【正文】 該項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的工程在項(xiàng)目不同的發(fā)展階段以及不同建設(shè)內(nèi)容都存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等 1 政策風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩個(gè)方面一是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策如稅收政策貸款政策等變動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)二是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)國家經(jīng)常通過稅收和貸款政策的調(diào)整來調(diào) 控投資如土地增值稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等稅種會(huì)根據(jù)宏觀需要進(jìn)行調(diào)整一些政策和法規(guī)的出臺(tái)也易使投資者和開發(fā)商的積極性受挫項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度將會(huì)與預(yù)計(jì)發(fā)生偏差從而影響效益測算的準(zhǔn)確性 近期出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》中規(guī)定90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于 30第二套住房貸款首付款比例不得低于 50貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 11倍商品住房價(jià)格過高上漲過快供應(yīng)緊張的地區(qū)商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停 發(fā)放購買住房貸款北京上海深圳杭州等地受新政調(diào)控后市場反映較大成交量急速下降投資環(huán)境也受到影響隨著一線城市房價(jià)上漲動(dòng)力不足投資環(huán)境變差二線三線城市將成為新一輪的投資重點(diǎn)區(qū)域更多的開發(fā)商開始關(guān)注二線省會(huì)城市房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)較為明顯的上漲 宏觀政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)難以全面規(guī)避具體防范可以從兩個(gè)方面著手一是事前研究防范重視對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的研究充分理解和把握國家政策的動(dòng)態(tài)提前預(yù)計(jì)和制定政策變化的應(yīng)對(duì)措施二是事后應(yīng)對(duì)得當(dāng)在國家宏觀和產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整時(shí)盡快理解國家宏觀政策調(diào)控的目的和要求根據(jù)有關(guān)政 策進(jìn)行及時(shí)有效地調(diào)整并制定相應(yīng)的執(zhí)行措施通過事前和事后的防范與正確應(yīng)對(duì)可以將政策風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響減至最小 該項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括大型購物中心精裝 SOHO 寫字樓甲級(jí)寫字樓商務(wù)酒店室外步行街商鋪和酒店式公寓等該項(xiàng)目列入了把保定市政府城市發(fā)展規(guī)劃在項(xiàng)目前期的運(yùn)作中項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容符合福州市政府的發(fā)展規(guī)劃并得到了土地管理部門的認(rèn)可因此在產(chǎn)業(yè)政策土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風(fēng)險(xiǎn)屬于微小風(fēng)險(xiǎn)只要項(xiàng)目的協(xié)調(diào)人同政府有關(guān)部門積極配合即可防范此類風(fēng)險(xiǎn) 該項(xiàng)目為保定推動(dòng)中心城市沿江向海發(fā)展重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)保定隆基泰和集團(tuán)作為全國房地 產(chǎn)龍頭企業(yè)之一商業(yè)信用頗佳銀行信用等級(jí)為 AAA 因此項(xiàng)目受到政策的負(fù)面影響相對(duì)較小 2 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 市場風(fēng)險(xiǎn)主要指由于項(xiàng)目產(chǎn)品或服務(wù)由于市場需求的減少或供給的增加導(dǎo)致銷路不暢無法達(dá)到預(yù)期的收益 由于項(xiàng)目的建設(shè)周期較長投資額巨大未來市場存在著多方面的不確定性市場風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一該項(xiàng)目面臨的主要市場風(fēng)險(xiǎn)包括①消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)偏好發(fā)生變化使得市場需求發(fā)生重大變化導(dǎo)致市場需求總量的實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離②市場競爭格局發(fā)生重大變化出現(xiàn)新的競爭對(duì)手或替代項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目的收入產(chǎn)生重大影響例如新的大型寫字樓酒 店的興建將分流項(xiàng)目的客戶群③由于市場條件變化項(xiàng)目的經(jīng)營成本發(fā)生較大變化對(duì)項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重大影響例如水電食品器材等物價(jià)上漲導(dǎo)致經(jīng)營成本的上升 