【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 48 頁 為 115萬平方米。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 戶，比 1999 年增長 %，說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。 （ 1）個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。從圖中可以看出： 2020年 XX 市商品房個(gè)人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到 %的水平，個(gè)人購買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。 2020 年第四季 度房地產(chǎn)投資總額為 億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出：2020 年各季度 XX 市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表： 各季度 XX 市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價(jià)格保持攀升。2020 年， XX 市正式步入住宅的商品時(shí)代。經(jīng)過 1999 年的過度轉(zhuǎn)換，從 2020 年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商 品在 2020 年完全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。 2020 年 XX 房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 48 頁 市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。 3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為 195 萬平方米，竣工面積為65 萬平方米，占全市住宅總竣工面積的 %，全年銷 （預(yù)）售 萬平方米，其中預(yù)售 萬平方米，銷售率超過 100%，解決了 1 萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。 2020 年 XX 市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而 XX市現(xiàn)在存 量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場的操作空間很大。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了 XX 房地產(chǎn)市場的梯級(jí)消費(fèi)需求。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“ 8 成30 年”的期限。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的 1/4 強(qiáng)。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款9019 戶，共計(jì) 億元，同比增長 %；支持個(gè)人購房建筑面積達(dá) 萬平方米，房屋總價(jià)值達(dá) 億元。 2020 年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 起，比 1999 年增長 %，說明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。 1999 年底成立了 XX 市住房擔(dān)保公司， 2020 年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù) 300 起，發(fā)放貸款 4000 萬元，其中 50%為購買新建商品房的貸款， 50%為住房抵押融資。 2020年 XX 市圍繞加快啟動(dòng)住房二 級(jí)市場開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。與此同時(shí) 2020 年 8 月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了 XX 市中介市場的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 48 頁 范和自律，為活躍 XX 市二、三級(jí)市場起到了十分重要的作用。 2020 年 XX 市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步 了活躍住房市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市的房交會(huì)，共銷售商品房 5662 套，成交面積 萬平方米，成交金額 13 億元；二手房成交 1681 起，成交面積 15 萬平方米，成交金額 億元；辦理權(quán)證 1876 起；辦理抵押、按揭 245 起。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷， 2020 年在徐東路上縱橫不下 10 個(gè)樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。同樣光谷也是 2020 年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2020 年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購買力的強(qiáng)勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。而面積大都在 90120 平方米之間。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為 2020 年銷售的一個(gè)新變化。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2020 年 11 月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。 6．從樓盤設(shè)計(jì)上看， 2020 年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求， 2020 年整個(gè)市場中有歐式風(fēng)格 ，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。 7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求， 2020 年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。例如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地 平方米，綠地率 40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。 8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2020 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。 9．從樓盤的賣點(diǎn)來看， 2020 年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。 2020 年隨著麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。 2020 年 XX 房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 48 頁 3． 3 分類物業(yè)特點(diǎn)（億房網(wǎng) 據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)， 2020 年四個(gè)季度， XX 市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看 出， 2020 年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在 2020 年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。 2020 年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別 為 元 /平方米、 1963 元 /平方米、 元 /平方米、 元 /平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）全年平均價(jià)格為 元 /平方米。 寫字樓 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 48 頁 由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好 2020 年我市寫字樓價(jià)格較往年都有提高。 2020 年寫字樓市場的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對其價(jià)格的影響程度加大。寫字樓地段 價(jià)格分布圖如下： 1．建設(shè)大道上自青年路，下至 香港路一帶是 XX 市高檔寫字樓最密集的地方。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在 7580 元 /平方米 ，平均月租價(jià)為 60 元 /平方米，平均入住率為 60%左右。平均售價(jià)為 5036 元/平方米，平均月租金為 元 /平方米，入住率為 55%，退居次席。聚集了武信大廈、金濤大廈 、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為 4160 元 /平方米，平均月租價(jià)為32..8 元 /平方米，入住率為 50%左右。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價(jià)為 4091 元 /平方米，平均月租價(jià)為 元 /平方米，入住率達(dá) 70%。平均售價(jià)為 3810 元 /平方米，平均月租價(jià)為 30 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 48 頁 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 商業(yè)服務(wù)用房 2020 年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。我市 2020 年新開大型商場2 家 —— 莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價(jià)格回漲。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。 3． 2020 年及未來 XX 市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng) 2020 年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢。 1． 2020 年 XX 市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到100 億，住宅竣工面積達(dá) 500 萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 48 頁 經(jīng)濟(jì)熱潮。 2． 2020 年， XX 市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購買力。 經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進(jìn)市場流通將有重要的推動(dòng)作用。推行一個(gè)窗口 收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 另據(jù)專家預(yù)測， 2020 年房地產(chǎn)價(jià)格的大 趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如 2020 年國家加大住房公積金的歸 集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場消化，提高市場價(jià)格起到積極作用。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。 111 月累計(jì)完成工業(yè)增加值 21327 億元，比上年同期增長 %。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。 111月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 11 月份全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲 %， 111 月累計(jì)平均，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上 漲%。 （二） XX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 今年以來， XX 市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP 增長帶來的財(cái)政收入增長額約為 13 億元左右。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成 億元，增長 %；房地產(chǎn)完成 億元，增長 %。對外貿(mào)易 10 月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口 3451 萬美元，比上年同期增長%，保持較高的增長幅度。 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類指數(shù)值為 點(diǎn)，明顯低于去年同期 點(diǎn)的水平。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。其中，商品住宅銷售