【正文】 。 6．通過(guò)效益分析，各項(xiàng)計(jì)算的結(jié)果表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，所得稅后全投資內(nèi)部收益率為 %，投資收益率 %；項(xiàng)目投資回收期較短，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目具備應(yīng)有的建設(shè)條件。 3．本項(xiàng)目處于王府井商業(yè)區(qū)，地理位置較好，周圍商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，該項(xiàng)目功能齊全，有較好的市場(chǎng)發(fā)展前景。因此建設(shè)該項(xiàng)目是十分必要的。建設(shè)該項(xiàng)目，建設(shè)為奧運(yùn)會(huì)服務(wù)的功能設(shè)施、彌補(bǔ)某飯店在這方 面的不足是必要的。 分析結(jié)果表明，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 因此，項(xiàng)目公 司應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)設(shè)施出租的營(yíng)業(yè)管理、對(duì)經(jīng)營(yíng)成本的控制，并控制總投資成本，以保證項(xiàng)目效益的實(shí)現(xiàn)。 七、財(cái)務(wù)分析 1．經(jīng)濟(jì)效益分析 平均年利潤(rùn)總額 = 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 =平均年利潤(rùn) /全部投資 =% 投資利稅率 =（平均年利潤(rùn) +稅金） /全部投資 =% 投資收益率 =（平均年利潤(rùn) +折舊與攤銷 +利息支出） /全部投資 =% 2. 現(xiàn)金流分析 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=8%） = 萬(wàn)元 稅后內(nèi)部收益率 =% 稅后投資回收期 = 年 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=8%） = 萬(wàn) 元 稅前內(nèi)部收益率 =% 稅前投資回收期 = 年 八、不確定性分析 1. 敏感性分析 分別考慮總投資、營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本等因素進(jìn)行單因素敏感性分析，分析結(jié)果如表 92 所示。 五、利潤(rùn)測(cè)算 項(xiàng)目年均利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表 7“損益及利潤(rùn)分配表 ”。 2．所得稅：稅率 33%。 1．營(yíng)業(yè)稅及附加：項(xiàng)目銷售收入應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅及附加，稅率 %。各稅種均按現(xiàn)行稅務(wù)制度的規(guī)定計(jì)取。長(zhǎng) 期借款貸款利息取 %，短期借款貸款利息取 %。 6. 銷售費(fèi)用 按公寓及停車設(shè)施出售收入的 5%計(jì)。 5．管理費(fèi)用 按出租收入的 5%計(jì)算。 4．維修費(fèi)用 維修費(fèi)用按折舊額的 20%計(jì)取。 3. 折舊及攤銷 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊年限為 30 年 , 殘值率 5%，年折舊額 萬(wàn)元； 土地費(fèi)用按 40 年攤銷，年攤銷 萬(wàn)元。 人均年工資及福利 萬(wàn)元。其他商業(yè)、地下餐飲娛樂(lè)、停車設(shè)施管理等工作人員預(yù)計(jì) 300 人。 1. 水電費(fèi)用 取出租營(yíng)業(yè)收入的 2%，年均水電費(fèi)用 萬(wàn)元。因此，這里按以下出租率計(jì)： 第一年（ 2021 年 ）： 90%，年出租收入 萬(wàn)元； 第二 三年（ 20212021 年）： 70%，年出租收入 萬(wàn)元； 以后年度： 90%，年出租收入 萬(wàn)元。 出售部分考慮：第一年（ 2021 年）出售 70%，第二年（ 2021 年）出售 30%，共銷售收入 萬(wàn)元。 