【正文】 南京市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展運行態(tài)勢良好：178。 全市當年工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)（電子、石化、鋼鐵、汽車）實現(xiàn)總產(chǎn)值達到約3,985億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計口徑）%；178。%。 截止至2007年底，%；178。 2008年底，人口向市區(qū)集聚的趨勢較為明顯，這將進一步促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2003年至2005年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長，%；178。 據(jù)抽樣調(diào)查，%。 2004年，城市消費品零售總額約864億元，%，主要是由于南京市消費品市場投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在南京市得到長足的發(fā)展；178。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長南京市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自2003年來保持著較好的增長勢頭：178。 2005年，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市場，當年的的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為296億元，%；178。 2008年，受世界經(jīng)濟環(huán)境影響，%。 位于南京河東中心城區(qū)，硬件設(shè)施達到甲級標準的寫字樓物業(yè)；178。 根據(jù)甲級寫字樓的的集聚程度，我們將南京市甲級寫字樓市場主要劃分鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，而作為新興發(fā)展區(qū)域的建鄴區(qū)將會在未來供應的市場部分涉及。 和其他的二線城市一樣，南京的甲級寫字樓市場的一個顯著特點就是“散賣”為主,純租賃項目很少；178。南京甲級寫字樓市場當前供應狀況截至2007年底，南京市共有約54萬平方米的甲級寫字樓供應；2003年至2007年的年均增長率約為8%左右；178。 經(jīng)歷了2006年較為集中的供應高峰后，2007年的供應量呈現(xiàn)了減緩的趨勢。 南京甲級寫字樓市場的銷售率水平在20032005年保持著較高的水平，當年的吸納量均超過了當年新增供應，主要由于消化之前的市場存量；178。178。 至2006年起，%，%,較之上年的稍有改善，當年的市場新增供應較少也是主要原因之一；178。南京甲級寫字樓市場租金及售價178。至2006年起至2007年，租金大幅提升，年均租金增長率達到了16%和12%；178。 南京地區(qū)甲級寫字樓的租金約為為35元/平方米/天，市中心區(qū)域的部分優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓租金，如世貿(mào)中心（金陵飯店西樓）。 南京市甲級寫字樓的平均售價當前約為人民幣14,417元/平方米；178。 2003年至2007年甲級寫字樓售價年均復合增長率約為20%, 伴隨著土地升值和建造成本的增加，售價保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭。 20082010年將是南京市甲級寫字摟集中上市供應的時段，總供應體量約在86萬平方米左右；178。 一批高質(zhì)量寫字樓將會陸續(xù)上市，如紫峰大廈、南京國際廣場、金陵飯店二期等， 這些優(yōu)質(zhì)項目必將提升甲級寫字樓市場的整體品質(zhì)和租售價格水平。 20032007年甲級寫字樓供應的年均增長率約為8%，截止07年底供應量約為54萬平方米；178。 已知市場數(shù)據(jù)，；178。市場需求量預測178。 甲級寫字樓的空置率在10%20%區(qū)間，處于供應失衡的預警狀態(tài)；178。市場風險預測預計至2016年底，南京市甲級寫字樓市場約有200萬平方米的市場存量與累計84萬平方米的市場吸納量，兩者之間存在很大的差距， 市場風險巨大。 位于南京中心城區(qū)，有國際一線品牌及國際二線品牌，國內(nèi)一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)模（建筑面積5,000平米以上）的商業(yè)設(shè)施；178。 根據(jù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的集聚程度，我們將南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要劃分為新街口、湖南路、總統(tǒng)府商業(yè)街、珠江路四個區(qū)域。 南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，可以追溯到19世紀50年代；178。 近幾年，南京的優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場，正從由百貨形態(tài)壟斷天下向購物中心、精品商業(yè)街等形式過渡。 截至2007年底，；％，（以中心城區(qū)人口為基準）；178。 1999年及2000年是南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)開業(yè)最集中的年份，而且絕大部分集中在新街口區(qū)域；178。南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場需求及空置率178。 百貨形態(tài)的商業(yè)設(shè)施入駐率都在100％；178。南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場租金178。 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金支付形式有兩種：一種是純租金方式，即沒有支付固定數(shù)額的租金；一種是扣率（營業(yè)額提成），即按單店銷售額的固定比例支付租金；178。 