【正文】 ................. 32 投資收益率 ....................................................... 32 財務(wù)凈現(xiàn)值 ....................................................... 32 財務(wù)內(nèi)部收益率 ................................................... 33 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） V 投資回收期 ....................................................... 33 財務(wù)分析總結(jié) ..................................................... 34 風(fēng)險分析 ............................................................. 34 敏感性分析 ....................................................... 34 盈虧平衡分析 ..................................................... 35 定性分析 ......................................................... 35 風(fēng)險控制 ......................................................... 36 環(huán)境影響分析 ......................................................... 36 環(huán)境影響因素 ..................................................... 36 施工期的環(huán)境影響 ................................................. 36 環(huán)境影響的控制措施 ............................................... 37 結(jié)論 與建議 ........................................................... 37 結(jié)論 ............................................................. 37 建議 ............................................................. 38 參考文獻 .................................................... 39 附錄 ....................................................... 40 致謝 ....................................................... 46 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 1 研究背景 隨著過去二十年房地產(chǎn) 行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)的地位越來越不可動搖。 20xx 年我國房地產(chǎn)發(fā)展勢頭強勁，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 85013億元， 比上年增長 %，其中住宅投資 58951億元，增長 %；辦公樓投資 4652 億元，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 11945 億元，增長 %[1]。 表 11 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)完成情況及增長速度 指標(biāo)名稱 絕對數(shù) 單 位 增長率 % 投資額 86013 億元 其中：住宅 58951 億元 房屋新開工面積 20xx08 萬平方米 其中：住宅 145845 萬平方米 房屋施工面積 665572 萬平方米 其中：住宅 486347 萬平方米 房屋竣工面積 101435 萬平方米 其中：住宅 78741 萬平方米 商品房銷售面積 130551 萬平方米 其中：住宅 115723 萬平方米 20xx 年 2 月 20 日， “新國五條” 調(diào)控政策出臺，然而該政策對市場抑制性影響有限，甚至房產(chǎn)市場一度變得更加火爆?？傮w來講，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控有著很大的決心，但是 20xx 年房地產(chǎn)政策調(diào)控的效果并沒有顯現(xiàn)出來。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 2 研究目的 在住宅房地產(chǎn)開發(fā)中，無論對于開發(fā)商還是投 資者、經(jīng)營者，高收益與高風(fēng)險總是如影隨形，要想獲得高收益，就必須承擔(dān)高風(fēng)險，問題的關(guān)鍵在于如何采取一個有效的措施，盡量規(guī)避風(fēng)險，獲取最大的利益，一個有效的辦法就是 —— 尋求多點平衡，即房地產(chǎn)的風(fēng)險與利益的平衡機制 [2]。本文運用相關(guān)理論，以常熟市弘陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的原國棉廠地塊項目為對象，通過項目的財務(wù)分析和風(fēng)險分析來評價項目的投資價 值，為常熟市房地產(chǎn)項目的合理開發(fā)提供依據(jù)。