【正文】 個(gè)投資項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)正在減弱，利潤(rùn)回收周期不長(zhǎng)，利潤(rùn)也可 觀。住宅需求已由集團(tuán)購(gòu)買逐漸轉(zhuǎn)向個(gè)人，購(gòu)買由少數(shù)富裕階層購(gòu)買轉(zhuǎn)向中產(chǎn)階層購(gòu)買，中產(chǎn)階層的潛在消費(fèi)需求旺盛，消費(fèi)的品質(zhì)和價(jià)位等呈現(xiàn)出多樣化特征。對(duì)一部分投資者而言，房地產(chǎn)是一個(gè)不錯(cuò)的投資領(lǐng)域。這種情況同樣為入世后的房地產(chǎn)事業(yè)提供了更加靈活的發(fā)展空間。要積極爭(zhēng)取消費(fèi)者和自己的品牌概念相呼應(yīng)。它當(dāng)然應(yīng)該和人們的消費(fèi)觀念保持一致。要充分解決人們對(duì)空氣、綠化陽(yáng)光以及園林景觀等功能需求，達(dá)到居住環(huán)境的功能優(yōu)化，匯聚更多的人氣，推動(dòng)住宅小區(qū)盡快成型 智能化是指住宅除了硬件設(shè)施的投入，增強(qiáng)功能的優(yōu)化設(shè)計(jì)，更把導(dǎo)入優(yōu)秀的物業(yè)管理作為小區(qū)開(kāi)發(fā)的軟件。突出以人為本、表現(xiàn)個(gè)性的設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃居住區(qū)的范圍內(nèi)對(duì)住宅、市政和公 建配套等設(shè)施進(jìn)行總體優(yōu)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，一般會(huì)在理想的地塊上進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)，而必要條件就是交通便捷、配套齊全、功能優(yōu)化。規(guī)模化即是借鑒和參考國(guó)外的先進(jìn)建筑理念以及規(guī)劃操作方式，使小區(qū)建設(shè)突破了單純的居家概念，而是朝著營(yíng)建多功能、規(guī)范化的小區(qū)轉(zhuǎn)化。 房地產(chǎn)建筑規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)正在和國(guó)際流行時(shí)尚接軌 前面一點(diǎn)說(shuō)過(guò)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)建筑正在朝著規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)靠攏。這種復(fù)合的概念極為強(qiáng)烈的打動(dòng)了購(gòu)房者追求時(shí)尚，講究品位的心理，滿足了他們的崇洋欲望。而所謂歐美流行風(fēng)不過(guò)是一個(gè)概念的刻意擬造。隨著國(guó)外流行和先進(jìn)的生活觀念的傳入，中國(guó)的消費(fèi)者將會(huì)對(duì)商品房住宅進(jìn)行重新的評(píng)估和審視。 二、中國(guó)的入世帶給人們消費(fèi)觀念的根本變革，人們對(duì)城市住宅的認(rèn)識(shí)有了新的變化，即規(guī)模化、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化特征，這些將是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求和動(dòng)力。房地產(chǎn)作為我國(guó)消費(fèi)這一個(gè)主要的消費(fèi)支撐點(diǎn)，也將因此而享受到各種政策的優(yōu)惠待遇。 2 國(guó)家新一輪的降稅降息舉措將帶動(dòng)消費(fèi)的進(jìn)一步發(fā)展，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇 不久前，國(guó)家有關(guān)部門又一次調(diào)整了稅收政策和銀行存款利息，讓稅收和利息再次降低。 ***房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)也將從以前的狹隘的區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)上升到國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)家要以此刺激消費(fèi)需求，推動(dòng)西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展。從近年黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的政策和法規(guī)來(lái)看，十分有利于 ***房地產(chǎn)的蓬勃 發(fā)展。對(duì)于本來(lái)就風(fēng)云突變的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，入世就意味著更大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。隨著外來(lái)資本進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 2021 年，我國(guó)成功加入了世界貿(mào)易組織。 第一章 項(xiàng)目背景分析 一 、從宏觀 經(jīng)濟(jì)背景及房地產(chǎn)發(fā)展形式分析，國(guó)家政策利好為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。 