精品商業(yè)街采用固定租金的形式：1912當前租金的范圍從5元/平米/天～ 8元/平米/天。 未來三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量基本持平，平均每年26萬方左右；178。 河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域；特別是河西新城，隨著CBD開發(fā)的推進，大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來總量供應的29％；178。南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場小結(jié)南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場從2000年開始進入發(fā)展時期，目前主要以百貨商場為主南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)購物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)由于以百貨形式為主，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低南京當前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目以購物中心形式為主大部分的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來供應還是集聚在新街口河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應，市場仍有空間南京未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場（三）五星級酒店市場分析南京五星級酒店市場發(fā)展概述 178。 1983年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開業(yè)成為南京市第一家五星級酒店；178。南京五星級酒店市場當前供應狀況 178。 2003年后南京五星級酒店市場的供應量較為平穩(wěn)，之后在2004年和2006年供應量激增，共增加客房數(shù)1,235間，其中僅2006年內(nèi)就有4家五星級酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會議中心和紫金山莊，總供應客房數(shù)約867間；178。南京五星級酒店分布 178。 南京市的五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域，其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級酒店客房數(shù)分別占到總供應量的49%和22%,合計約3424間客房。 五星級酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)，且伴隨著江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)也有一定量的供應以滿足與日俱增的消費需求。 南京市的五星級酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率，2005年2007年。 相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級酒店年均70%以上的入住率，南京市的五星級酒店入住率保持著較高的水準，市場需求充足。 與南京五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對比的是其相對較低的房價，2005年和2006年的平均房價僅為500元/間/天和504元/間/天。 造成五星級酒店房價偏低的原因主要是價格戰(zhàn)，各大五星級酒店普遍采取“惡性價格戰(zhàn)”的策略招攬客源，對于整體市場的房價水平產(chǎn)生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級飯店，目前的平均房價水平僅在600元/間/天左右。 20082010年間南京市將有16家五星級酒店（包含丁山花園大酒店二期和湖濱金陵飯店二期）上市，總計客房數(shù)約4,339間，其中國際管理酒店未來供應約1,600間；178。 市中心區(qū)域仍然是五星級酒店的的聚集地，大量的新增供應在滿足日益增長的商務、會展需求的同時，對競爭日趨激烈的五星級酒店的房價水平將成為一個新的考驗，頂級國際品牌酒店的引入有望打破房價堅冰，實現(xiàn)整體提升；178。南京五星級酒店市場小結(jié)南京當前五星級酒店市場南京市五星級酒店市場進入2000年，進入了高速發(fā)展的時期目前五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)五星級酒店的年平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在70%以上各個酒店之間的惡性價格競爭導致平均房價一直處于較低的水平未來供應以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應伴隨著供應量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平南京未來五星級酒店市場（四）中高檔公寓市場分析中高檔公寓定義本節(jié)主要研究南京的中高檔公寓市場（不包括別墅），主要指位于市中心區(qū)域（鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和建鄴區(qū)），目前銷售均價在8,000元以上的公寓項目。 南京中高檔公寓市場起步于2001年，代表性項目有金鷹國際花園等；178。 各區(qū)中，鼓樓、建鄴兩區(qū)發(fā)展迅速，2002－2007年累計上市面積均達到200萬平方米左右，分別位列全市首位和次席。 2003－2007，南京中高檔公寓累計供應穩(wěn)定增長，％，至2007年，市場累計供應量達到730萬平方米；178。 