【正文】 表 3 ................................................... 4 附表 4 ................................................... 5 附表 5 ................................................... 6 附表 6 ................................................... 7 附表 7 ................................................... 8 附表 8 ................................................... 9 附表 9 .................................................. 10 附圖 1 .................................................. 11 附：住宅需求調查問卷結果 ................................ 12 參考文獻 ............................................... 13 致謝 .......................................錯誤 !未定義書簽。 feasibility analysis。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項目抗風險能力較強，該項目可行。分別為項目總說明，項目概況，市場調研及分析，項目規(guī)劃設計分析，項目進度安排，投資收益分析，項目風險分析及結論和建議?？尚行匝芯孔鳛轫椖客顿Y決策的依據(jù)、籌集建設資金的依據(jù)、開發(fā)商與有關部門簽訂合同的依據(jù)以及編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)是項目成敗的先決條件。 I 摘 要 房地產開發(fā)是在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。要想使開發(fā)項目達到預期的經濟效果，首先必須做好可行性研究工作。 該項目可行性研究報告共分八部分。 李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項目在整個投 資期內，財務內部收益率大于基準收益率，財務上可行。 關鍵詞：房地產開發(fā)項目 ； 可行性分析 ； 投資收益分析 ； 風險分析 II Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility Study Abstract Real estate development on the land legally acquired stateowned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructure, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contract basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and remendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benchmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project riskresisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects。 return on investment analysis。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 1 1 項目總說明 項目背景 、黃海之濱，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤，是中國東部重要的海濱城市，也是國家五個計劃單列市之一。 青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積 10654 平方公里，第六次人口普查全市常住人口為 萬人 ，其中市區(qū) 1159 平方公里，市區(qū)人口 萬人。近來，旅游 經濟的火熱和外地人的大量涌入，臨近日本、韓國等獨特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭取進入全國大中城市前列的定位，使越來越多的外國人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿Γ角鄭u投資房產。成為最為火熱的行業(yè)。短短幾年的時間里，青島房產價格翻了 12 倍，甚至更多。初步核算，全市實現(xiàn)生產總值 (GDP) 億元，比上年增長 %。全年居民消費價格上漲 5%,八大類商品價格不同程度上漲，其中居住上漲 %。 統(tǒng)計公報指出，去年 全年房地 產開發(fā)完成投資 億元，增長 %。經濟適用房施工面積 萬平方米 ，竣工面積 萬平方米。面積 98 平方公里，人口 51 萬。 2020 年全年實現(xiàn)地方生產總值 240 億元，同比增 長 %。 編制依據(jù) 編制依據(jù)是國家有關部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為： （ 1）《 青島國民經濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 》； （ 2）《 青島市 2020 至 2020 住房建設發(fā)展規(guī)劃》； （ 3）《 青島市城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020） 》； （ 4）建設部建標 [2020]205 號《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》； （ 5）《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》； （ 6）其他相關專業(yè)設計規(guī)范； （ 7）青島市統(tǒng)計局、房產局等政府部門 發(fā)布的相關信息資料； （ 8）青島市國土資源與房屋管理局國有土地使用權掛牌出讓公告。 宗地位置 本地塊位于青島市李滄區(qū)，東臨漢川路，南瞰雙峰山，北依世園會主園區(qū)，小區(qū)出入口緊靠九水廣場，距九水東路交通主干道不足百米，外享繁華，內得幽靜。 宗 地現(xiàn)狀 《青島市人民政府關于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關問題的會議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。 ：權屬清楚，四鄰無爭議。 市政配套 該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔 ,北臨青島恒大實業(yè)集團公司 ,用地西側為瀝青路面的現(xiàn)狀道路 ,東側為沙土路面的大車路。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 5 九水東路現(xiàn)狀管線有煤氣一條、給水一條、郵電一條。材質為鋼，管徑為 400 毫米； ：位于九水東路道路北側。材質為 PVC，管徑為 50*36+12*12 厘米。 ：海洋大學嶗山校區(qū)，青島酒店管理學院，恒星職業(yè)學院，青島體育運動學校，廣播電視大學，規(guī)劃建設的潛艇學院等高校學府毗鄰項目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。前往李村商業(yè)圈僅10 分鐘車程，前往枯桃花卉市場交通便利快捷，是未來業(yè)主休閑購物的理想去處。 規(guī)劃控制要點 規(guī)劃用地性質：居住用地； 用地使用強度：容積率 建筑密度 ％ 綠地率 35％ ； 出讓年限： 70 年； 產權類型：大產權房 ； 設計要求 建筑高度 ： 多層住宅建筑，建筑限高 20 米滿足機場凈空要求 ； 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 7 建筑間距 ： 按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距 ； 退后道路紅 (綠 )線 ： 退后周邊道路紅 (綠 )線 10 米以上 ； 退后周邊地界 ： 退后周邊地界 6 米以上 ； 交通出入口位置 ： 機動車出入口設置在小區(qū)西側，交通出入口間距要符合有關道路交 叉口設置規(guī)范的技術要求，組織好用地周邊動靜態(tài)交通 ； 停車規(guī)模 ： 配備充足的停車位 ,停車形式為地上停車場。新國八條要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準利率的 倍。 2020 年 4 月 6 日，再次調息，上調金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構一年期存貸款基準利率分別再上調 個百分點，其他 各檔次存貸款基準利率相應調整，由 %上調到 %，后期存貸款利率仍不斷上調； 5 月，國家發(fā)改委要求開發(fā)商進行“一房一價”公示； 7 月，央行年內第三次加息，房貸利率十年最高點； 8 月，建設部公布二三線城市限購“五條標準”； 12 月，中央明令限購令續(xù)期，房產稅試點范圍將擴大。 年 1 月 30 日下午，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展 的意見》 (簡稱“十二條” )，“十二條”對“限購令”執(zhí)行做了詳細要求，并將從住房用地供應、中低價位中小套型商品房供應、保障性住房建設、房地產經紀機構管理、房屋銷售和轉讓管理、個人住房信息系統(tǒng)建設和完善住房工作責任制等十二個方面，貫徹落實國家 房地產市場調控部署，持續(xù)推進島城房地產市場健康發(fā)展。 2020 年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策。 青島市近期規(guī)劃發(fā)展方向 2020 年 4 月 15 日青島市人民政府辦公廳印發(fā)的《 青島 市 國民經濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 》，青島市 城市發(fā)展布 局為：立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，優(yōu)化整合全市國土空間資源，以環(huán)膠州灣區(qū)域為核心，以組團布局為主要形態(tài)，形成各組團布局有機銜接、功能定位清晰的網路化城市空間結構，李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 9 構建“環(huán)灣型、組團式、多層次”的大城市發(fā)展新格局。 b.《青島市城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020）》提出 “環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展 ”的戰(zhàn)略思想，將城市空間資源的利用向集約化、內涵式方向引導、控制與發(fā)展；并正式確立了 “依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射 ”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，致力于積極構建青島、黃島、 紅島、嶗山 “一主三輔 ”的現(xiàn)代化城市框架，以強化主城的內涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進新城區(qū)建設為目標，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點，全面增強主城的綜合實力，提升主城的輻射和帶動能力。 青島市房地產現(xiàn)狀及價 格走向 2020 年青島市全市生產總值達到 億元，同比增長 %，經濟運行平穩(wěn)，主要經濟指標均快速增長。 全市商品房施工面積為 5690 余萬平方米，增長 %；新開工面積為 萬平方米，增長 %；商品房竣工 萬平方米，下降 %；全市銷售房屋面積 1028 萬平方米，下降 %，待售商品房面積增加 %。 在限購、限價、加息等宏觀政策下，青島市商品住宅銷售量受到一定的遏制，但由于在成交樓盤中不乏高端樓盤，銷售價格仍持續(xù)在高位。 5 月 18 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了 2020 年 4 月 70 個大中城市住宅銷售價格變動情況。與去年同期相比，青島房價下降 %，為近年來最大跌幅。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。眾多大型房企落戶李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級別的房地產項目在李滄就有 6 個之多， 萬科生態(tài)城，綠城，中海國際社區(qū)，時代城，中南世紀城，海岸華府，這些項目 地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會逐步從李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 11 浮山后等傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉入李滄九水路，金水路，虎山東側等區(qū)域。 圖 33 李滄區(qū)新建住宅均價走勢圖 目前，李滄樓