【正文】 被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁(yè) 共 58 頁(yè) 身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。一般應(yīng)進(jìn)行以下內(nèi)容的調(diào)查： 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、金融財(cái)稅政策、鼓勵(lì)投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧稀⒃O(shè)備供應(yīng)狀況、市場(chǎng)價(jià)格及有關(guān)物資信息。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開發(fā)項(xiàng)目功能、質(zhì)量、價(jià)格及改進(jìn)提高的要求。 資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來(lái)源進(jìn)行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計(jì)的折現(xiàn)率 ic，將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程師總體負(fù)責(zé)，開發(fā)、銷售、財(cái)務(wù)部門人員參與組成研究小組，開展工作。項(xiàng)目投資總額 100% 靜態(tài)投資回收期（ Pt） 投資回收期（ Pt） =累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) — 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值247。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。 向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 工程部組織實(shí)施項(xiàng)目（場(chǎng)地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場(chǎng)，必要時(shí)爭(zhēng)取辦理“七通一平”。 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報(bào)建、開工報(bào)告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。經(jīng)濟(jì)部應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項(xiàng)目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。 技術(shù)檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應(yīng)辦法進(jìn)行管理。為促進(jìn)銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。 房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開發(fā)部、財(cái)務(wù)部共同寫出開發(fā)項(xiàng)目投資效益總結(jié)報(bào)告，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。 物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。 會(huì)議的時(shí)間變更或取消由工程例會(huì)主持人決定。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。 施工圖管理制度 1 目的 施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎(chǔ)。 公司存檔 2 套，總工 1 套，工程部、經(jīng)濟(jì)部各 1 套。 對(duì)局部更改（變更量大于 條者）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。 審學(xué)圖紙要做認(rèn)真記錄，并分類整理形成《審學(xué)圖紙意見書》，送達(dá)設(shè)計(jì)單位以備解決答復(fù)。 施工圖設(shè)計(jì)交底制度 1 目的 為全面貫徹設(shè)計(jì)要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時(shí)，也為解答《審學(xué)圖紙意見書》中所提的問題。 結(jié)構(gòu)方案的實(shí)施要求，關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負(fù)責(zé)人發(fā)言，由總監(jiān)進(jìn)行總結(jié)。 在施工單位進(jìn)入、撤出工地現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，相關(guān)工程技術(shù)人員組織監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員對(duì)施工用水表的表號(hào)、數(shù)字、型號(hào) 及電表的型號(hào)、表號(hào)、數(shù)字、互感器的倍數(shù)等參數(shù)記錄并三方簽字認(rèn)可，項(xiàng)目公司設(shè)立專門檔桉，工地有專人負(fù)責(zé)。 4 管理控制程序 隱蔽工程驗(yàn)收必須在下一工序前進(jìn)行，由項(xiàng)目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，并作好監(jiān)控記錄。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁(yè) 共 58 頁(yè) 項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審查《竣工工程質(zhì)量等級(jí)核驗(yàn)表》。 參加人包括開發(fā)部、工程部、銷售部、經(jīng)濟(jì)部、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員。 屬于開發(fā)單位自行安排的項(xiàng)目，項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)要求 工程部、經(jīng)濟(jì)部督促完善。 由工程部組織 開發(fā)部、經(jīng)濟(jì)部、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行 圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，執(zhí)行《圖紙審學(xué)制度》、《施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)交底制度》。 工程部 監(jiān)視測(cè)量監(jiān)理公司及施工單位，確保使用經(jīng)檢驗(yàn)合格的材料、構(gòu)件及設(shè)備。 