2005年起受土地供應限制及宏觀調(diào)控影響，新增供應逐年回落，2007年僅109萬平方米，成為2003年以來的最低值。 2002－07年中高檔公寓供應集中在中心五城區(qū)；178。 建鄴區(qū)中高檔公寓累計供應為198萬平方米市場發(fā)展主要得益于政府的河西新CBD規(guī)劃；178。南京中高檔公寓市場需求狀況及銷售率178。 2003－2007，南京中高檔公寓銷售面積與新增供應呈同步發(fā)展態(tài)勢，總量相差較少，市場表現(xiàn)健康；178。南京中高檔公寓市場售價趨勢178。南京中高檔公寓市場未來供應狀況178。 受中心城區(qū)可用土地減少影響，未來南京中高檔公寓供應主要集中在建鄴區(qū)。 高品質(zhì)的建設(shè)標準：擁有很高的設(shè)計、建筑標準，在外立面，內(nèi)部硬件設(shè)施方面大幅高于普通高檔公寓，部分項目成為地標性建筑；178。 物業(yè)管理：國際知名酒店管理集團管理或相應級別的物業(yè)管理公司，提供完整、便捷的物業(yè)服務；178。南京目前市場上的國際標準服務式公寓主要集中在幾所五星級酒店，以長期出租為主的部分大面積的酒店客房；2007年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國際標準服務式公寓。 1998年伴隨著南京金絲利喜來登酒店的開業(yè)，標志著國際標準服務式公寓的雛形進入南京；178。 2001年后，南京國際標準服務式公寓的發(fā)展一直是停滯不前，直至2007年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)，標志著真正意義上的國際知名服務式公寓品牌進入南京，為未來市場發(fā)展帶來良好的契機。 至2007年底，南京市國際標準服務式公寓數(shù)量為5家，總客房數(shù)約425間；178。 直至2001年，新增供應驟然激增，蘇寧環(huán)球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場新增了約194間客房的供應；178。南京國際標準服務式公寓需求狀況及出租率178。 2007年全市的服務式公寓的平均入住率僅為為48%，主要是由于建鄴區(qū)的仁恒輝盛閣國際公寓在當年11月入市，其當年激增的供應量和20%的出租率和丁山花園大酒店公寓樓的年平均出租率持續(xù)走低至60% 是導致整體市場平均出租率走低的直接原因。 南京市服務式公寓的的租金水平基本保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢，2005年的平均租金為251元/平方米/月，20062007年的租金水平保持不變，基本維持在255元/平方米/月的水平；178。 由于建鄴區(qū)仁恒盛輝閣國際公寓在2007年開業(yè)，地理位置的劣勢在一定程度上體現(xiàn)在其相對較低的租金水平上僅為210元/平方米/月，對比上海目前的國際標準甲級服務式公寓平均租金270元/平方米/月，未來還有很大的發(fā)展空間。 20082010年間，目前所知的僅有兩個國際標準服務式公寓項目將于2009年上市，且兩個項目均位于市中心的鼓樓區(qū)，其中最引人注目的是位于南京國際廣場的服務式公寓項目，此項目已被摩根士丹利收購，且交由其全資擁有的物業(yè)管理公司置茂行進行管理。178。 距離新街口2公里、（自九華山越湖隧道直達），出行較為便利。 中山東路代表民國軸線的主干路，瑞金路是體現(xiàn)城市生活氣息的重要次干路。 隨著新街口地區(qū)向東的聯(lián)合發(fā)展，新街口中心區(qū)的功能逐步沿中山東路向以東地區(qū)輻射，必將影響到項目的價值與功能布局。178。道路兩側(cè)開口共計10個，均為右進右出形式。 中山東路為城市主干路，本段為雙向5車道。解放路項目西及南部區(qū)域交通通行差項目周邊公共交通站點分布178。178。道路兩側(cè)共計開口12個，路中設(shè)置紅綠燈2處，公交站臺3處。 由于受到城東快速干道的影響，由北向南沿龍蟠中路行駛的車輛必須在四叉路口（龍蟠中路和瑞金路）才可左轉(zhuǎn)至由南向北的車道，進入地塊的中部；178。根據(jù)現(xiàn)狀和未來規(guī)劃，地塊未來公共交通設(shè)施較為完善， 出行較為便利。 項目周邊有多個公交站點，區(qū)內(nèi)公共交通較為便捷；178。 遠期規(guī)劃中的地鐵3號線（預計將于2015年建成）也會在項目附近有兩個出口，具體位置有待確定（明故宮站、瑞金路站）；項目周邊設(shè)施及景觀資源分布項目周邊旅游資源豐富，主要景點均位于步行范圍內(nèi)，對于項目本身未來的商業(yè)、高星級酒店等相關(guān)物業(yè)市場的針對客源市場起到有益補充。 歷史積淀深厚鄰近明故宮遺址、西華門公園，體現(xiàn)皇家氣度、滄桑變遷、厚重歷史；隔河西望大行宮總統(tǒng)府、梅園新村等，反映民國時期的建筑風貌。 n教育科研集中周邊有南航、五十五所、通信工程學院、江蘇軟件園。 n文化休閑設(shè)施豐富項目地塊分析有中國第二歷史檔案館、南京博物院、國民黨監(jiān)察委員會辦公樓舊址等展覽館。地塊基地分析目前整個地塊內(nèi)大多數(shù)為老舊的廠房設(shè)施為主；因此對于本地塊的未來開發(fā)物業(yè)類型來說，利用價值不大；除去必須保留的建筑物，建議可以考慮保留少部分廠房改造成具有特色的精品酒店、零售商業(yè)設(shè)施外，其他建筑將建議不再保留。項目地塊內(nèi)有大量的綠化空間， 在未來地塊的綜合開發(fā)過程中，可以加以利用以，美化項目區(qū)域內(nèi)的環(huán)境。 地塊北面、東面不沿街，地塊南面部分不沿街：極大減少了地塊的商業(yè)利用價值，影響了地塊的可觀性，限制了地塊整體布局；178。（二）項目分析（SWOT分析）項目優(yōu)勢（Strength）178。新街口商圈在南京商業(yè)發(fā)展中有著非常重要的地位，無論是行業(yè)歷史，還是對南京消費者還是周邊城市的影響都有向心力作用，其輻射范圍面向全南京市乃至周邊地區(qū)。本項目在規(guī)劃上可以改變以往陳舊低檔消費的面貌，在規(guī)模上可以塑造一處新的商業(yè)商務地標，改變南京城市商業(yè)商務格局。 交通優(yōu)勢交通樞紐規(guī)格影響商業(yè)形態(tài)。地塊擁有便利的交通條件，中山東路是代表民國軸線的主干路，瑞金路是體現(xiàn)城市生