【正文】 接秦山晉水，北接京津燕趙，南望中原腹地，不僅起著輻射和帶動(dòng)魯西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心作用，而且也是與山西、河北、河南等內(nèi)陸省份進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化交流的重要通道。 3）、外來(lái)人口購(gòu)房成為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。 2）、原材料價(jià)格波動(dòng)的不確定性加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于近年 國(guó)民經(jīng)濟(jì) GPP 增長(zhǎng)速度趨于平緩，將會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，市場(chǎng)化程度提高，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為和購(gòu)房者的消費(fèi)行為都趨天理智與成熟。加強(qiáng)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，各類(lèi)配套公共服務(wù)設(shè)施和小區(qū)綠化與住宅建設(shè)同步進(jìn)行，這樣就激活了房地產(chǎn)競(jìng)購(gòu)熱潮，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊。 根據(jù)上述市場(chǎng)需求情況分析和建設(shè)用地條件及小區(qū)周?chē)h(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項(xiàng)目工程建設(shè)規(guī)模 為：規(guī)劃總占地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中：住宅樓建筑面積 平方米，住宅的物業(yè)管理、變電、熱力等設(shè)施 設(shè)置在小區(qū)南部公建用房 。 和東經(jīng) 115176。其中，少數(shù)民族 39個(gè)，漢族人口最多，約占全市總?cè)丝诘?99%。有著獨(dú)特的風(fēng)韻和迷人的魅力、靈氣。從規(guī)劃地段現(xiàn)狀用地情況看，具有優(yōu)越的區(qū)位條件、便捷的交通條件和良好的自然環(huán)境條件，位于 風(fēng)景地段，景觀(guān)環(huán)境較好，周?chē)鐓^(qū)環(huán)境成熟，居住條件良好。 粘土：棕黃 — 棕紅色，可塑，含少量磚和生活垃圾，厚度 — ，承載力 120Kpa?；疖?chē)平均運(yùn)行速度 120公里 /小時(shí)。 東昌湖和古運(yùn)河、徒駭河等工程改造項(xiàng)目 已 相繼建成。 地震設(shè)防烈度 根據(jù)建設(shè)部建抗（ 1993） 13 號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗（ 1993） 44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān) 規(guī)定的通知》，據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB500112001），設(shè)防烈度要求為 7度。完善的配套設(shè)施，方便 的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計(jì)以及休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所的配備，將有助于居民生活質(zhì)量的提高。 合理組織人流、車(chē)流。每戶(hù)朝南，都有良好的朝向，同時(shí) 確保良好的景觀(guān)效果。小區(qū)主入口 魯化 路設(shè)置。 第九節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》； 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《 市城市規(guī)劃控制條件》； 《總圖制圖標(biāo)準(zhǔn)》 《地面勘探 報(bào)告》 二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 市鑫東岳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鑫東小區(qū)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 位于 市區(qū)魯化路以東，交運(yùn)集團(tuán)職工居住小區(qū)以北 。 內(nèi)裝飾：內(nèi)墻面采用高級(jí)鋼化涂料，廚房及衛(wèi)生間地面防滑地板磚，內(nèi)墻面采用瓷磚墻。 （ 3）、電話(huà)通訊 a、電話(huà)通訊：小區(qū)鋪設(shè)電話(huà)電纜、安裝電話(huà)交換箱，每個(gè)單元都鋪設(shè)嵌入式電話(huà)箱，每戶(hù)室均預(yù)埋電話(huà)暗線(xiàn)。本項(xiàng)目建成投入使用后， 除產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理后，基本上沒(méi)有其它污染排放 ，因此 ，對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響 。 三、燈具以節(jié)能型為主，節(jié)約用電。其中： （一）土地成本： 萬(wàn)元 土地掛牌價(jià)： 229 萬(wàn)元 土地管理費(fèi)： 229 萬(wàn)元 *1％＝ 土地契稅： 229 萬(wàn)元 *3％＝ （二）城建規(guī)費(fèi)： 312 萬(wàn)元 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 平方米 *100 元 /平方米＝ 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 平方米 *2 元 /平方米＝ 基礎(chǔ)設(shè)施配套保證金 平方米 *50 元 /平方米 =萬(wàn)元 招投標(biāo)管理費(fèi) 平方米 *1 元 /平方米 = 萬(wàn)元 工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 平方米 *1 元 /平方米 = 萬(wàn)元 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 平方米 *5 元 /平方米 = 萬(wàn)元 私房交易服務(wù)費(fèi) 平方米 * 元 /平方米 = 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 平方米 *2 元 /平方米 = 萬(wàn)元 人防費(fèi) 平方米 *25 元 /平方米 = 萬(wàn)元 經(jīng)濟(jì)合同簽證費(fèi) * /平方米 = 1消防建審費(fèi) *5元 /平方米 = 萬(wàn)元 1房屋測(cè)繪費(fèi) * 元 /平方米 = 1房屋所有權(quán)登記費(fèi) 平方米 * 元 /平方米 =萬(wàn)元 1勞?