第二部分 ***花園二期項(xiàng)目可行性分析主要內(nèi)容 秉承“踏實(shí)、負(fù)責(zé)、科學(xué)、客觀”的工作作風(fēng)，我們對(duì)***花園二期項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研和周密詳盡的論證分析，認(rèn)為該項(xiàng)目無(wú)論從外部環(huán)境或是內(nèi)部條件都已經(jīng)具備了開(kāi)發(fā)的可能性和可行性。根據(jù)評(píng)估分析，該項(xiàng)目完全具備開(kāi)發(fā)中高檔住宅的客觀條件，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。除了兩個(gè)單位投資 6000 萬(wàn)元的項(xiàng)目資金外，還可以通過(guò)項(xiàng)目的分期開(kāi)發(fā)，預(yù)售房屋收回資金再行投放，也可以通過(guò)尋求金融支持獲得項(xiàng)目運(yùn)作的貸款，確保資金的到位。這為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的輿論氛圍和基礎(chǔ)，有利于項(xiàng)目將來(lái)的宣傳和營(yíng)銷。在這一地區(qū)周圍匯聚了眾多著名的小區(qū)名園，已經(jīng)形成了濃厚的商業(yè)氛圍和人文氛圍。該項(xiàng)目位于 ***市羊西線側(cè)的 ***村。 七 項(xiàng)目效益分析 ***花園二期項(xiàng)目是 ***公司和 ***公司經(jīng)過(guò)認(rèn)真、全面地市場(chǎng)調(diào)查、分析國(guó)家政策和相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)真總結(jié)***花園一、三期項(xiàng)目和其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上順應(yīng)現(xiàn)代居家呼喚開(kāi)發(fā)的精品住宅小區(qū)，因而準(zhǔn)備工作充分，符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律和房地產(chǎn)發(fā)展形式，符合國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：錦江公寓、千和苑、興隆苑（東、西）。 ******房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由 ***市建委批準(zhǔn)、 ***市工商局批準(zhǔn)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。公司股東及高層管理人員均具備本科以上學(xué)歷，在北京、上海、 ***等地從事多年經(jīng)營(yíng)，并創(chuàng)下驕人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“ ***花園”一期 32044平方米，已實(shí)現(xiàn)銷售 100%。公司成立于 1999 年 2 月 4 日。我們真誠(chéng)希望能以貴行攜手合作，共創(chuàng)輝煌。 ***花園二期 — ***錦繡 項(xiàng) 目 計(jì) 劃 書 2021 年 3 月 前言 ******房地產(chǎn)有限公司和 ******房地產(chǎn)有限公司均是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)公司，已經(jīng)在本市成功開(kāi)發(fā) ***花園一期、 ***花園三期、錦江公寓、升和苑等項(xiàng)目，通過(guò)這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，建立了符合市場(chǎng)規(guī)律具有實(shí)效和操作理念和完善的管理體系，為公司發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，我們兩家公司合作開(kāi)發(fā)的 ***花園二期（ ***錦繡）項(xiàng)目，前期工作已經(jīng)完成，現(xiàn)將本項(xiàng)目詳細(xì)情況及實(shí)施計(jì)劃報(bào)以貴行，以作為貴行分析 評(píng)估項(xiàng)目可行性的依據(jù)。 第一部分 項(xiàng)目概況 一 項(xiàng)目名稱 ： ***花園二期商品房 二 建設(shè)地點(diǎn) ： ***市 ***區(qū) ***鄉(xiāng) ***村一、三組 三 項(xiàng)目性質(zhì) ：商品房住宅開(kāi)發(fā) 四 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)： 1占地面積： 2總建筑面積： 67898平方米 其中： 總用地面積： 凈用地面積： 代征地面積： 總建筑面積： 67898平方米 地上總建筑面積： 60323平方米 建筑密度： % 容積率： 綠地率： % 總戶數(shù)： 470 大門建筑面積： 53平方米 地下停車庫(kù)建筑面積： 3855平方米 地下小氣車停車庫(kù)車位數(shù)： 99個(gè) 地下自行車停車位數(shù)： 1050個(gè) 室外小汽車停車位數(shù)： 176個(gè) 商鋪： 709平方米 物管： 604平方米 住宅： 62677平方米 五 開(kāi)發(fā)建設(shè)條件 1土地權(quán)屬明晰 2開(kāi)發(fā)手續(xù)齊備 3場(chǎng)地拆遷基本結(jié)束 外部條件基本具備 六 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 1 公司名稱： ******房地產(chǎn)有限公司 ******房地產(chǎn)有限公司 2 法人代表： ***房產(chǎn)： *** ***房產(chǎn)： *** 3 法定地址： ***房產(chǎn)： ***市 ***中路 **號(hào) **大廈 ***房產(chǎn)： ***市 ***區(qū) ***幢 4 注冊(cè)資本： ***房產(chǎn) 1000萬(wàn)元人民幣 ***房產(chǎn) 1000萬(wàn)人民幣 5 經(jīng)營(yíng)范圍： ***：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、裝修等業(yè)務(wù) ***：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù) 6 公司簡(jiǎn)介： ******房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由省建委批準(zhǔn)，省工商局登記注冊(cè)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)公司。經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展，公司已經(jīng)具備了科學(xué)的管理體系和現(xiàn)代化企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，匯納了業(yè)界精 英?，F(xiàn)正在開(kāi)發(fā)的有 22021平方米。注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元，實(shí)收資金 1600 萬(wàn)元。已開(kāi)發(fā)完成 51000 平方米，現(xiàn)正在開(kāi)發(fā)有 30000平方米。 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，地理位置優(yōu)越，交通便捷。羊西線乃是 ***交通的一條黃金旅游主干道，也是目前 ***市污染較小，最適宜居住的環(huán)境之一。 該項(xiàng)目之前的 ***錦 繡花園一、三期銷售良好，深受業(yè)主喜愛(ài)，獲得了一致的好評(píng)，已經(jīng)被 ***區(qū)政府納入“ ***名宅”的標(biāo)志性住宅。 該項(xiàng)目由 ***市兩大實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)公司，******房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司和 ******房地產(chǎn)有限公司攜手合作完成，風(fēng)險(xiǎn)小，技術(shù)力量和資金力量更為雄厚。 總之， ***花園二期地處 ***市黃金的居住區(qū)域，周邊環(huán)境及交通狀況良好，市政配套設(shè)施相當(dāng)完善。投資開(kāi)發(fā) ***花園二期項(xiàng)目完全可行。為了更好地論證該項(xiàng)目的情況優(yōu)勢(shì)，我們將從以下的幾個(gè)方面來(lái)分析。 1 中國(guó)加入 WTO對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的巨大沖擊和挑戰(zhàn)。這一歷史性的事件將從根本上改變我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式和情況。一部分實(shí)力弱小的經(jīng)濟(jì)實(shí)體必定將在競(jìng)爭(zhēng)中被對(duì)手淘汰或兼并。而 ***房地產(chǎn)處于西部大開(kāi)發(fā)的中心地位。因?yàn)榉康禺a(chǎn)早被納入了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)的范疇。可以知道，在入世之后，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平都將會(huì)和國(guó)際接軌。 ***房地產(chǎn)業(yè)處于西部大開(kāi)發(fā)的洪流之中，又要迎接國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)暴，在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控與扶植下，必將迎來(lái)新的高潮。這一 方面顯示了我國(guó)政府在為適應(yīng)入世后情況而努力，另一方面也說(shuō)明國(guó)家正通過(guò)這些措施，進(jìn)一步刺激消費(fèi)，拉動(dòng)市場(chǎng)，以此帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家的降稅降息措施為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)辟了全新的，更加廣闊的環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)提供了更加活躍的大舞臺(tái)。 人們的消費(fèi)觀念向歐美流 行風(fēng)格靠攏 中國(guó)入世，不僅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重大影響，同樣會(huì)影響著老百姓的生活觀念和消費(fèi)觀念。歐美風(fēng)格的概念正在被各個(gè)開(kāi)發(fā)商引用和熱炒，也在逐漸被中國(guó)消費(fèi)者接受。簡(jiǎn)單而言，這種國(guó)際化趨勢(shì)其實(shí)就是一種規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化和專業(yè)化的復(fù)合。未來(lái)的房地產(chǎn)因?yàn)檫@些消費(fèi)者的情感變化而出現(xiàn)更加寬闊的發(fā)揮空間。