【正文】 發(fā)展趨勢的分析可以看出， ***房地產已經擁有了一個良好的政策環(huán)境，一個有序的競爭環(huán)境，一個有廣闊空間的市場 環(huán)境。 躍層市房屋就是目前最能迎合中產階層口味的一種風格?，F代人受到的教育越來越高，生活品位相比從前也大幅提高了。我國消費者受國外消費潮流的影響也將繼續(xù)加深。 和生態(tài)論的概念一樣被炒作的還有所謂的歐美派風格 。針對這種狀況，房地產商們不失時機地炮制出各種各樣的生態(tài)論，向消費者大肆宣傳生態(tài)家園，綠色家園等概念。 3 從房地產營銷手段來看，概念模式將繼續(xù)被使用，而且將集中在“歐美流行”和“生態(tài)”這兩個點上。三環(huán)路的開通，城市規(guī)模的進一步擴大，將使原來的適宜居住的區(qū)域受到重新的評估。 隨著人們的生活水平逐步提高，他們的消費觀念也在發(fā)生著日新月異的改變。這對繼續(xù)在西門發(fā)展的開放商無疑是利好消息。于是很清晰地判斷出未來幾年 ***房地產競爭最為激烈的地段和區(qū)域將在東門市郊。而二環(huán)路以類的可供開發(fā)的土地已經很少。在良好的政策環(huán)境和社會市場環(huán)境下， ***房地產將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。它的標志是該年 ***房地產公司推出的 ***花園。目前已經成為問題樓盤的標本。可以預見，在未來幾年里， ***的房地產開發(fā)市場將在更廣領域，更多對手的競爭環(huán)境下進一步規(guī)范化、合理化。這說明在裝修問題上我市消費者的自主性較強。這些結果表明，傳統(tǒng)的二室一廳、二室二廳戶型正在被拋棄，消費者更希望在更為廣闊和相對獨立的空間生活與學習。通過調查， 34%的樣本傾向于選擇躍層式房屋， 24%愿意選擇庭院式別墅， 23%愿意選擇普通多層住宅，還有%的調查樣本愿意選擇高層電梯公寓， %的愿意選擇復式房屋。這一方面證明 ***房地產市場已經成熟，消費者對商品放的經濟承受力有所提高。外地開發(fā)商紛紛入主 ***進行規(guī)?；_發(fā)，對本地開發(fā)商構成了巨大的壓力。由于大多數開發(fā)商利用所處區(qū)域位于市區(qū)，各種配套齊備的特點來減少小區(qū)公建設施，以降低成本。隨著住房制度的進一步改革，房地產市場正在醞釀著無窮無盡的生機活力。 綜上所述，隨著我國國民經濟的進一步發(fā)展，隨著世界貿易組織的大門徐徐打開，以及西部大開發(fā)的進行， ***房地產已經成為發(fā)展?jié)摿薮蟮漠a業(yè)，它的需求量將隨著中產階層的增加而變大。 房地產作為一種投資手段的市場前景 房地產作為一種投資手段的前景一直被有識之士所看好。導致這一現象的原因在于，房地產行業(yè)在我國發(fā)展了這么多年，市場環(huán)境正在越來越成熟。尤其是入世后的今天，各個房地產商對市場的爭奪，其實可以看著是對消費者心理和感情的爭奪。 房地產開發(fā)必須要和人們消費需求保持一致 從淺顯意義來說，商品房住宅是為了滿足人們的住房消費需求而存在 的。通過導入整合資源的規(guī)劃思路，按照人與自然生態(tài)和諧共存、物質需求與精神需求緊密結合的運行方式進行規(guī)模開發(fā)。未來的房地產因為這些消費者的情感變化而出現更加寬闊的發(fā)揮空間。歐美風格的概念正在被各個開發(fā)商引用和熱炒，也在逐漸被中國消費者接受。國家的降稅降息措施為房地產開發(fā)開辟了全新的，更加廣闊的環(huán)境，有利于房地產市場的發(fā)展，為房地產的開發(fā)競爭提供了更加活躍的大舞臺。 ***房地產業(yè)處于西部大開發(fā)的洪流之中，又要迎接國際競爭的風暴，在國家宏觀政策的調控與扶植下，必將迎來新的高潮。因為房地產早被納入了國民經濟的新的增長點的范疇。一部分實力弱小的經濟實體必定將在競爭中被對手淘汰或兼并。 1 中國加入 WTO對房地產業(yè)的巨大沖擊和挑戰(zhàn)。投資開發(fā) ***花園二期項目完全可行。 該項目由 ***市兩大實力雄厚的房地產公司，******房地產開發(fā)有限責任公司和 ******房地產有限公司攜手合作完成，風險小，技術力量和資金力量更為雄厚。