；? *20 元 /平方米 =35萬(wàn)元 1散裝水泥基金 *2元 /平方米 = 1圖紙審查費(fèi) * 元 /平方米 = 1避雷檢測(cè)費(fèi) * /平方米 = 萬(wàn)元 1圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi) *8元 /平方米 =14 萬(wàn)元 1勘察、審查費(fèi) * 元 /平方米 = 基礎(chǔ)設(shè)施綜合配套費(fèi) *90元 /平方米 =萬(wàn)元 2水土保持費(fèi) *2元 /平方米 = 2項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià) *2元 /平方米 = 計(jì)： 312萬(wàn)元 （三）建安造價(jià)： 1050 萬(wàn)元 600元 /平方米 * 平方米 =1050 萬(wàn)元 第三節(jié) 資金籌措 本項(xiàng)目估算總投資 。 銷(xiāo)售稅金 為 3876 %=215 萬(wàn)元 。 第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 從 市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看。 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 綜上所述，經(jīng)進(jìn)一步研究分析論證， 市鑫東岳房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司鑫東小區(qū)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 是十分必要的，也是可行的。針對(duì) 市住宅建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)和已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶(hù)型規(guī)劃為高檔住宅，根據(jù)對(duì) 市住宅市場(chǎng)的分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的 方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶(hù)型的設(shè)計(jì)上贏(yíng)得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 萬(wàn)元100%）； 投資利稅率： 32％ （ 萬(wàn)元247。 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入： 3876 萬(wàn)元。 另處，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng) 加強(qiáng)管理，完善各項(xiàng)規(guī)章制度，定期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管理、器具等進(jìn)行檢查、維修，防止跑、冒 、滴、漏 ，減少不必要的浪費(fèi)。 三、綠化 為創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境、防止污染 ，保護(hù)環(huán)境，需做好小區(qū)綠化，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀(guān)賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 （ 2）燃?xì)夤芫W(wǎng)系統(tǒng) 燃?xì)夤芫W(wǎng)系統(tǒng)采用中低壓系統(tǒng)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)小型混氣站一座，燃?xì)夤艿啦捎弥甭?鋪設(shè)，穿越河流的管道采用河底鋪設(shè)。小區(qū)的雨水經(jīng)小區(qū)內(nèi)的排水溝匯集后流入規(guī)劃道路下設(shè)的主干管再排入洪溝內(nèi)。 以帶型結(jié)構(gòu)為空間設(shè)計(jì)的核心思想，通過(guò)小區(qū)中間綠化步行帶設(shè)置，將小區(qū)有機(jī)串為一體，使得整個(gè)小區(qū)具有強(qiáng)烈的空間歸屬感、統(tǒng)一感，同時(shí)規(guī)劃結(jié)合此帶行綠軸在小區(qū)中心設(shè)置綠色開(kāi)敞空間，形成小區(qū)富有特色的景觀(guān)環(huán)境，為居民提供一處良好的活動(dòng)場(chǎng)所。自行車(chē)主要停放在所屬的地下室中 及公共停車(chē)棚 。 第六節(jié) 公共服務(wù)設(shè)施 小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施布置力求兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，既滿(mǎn)足 居民的物質(zhì)文化生活需要，又注重其使用的經(jīng)濟(jì)效益。 第 三 節(jié) 規(guī)劃方案 市鑫東岳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鑫東小區(qū)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 總建筑面積 ，其中住宅樓建筑面積 米。 鑫東 小區(qū)在設(shè)計(jì)上，廣闊的水面、經(jīng)典的小品， 近 38％的高綠化率，以及整體的構(gòu)圖、布置等均體現(xiàn)出這一點(diǎn)。 二、設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)總則為：應(yīng)高起點(diǎn)規(guī)劃，高水平設(shè)計(jì)，體現(xiàn)“生態(tài)園林型”城市建設(shè)思路，符合“大綠地、大空間”規(guī)劃 要求，并嚴(yán)格按國(guó)家和地方頒布的法律法規(guī)及《 市城市規(guī)劃管理辦法》的要求設(shè)計(jì)。 根據(jù) 市總體規(guī)劃，沿規(guī)劃主干道敷設(shè)給水主管，進(jìn)入規(guī)劃區(qū)內(nèi)部，配給水管采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。 還開(kāi)通了計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)和多媒體通訊網(wǎng)絡(luò)。 三、氣象 根據(jù) 市氣象部門(mén)提供的資料， 市屬暖溫大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，具體氣象資料數(shù)據(jù)如下： 風(fēng)向： 常年主導(dǎo)風(fēng)向： SSW 冬季主導(dǎo)風(fēng)向： ENE 夏季主導(dǎo)風(fēng)向： SSW 風(fēng)速： 最大風(fēng)速： ／ S 冬季平均風(fēng)速： ／ S 夏季平均風(fēng)速： ／ S 氣溫： 年平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫： — ℃ 相對(duì)溫度： 最冷月平均相對(duì)溫度： 54% 最熱月平均相對(duì)濕度： 73% 全年平均相對(duì)濕度： 56% 降水量 年平均降水量： 600mm 年最大降水量： 日最大降水量： 時(shí)最大降水量： 190mm 最大積雪厚度： 190mm 最大凍土厚度： 44mm 四、交通運(yùn)輸通訊條件 交通便利。屬于黃金地段，人流豐富，交通便利，地理位置優(yōu)越。是“國(guó)家歷史文化名城”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、著名的“江北水城”、是“全國(guó)雙擁模范城”、“山東省衛(wèi)生城市”。屬于暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，