【正文】 項(xiàng)目清償能力評價(jià) 21 項(xiàng)目資金平衡能力評價(jià) 22 損益表與靜態(tài)盈利能力分析 22 現(xiàn)金流量表（全部投資）與動態(tài)盈利能力 23 現(xiàn)金流量表（自有資金）與動態(tài)盈利能力 2310 項(xiàng)目不確定性分析 25 臨界點(diǎn)分析 25 敏感性分析 2511 結(jié)論與建議 28參考文獻(xiàn) 301 項(xiàng)目概況 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目名稱為“建賞?高新”，位于西安市丈八東路路與科技路相交處的西北角，是西高新建設(shè)集中和較繁華的地段?；乜傉嫉孛娣e為62468m2，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該項(xiàng)目周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等大型購物超市，有便利的商業(yè)活動環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、商場等生活設(shè)施配套齊全。具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊資本5100萬。 （2）公司規(guī)模簡介截止2012專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價(jià)格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系：1227258276年1月，公司現(xiàn)有資產(chǎn)總額16297萬元，其中：流動資金10687萬元；負(fù)債總額3736萬元；所有者權(quán)益總額12560萬元，其中：實(shí)收資本5100萬元，資本公積3765萬元，累計(jì)未分配利潤3695萬元。公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)管理健全，具有較強(qiáng)的經(jīng)營、管理能力和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)后勁較強(qiáng)。292 項(xiàng)目投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析主要對擬開發(fā)項(xiàng)目所在城市自然地理環(huán)境、政策法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境等進(jìn)行分析，以確定外部投資環(huán)境為擬開發(fā)項(xiàng)目帶來哪些機(jī)會，哪些威脅。洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。經(jīng)陜西省統(tǒng)計(jì)局評估，比上年同期增長13%。（2）房地產(chǎn)投資，%；，%；，%。從2006年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。整體來看西安市房價(jià)與其他同類城市相比，房價(jià)比較穩(wěn)定且價(jià)格相對較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嬖鲩L的收入水平必然帶動房價(jià)的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。這一規(guī)定，無疑將會使整個(gè)房地產(chǎn)市場的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變。同時(shí)，要達(dá)到70%這一指標(biāo)，對于大中城市而言，政府至少要建設(shè)超過50%的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在很大程度上加重了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。（2）住宅分戶驗(yàn)收：開發(fā)商在向購房者交房時(shí)，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等8項(xiàng)房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。業(yè)主可隨時(shí)上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。（5）大戶預(yù)征增值稅：2006年1月1日以后，凡單棟號內(nèi)戶（單套房間）平均建筑面積超過140 m2以上的，%的預(yù)征率征收土地增值稅，對于140 m2（含）以下的不予預(yù)征土地增值稅。從上述分析可以看到，政府對控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的決心，而且，政府的調(diào)控也將慢慢會有效果，但通過閱讀網(wǎng)絡(luò)上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認(rèn)為，今天全國整體的房價(jià)還是會穩(wěn)中有漲，通過西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的西安地區(qū)近半年來的價(jià)格走勢來看，可以證明今年的房價(jià)還是穩(wěn)中有漲的。西安是一座商貿(mào)活躍、經(jīng)濟(jì)繁榮、城市建設(shè)日新月異、正在迅速騰飛的區(qū)域中心城市。西安市房地產(chǎn)市場起步于1992年，且經(jīng)過了長達(dá)7年的初始發(fā)展階段。自1998年起，在西部大開發(fā)政策傾斜和住房貨幣化政策深度實(shí)施兩大宏觀利好因素的刺激下，市場開始呈現(xiàn)加速發(fā)展的局面，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的資金量較之前明顯增加，至2000年前，西安市房地產(chǎn)市場一直處于這一加速發(fā)展階段。西安房地產(chǎn)市場也自此完全邁進(jìn)買方時(shí)代。3 市場供給與需求分析 市場供給分析本項(xiàng)目所在地隸屬西安市雁塔區(qū)，為西安市房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)意義上的城南板塊。 市場需求分析 項(xiàng)目雖地處鎮(zhèn)，目標(biāo)客戶應(yīng)包括當(dāng)?shù)亍⑿绿恋鹊仄髽I(yè)和富裕居民，但作為用地面積達(dá)9000畝的大盤，要想持續(xù)消化掉所有產(chǎn)品，必須依托一個(gè)更大的市場，這個(gè)市場只能是A。通過對相關(guān)市場需求問卷調(diào)查，我們得到本項(xiàng)目的市場需求分析報(bào)告如下。2）購房者普遍受教育程度高，對居住文化有自己獨(dú)到的見解，屬于“行為積極”型消費(fèi)者，為他們設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品時(shí)，可沿用集團(tuán)過往項(xiàng)目成功的開發(fā)模式，注重射去文化的營造，分期分批開發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。4）企業(yè)管理人員購房比例高，他們收入較高而又相對穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價(jià)，并且更樂于采用“供樓”的付款方式。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項(xiàng)目推出初期就配備。