羊西線乃是 ***交通的一條黃金旅游主干道，也是目前 ***市污染較小，最適宜居住的環(huán)境之一。已開發(fā)完成 51000 平方米，現正在開發(fā)有 30000平方米?，F正在開發(fā)的有 22021平方米。 第一部分 項目概況 一 項目名稱 ： ***花園二期商品房 二 建設地點 ： ***市 ***區(qū) ***鄉(xiāng) ***村一、三組 三 項目性質 ：商品房住宅開發(fā) 四 項目主要技術指標： 1占地面積： 2總建筑面積： 67898平方米 其中： 總用地面積： 凈用地面積： 代征地面積： 總建筑面積： 67898平方米 地上總建筑面積： 60323平方米 建筑密度： % 容積率： 綠地率： % 總戶數： 470 大門建筑面積： 53平方米 地下停車庫建筑面積： 3855平方米 地下小氣車停車庫車位數： 99個 地下自行車停車位數： 1050個 室外小汽車停車位數： 176個 商鋪： 709平方米 物管： 604平方米 住宅： 62677平方米 五 開發(fā)建設條件 1土地權屬明晰 2開發(fā)手續(xù)齊備 3場地拆遷基本結束 外部條件基本具備 六 項目開發(fā)商簡介 1 公司名稱： ******房地產有限公司 ******房地產有限公司 2 法人代表： ***房產： *** ***房產： *** 3 法定地址： ***房產： ***市 ***中路 **號 **大廈 ***房產： ***市 ***區(qū) ***幢 4 注冊資本： ***房產 1000萬元人民幣 ***房產 1000萬人民幣 5 經營范圍： ***：房地產開發(fā)、物業(yè)管理、裝修等業(yè)務 ***：房地產開發(fā)、物業(yè)管理等業(yè)務 6 公司簡介： ******房地產開發(fā)有限公司是由省建委批準，省工商局登記注冊，具有房地產三級開發(fā)資質的房地產開發(fā)經營的專業(yè)公司。 ***花園二期 — ***錦繡 項 目 計 劃 書 2021 年 3 月 前言 ******房地產有限公司和 ******房地產有限公司均是從事房地產開發(fā)的專業(yè)公司，已經在本市成功開發(fā) ***花園一期、 ***花園三期、錦江公寓、升和苑等項目，通過這些項目的開發(fā)，建立了符合市場規(guī)律具有實效和操作理念和完善的管理體系，為公司發(fā)展打下了堅實的基礎。公司成立于 1999 年 2 月 4 日。 ******房地產發(fā)展有限公司是由 ***市建委批準、 ***市工商局批準注冊的房地產經營企業(yè)。 七 項目效益分析 ***花園二期項目是 ***公司和 ***公司經過認真、全面地市場調查、分析國家政策和相關市場環(huán)境，認真總結***花園一、三期項目和其他項目的成功經驗的基礎上順應現代居家呼喚開發(fā)的精品住宅小區(qū)，因而準備工作充分，符合市場競爭規(guī)律和房地產發(fā)展形式，符合國家有關政策和法規(guī)。在這一地區(qū)周圍匯聚了眾多著名的小區(qū)名園，已經形成了濃厚的商業(yè)氛圍和人文氛圍。除了兩個單位投資 6000 萬元的項目資金外，還可以通過項目的分期開發(fā)，預售房屋收回資金再行投放，也可以通過尋求金融支持獲得項目運作的貸款，確保資金的到位。 第二部分 ***花園二期項目可行性分析主要內容 秉承“踏實、負責、科學、客觀”的工作作風，我們對***花園二期項目進行了認真的市場調研和周密詳盡的論證分析，認為該項目無論從外部環(huán)境或是內部條件都已經具備了開發(fā)的可能性和可行性。 2021 年，我國成功加入了世界貿易組織。對于本來就風云突變的房地產行業(yè)來說，入世就意味著更大的挑戰(zhàn)和機遇。國家要以此刺激消費需求，推動西部大開發(fā)的進一步發(fā)展。 2 國家新一輪的降稅降息舉措將帶動消費的進一步發(fā)展，從而給房地產市場帶來新的機遇 不久前，國家有關部門又一次調整了稅收政策和銀行存款利息，讓稅收和利息再次降低。 