企業(yè)存在的終極目的是利潤最大化，實現(xiàn)利潤最大化無非“開源節(jié)流” ,“開源”要求對現(xiàn)有資源進行整合，發(fā)揮其最大效益；“節(jié)流”是成本費用的降低、控制 [4]。 本文將以常熟市原國棉廠地塊房產(chǎn)開發(fā)項目作為具體的研究對象，在深入學(xué)習(xí)國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)項目可行性研究理論和方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合常熟市和項目本身的具體情況，構(gòu)建該項目可行性分析的具體模式并展開研究，得出結(jié)論。 研究的內(nèi)容 研究成果主要包括二個大項：市場調(diào)研報告和房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，其中市場調(diào)研報告又是為編制可行性研究報告服 務(wù)的。 （ 2）城市房地產(chǎn)市場概況：包括 房地產(chǎn)投資分析 、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)市常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 3 場價格走勢。 （ 4）區(qū)域環(huán)境狀況：包括區(qū)域規(guī)劃 、區(qū)域交通條件及規(guī)劃 、區(qū)域內(nèi)樓盤總體價格水平、主要競爭對手開發(fā)規(guī)模、成本、價格、銷售狀況等。項目的基本情況具體來說，包含項目的簡介、性質(zhì)、宗地位置、占地面積、總建筑面積、容積率等基本情況。 （ 3）技術(shù)方案：建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計，包括主要平面、立面布置、戶型設(shè)計等。 （ 5）項目投資估算及資金籌集：包括項目收入、開發(fā)投資費用估算、資金投入計劃安排、資金籌集安排、方案比較等。 （ 7）風(fēng)險分析：包括敏感性分析、盈虧平衡分析、定性風(fēng)險分析、風(fēng)險的控制等，其中敏感性分析主要分析了建安工程費與銷售價格的敏感性變化，定性分析主要涵蓋了自然風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、社會風(fēng)險等方面。 （ 9）結(jié)論及建議：指明項目建設(shè)的可行性，并提出建設(shè)建議。 （ 2） 國家及蘇州市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策。 （ 4） 常熟市 20xx 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。 （ 6） 項目相關(guān)的其它文件。境域東西寬 49公里，處東 經(jīng) 120176。03′，南北距 37 公里，處北緯 31176。50′，總面積 1264 平方公里。常熟以悠久的人文歷史、秀麗的山川景色、豐饒的物產(chǎn)資源享譽江南。處在上海、蘇州、無錫、南通等大中城市的懷抱之中，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。常熟境內(nèi)地勢低平，海拔大都在 3—7 米間。常熟境內(nèi)水網(wǎng)交織，各河流湖蕩均屬太湖水系，其分布呈以城區(qū)為軸心向四周輻射狀，東南較密，西北較疏 。近幾年來， 隨著常熟 外向型經(jīng)濟 的不斷發(fā)展以及 投資環(huán)境 的 不斷改善 ，常熟經(jīng)濟更是取得矚目的成就 。 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 20xx 年常熟全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 ：： ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理 [6]。同時第三產(chǎn)業(yè)的比例在不斷上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例更加合理，一般來說，第一產(chǎn)業(yè)的贏利能力較弱，而第三產(chǎn)業(yè)的贏利能力較強 。房地產(chǎn)是人們生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人們傳統(tǒng)思想家的概念，是人們的歸縮，有房就 有家，家是唯一的，不可比較的 [7]。加上最近幾年中國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，老百姓的收入增加，購置新房改善自己的住房條件，已成為人們的普遍想法。 政策環(huán)境 在政治環(huán)境中，房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)影響是最大的。相信 20xx 年之后，政府及有關(guān)部門會繼續(xù)采取一系列的宏觀調(diào)整政策對房地產(chǎn)業(yè)進行打壓 ,以下是 20xx 到 20xx 年國家調(diào)控政策的四次重要升級 ： （ 1） 20xx 年 4 月 17 日 ，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。 （ 3） 20xx 年 9 月 29 日 ，財政部《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，被簡稱為調(diào)控房地產(chǎn)市場的“ 新政 ” 。 總結(jié)：政府在短短的三年內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)進行了四次調(diào)控升級，可見政府對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心非常大。 