工程施工投資控制 工程施工安全控制 項(xiàng)目公司組織工程部監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位是否建立、健全與現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工有關(guān)的規(guī)章制度。 工程變更包括： 設(shè)計(jì)變更。 嚴(yán)格控制的原則。 項(xiàng)目公司經(jīng)理同意的在征求設(shè)計(jì)單位同意后由相關(guān)部門下發(fā)變更意見書；不同意的由相關(guān)部門出具意見返回監(jiān)理單位。 對(duì)監(jiān)理單位的要求 監(jiān)理單位應(yīng)能獨(dú)立完成該工程項(xiàng)目所委托的全部監(jiān)理工作，不得轉(zhuǎn)讓或分包； 提交該項(xiàng)工程的監(jiān)理大綱和監(jiān)理規(guī)劃； 參加該項(xiàng)目總監(jiān)成員和其它監(jiān)理工程師的資質(zhì)要求和人才網(wǎng)絡(luò)要求； 從事監(jiān)理工作的人員組成應(yīng)能滿足該項(xiàng)工程的全部專業(yè)要求，監(jiān)理單位需提交 隨工程進(jìn)度監(jiān)理人員上崗直方圖和監(jiān)理機(jī)構(gòu)設(shè)置框圖； 報(bào)送為該項(xiàng)工程監(jiān)理任務(wù)所必需的設(shè)備清單（其中注明自身能提供的部分）； 提供準(zhǔn)備用于本項(xiàng)工程監(jiān)理工作的各種主要監(jiān)理表格，向業(yè)主的報(bào)表格式，監(jiān)理單位進(jìn)行管理的監(jiān)理記錄和資料管理表格等； 提交實(shí)施該項(xiàng)目工程報(bào)價(jià)和計(jì)算依據(jù)； 填寫監(jiān)理單位情況調(diào)查表，見附表 4。 承包商對(duì)監(jiān)理的評(píng)價(jià)。 4 對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ探?jīng)濟(jì)簽證辦理程序 事件已經(jīng)發(fā)生； 工程承包商填寫并申請(qǐng)辦理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償； 施工監(jiān)理審核并簽署意見； 公司組織內(nèi)部審核同意； 甲方代表編號(hào)、簽署后加蓋工程經(jīng)濟(jì)簽證專用章；原件（至少一份）工程部保管，復(fù)印件經(jīng)濟(jì)部備案。 2 公司工程招標(biāo)的方式有公開招標(biāo)、不定向議標(biāo)、定向議標(biāo)。 4 實(shí)行議標(biāo)的工程發(fā)包由項(xiàng)目公司經(jīng)理牽頭，工程部編制初步施工方案，經(jīng)濟(jì)部自行或委 托編制標(biāo)底（委托編制的，要審核），并參照國(guó)家招投標(biāo)法及行業(yè)相關(guān)管理辦法由經(jīng)濟(jì)部組織開展。 以上內(nèi)容按照業(yè)務(wù)對(duì)口的原則由公司經(jīng)濟(jì)、工程、財(cái)務(wù)等職能部門分別評(píng)審。非委托的標(biāo)底由經(jīng)濟(jì)部組織編制。 附表 1 投標(biāo)資格預(yù)先審查表 年 月 日 議標(biāo)項(xiàng)目 受審企業(yè)名稱 審查內(nèi)容 審查結(jié)論 審查人 資格審查 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 31 頁(yè) 共 58 頁(yè) 履約（信用）審查 資金審查 企業(yè)運(yùn)營(yíng)審查 其它審查 領(lǐng)導(dǎo)意見欄 注： 資格審查包括：企業(yè)資質(zhì)或是否直銷商，以往工程質(zhì)量或產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)等； 履約審查包括：近兩年合同履行情況（合 同約定與實(shí)際相對(duì)照）等； 資金審查包括：企業(yè)流動(dòng)資金、企業(yè)支付能力、以往合同約定付款等； 企業(yè)運(yùn)營(yíng)審查包括：企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制、擬派人員等。進(jìn)度必須與投資控制結(jié)合起來(lái)，并在合同中重點(diǎn)體現(xiàn)，必須有工程進(jìn)度控制技術(shù)文件作為合同附件。 質(zhì)量保修期限不得低于國(guó)家規(guī)定期限，保修金比例不得低于國(guó)家規(guī)定額度。對(duì)于承包方自購(gòu)的主要材料，合同中應(yīng)在設(shè)計(jì)書或協(xié)議書中按國(guó)家相關(guān)規(guī)范明確材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。合同管理職責(zé)分屬各職能部門。編制完成后的標(biāo)底在公布前應(yīng)嚴(yán)格保密。 采用公開招標(biāo)方式的，資格預(yù)審后參與投標(biāo)的工程承包商數(shù)執(zhí)行國(guó)家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定；采 用不定向議標(biāo)方式的，資格預(yù)審后參與投標(biāo)的工程承包商不得少于三家。項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)安排招標(biāo)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 定向議標(biāo)的工程發(fā)包范圍： 工程造價(jià)在 10 萬(wàn)元內(nèi)的非關(guān)鍵工程。對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰的工程經(jīng)濟(jì)簽證辦理原則及方法參照對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ探?jīng)濟(jì)簽證辦理原則和方法。從開發(fā)商角度講，它包括對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ探?jīng)濟(jì)簽證（工程經(jīng)濟(jì)索賠文件）和對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰的工程經(jīng)濟(jì)簽證（工程經(jīng)濟(jì)反索賠文件）。 4 建立監(jiān)理公司檔案 依法簽定的監(jiān)理委托合同； 各種工作會(huì)議記錄； 監(jiān)理工作的各種表格： 向承包商發(fā)出的表格； 向業(yè)主的報(bào)表； 監(jiān)理記錄； 監(jiān)理月報(bào)； 往來(lái)的文件和函電。 監(jiān)理單位、施工單位如有意見需在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)反饋給建設(shè)單位。 4 工程變更的管理范圍劃分 設(shè)計(jì)變更、技術(shù)文件變更、施工工藝變更由工程部負(fù)責(zé)，經(jīng)濟(jì)部配合完成； 工程量變更、合同條件變更、施工時(shí)間變更由經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合完成； 一般性的變更由項(xiàng)目公司經(jīng)理作最后審批； 對(duì)項(xiàng)目投資、工期影響較大的工程變更報(bào)請(qǐng)公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。 