泊位） 1200 管理 用房 10000 餐飲娛樂(lè) 40000 出租 月租金（元 /平方米 月） 340 會(huì)議 4000 出租 月租金（元 /平方米 該項(xiàng)目的總建筑面積 260000 平方米，功能分配及各部分收入標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表 91： 表 91 建筑面積功能分配及收入標(biāo)準(zhǔn) 地上 /地下 功能 建筑面積 （平方米） 收入 標(biāo)準(zhǔn) 出售 /出租 單位 標(biāo)準(zhǔn) 地上 商業(yè) 出租 月租金（元 /平方米 3．基準(zhǔn)收益率按 8%計(jì)算。 三、資金投入計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬(wàn)元，分三年投入，分年的建設(shè)資金投入計(jì)劃如下表 83 所示： 表 83 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 總投資 建筑安裝工程費(fèi) 其他費(fèi)用 預(yù)備費(fèi) 流動(dòng)資金 建設(shè)期利息 資金籌措 自有資金 (優(yōu)先購(gòu)買權(quán) )信托 銀行長(zhǎng)期貸款 銀行短期借款 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、測(cè)算說(shuō)明 1．本測(cè)算根據(jù)國(guó)家計(jì)委及建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第二版進(jìn)行。此部分預(yù)售建筑面積 萬(wàn)建筑平米。 二、資金籌措 本工程項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，項(xiàng)目公司資本金 萬(wàn)元，擬采用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)式信托籌集 萬(wàn)元，銀行長(zhǎng)期貸款 萬(wàn)元，銀行短期借款 萬(wàn)元。本項(xiàng)目的投資估算詳見(jiàn)附表 1 總投資估算表。 （ 5）建設(shè)期利息 建設(shè)期內(nèi)銀行貸款的利息，約為 萬(wàn)元。本項(xiàng)費(fèi)用為 萬(wàn)元。主要指設(shè)計(jì)變更及施工過(guò)程中可能增加工程量的費(fèi)用；一般自然災(zāi)害造成的損失和采取預(yù)防措施所需要的費(fèi)用；竣工驗(yàn)收時(shí)為鑒定質(zhì)量對(duì)隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)的費(fèi)用。由于本項(xiàng)目建設(shè)工期較短，不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 根據(jù)建設(shè)單位管理費(fèi)指標(biāo)，按建安成本及其他工程費(fèi)用的 %計(jì)取，估算該部分費(fèi)用約為 萬(wàn)元。 按建安成本的 %計(jì)取，為 萬(wàn)元。估算工程監(jiān)理費(fèi) 萬(wàn)元。 ② 工程前期 費(fèi)用 包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目咨詢費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等。估算土地出讓金為 萬(wàn)元。估算征地拆遷費(fèi)約為 萬(wàn)元。各項(xiàng)估算標(biāo)準(zhǔn)及方法： ① 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用包括征地拆遷安置費(fèi)和土地出讓金。 表 81 項(xiàng)目建安成本估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 工程內(nèi)容 計(jì)算依據(jù) 數(shù)量 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 估算 1 樁基工程 總建筑面積 2 地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐 地下室建筑面積 3 建筑工程 地上建筑面積 4 結(jié)構(gòu)工程 地上建筑面積 5 給排水工程（含潔具，鍋爐房管線） 總建筑面積 6 噴淋、氣體消防系統(tǒng)工程 總建筑面積 7 污水處理（含管線） 總建筑面積 8 空調(diào)工程 地上建筑面積 9 地下室通風(fēng)工程 地下室建筑面積 10 照明、防雷、動(dòng)力、變配電 總建筑面積 11 電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳 總建筑面積 12 煤氣工程 總建筑面積 13 電梯、自動(dòng)扶梯 總建筑面積 14 室外總體 總建筑面積 15 室內(nèi)精裝修 地上建筑面積 16 雜項(xiàng)工程 總建筑面積 17 廚房設(shè)備 地上建筑面積 估算建安成本為 萬(wàn)元。 （ 4）其他費(fèi)用參照《北京市建設(shè)工程費(fèi)用》（ 1997 年版）中規(guī)定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算。 （ 2）土建工程按照北京市 2021 年的市場(chǎng)價(jià)格加以確定。擬進(jìn)行委托招標(biāo)，由具備招投標(biāo)資質(zhì)的代理機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的建筑工程、安裝工程、建設(shè)監(jiān)理及設(shè)備采購(gòu)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)。 第七章 項(xiàng)目組織形式及建設(shè)進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目組織形式 該項(xiàng)目將按照《北京市工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》以及《北京市招標(biāo)投標(biāo)條例》等國(guó)家有關(guān)法令法規(guī)，對(duì)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)依法進(jìn)行招標(biāo)。在重要部位設(shè)紅外線探測(cè)器防盜報(bào)警系統(tǒng)。在停車場(chǎng)設(shè)停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)。 四、安全保衛(wèi) 該大廈設(shè)置閉路電視保安監(jiān)視系統(tǒng)，在一層設(shè)保安監(jiān)視中心。投入運(yùn)營(yíng)后，可能的火災(zāi)隱患主要為：（ 1）餐飲設(shè)施操作間 的明火；（ 2）庫(kù)房中的易燃品；（ 3）電氣設(shè)備短路；（ 4）裝飾、裝修材料中有些易燃材料等。建筑所的消防設(shè)備、設(shè)施均選用國(guó)家消防部門認(rèn)可的產(chǎn)品。 5．通訊系統(tǒng) 在消防控制中心設(shè)一臺(tái)消防廣播通信柜，建筑內(nèi)部設(shè)置廣播揚(yáng)聲器，以利于及時(shí)發(fā)布火災(zāi)信息、做好人員疏散、組織滅火工作。其間距以保證同層任何部位有兩個(gè)消火栓的水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)為度。 （ 1）室外消火栓 室外消火栓沿建筑均勻布置，距建筑物外墻距離不小于 5 米，且不大于 40 米。由于地下車庫(kù)不設(shè)采暖系統(tǒng)，冬季溫度較低，為避免管道凍裂，車庫(kù)內(nèi)設(shè)置干式噴淋系統(tǒng)，其余部分設(shè)置濕式噴淋系統(tǒng)。 除在建筑內(nèi)部依規(guī)范要求布置探測(cè)器外，在各重要部位、走廊、樓梯及建筑物入口處還安裝手控報(bào)警裝置?；馂?zāi)信號(hào)被探測(cè)器或手控報(bào)警裝置采集后，迅速送達(dá)消防控制中心。設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)、手提式滅火系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等消防設(shè)施。內(nèi)部裝修盡量選用不燃或難燃的材料。為防止火災(zāi)發(fā)生，或最大限度地減小因火災(zāi)造成的損失，依據(jù)現(xiàn)行防火設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)要求，做好防火分區(qū)、內(nèi)部裝修、安全疏散等方面的建筑防火設(shè)計(jì)。 三、消防 該大廈建筑屬中危險(xiǎn)等級(jí)，設(shè)計(jì)中依據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595）對(duì)其進(jìn)行設(shè)計(jì)，建筑耐火等級(jí)為一級(jí)。 （ 3）空調(diào)冷水泵安裝變頻調(diào)速器，空調(diào)水管系統(tǒng)采用變流量系統(tǒng)。 （ 1）本項(xiàng)目將設(shè)置中水回用系統(tǒng)，廢水集中排至地下層中水機(jī)房，經(jīng)處理后供沖洗大便器、小便斗及澆地之用。 （ 6）空調(diào)、風(fēng)機(jī)、水泵等能耗較大的設(shè)備均選用最新節(jié)能產(chǎn)品。 （ 4）采暖、供電、供氣、供水系統(tǒng)采用合理的工藝流程，盡可能降低途中消耗，按要求配 裝能源計(jì)量?jī)x表。 （ 2）建筑的主要公共出入口設(shè)置空氣幕以減少冷（熱）量的損失。 二、節(jié)能 嚴(yán)格遵照《民 用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住部分） JGJ26－ 95》進(jìn)行各項(xiàng)細(xì)部設(shè)計(jì)，以使本項(xiàng)目的建筑水平達(dá)到北京市節(jié)能型建筑標(biāo)準(zhǔn)。施工期間，接受城管部門的監(jiān)督檢查，執(zhí)行相關(guān)管理規(guī)定，做好防塵、降塵，覆蓋施工渣土，遇有 4 級(jí)以上大風(fēng)停止土方工程，不在現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土，同時(shí)在施工過(guò)程中采用灑水等措施，盡量減少工地浮塵對(duì)環(huán)境影響。 5．施工期間環(huán)境保護(hù) 由于本建筑建設(shè)地點(diǎn)處于市中心地區(qū)，附近為繁華的商業(yè)區(qū)，并有大量公共建筑，因此在大廈施工中應(yīng)盡量產(chǎn)減少噪音擾民，特別是夜間停止噪音作業(yè)，對(duì)高噪音源需設(shè)置隔聲措施。 4．噪聲處理 噪聲主要為空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、各種水泵等設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音。車庫(kù)排風(fēng)口設(shè)在空氣流通的地方，并安裝廢氣凈化、分離等設(shè)施，以保證排放的氣體達(dá)到國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)。 3．廢氣處理 廢氣主要有廚房排放的含油煙廢氣和地下停車場(chǎng)排放的汽車廢氣。洗滌淋浴廢水等進(jìn)入該建筑中水回用系統(tǒng)。為最大限度地保護(hù)環(huán)境，擬從如下幾個(gè)方面采取措施： 1．污水處理 生活污水主要有餐飲污水、衛(wèi)生間廢水和洗滌淋浴污水，均為可生化有機(jī)無(wú)毒水。 （五）電信系統(tǒng) 配備可視電話、網(wǎng)絡(luò)、與五星級(jí)酒店相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)等。 3．配電室、設(shè)備機(jī)房及地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)。 2. 廚 房采用直流式空調(diào)送風(fēng)系統(tǒng)。 （四）空調(diào)及通風(fēng) 1．辦公樓及高檔公寓采用集中空調(diào)，冷源由地下層冷凍機(jī)房供給，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有多臺(tái)電動(dòng)制冷機(jī)等配套設(shè)備。 （三）供熱 供熱熱源由該地區(qū)供熱管網(wǎng)供給高溫?zé)崴?jīng)地下層熱交換站交換出二次熱水供空調(diào)供熱及生活熱水之用。 （ 4）照明用電可采用放射式配電至各層照明總箱，再以放射式或樹干式配電至各區(qū)域照明箱。 （ 2）事故照明、消防水泵、消防電梯、正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、排污泵、消防中心等所有消防用電及網(wǎng) 絡(luò)通訊站、客梯、設(shè)備管理中心等重要負(fù)荷配電均采用雙路電源末端互投。 （ 1）低壓配電采用三相五線 (TN－ S)系統(tǒng)，自變配電室低壓出線的所有線路均采用三相五線。 功率因數(shù)采用集中低壓自動(dòng)補(bǔ)償形式，補(bǔ)償后的 COSФ不小于 。低壓出線配電均采用單母線分段運(yùn)行，加母聯(lián)開(kāi)關(guān)手動(dòng)或自動(dòng)操作。 高壓開(kāi)關(guān)柜采用直流操作，繼電保護(hù)的進(jìn)線按定時(shí)限速斷及過(guò)流延時(shí)保護(hù)，出線為反時(shí)限速斷及過(guò)流保護(hù)。 2．變壓器容量及變電室 根據(jù)計(jì)算的裝機(jī)容量，擬選用 6 臺(tái) 2021 千伏安干式變壓器，另 設(shè)一套 1000KW 高速柴油發(fā)電機(jī)組作為備用應(yīng)急電源。 1．供電電源 擬由市電引來(lái)雙路 10 千伏電源同時(shí)供電，互為備用。地下室面積大于 50m2 無(wú)窗房間及地下車庫(kù)均設(shè)置機(jī)械排煙及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)