城市房地產(chǎn)市場分析 土地市場分析 20xx 年常熟市國土資源局總計公布城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地出讓公告 20 次，公布成交結(jié)果 15 次，全年成功出讓城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地 72 塊，總金額約 78 億元，總 面積約 1290201 平方米。 房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)企業(yè)作為地方經(jīng)濟的重要支撐部分， 20xx 年以來，隨著江南國泰、江南中盈、中南錦程、綠地綠景等一批房地產(chǎn)公司新項目的開工，常熟市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月快速增長態(tài)勢， 全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 8 圖 24 常熟近五年資產(chǎn)投資狀況 房地產(chǎn)市場供求分析 20xx 年常熟樓市呈現(xiàn)量增價漲態(tài)勢，全年新建商品房銷售面積 萬平方米，同比增加 %。全市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 萬平方米，同比增加 %全市實現(xiàn)商品房合同銷售面積為 萬平米，同比增長 %。 圖 25 常熟歷年房產(chǎn)開發(fā)走勢 在房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼的政策環(huán)境下， 20xx 年出人意料的成為了樓市的爆發(fā)年，成交量上漲迅速，各房企基本全面提前完成任務(wù)。 房地產(chǎn)價格分析 20xx 年常熟房地產(chǎn)開發(fā)銷售市場（不含二手房市場）一直保持持續(xù)增長的態(tài)勢 ,全市實現(xiàn)商品房合同銷售額為 億元，同比增長 %，其中住宅銷售額為 億元，同比增長 %[6]。 圖 26 常熟 商品房成交均價走勢圖 從 圖 26 可以看出，近幾年常熟的房價始終保持穩(wěn)定的上升，盡管 20xx 年出臺了史上最為嚴 格 的“國五條”、 20%差額征稅政策，要求各地制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)的措施，然而即便如此房價不降反升，這其中有兩方面的因素是不能夠忽視的：一方面，在剛性需求推動下，二手房價格在原有價位上稅負加成，直接推動了二手房價，而二手房價的增長對新建住房的定價形成參照性質(zhì)的上漲效應(yīng)；另一方面，土地成交價格的不斷上升，直接導(dǎo)致了開發(fā)商成本的增加，最終轉(zhuǎn)嫁給購房者，造成了房價的上漲。 常熟 市戶籍人口 萬人，比上年同比減少 萬人； 登記暫住人口為 萬人，比上年增加 萬人 。 居民生活 20xx 年，常熟市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 43161 元，比上年增長 %；人均生活消費支出 27028 元，增長 %，其中人均服務(wù)性消費支出 7872 元，增長 %。城鄉(xiāng)居民收入比為 ： 1。 圖 28 人均可支配收入及增長率 隨著城市經(jīng)濟快速發(fā)展，常熟居民的收入也隨之大幅增長，而民營經(jīng)濟迅猛發(fā)展和個人資本快速增長，使得居民收入渠道明顯增加，居民人均可支配收入的增長說明市民的生活水平在不斷的提高，可以看出常熟市民經(jīng)濟實力以及實際購買力在不斷增強。 （ 1） 面積需求 購房面積的選擇上，希望購置面積在 90110 平方米比例最高；其次是 110150 平方米 的，詳見比例分布圖 29。毛坯房因其業(yè)主可以自己選擇裝修風(fēng)格最為受歡迎，精裝修憑借更快入住新房以及裝修成本更低成為第二選擇，普通裝修及廚衛(wèi)裝修并不受歡迎， 詳見比例分布圖 210。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 12 35%46%10% 4% 5%一房二房三房四房四房以上 圖 211 購房房間需求比例 區(qū)域環(huán)境狀況 區(qū)域 規(guī)劃 （ 1） 片區(qū)劃分 將常熟市域劃分為“雙城、三片區(qū)”。其中，“一主”指主城區(qū)，包括虞山鎮(zhèn)、尚湖鎮(zhèn)、沙家浜鎮(zhèn)、海虞鎮(zhèn)周師公路以南地區(qū)、梅李鎮(zhèn)常合高速公路以南地區(qū)、古里鎮(zhèn)常臺高速公路以西地區(qū)；“一副”指港區(qū)，包括碧溪鎮(zhèn)和梅李鎮(zhèn)常合高速公路以東地區(qū)。支董片區(qū)包括董浜鎮(zhèn)、支塘鎮(zhèn)和古里鎮(zhèn)常臺高速公路以東地區(qū)；海虞片區(qū)為海虞鎮(zhèn)周師公路以北地區(qū)；辛莊片區(qū)為辛莊鎮(zhèn)。 [8] 城市道路規(guī)劃 隨著常熟市城市和經(jīng)濟發(fā)展，對城市道路設(shè)施的投入將進一步加大，城市道路網(wǎng)逐步形成，各項道路指標(biāo)有較大提高，以滿足城市交通需求。聯(lián)系城市南北向、東西向交通的主干路與環(huán)路共同形成道路網(wǎng)的主骨架。 [8] 主城區(qū)規(guī)劃“十橫八縱”主干路網(wǎng)絡(luò)。 [8] 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 13 區(qū)域周邊競爭分析 本項目位于元和路原國棉廠位置， 該片區(qū)商品住宅供應(yīng)量近年增幅明顯，銷售情況較好，隨著政府對該區(qū)域的大力投資開發(fā)，預(yù) 計來年新開樓盤較多， 對該片區(qū)市場增量房地產(chǎn)的吸納能力有一定的考驗，周邊主要競爭樓盤有： 衡泰里宮 、 香榭麗墅、創(chuàng)想凱