有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)文件的變更。記錄檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，并以監(jiān)理通知的形式下發(fā)施工單位，責(zé)令限期整改。發(fā)生質(zhì)量事故時(shí)，由監(jiān)理單位組織進(jìn)行調(diào)查處理。 項(xiàng)目公司組織現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員、監(jiān)理單位、施工單位召開開工會(huì)議。 工程施工控制程序 1 目的 通過對(duì)工程施工控制，確保工程施工的順利進(jìn)行，保證工程建設(shè)的進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 交接驗(yàn)收的程序 開發(fā)部、銷售部的側(cè)重點(diǎn)在于工程的使用功能、標(biāo)準(zhǔn)是否符合要求。 對(duì)質(zhì)量監(jiān)督站所提出的問題由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量問題處理通知單》，督促施工單位限期整改完畢，并報(bào)送整改報(bào)告，直至通過竣工驗(yàn)收。隱蔽工程中的重要部位整改時(shí)應(yīng)攝影（拍照）備查。 各施工單位在各自施工場(chǎng)地內(nèi)的臨時(shí)水電使用、管理在監(jiān)理單位、開發(fā)單位的監(jiān)督下進(jìn)行，并對(duì)其安全性負(fù)全部責(zé)任。 2 適用范圍 本規(guī)定適用于各項(xiàng)目公司工程管理中施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)所有的施工單位的臨時(shí)用水、用電及水電設(shè)施的使用、管理、計(jì)量。 對(duì)各專業(yè)間穿插施工的要求。 施工單位參加人員：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、各專業(yè)施工員、預(yù)算員。 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對(duì)照，是否有不符之處。 竣工圖一般應(yīng)繪制 4 套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。 施工單位 4 套 （ 為其保留 4 套作為繪制繪制竣工圖使用 ） ，監(jiān)理公司1 套。 完整的施工圖應(yīng)包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動(dòng)報(bào)警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計(jì)說明書等。 例會(huì)主持人對(duì)會(huì)議進(jìn)行總結(jié)。 與會(huì)人員參加例會(huì)時(shí)需簽到，收到《例會(huì)紀(jì)要》后需簽收。 5 附則 本制度自正式頒布之日實(shí)施。 公司在資金情況允許的條件下，可將所開 發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對(duì)外租賃，獲得長(zhǎng)期的租金收益。 銷售開始后，應(yīng)隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)、銷售情況對(duì)售房?jī)r(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 收集開發(fā)項(xiàng)目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察報(bào)告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會(huì)審記錄、重要施工日志、 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁(yè) 共 58 頁(yè) 材料化驗(yàn)與試驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收單、設(shè)計(jì)變更記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證、質(zhì)量事故處理報(bào)告、竣工決算書等。施工單位按合同提報(bào)工程付款計(jì)劃后，由經(jīng)濟(jì)部進(jìn)行審核，并配合財(cái)務(wù)部撥款。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計(jì)的時(shí)間安排選擇供貨商，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。宜采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工，并應(yīng)有與對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎(jiǎng)罰相對(duì)應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。 如系舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請(qǐng)有關(guān)部門驗(yàn)收。 土地合同訂立：項(xiàng)目確定后，開發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作 開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR） FPVR=FNPV247。 開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審，研究報(bào)告必須上報(bào)國(guó)華實(shí)業(yè)公司，并由其主持論證審批。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時(shí)，方案的收入與支出相平衡，此時(shí)方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點(diǎn)。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁(yè) 共 58 頁(yè) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有靜態(tài)法和動(dòng)態(tài)法兩種。通過對(duì)有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞?。主要包括?xiàng)目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。主要包括項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢(shì)、開發(fā) 量、價(jià)格水平及潛在需求。 目錄