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)以自買家自用為基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。但如果貴集團(tuán)擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對市場需求作進(jìn)一步的研究。建議項(xiàng)目的建設(shè)與管理交由知名的大公司進(jìn)行，這樣利于盡早取得購房者的認(rèn)同。建議在項(xiàng)目開發(fā)中，盡可能保護(hù)大洲島上的原生樹木，保留自然生態(tài)。 市場供求關(guān)系預(yù)測城南板塊房地產(chǎn)市場的發(fā)展與西安市基本同步。受可開發(fā)土地資源的局限，區(qū)內(nèi)上規(guī)模新項(xiàng)目的開發(fā)現(xiàn)主要分布于電視塔以西、丈八路以南、西萬路以西區(qū)域，其均已被各類型開發(fā)商在丈八路和繞城高速未建成通車之前圈定，因此土地成本相對較低，如開發(fā)商對利潤抱平常心態(tài)，保持性價(jià)比優(yōu)勢，預(yù)計(jì)未來23年內(nèi)，項(xiàng)目所在區(qū)域市場仍將保持供求兩旺的良好勢頭。2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。（2）項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項(xiàng)目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣；1）供、排水：接市政供、排水。3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團(tuán)結(jié)南路。同時(shí)，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會相對較完善。 項(xiàng)目競爭分析區(qū)域內(nèi)廣園東路一線，隨著各種設(shè)施日益完備，近一、兩年來已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。位于增城市內(nèi)的荔城碧桂園等。同質(zhì)樓盤供應(yīng)量大，價(jià)格競爭將不可避免。5 項(xiàng)目STP策劃市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇及市場定位是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的核心內(nèi)容。 項(xiàng)目市場細(xì)分房地產(chǎn)市場細(xì)分如下：（1）國家與社會管理者階層：在城市中的比例為1%5%；%。%。（4）專業(yè)技術(shù)人員階層目前，%。 （4）辦事人員階層：%。（6）個(gè)體工商戶階層目前，%。（8）產(chǎn)業(yè)工人階層：目前，%。（10）城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者階層：目前，%。由于本項(xiàng)目開發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項(xiàng)目所在地周圍情況及上文的市場分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位如下：（1）項(xiàng)目附近的中高收入家庭；（2）西安市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師；（3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等；（4）有意對房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人；（5）有意在高新區(qū)進(jìn)行二次置業(yè)的高收入者。（7）外地來西安經(jīng)商的個(gè)體商戶。 項(xiàng)目市場定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。 項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目的核心競爭價(jià)值依據(jù)。該項(xiàng)目的內(nèi)在優(yōu)勢是：擁有當(dāng)?shù)鬲?dú)一無二的山水資源；處于太白樓漁梁壩旅游一條線上；有較好的歙硯加工經(jīng)營市場基礎(chǔ)。 項(xiàng)目主題定位本項(xiàng)目是新建項(xiàng)目，周邊在建的同類型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項(xiàng)目的形象定位為：西安市高新區(qū)一個(gè) “現(xiàn)代中國、現(xiàn)代西安”的特色小區(qū)。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在80130 m2的最受消費(fèi)者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以80100的兩室為主力戶型。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮市場需求，戶型主要設(shè)計(jì)成面積在80 m2至130 m2的兩室二廳和三室二廳的中戶型。項(xiàng)目建成后應(yīng)為該片區(qū)的標(biāo)志性小區(qū)。（3）在保證滿足規(guī)劃管理部門要求的建筑密度、綠化率和容積率的情況下，充分和規(guī)劃部門接觸，盡量提高土地的利用率。目前在項(xiàng)目附近，主要在建的和己經(jīng)建成正在銷售的樓盤主要包括：夢澤園、新秀佳園、康美花園等項(xiàng)目，以下是這些樓盤的開發(fā)規(guī)模，戶型基本結(jié)構(gòu)及銷售情況如表所示。在該區(qū)域目前銷售較好的項(xiàng)目有以下的特點(diǎn)：①戶型分布廣，從小戶型的60 m2到大戶型的160 m2。③配套設(shè)施齊全。6 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主要內(nèi)容包括確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、對項(xiàng)目進(jìn)行平面布置、對項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等。沿城市道路布置三棟30層塔式高層，臨東北面道路布置1，2號樓，1，2號樓群樓相連，臨西北面道路布置3號樓，帶獨(dú)立群樓口2，3號樓問，城市道路交匯處設(shè)600 m2公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。建筑布局以點(diǎn)線結(jié)合為主圍合中心綠化，平面上的錯(cuò)動與高度的變化形成錯(cuò)落有序變化豐富的建筑空間格局和開闊的視線通廊口城市公共綠地，小區(qū)中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。小區(qū)中庭設(shè)二層地下車庫。住宅均為點(diǎn)式平面，1，3號樓每層六戶，2號樓每層八戶，戶型以套內(nèi)建筑面積5090m2左右二室一廳為主，輔以少量的一室一廳和三室一廳，本設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性，解決高層住宅中的房間對視問題及穿堂風(fēng)的形成，各戶均爭取良好的景觀視線和采光通風(fēng)。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開，位置大都為坐北朝南；小區(qū)的中央是一個(gè)公園，為人們的休閑娛樂提供方便的場所，同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學(xué)提供方便條件。小區(qū)整個(gè)平面布