目前我國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展城市化水平處于加速提高階段居民收入水平也在不斷提高保定作為河北省重要城市國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值增長率連年高于全國增長水平這些都為保定房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的支撐同時(shí)該項(xiàng)目作為福保定市塑造金山板塊旗艦型高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目出現(xiàn)新的競爭對(duì)手或替代項(xiàng)目的可能性也較小另外項(xiàng)目的經(jīng)營成本在建成后可以通過銷售租賃等方式轉(zhuǎn)移給經(jīng)營商所以以上三種風(fēng)險(xiǎn)雖然存在但是風(fēng)險(xiǎn)并非 完全無法轉(zhuǎn)移和規(guī)避 針對(duì)項(xiàng)目存在的三種潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)建議采取如下轉(zhuǎn)移和規(guī)避措施①與相關(guān)的單位簽訂預(yù)定預(yù)售協(xié)議②成立專門的營銷機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)營管理人員盡早著手項(xiàng)目的市場推廣工作采取租售結(jié)合的營銷模式以應(yīng)變未來市場的不確定性 3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理融資不當(dāng)使項(xiàng)目可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn) 該項(xiàng)目面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有以下兩種①無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由于負(fù)債經(jīng)營以定期付息到期還本為前提如果項(xiàng)目用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益項(xiàng)目必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)其結(jié)果不僅尋致 項(xiàng)目投資者資金緊張也會(huì)影響投資者信譽(yù)程度甚至還可能因不能支付而遭受滅頂之災(zāi)②利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)投資者在項(xiàng)目負(fù)債期間由于通貨膨脹等的影響貸款利率發(fā)生增長變化利率的增長必然增加公司的資金成本從而抵減了預(yù)期收益 本報(bào)告中的財(cái)務(wù)分析表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的債務(wù)償還能力敏感性分析表明項(xiàng)目也具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 4 不確定性分析 不確定分析主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析盈虧平衡分析是指通過計(jì)算項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目成本與收入的平衡關(guān)系判斷項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品數(shù)量變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力房地產(chǎn)項(xiàng)目一般只在全部銷售的情況下進(jìn)行盈虧平衡分析在 部分銷售部分出租的情況下盈虧平衡分析沒有實(shí)際意義該項(xiàng)目為商業(yè)綜合體項(xiàng)目因此本次不確定分析僅做敏感性分析 敏感性分析是研究和預(yù)測項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí)導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法如果某變量變化幅度較小但對(duì)某主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較大則認(rèn)為項(xiàng)目對(duì)該變化是敏感的該項(xiàng)目的敏感性分析選用了開發(fā)投資和銷售收入作為影響因素來分析這些因素的變化對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度分析結(jié)果見表 表 91 敏感性分析表 序號(hào) 不確定因素 變化率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 敏感度系數(shù) 0 1380 1 開發(fā)投資 10 1137 176 2 銷售收入 10 1184 142 從敏感性分析的結(jié)果可以看出該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)開發(fā)投資和銷售收入變化較敏感但無論是哪種因素在177。 20′之間北鄰北京市和張家口市東接廊坊市和滄州市南與石家莊市和衡水市相連西部與山西省接壤地處京津石三角腹地市中心北距北京 140 公里東距天津 145公里西南距河北省會(huì)石家莊 125公里直接可達(dá)首都機(jī)場正定機(jī)場及天津秦皇島黃驊等海港 氣候條件 保定市屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候?yàn)榘?