二、中國的入世帶給人們消費觀念的根本變革，人們對城市住宅的認識有了新的變化，即規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化特征，這些將是房地產發(fā)展的內在需求和動力。而所謂歐美流行風不過是一個概念的刻意擬造。 房地產建筑規(guī)模及標準正在和國際流行時尚接軌 前面一點說過，現在的房地產建筑正在朝著規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化的國際化標準靠攏。突出以人為本、表現個性的設計理念，在規(guī)劃居住區(qū)的范圍內對住宅、市政和公 建配套等設施進行總體優(yōu)化的規(guī)劃設計，一般會在理想的地塊上進行深度開發(fā)，而必要條件就是交通便捷、配套齊全、功能優(yōu)化。它當然應該和人們的消費觀念保持一致。這種情況同樣為入世后的房地產事業(yè)提供了更加靈活的發(fā)展空間。住宅需求已由集團購買逐漸轉向個人，購買由少數富裕階層購買轉向中產階層購買，中產階層的潛在消費需求旺盛，消費的品質和價位等呈現出多樣化特征。隨著國家政策的進一步完善，房地產市場的進一步規(guī)范化，會有更多的資本投入這一項目之中。同時，它的相關帶動效應強，對國家經濟增長具有直接 的推動作用。國家的新的降稅降息，將是新一輪房地產高潮到來前的先兆。 房地產已經進入了“概念地產”運作階段，概念地產最大特點就是引導消費、激活市場，開發(fā)商在開發(fā)過程中盡可能地釋放各自樓盤的能量，展示與眾不同的個性，以此贏得更多的消費者。同時，可供開發(fā)的地塊正在減少，特別是一環(huán)路以內的更是少之又少。另一方面也顯示了現代住房條件正向國際化標準靠攏。 這些數據說明，我市市民對不同戶型住宅的愛好和接受比較平均，這種情況對很多房地產開發(fā)商的發(fā)展帶來了空間，可以延緩開發(fā)商在某一戶型上的激烈競爭，避免盲目投資。 不同收入階層對房屋戶型的期望選擇偏好比較 房屋結構 平均個人月收入（元） 家權平均家庭月收入（元） 二室一廳 1733 4166 二室二廳 1902 3900 三室二廳 1786 4295 三室一 廳 1739 4427 四室一廳 2241 5032 四室二廳 2310 5444 被訪者對配套功能需求， %的人希望有一個大的陽臺， %需要雙衛(wèi)生間， %需要書房，對電腦網絡布線提及率為 %，車庫為 %，屋頂花園、電梯和工作提及率只占 25%左右。 不同收入階層對住宅配套功能的期望選擇偏好比較 房屋結構 平 均個人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 清水房全部自己裝修 2059 4638 全部有房地產公司統(tǒng)一裝修 2025 44925 房地產公司對衛(wèi)、廚統(tǒng)一裝修 1940 4916 衛(wèi)生間、廚房自己裝修 1850 4446 房地產公司部分裝修 1960 4985 其他形式 11850 3750 對于居住地的結構環(huán)境和周邊環(huán)境，最重要的是綠化和草坪，對此提出要求的占 %，對周圍醫(yī)療條件認同的占 74%，對教育條件要求占 %，對超市要求的占 %，對公交車站要求的占 %。 過去 ***房地產的發(fā)展經歷了三個階段： 第一個階段從 1992年到 1993年。 第二階段從 1993年到 1996年， 1993年東洋集團在我市西郊推出了國際大都會，引出了大量規(guī)劃、配套都不齊全，但價格極其低廉的五大花園為標志的問題樓盤。這時政府也加強了對房地產市場的規(guī)劃、監(jiān)督、管理，引導著房地產向健康的方向發(fā)展，各種配套齊全，定價相對合理，擁有各種概念的樓盤相繼推出，并被市場所接受。因此，只要選擇到較為成片的土地，形成一個獨立的小區(qū)，土地價格相對合理，針對合適的消費群體，抓住目前市場上的空白，就能夠給企業(yè)創(chuàng)造機遇，推出品牌，獲取效益。而市區(qū)和二環(huán)路內的房地產市場已經達到相對飽和的狀態(tài)。 西門作為傳統(tǒng)的房地產黃金市場，同樣會因為三環(huán)路的竣工而向二環(huán)路外更為廣闊的區(qū)域延伸。因此，無論從地域環(huán)境看，還是從競