這一方面受消費(fèi)者心理需求的影響，另一方面也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)適應(yīng)房產(chǎn)新變化的結(jié)果。通過(guò)導(dǎo)入整合資源的規(guī)劃思路，按照人與自然生態(tài)和諧共存、物質(zhì)需求與精神需求緊密結(jié)合的運(yùn)行方式進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)。 生態(tài)化在于住宅關(guān)注生態(tài)環(huán)保，小區(qū)綠化性強(qiáng)，充分體現(xiàn)“人與自然和諧相處”的概念。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須要和人們消費(fèi)需求保持一致 從淺顯意義來(lái)說(shuō)，商品房住宅是為了滿足人們的住房消費(fèi)需求而存在 的。從更深層次的意義來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要和人們消費(fèi)需求保持一致，不僅要主動(dòng)了解不同時(shí)期不同階段人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)認(rèn)識(shí)，還應(yīng)主動(dòng)積極地去引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)潮流。尤其是入世后的今天，各個(gè)房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，其實(shí)可以看著是對(duì)消費(fèi)者心理和感情的爭(zhēng)奪。 三、房地產(chǎn)作為一種投資手段正在被越來(lái)越多的人接受 房地產(chǎn)作為一種投資手段被人接受的內(nèi)在原因 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)由 原來(lái)的單純的滿足人們的居住需求向著其他需求演變。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因在于，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展了這么多年，市場(chǎng)環(huán)境正在越來(lái)越成熟。消費(fèi)者的觀念一日趨成熟，其住房消費(fèi)以及投資趨向也開(kāi)始向中、高檔轉(zhuǎn)移，特別是一些注入環(huán)境、生態(tài)概念的地產(chǎn)項(xiàng)目得到了越來(lái)越多的消費(fèi)者。 房地產(chǎn)作為一種投資手段的市場(chǎng)前景 房地產(chǎn)作為一種投資手段的前景一直被有識(shí)之士所看好。特別是現(xiàn)在已經(jīng)入世，預(yù)計(jì)將有更多的國(guó)外資本投入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)之中。 綜上所述，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，隨著世界貿(mào)易組織的大門徐徐打開(kāi)，以及西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)行， ***房地產(chǎn)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿薮蟮漠a(chǎn)業(yè)，它的需求量將隨著中產(chǎn)階層的增加而變大。而啟動(dòng)住宅市場(chǎng)，更是國(guó)家大力開(kāi)拓國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的突破口。隨著住房制度的進(jìn)一步改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀著無(wú)窮無(wú)盡的生機(jī)活力。仍何一個(gè)有眼光和有抱負(fù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都不會(huì)錯(cuò)過(guò)這個(gè)千栽難逢的好機(jī)遇。由于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商利用所處區(qū)域位于市區(qū)，各種配套齊備的特點(diǎn)來(lái)減少小區(qū)公建設(shè)施，以降低成本。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)小區(qū)房屋外觀比較注重，大多選擇利用瓷磚外墻、鋁合金窗、防盜門、使小區(qū)規(guī)劃建設(shè)得整潔、美觀、明快，同時(shí)還普遍利用沿街商業(yè)鋪面獲得巨額利潤(rùn)。外地開(kāi)發(fā)商紛紛入主 ***進(jìn)行規(guī)?；_(kāi)發(fā)，對(duì)本地開(kāi)發(fā)商構(gòu)成了巨大的壓力。 二、 ***市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)和狀況調(diào)查結(jié)果還顯示出如下 ***市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況特點(diǎn) 消費(fèi)者對(duì)住宅需求的狀況，對(duì)位置考慮的居多，占 %，對(duì)價(jià)格考慮的占 23%，對(duì)交通考慮的占 22%，對(duì)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的占 20%，對(duì)戶型考慮的占 %，房屋質(zhì)量好壞考慮的占 %。這一方面證明 ***房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成熟，消費(fèi)