干旱地區(qū)春季降水少空氣干燥夏季熱而多雨秋季天高氣爽氣候宜人冬季寒冷干燥雨水稀少年主導(dǎo)風(fēng)為西南風(fēng)平均風(fēng)速 19ms 年平均氣溫 124℃ 交通通訊 交通京廣鐵路京昆高速公路 107 國道京港澳高速公路保津高速公路保滄高速公路張石高速公路使保定擁有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)由京港澳高速榮烏高速京昆高速保滄 保阜高速在保定周邊互通連接形成高速外環(huán) 通訊全市通訊暢達(dá)迅捷移動(dòng)通訊方面中國移動(dòng)和中國聯(lián)通先后在保定建設(shè)3G 網(wǎng)絡(luò)成為全國首先開通 3G 網(wǎng)的 10 個(gè)城市之一也成為同時(shí)擁有兩個(gè) 3G網(wǎng)的 3個(gè)中國城市之一另外兩個(gè)為上海和無錫 工程水文 地質(zhì) 保定市西部為太行山東麓低山丘陵東部為第四紀(jì)黃土平原區(qū)總地勢由北向東南傾斜山區(qū)丘陵平原階梯狀分布地面平均海拔 185 米坡度為 10‰ 項(xiàng)目場地表面平坦地質(zhì)條件單一地下水埋藏較深一般位于 16 米以下場地屬?zèng)_積平原地質(zhì)主要為第四系沖積物組成沉積環(huán)境穩(wěn)定宜作建筑場地 抗震 根據(jù)保定 市人民政 府抗震 防災(zāi)辦 公室及《 建筑抗 震設(shè)計(jì) 規(guī)范》GB5001120212021 年版規(guī)定保定市抗震設(shè)防烈度為 7 度設(shè)計(jì)基本地震加速度為010g 公用設(shè)施社會(huì)依托條件 水電條件滿足建設(shè)運(yùn)營需要 施工條件 1 施工場地 擬建場址地形開闊交通便利項(xiàng) 目建設(shè)地點(diǎn)有空地可做為本期工程的施工場地?zé)o須另外租用施工場地 2 施工道路 本項(xiàng)目擬建于保定市七一路與東三環(huán)交叉口東側(cè)為 80 米寬東三環(huán)道路西側(cè)為 30米寬規(guī)劃路南側(cè)為 50米寬七一東路均可作本項(xiàng)目的施工道路施工道路便捷 3 施工能源 本項(xiàng)目電源由保定市政供電網(wǎng)絡(luò)引入電源引入及配出電纜采用直埋方式敷設(shè)施工用氧氣乙炔氣由施工單位自備分散供應(yīng)在施工過程中應(yīng)注意安全 16項(xiàng)目投資估算主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)截止到 5 月 15日為止保定地區(qū)在售住宅項(xiàng)目共 185 個(gè) 近一個(gè)月內(nèi)共有 1個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲另有 184個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之 前持平 所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為 4889 元平方米近半年來持平 圖 11 保定在售住宅項(xiàng)目價(jià)格走勢 21 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 宏觀調(diào)控減少了投資型購房者并對(duì)開發(fā)商造成了影響 從需求方面看可以將購房需求者分成自住型需求和投資型需求兩個(gè)方面自住型需求包括了主動(dòng)型的需求就是老百姓主動(dòng)把小房換大房舊房換新房的買房需求第二種是被動(dòng)型需求就是動(dòng)拆遷的需求盡管銀行加強(qiáng)了個(gè)人住房抵押貸款的力度但是對(duì)自住型的購房沒有多大變化更沒有妨礙廣大低收入家庭的購房積極性被動(dòng)型需求有所放緩降低了拆遷速度實(shí)現(xiàn)了有節(jié)奏的釋放這個(gè)現(xiàn)象 在全國都有普遍性投資型需求方面在熱點(diǎn)城市比如上海杭州由于當(dāng)?shù)卣扇×艘恍┫拗仆顿Y性購房的舉措所以投資型需求比例有所下降比如最近杭州的調(diào)查以投資收益為力度的購房者只占購房者的 10％1 到 9 月份供求關(guān)系的情況 房價(jià)與地價(jià)今年 1 到 9 月份房價(jià)比同期上漲 399％土地交易價(jià)格上漲 366％22 大連市房地產(chǎn)市場狀況 分析及預(yù)測 2021 年上半年大連市商品房銷售出現(xiàn)量價(jià)齊漲局面商品房銷售面積增長456商品房銷售額增長 683商品房價(jià)格上漲幅度明顯高于銷售面積增幅大連市上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 2041億元增長 141商品房銷售面積銷售額 季度以來雙雙止降轉(zhuǎn)升上半年全市商品房銷售面積增長 456商品房銷售額增長 683商品房價(jià)格上漲幅度明顯高于銷售面積增長的幅度 7 月 24 日開始在大連世界博覽廣場舉行 2021 年大連夏季房交會(huì)有近 70 家商品房企業(yè)帶著 80 多個(gè)樓盤參展有意購房者和參觀展覽的人數(shù)都大大超過歷屆房交會(huì)從開發(fā)企業(yè)對(duì)外公布的參考房價(jià) 看大連市內(nèi)的中山區(qū)和沙河口區(qū)參展樓盤價(jià)格均在每平方米 9000 元以上許多樓盤參考價(jià)格超過每平方米 1 萬元有的甚至達(dá)到每平方米 15000 元以上從 2021 年 5月起大連市房價(jià)出現(xiàn) 2021 年的首次環(huán)比上漲目前繼續(xù)保持小幅上漲勢頭 2021年大連夏季房交會(huì)還舉辦了地產(chǎn)論壇來自國內(nèi)外的部分專家學(xué)者和地產(chǎn)商普遍看好未來房地產(chǎn)市場走勢但也有少數(shù)專家和地產(chǎn)商擔(dān)心地產(chǎn)泡沫會(huì)越來越大理由是房地產(chǎn)信貸投放過大雖然支持了地產(chǎn)規(guī)模和房價(jià)上漲但會(huì)造成更多房屋積壓和價(jià)格遠(yuǎn)離合理區(qū)間 2021 年 7 月四周大連市市內(nèi)四區(qū)商品房成交量為 4843 套相比六 月增加 567套其中中山區(qū)成交量 884 套西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)分別成交 115 套 689 套和3155套 7月四周大連市市內(nèi)四區(qū)商品房總體成交均價(jià) 8651元中山區(qū)七月均價(jià)為11756 元西崗區(qū)七月成交均價(jià)為 10809 元甘井子區(qū)七月成交均價(jià)為 5945 元沙河口區(qū)五月成交均價(jià)為 11635元 7月商品房總成交面積為 447萬平方米其中中山區(qū)成交面積 1013 萬平方米西崗區(qū)成交面積 097 萬平方米沙河口區(qū)成交面積 765 萬平方米甘井子區(qū)成交面積 2595 萬平方米本月大連夏季房交會(huì)如期舉行房交會(huì)期間來自國內(nèi)外的 21萬人次觀眾參觀了展會(huì)房屋成交 及意向 8427套建筑面積 719萬平方米金額 569 億元其中商品房成交及意向 6316 套建筑面積 556 萬平方米金