聲、光信號外，并將信號傳至小 區(qū)安保中心進行實時記錄，處理和存貯。小區(qū)大門口設(shè)置 LED 電子公告牌，播放物業(yè)通知，天氣預(yù)報等信息。 通風(fēng)設(shè)計： ：設(shè)機械排風(fēng)系統(tǒng)（兼排煙系統(tǒng)），排風(fēng)（煙）量為 6 次 /h，利用車道自然補風(fēng)或進風(fēng)豎井補風(fēng)。小區(qū)內(nèi)道路均按規(guī)范要求設(shè)置室外消防栓。 火災(zāi)報警系統(tǒng)形式采用區(qū)域報警系統(tǒng)，在消防中心均設(shè)置一臺區(qū)域火